年末は住宅不動産取引が最も活発な時期です。しかし、注意を怠ると、土地購入者や投資家は簡単に土地仲介業者の「罠」に陥ってしまう可能性があります。
ワンハウスの地域販売ディレクターのド・ゴック・タン氏は記者団に対し、「法的リスク、法外な価格、非専門的な仲介業者は、年末に住宅購入者が陥る3つの罠です」と語った。
OneHousingの地域営業ディレクター、Do Ngoc Thang氏。（写真：PH）
年末に住宅購入者が陥る3つの罠を明かす
昨年の不動産市場全体の低迷を受けて、今年末の住宅地市場はどのように推移しているでしょうか。
- 住宅用地セクターに関しては、過去から現在まで、 ハノイの都心部4地区、現在は都心部12地区において、市場の増加や減少の傾向にあまり影響されていません。
都心部 - 土地資金は拡大できないものの、人口は依然として増加しており、最も重要なのは、居住、投資、事業、賃貸などに対する需要が実際の需要であることです。そのため、都心部の不動産価格はほとんど変わっておらず、時にはわずかに上昇するだけですが、着実に上昇しており、住宅購入者は損失を心配する必要がなく、良好なキャッシュフローの安全な避難場所となっています。
これから年末にかけて、住宅不動産取引が最も活発になります。これは例年の傾向でもあります。
早く契約を済ませたいという心理から、年末に住宅を購入する際に、どのようなリスクに直面する可能性があるのでしょうか？現在の市場では、住宅購入者を待ち受ける罠は何でしょうか？
- 住宅購入のリスクは年末だけではありません。不動産を購入する顧客が常に抱える問題は、第一に合法性、第二に評価、第三にブローカーのアドバイスです。
法的には、証明書なしで住宅を取引する場合、手書きの文書または公証された文書で売買する場合、証明書を共有する場合、証明書がブラッククレジットの場所にある場合、または住宅所有者が2〜3人のために預金する場合、顧客はリスクに遭遇する可能性があります...最も一般的なリスクは、住宅所有者が金融機関から借り入れるためにレッドブックを保持していることです - 全員が販売書類を知っているか、預金契約書を作成する必要があります。
ブローカーが顧客を慎重にチェックしないと、不動産の価値が数十億ドンに上るため、購入者にとって非常に危険となり、予期しない結果をもたらすことになります。
2つ目は価格です。年末には、セール情報がたくさん出てきます。「借金返済のため、緊急セール、年末の衝撃価格…」など。こうした情報は、利益を貪欲に狙ったものである可能性が非常に高いです。もし仲介業者が市場価格よりも大幅に安い価格を提示してきたら、絶対に疑ってかかり、予想外に安い物件には注意することをお勧めします。何事にも値段はあります。
ブローカーにとって、格安で驚くほど値引きされた物件を「釣り上げる」という当初の話…実際にはそうではなく、買い手の注目を集めて他の物件へと誘導するための策略である、という話はもはや目新しいものではなく、多くの市場ではもはや一般的な慣行となっています。また、買い手が早く契約を締結したいという心理を利用して価格を吊り上げ、その差額を「食い物にする」ブローカーも珍しくありません。
「土地ブローカー」は年末になると様々な策略を巡らす。（写真：VNT）
グレーゾーンが多すぎる市場では、購入者はいつでもリスクに直面する可能性があります。数十年の経験を持つ専門家として、住宅購入者にどのようなアドバイスをいただけますか？
- 住宅不動産取引は今でも毎日行われていますが、市場に参入する購入者にとって最も重要なことは、遭遇する可能性のあるリスクを特定するために慎重に調査することです。
不動産の合法性に関して言えば、購入者は手付金を支払う前にレッドブックを注意深く確認し、その情報が正確であることを確認する必要があることが経験から分かっています。そしてもちろん、信頼できる不動産仲介会社を通して取引を行うべきです。なぜなら、不動産の合法性を保証するための最高の専門知識を持つのは、彼らだからです。
価格については、今日、A、B、Cのアパートを、このような間取り、このような立地、このような路地など、様々な条件で見学していただければ、この地域の平均価格はおおよそいくらになるかお分かりいただけます。お客様が、なぜこの立地で購入すべきか、ここの価格はいくらか、取引の法的手続きはどうなっているかなど、専門的で知識豊富な仲介業者にご相談いただければ、より安心できるでしょう。
住宅取引においては、仲介業者の専門性は極めて重要です。前述の通り、合法性や価格に加え、仲介業者は物件探しから物件見学、売買手続きに至るまで、顧客の全プロセスに常に関与します。
したがって、最初の会議からいくつかの質問を通じて、その人が専門職を持っているか、熱心であるか、その分野を理解しているかなどを確認できます。
大規模で評判の良いユニットまたは企業に勤務するプロのブローカーに会うことで、顧客は住宅用地の取引プロセスにおけるすべてのリスクを最小限に抑えることができます。なぜなら、その場合、独立したブローカーではなく、仲介ユニット自体が顧客の取引の責任を負うからです。
住宅不動産市場における「危険な機会」の発見
ご指摘の通り、住宅不動産への投資機会を認識しているお客様は依然として多くいらっしゃいます。年末時点で購入者が狙える価格帯はどの程度でしょうか。また、この市場は購入者のキャッシュフローにとって本当に持続可能なものなのでしょうか。
- 住宅不動産への投資における価格帯は、購入者の利用可能な資金に完全に依存します。なぜなら、市場では、銀行と緊密に連携している大手不動産仲介業者を除けば、他の仲介業者は住宅購入者向けの金融ソリューションを提供していないことが多いからです。
都心部の住宅地では、取引が最も活発な価格帯は30億～60億ドンです。ベトナム人は安全第一で現状維持を好むため、多くの人が依然として地上階の住宅に住み続けています。バイクが進入可能な路地裏の住宅は、1平方メートルあたり1億～1億2000万ドン程度です。50平方メートルの住宅は50億ドン程度で、5階建て、1階あたり35～40平方メートル、使用可能面積は200平方メートル近くになります。
ハノイ中心部の供給は、土地ファンドが拡大できないため、ほとんど大きな変動がありません。都心部の住宅地取引は需要に応じて循環します。不動産市場全体の変動に関わらず、需要と供給は常に均衡しています。売りたい人がいれば、買いたい人もいれば、その逆もまた然りです。
例えば、結婚当初は30㎡の家を買うつもりでしたが、3～5年ほど事業を営み、ある程度の収入を得るようになると、自然ともっと広い家が欲しくなりました。その頃には家を売りたくなり、その後も買いたくなるのです。あるいは、大きな家に住んでいても、事業が苦しくなると、大きな家を売って小さな家に引っ越し、事業資金を調達する人もいます。住宅用不動産の需要と供給は常に同じです。私自身も5軒の家に住んだことがあります。
住宅不動産への投資における価格帯は、購入者の利用可能な資金によって完全に決まります。（写真：OH）
数年前、市場が活況を呈していたときに投資家の間で非常に人気があった郊外の土地セグメントにも、これは当てはまるのでしょうか?
- 約2〜3年前、郊外の不動産投資に参加した投資家は、「潮が満ちれば船が浮かぶ」というスタイルで熱い利益を享受していました。
しかし、過去の教訓を見ると、2010年に郊外の不動産は急速に上昇しましたが、バブルが崩壊すると下落し始め、多くの投資家が苦戦し、破産し、当時多くの家を売却しました...この状況は2022年と2023年初頭に繰り返され、信用債務の返済のために損失を出して売却するというニュースが広まりました。
私の見解では、市場が回復するとすれば、まずはマンションやタウンハウスといった実需住宅分野が回復するでしょう。国会が不動産事業法を可決し、土地の分譲や売買を「厳しく」規制することで投機筋の流入を抑制すれば、郊外の土地はより厳しい状況に直面するでしょう。
法的規制がますます改善され、市場の透明性が促進されるにつれて、郊外の土地セグメントは顧客の投資ポートフォリオにおいてますます魅力を失ってきています。
最後に、年末に住宅を購入する人に何かアドバイスはありますか？
- 購入者へのアドバイスとしては、基準を満たし、売却を必要とする住宅所有者の希望に応え、売却する意思があり、標準的な法的条件を備え、資金に余裕があるなどの条件を満たす商品があれば、それを購入し、今日家を見に行くことや明日家を見に行くことを心配することなく、安心して眠ることができ、その時間をビジネスに集中し、楽しく暖かい旧正月の休暇を過ごせるということです。なぜなら、都心部の住宅地は値下げされたことがないからです。
どうもありがとうございます！
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