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| 世界的な商業不動産市場が多くの課題に直面している中、ベトナムは透明性、法令遵守、そしてビジネス環境全般の改善に向けた多くの前向きな政策と取り組みを持つ国として浮上しています。（写真：ホアン・ハ） |
ハノイ旧市街の土地と家の1平方メートルの価格は、アパートの価格に等しい
VietNamNetによると、ディンティエンホアン、カウゴー、ロースー、ハンガン、ハンダオ、ハンバック、ハンベ、ハンブオム、ハンボン、ハンボなど、ホアンキエム地区（ハノイ）の「黄金の」通りにある不動産は、場所に応じて1平方メートルあたり数億ドンから数十億ドンまで、常にかなり高い価格で売りに出されている。
2つの「黄金の」通りに面した住宅の中には、1平方メートルあたり20億ドンという価格のものもあります。例えば、ディンティエンホアン通りとカウゴー通りの2つの通りにある、面積210平方メートル、間口8メートルの3階建て住宅が4200億ドンで売りに出されています。この価格だと、1平方メートルあたり20億ドン相当の価値があることになります。
また、ディンティエンホアン通りにある、面積65㎡、間口6mの住宅が700億ドン（1㎡あたり10億ドン以上）で売りに出されています。売主によると、この住宅は所有者名義のレッドブック（不動産登記簿）が登録されており、即時取引が可能とのことです。
ロースー通りでは、8階建て、延床面積100㎡、エレベーター付きの住宅が売りに出されています。希望価格は860億ドン（1㎡あたり8億6000万ドン）で、交渉可能です。売主によると、この住宅は所有者名義のレッドブックに登録されており、現在は事業用に賃貸されています。
ハンベー通りにある、面積32㎡の4階建て住宅も250億ドン（1㎡あたり約7億8,100万ドン）で売りに出されています。また、ハンバック通りにある、面積250㎡、間口7.5㎡の住宅も1,200億ドン（1㎡あたり約4億8,000万ドン）で売りに出されています。
同様に、ハンボー通りにある家は面積260平方メートルで、広告価格は1350億ドン（1平方メートルあたり約5億2000万ドン）です。広告によると、この家は所有者が1人、レッドブックが1冊あり、非常に美しい立地にあり、通りで最も価値が高く、広い歩道があります…
Batdongsan.com.vnの代表者によると、過去3か月（2023年3月、4月、5月）の平均で、ハノイ旧市街の街路に面した住宅の販売価格は1平方メートルあたり約5億9,700万ドンだという。
ハノイ旧市街のストリートフロント住宅を探す人の数は、昨年同時期と比べて約30%減少しました。一方、ハノイ旧市街のストリートフロント住宅の希望価格は、昨年同時期と比べて11%下落したものの、新型コロナウイルス感染症のパンデミック以前（2019年）と比較すると依然として8%上昇しています。
例えば、ハノイの旧市街における2023年3月、4月、5月の3ヶ月間の平均データを前年同期と比較すると、ロースー通りの住宅販売価格は2023年には10億5,800万VND/m2であったのに対し、2019年には9億7,200万VND/m2であったことがわかります。また、ハン・ブオム通りでは、2023年の最初の3ヶ月間の平均販売価格は9億2,400万VND/m2であったのに対し、2019年には7億600万VND/m2でした。
Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アイン氏は、ハノイ旧市街の住宅は主に国内外の観光客向けの飲食、ホテル、観光サービスとして利用されていると述べた。そのため、この不動産セグメントの「健全性」を示す指標の一つは、観光客、特に外国人観光客の数だ。
観光客数は昨年と比べて改善していますが、まだ新型コロナウイルス感染症以前の水準には回復していません。2023年第1四半期には、ハノイを訪れた観光客は約590万人に達しましたが、2019年の同時期には約750万人でした。
このような傾向から、今後3〜6か月間は、ハノイ旧市街のタウンハウスの価格水準は安定し、取引量もほとんど増加しないと予測しています。
しかし、長期的には、今後3～5年で経済が正常に戻り、観光産業がより力強く発展すれば、ハノイ旧市街のタウンハウスは依然として有望なセグメントの一つとなるでしょう。価格水準も取引件数もさらに上昇するでしょう」とクオック・アン氏はコメントしました。
ベトナムの不動産は外国人投資家に求められている
Zingによると、最近のベトナム出張中、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドのアジア太平洋（APAC）地域CEOのマシュー・ボウ氏は、ベトナムは世界中の多くの機関投資家にとってますます魅力的になっていると断言した。
3月、商業用不動産サービス会社であるクッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは、シンガポール本社で世界最大級の機関投資家80名（多くはアジア出身）を対象としたイベントを開催しました。同社が企業幹部に最も関心のある不動産投資市場について尋ねたところ、圧倒的多数が日本、オーストラリア、ベトナムを挙げました。
マシュー・ボウ氏によると、機関投資家は常に安定的で信頼できる市場をターゲットにしています。特に、世界の商業用不動産市場が多くの課題に直面している中、ベトナムは透明性、法令遵守、そしてビジネス環境全般の改善に向けた多くの前向きな政策と取り組みを備えた国として台頭しています。
同時に、レゴ、パナソニック、サムスン、LG、シャープなど多くの大手多国籍企業による投資の波もまた明るい兆候である。なぜなら、テナントが行くところには機関投資家が追随するからである。
マシュー・ボウ氏は、将来について、投資家は常に、良好な経済指標、若い人口、中流階級の増加、急速な都市化など、成長を示す地域を探していると強調した。
「ベトナムはこれらの特徴をすべて備えており、加えて高いGDP成長率も備えています。これらすべての要素が、あらゆる不動産セクターの発展の原動力となっています。ベトナムは成長の原動力を有しており、ビジネス環境の改善に向けた努力を継続すれば、さらに魅力的な投資先となる可能性があります」と、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドのアジア太平洋地域責任者は述べた。
ハノイで超希少な不動産が売りに出されている背景
最近、ハノイの不動産業界では、タイホー区クアンアン通りにある面積1,263平方メートルの4階建てヴィラ5棟が総額6,600億ドンで売却されるという情報が話題になっている。
特に、仲介業者は、ここがクアンアン地区で最も美しい土地であり、売却する人がほとんどいないことを強調しました。また、クアンアン通りでは最近、ある仲介業者が「1,270㎡の超大型高級住宅、価格はわずか6,000億ドン」と掲載しました。注目を集めるため、仲介業者は、所有者名義のレッドブック（土地登記簿謄本）を持つ「極めて希少な」不動産であり、全区画が住宅用地で、長期利用が可能である点を強調しました。
最近、ハノイの「ダイヤモンド」の名所として知られる旧市街エリアだけでなく、多くの主要道路でも、最高数千億ドンの不動産商品が数多く出回っている。
例えば、トンドゥックタン通り（ドンダー）にある面積528㎡の9階建ての建物が4,850億ドンで売りに出されている。タイハー通り（ドンダー）にある面積1,869㎡の建物が5,180億ドンで売りに出されている。サダン通り（ドンダー）にある面積183㎡の住宅が1,180億ドンで売りに出されている。
カウザイ通りの住宅価格を調査すると、5億5,000万～7億5,000万ドン/㎡の住宅が多く売りに出されています。一方、チュンキン通りでは5億～6億ドン/㎡の住宅が売りに出されています。
一方、チャン・ズイ・フン通りでは、タウンハウスが1平方メートルあたり5億ドンから7億ドン超の価格で売りに出されています。例えば、4階建て、200平方メートルのタウンハウスが145億ドン（1平方メートルあたり7億2500万ドン）で売りに出されています。売主によると、この物件は月額2億5000万ドンで賃貸されているとのことです。
不動産だけでなく、多くの都市部では別荘も数千億ドンで売られています。
オンライン不動産情報サイトでは、ビンホームズ・グリーンベイ・プロジェクト（ナム・トゥ・リエム）のホアンラン地区にあるヴィラが、1平方メートルあたり6億5,000万ドン以上で販売されています。敷地面積は300平方メートルを超え、ヴィラ全体の総額は2,000億ドンに上ります。
調査によれば、このプロジェクトの販売価格は昨年のピーク時に比べて平米あたり6億～7億ドンに落ち着いているが、最も眺望の良いマンションの合計価格は1千万米ドルを下回らない。
ハノイで数千億ドン相当の住宅が売買されるのは目新しいことではありませんが、最近ではより一般的になっています。以前の急激な価格上昇により、タウンハウスやヴィラ市場は停滞し、流動性が低下しました。多くの住宅所有者が売却を余儀なくされており、中には早く売り切るために販売価格を下げざるを得ないところもあります。
しかし、このセグメントの販売価格は依然として非常に高く、大多数の人々の真のニーズを満たしていません。例えば、環状3号線沿いの外側に位置するヴィラの販売価格は数千億ドンに達しました。これは、以前は中心部でしか見られなかった水準です。
業界関係者によると、現在、銀行金利は高く、不動産投機はもはや見られず、真の需要は手頃な価格で人気の高い不動産商品にあるという。厳しい経済状況下では、数千億ドン相当の商品を宣伝すればするほど、売れ残りが増える。
不動産専門家によると、タウンハウスやヴィラといった投機性の高いセグメントは、強力な浄化プロセスに入っている。この段階では、市場は実需を満たすセグメントへと移行しつつある。
不動産市場は困難な局面にありますが、これは弱小企業や無能な企業を淘汰していく上でも必要な段階です。同時に、政府は政策と制度の継続的な革新を求めています。
マンション管理基金に関する規制
規定により、マンション管理組合は、ベトナム国内で営業している信用機関に専用口座を開設し、マンション共用部分修繕積立金及びマンション全体共用部分修繕積立金を管理・運用することとしております。
現在、集合住宅維持管理基金に関する住宅法の規定の実施については、住宅法のいくつかの条項の実施を導く政府法令第99/2015/ND-CP号のいくつか条項を修正および補足する2021年3月26日付政府法令第30/2021/ND-CP号第1条第6項に、「集合住宅管理委員会は、建設省が発行した集合住宅の管理および使用に関する規則に従って、投資家が引き渡した共用財産の維持管理基金を受け入れるための口座を開設する責任を負う」と規定されている。
また、2016年2月15日付建設大臣通達第02/2016/TT-BXD号（2016年12月15日付通達第28/2016/TT-BXD号第3条第12項により改正・補足）第36条第3項a項には、「マンション管理委員会は、マンション共用部分維持管理基金及びマンション全体共用部分維持管理基金の管理・運用のため、ベトナム国内で営業する信用機関に専用口座を開設する」と規定されている。
マンション維持管理基金については、最近、建設省もエコグリーンシティマンション（ハノイ）管理委員会に対し、マンション維持管理基金に関する住宅法規制の施行について回答する文書を送付した。
特に、建設省はエコグリーンシティマンション管理委員会に対し、上記法律の規定を具体的な事例と比較検討し、実施するよう指示しました。同時に、実施過程において困難や問題が生じた場合、管理委員会は当該地域の国家住宅管理機関であるハノイ建設局に連絡し、その権限に基づき指導と解決策を求めるよう要請されています。
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