マンション管理委員会に約1200億円の罰金：多くの問題点を明らかにする必要がある

アパートに住む場合、住民は管理費や運営費、駐車料金などを支払わなければならない - 写真：TTD

このことから、マンション管理組合の活動を是正したり、税制を改正したりして、活動を秩序立てる必要がある課題は数多くあることが分かります。

領収書のみ、請求書なし

調査によると、一部のマンションの管理組合は税務当局に問い合わせたところ、マンションの管理運営費は原則としてマンションの所有者や利用者から投資家や管理組合に支払われており、販売やサービス提供活動から支払われているわけではないとの回答を受けたという。

さらに、専門家によれば、4億5300万ドンの「脱税」行為に対する最高1200億ドン近くの罰金は重すぎるという。

グエン・トゥアン・ヴィ氏（トゥドゥック市在住）は、家族が住んでいるアパートでは長年、毎月の管理費の支払い通知が紙の伝票でしか送られてこなかったと語った。この料金通知には、単価7,000 VND/m²の管理費、70,000 VND/バイクの駐車料金、および水道会社が定める料金に従った水道料金が含まれています。

住民はバウチャーを受け取った後、毎月30日までに直接支払うか、指定された口座番号に送金する。そうしないと、水道が止まる。

「支払いを振り込むという通知があるたびに、集金場所から支払い確認書や支払いを証明するその他の請求書が送り返されないのです」とヴィ氏は語った。

同様に、トゥドゥック市の別のアパートでも、管理委員会（この場所には管理委員会がないため）が管理費通知書をオンラインで送信し、住民が管理委員会の責任者の個人口座に送金したため、管理費の通知と支払い取引がすべてオンラインで行われたと住民のトラン・ミン・トゥン氏は述べた。

「管理委員会は確認書や請求書、領収書を一切送ってきませんが、管理費が月内に期日までに支払われなければ、アパートの水道は止められます」と董さんは語った。

1区、4区、7区、10区などの多くのアパートを観察したところ、最近、住民は管理費の支払いについて電子メール、紙の伝票、またはZalo経由の通知しか受け取っていないことがわかりました。外国企業が管理するアパートの中には、領収書なしで毎月の料金の支払いを確認するメールが届くところもあります。

ホーチミン市の多くのマンションプロジェクトの投資家の代表は、通常、管理委員会が設立されていない場合、投資家が短期間でマンションを管理・運営し、管理費を直接徴収すると述べた。その際、管理費は規定に従い全額請求させていただきます。

ただし、取締役会に移管後は、取締役会と経営委員会の合意に基づき、管理運営を取締役会に引き継ぎ、管理、料金徴収、請求書発行等を決定します。

ホーチミン市のあるマンションの管理組合長は、請求書に10％の付加価値税が加算された時期があったが、住民からの苦情があったため、一時的に停止したと語った。

現在まで、このユニットは住民の意見を聞くことについて管理委員会の意見を待っている。なぜなら、請求書が発行されれば、管理委員会は管理委員会に代わって徴収するユニットに過ぎないのに、住民は追加の10％のVATを支払うことになるからだ。

「理事会の決定を待っています。理事会と住民の皆様が同意すれば、毎月10%の付加価値税を加算した請求書を発行します」と彼は述べた。

ホーチミン市のマンションで、管理委員会から情報を得ようとする人々 - 写真：TTD

支払うお金はどこで手に入れられますか?

コニック・サウスイースト・アジア・マンション管理委員会が、住民への商品販売やサービス提供の際に請求書を発行せず、4億5,300万ドンの脱税をしたとして、約1,200億ドンの罰金を科せられたという事実は、同地域の多くの企業やマンション管理委員会に混乱と不安を引き起こしている。

なぜなら、現実には、マンションの管理組合のほとんどが、居住者へのサービス提供に対する費用を徴収する際に、請求書を申告したり発行したりしないからだ。

Trong Tin Tax Consulting Services Co., Ltd.の社長であるNguyen Van Duoc氏は、地方税務当局と税務局が「政府が2020年に公布した政令125号の規定に基づき、異なる時期に繰り返される行政違反は『違反ごとに』処理される」と書面で回答し、企業に多くの困難をもたらしていると述べた。

したがって、納税者が繰り返し違反した場合、以下の行為は加重事情とみなされ、加重事情ごとに平均罰金が罰金範囲の 10% 増加します。

上記の行政罰は高額であるため、企業は納税義務を果たせなくなります。これは、罰金の支払い義務を履行した後の企業の存続に影響を与えるだけでなく、違反処理の有効性や効率にも影響を与えます。

ドゥオック氏によれば、2015年刑法に基づく脱税に対する罰則は、個人の場合は最大45億ドン、組織の場合は最大100億ドンの罰金である（第200条）。または、違法に請求書を印刷、発行、取引した罪で個人に最高5億VND、組織に最高10億VNDの罰金を科す（第203条）。

「言い換えれば、行政罰は刑事罰よりもはるかに重い。これは行政罰と刑事罰の精神に一致していない」とドゥオック氏は述べた。

ホーチミン市の税務コンサルティング会社の代表も、上記の行政処分は法規制や実態に合致していないと述べた。

「税務当局は、法令125/2020の第5条第3項を適用し、法令125に従って加重情状と判断されたが、行政違反処理法に従っていない繰り返しの違反の場合、各行為を処罰した」と彼は述べた。

現在、アパートは管理委員会と管理委員会によって管理されています。特に、管理委員会はマンション建築会議で選出され、任期が定められており、居住者と投資家（存在する場合）を代表して、建物の管理と使用が法的規制に準拠しているかどうかを監督する機能を持ちます。

アパート管理委員会は、投資家または管理委員会によって雇用され、そのアパートの運営業務を遂行する組織です。マンション管理組合はマンションの管理運営サービスに対する手数料を徴収する機能を持っています。

販売活動ではありません

マンション管理運営企業の代表者によると、2024年4月に第2管区税務局（旧ホーチミン市税務局）が、マンションの管理運営費は原則としてマンションの所有者や使用者から投資家や管理委員会に支払われるもので、販売やサービス提供行為ではないとする正式通達を出したという。

したがって、管理委員会、投資家または徴収単位は、マンションの管理および使用に関する規則またはマンションの所有者および使用者との契約に従って管理費および運営費およびその他の徴収および支払いを徴収する場合、徴収文書（請求書なし）を作成し、この収入に対するVATまたは法人所得税を申告または納付してはなりません。

その他の収入については、マンション管理組合/管理委員会は当該組合の税額計算方法に基づいて領収書を作成し、規定に従ってVATと法人所得税を申告し、納付するものとする。

法律は現実に合わせて改正されなければならない。

グエン・ヴァン・ドゥオック氏によると、上記の税務当局が適用している行政処理の観点では、非常に高額な罰金が科せられ、行政違反の対象者（企業、納税者など）にプレッシャーがかかり、行政制裁の決定を執行することができず、行政違反の処理という目的が達成されないという。

これは、行政罰の決定が規定の 12 か月の期間内に執行されない理由でもあります。

ドゥオック氏によると、2012年の行政違反処理法と2020年の改正行政違反処理法との一貫性を確保するには、複数の行政違反は「加重情状」であり、違反ごとに処罰されるわけではないという視点を統一する必要がある。

財務省はまた、行政違反法の改正および補足法に準拠するために、政令125の改正を加速させる必要がある。

また、最高額罰金を全ての違反行為に対する罰金総額に適用することで、行政処分の抑止効果を担保し、行政違反行為者への圧力を軽減するとともに、実務にも適合するものとする。

税務当局が1200億ドンの罰金について語る

コニック・サウスイースト・アジア・マンション管理委員会が、住民にサービスを提供する際に7,260枚の請求書を作成しなかったことによる脱税額が4億5,300万ドンに過ぎないと判断されたにもかかわらず、最高1,198億ドンの罰金を科せられた理由についてトゥオイ・チェ氏に話を聞いたところ、ビンチャン区税務チームは、最も重い罰金は請求書を作成せずに商品を販売したことに対するものだと述べた。

2020年に改正・補足された行政違反法第52条によれば、インボイスなしで商品を販売した場合の罰金は、インボイスごとに計算されます。

最初の罰金は1500万VNDです。 2枚目からは繰り返し違反したという加重状況が適用され、1枚あたり1650万VNDの罰金が科せられます。

ホーチミン市のアパートのルールを学ぶ人々 - 写真：TTD

税務当局は、マンション管理業務の料金徴収時に7,260件の請求書を発行しなかった行為に対し、総額1,190億ドンを超える行政罰金を科す決定を下した。

ビンチャン区税務チームは、このアパートの管理委員会のすべての脱税記録も捜査機関に移送した。

以前、このアパートの管理委員会に対する個人の苦情を処理する過程で、ビンチャン地区税務チームは、管理委員会には2つの収入源があることを記録しました。 1つは通信局賃貸契約による収入であり、アパート管理運営会社は契約に従ってすべての収入に対して付加価値税（VAT）を請求し申告しています。

しかしながら、取締役会は、上記契約から分配された収益に対する法人所得税（CIT）を申告しませんでした。

2つ目の収入源は、2022年5月から2024年10月までの30か月間、242戸のマンションの管理費（管理費、駐車場代、ガス・水道代）だが、請求書（7,260枚）も申告書も税金の支払いもなかった。

アパート管理による収入（管理費、駐車料金、ガス料金、水道料金）について、請求、申告、課税の必要があるかどうかについての意見を求める書面の要請を受けた後、ビンチャン区税務チームは、第2地域の税務局から「アパート管理および運営サービスは、規定に従ってVATおよび法人所得税の対象となります…」という確認を受けました。

したがって、マンションの所有者や使用者から金銭を徴収し、管理運営サービスを提供するために設立された場合、管理委員会は規則に従って付加価値税と法人所得税を申告し、納付しなければなりません。管理委員会による請求書の使用は、政府の法令第 123-2020 号の規定に従って実施されます。

アン・ホン - ゴック・ヒエン

出典: https://tuoitre.vn/vu-ban-quan-tri-chung-cu-bi-phat-gan-120-ti-nhieu-van-de-can-lam-ro-20250513232351807.htm