បញ្ហាផ្លូវច្បាប់ចំនួន 7 នៅក្នុងគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម

ទីមួយគឺបញ្ហានៃការអនុម័តគោលនយោបាយវិនិយោគក្នុងពេលដំណាលគ្នានឹងការអនុម័តអ្នកវិនិយោគសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមទាំងអស់ និងគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលអ្នកវិនិយោគមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីស្របតាមផែនការ។ ទាក់ទងនឹងបញ្ហានេះ បើតាម HoREA នៅពេលអនុវត្តនីតិវិធីអនុម័តគោលនយោបាយវិនិយោគ វាគឺជានីតិវិធីដំបូងសម្រាប់ខ្សែសង្វាក់នៃនីតិវិធីវិនិយោគសំណង់។ ដូច្នេះហើយ នៅពេលដែលនីតិវិធីអនុម័តគោលនយោបាយវិនិយោគ "ជាប់គាំង" គម្រោង "ជាប់គាំង" មិនអាចបន្តនីតិវិធីវិនិយោគសំណង់ផ្សេងទៀតបានទេ។ វាគ្រាន់តែជាការចាំបាច់ក្នុងការកំណត់ថា ការវាយតម្លៃភាពសមស្របនៃគម្រោងវិនិយោគជាមួយនឹងការធ្វើផែនការត្រូវតែស្របតាមផែនការកំណត់តំបន់ ឬផែនការទូទៅដែលសមស្របជាង ឬគ្រាន់តែកំណត់ថាវាស្របតាមផែនការទូទៅក្នុងសេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ 98 នៃ រដ្ឋសភា ដែលកំពុងធ្វើការសាកល្បងសម្រាប់ទីក្រុងហូជីមិញ។

មធ្យោបាយនៃការកែលម្អនីតិវិធីរដ្ឋបាល ឬការកែលម្អនេះពិតជាមិនបានធ្វើឱ្យប៉ះពាល់ដល់ស្មារតីនៃកំណែទម្រង់បែបបទរដ្ឋបាល គឺមិនជិតនឹងការពិត និងបង្ហាញសញ្ញានៃការមិនប្រសើរឡើង។ ដោយសារតែកាលពីមុន សហគ្រាសត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យអនុវត្តនីតិវិធីវិនិយោគ និងសំណង់ស្របគ្នា ឥឡូវនេះពួកគេស្ទើរតែត្រូវអនុវត្តនីតិវិធីរដ្ឋបាលនីមួយៗតាមលំដាប់លំដោយ។

HoREA រកឃើញថាបទប្បញ្ញត្តិដែលគម្រោងវិនិយោគត្រូវតែគោរពតាមផែនការលម្អិត (ប្រសិនបើមាន) អនុវត្តចំពោះករណីដែលរដ្ឋធ្វើការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ឬការដេញថ្លៃសម្រាប់គម្រោងប្រើប្រាស់ដីដើម្បីជ្រើសរើសអ្នកវិនិយោគ។ ប៉ុន្តែបទប្បញ្ញត្តិនេះគឺមិនសមស្របទាំងស្រុងចំពោះករណីដែលសហគ្រាសវិនិយោគិនមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីរួចហើយស្របតាមផែនការ និងស្នើឱ្យមានគោលនយោបាយវិនិយោគដែលបានអនុម័តក្នុងពេលដំណាលគ្នានឹងវិនិយោគិនបានអនុម័តស្របតាមបញ្ញត្តិនៃប្រការ ៤ មាត្រា ២៩ នៃច្បាប់វិនិយោគឆ្នាំ ២០២០។

បញ្ហាទីពីរគឺបទប្បញ្ញត្តិលើដីលំនៅដ្ឋាន ឬដីលំនៅដ្ឋាន និងដីផ្សេងទៀត នៅពេលតម្រូវឱ្យអ្នកវិនិយោគគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីលំនៅដ្ឋាន។ មានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីលំនៅឋាន និងដីផ្សេងទៀតដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋានដែលបំពេញលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការអនុញ្ញាតឱ្យផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីដើម្បីអនុវត្តគម្រោងវិនិយោគ។ ប្រការនេះបណ្តាលឱ្យគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មរាប់រយនៅទូទាំងប្រទេសដែលមិនមានដីលំនៅឋាន 100% ឬមិនមានដីលំនៅឋាន និងដីផ្សេងទៀតដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋាន ពោលគឺមានតែដី កសិកម្ម 100% ឬដីកសិកម្ម 100% ប៉ុណ្ណោះដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋាន មិនត្រូវបានទទួលស្គាល់ថាជាអ្នកវិនិយោគគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។ ទោះបីជាសហគ្រាសវិនិយោគទាំងនេះបានទទួលការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់ដីកសិកម្ម ឬដីកសិកម្មដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋានក៏ដោយ។ ដូច្នេះហើយ ចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2015 (ច្បាប់លំនៅដ្ឋានឆ្នាំ 2014 ចូលជាធរមាន) សហគ្រាសទាំងនេះបានជួបប្រទះការលំបាកយ៉ាងខ្លាំង ដោយសារតែពួកគេបានចំណាយប្រាក់យ៉ាងច្រើនដើម្បីបង្កើតមូលនិធិដីធ្លី។

បច្ចុប្បន្នចំណុច ខ ១ និងប្រការ ៦ មាត្រា ១២៨ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (ធ្វើវិសោធនកម្ម) អនុញ្ញាតឱ្យតែករណីប្រើប្រាស់ដីដើម្បីអនុវត្តគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម យល់ព្រមលើការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីលំនៅដ្ឋាន ឬក្នុងករណីអនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម ត្រូវតែមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីលំនៅដ្ឋាន ឬដីលំនៅឋាន និងដីផ្សេងទៀត។ មានន័យថា អ្នកវិនិយោគមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យយល់ព្រមលើការទទួលការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់ដីលំនៅដ្ឋាន ឬដីលំនៅដ្ឋាន និងដីផ្សេងទៀត ឬដីផ្សេងទៀតដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋាន ឬមិនត្រូវបានអនុញ្ញាត ក្នុងករណីអ្នកវិនិយោគមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីផ្សេងទៀតដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋាន ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។ ដូច្នេះចំណុច ខ ១ និងប្រការ ៦ មាត្រា ១២៨ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីដីធ្លី (វិសោធនកម្ម) មិនបានទទួលមរតកទាំងស្រុងនូវបទប្បញ្ញត្តិក្នុងប្រការ ១ មាត្រា ៧៣ ចំណុច ខ ប្រការ ១ មាត្រា ១៦៩ ប្រការ ២ មាត្រា ១៩១ និងប្រការ ១ មាត្រា ១៩៣ នៃច្បាប់ស្តីពីដីធ្លី ឆ្នាំ ២០១៣ ដែលអនុញ្ញាតឲ្យអង្គការ វិនិយោគ លើដីមានសិទ្ធិធ្វើផែនការ ផ្ទេរសិទ្ធិអាជីវកម្ម គម្រោងដីសម្បទានសេដ្ឋកិច្ច។ គម្រោង។ ក្នុងករណីទទួលបានការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីកសិកម្ម ត្រូវមានការយល់ព្រមជាលាយលក្ខណ៍អក្សរពីភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ច។

ជាមួយគ្នានេះដែរ ប្រភេទគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានដីលំនៅឋាន 100% មានត្រឹមតែប្រហែល 1% នៃចំនួនគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មសរុប ហើយសុទ្ធសឹងជាគម្រោងតូចបំផុត ព្រោះស្ទើរតែគ្មានដីលំនៅឋានដែលមានផ្ទៃដីលើសពី ^{5,000 ម៉ែត្រការ៉េ} ។ ប្រភេទនៃគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានដីលំនៅឋាន និងដីផ្សេងទៀតដែលមិនមែនជាដីលំនៅឋានគឺជារឿងធម្មតាដែលមានចំនួនប្រហែល 95% នៃចំនួនគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មសរុប។ ប្រភេទនៃគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មជាមួយដីផ្សេងទៀតដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋានមានត្រឹមតែប្រហែល 5% នៃចំនួនគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មសរុប ហើយជាគម្រោងខ្នាតធំទាំងអស់ដែលត្រូវការលើកទឹកចិត្តក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍។

7 vướng mắc pháp lý về dự án nhà ở thương mại - Ảnh 1. — គម្រោងជាច្រើននៅតែ "ជាប់គាំង" ដោយសារបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់។

បញ្ហាទី៣ គឺនីតិវិធីសម្រាប់កែសម្រួលផែនការកំណត់ទំហំ ១/២០០០ ដែលជាបន្ទុករបស់ភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ច ដើម្បីឲ្យសហគ្រាសមានមូលដ្ឋានក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ផែនការលម្អិតខ្នាត ១/៥០០ នៃគម្រោងវិនិយោគ។ ហេតុផលគឺដោយសារតែ "ពិដានទំហំប្រជាជន" ហើយផែនការកំណត់តំបន់ទំហំ 1/2,000 ជាច្រើនមិនត្រូវបានធ្វើបច្ចុប្បន្នភាព និងកែតម្រូវទាន់ពេលវេលា ដូច្នេះពួកគេមិនបានបំពេញតម្រូវការរបស់អ្នកវិនិយោគទេ។

ឧទាហរណ៍ ទំហំប្រជាជនពិតប្រាកដនៃទីក្រុងហូជីមិញមានប្រហែល 13 លាននាក់ ប៉ុន្តែទំហំប្រជាជនយោងតាមលទ្ធផលជំរឿននៅថ្ងៃទី 1 ខែមេសា ឆ្នាំ 2019 មានតែ 8.9 លាននាក់ប៉ុណ្ណោះ ឬទំហំប្រជាជននៃស្រុក Binh Thanh នៅឆ្នាំ 2020 ត្រូវបានកំណត់ថាមានចំនួន 560,000 នាក់ ប៉ុន្តែនៅឆ្នាំ 2014 ចំនួនប្រជាជនពិតប្រាកដចំនួន 560,000 នាក់នៃស្រុកនេះគឺ។ ប្រសិនបើទំហំប្រជាជនពិតប្រាកដមិនត្រូវបានគណនាត្រឹមត្រូវទេ វានឹងមិនអាចអនុវត្តគម្រោងជួសជុលទីក្រុង ឬអភិវឌ្ឍតំបន់ទីក្រុងថ្មីបានទេ ព្រោះមិនមាន "ពិដាន" សម្រាប់ទំហំប្រជាជនទៀតទេ។

ទីក្រុងហូជីមិញមានផែនការកំណត់តំបន់ទំហំជាង 600 1/2,000 រួមទាំងគម្រោងដែលលែងសមស្រប និងត្រូវកែសម្រួល ប៉ុន្តែមិនត្រូវបានកែសម្រួលទាន់ពេលវេលា ជាពិសេសសម្រាប់ផែនការកំណត់តំបន់ទំហំ 1/2,000 ពីមុន ដែលត្រូវបានអនុវត្តតាមព្រំដែនរដ្ឋបាលថ្នាក់ឃុំ និងស្រុក ដែលចាំបាច់ត្រូវធ្វើសមាហរណកម្ម។ ដូច្នេះ សេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ៩៨ នៃរដ្ឋសភា ក៏តម្រូវឱ្យរៀបចំផែនការកំណត់តំបន់ និងផែនការលម្អិត ត្រូវតែអនុម័ត ឬអនុម័ត ដើម្បីកែសម្រួលទៅតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ មុននឹងរៀបចំរបាយការណ៍សិក្សាលទ្ធភាពវិនិយោគ និងអនុវត្តជំហានបន្ទាប់នៃគម្រោង។

បញ្ហាទី៤ គឺនីតិវិធីកំណត់តម្លៃដីជាក់លាក់ ការវាយតម្លៃដីធ្លី ការសម្រេចតម្លៃដី ដើម្បីគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ការជួលដីសម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យ លំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម ឬស្ថាប័នរដ្ឋមានសមត្ថកិច្ចស្នើសុំពិនិត្យ និងគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ការជួលដីកើតឡើង (ប្រសិនបើមាន)។ បញ្ហានេះជាចម្បងនៅក្នុងការអនុវត្តក្រឹត្យលេខ ៤៤ ក្នុងការអនុវត្ត។ គិតត្រឹមខែមីនា ឆ្នាំ 2023 ទីក្រុងហូជីមិញមានគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មប្រហែល 100 ជាមួយនឹងផ្ទះល្វែងចំនួន 81,000 ដែលមិនទាន់ទទួលបានសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូក។

បញ្ហាទីប្រាំគឺ ភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ចយឺតយ៉ាវក្នុងការចេញបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការដោះស្រាយផ្ទៃដីដែលគ្រប់គ្រងដោយរដ្ឋ (ដីសាធារណៈ) ប្រសព្វគ្នាក្នុងគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម។ ដោយសារកង្វះបទប្បញ្ញត្តិនេះ អស់រយៈពេលជាង 6 ឆ្នាំ ចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2014 (ក្រឹត្យលេខ 43 ចូលជាធរមាន) ដល់ថ្ងៃទី 8 ខែកុម្ភៈ ឆ្នាំ 2021 (ក្រឹត្យលេខ 148 បានចូលជាធរមាន) មិនទាន់មានយន្តការគ្រប់គ្រងលើការកាន់កាប់ផ្ទៃដីសាធារណៈដែលពុះពារក្នុងគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មទេ។ រហូតមកដល់ពេលនេះ ក្រិត្យលេខ ១៤៨ បានចូលជាធរមានជិត ៣ ឆ្នាំហើយ ប៉ុន្តែនៅតែមានខេត្ត និងក្រុងមួយចំនួនដែលគ្រប់គ្រងកណ្តាល ដែលមិនទាន់បានចេញបទប្បញ្ញត្តិណែនាំការអនុវត្ត។ នេះបានបណ្តាលឱ្យគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មជាច្រើន "ជាប់គាំង" នៅក្នុងនីតិវិធីសម្រាប់ការអនុម័តគោលនយោបាយវិនិយោគ ឬ "ជាប់គាំង" នៅក្នុងនីតិវិធីសម្រាប់ការវាយតម្លៃដីជាក់លាក់ ការវាយតម្លៃដីធ្លី និងការសម្រេចចិត្តតម្លៃដីដើម្បីគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងការជួលដី។

បញ្ហាទី៦ ត្រង់ថា ប្រការ២ មាត្រា៤៩ នៃច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុឆ្នាំ ២០១៤ ចែងថា ការផ្ទេរគម្រោង ឬផ្នែកនៃគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មត្រូវបានអនុញ្ញាត លុះត្រាតែអ្នកវិនិយោគមានសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកសម្រាប់គម្រោងផ្ទេរទាំងមូល ឬមួយផ្នែក ហើយបានបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុក្នុងការបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី និងថ្លៃជួលដីជូនរដ្ឋ។ ដោយសារតែបទប្បញ្ញត្តិនេះមិនត្រូវបានធ្វើវិសោធនកម្ម វាមិនមានភាពបត់បែន និងមិនជិតស្និទ្ធនឹងការពិតដូចមានចែងក្នុងប្រការ ១ មាត្រា ១០ នៃសេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ ៤២ នៃរដ្ឋសភា ស្តីពីការសាកល្បងការដោះស្រាយបំណុលអាក្រក់របស់គ្រឹះស្ថានឥណទាន ដែលមិនបានចែងពីលក្ខខណ្ឌនៃការមានសៀវភៅហិរញ្ញវត្តុសម្រាប់គម្រោង ហើយក៏មិនកំណត់កាតព្វកិច្ចចំពោះគម្រោងវិនិយោគដែរ។

បញ្ហាទីប្រាំពីរ គឺច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2014 មិនបានចែងអំពីសកម្មភាពនៃការដាក់ប្រាក់បញ្ញើក្នុងគោលបំណងបញ្ចប់កិច្ចសន្យា (មុនពេលមានសិទ្ធិចុះកិច្ចសន្យាប្រមូលដើមទុនដើម្បីលក់អចលនទ្រព្យ និងលំនៅឋាននាពេលអនាគត) ដើម្បីបញ្ជាក់បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីប្រាក់បញ្ញើក្នុងមាត្រា 328 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី។ នេះបានបង្កើតចន្លោះប្រហោងផ្លូវច្បាប់សម្រាប់អ្នកស្មាន ឈ្មួញកណ្តាលដីធ្លី និងអាជីវកម្មមិនស្មោះត្រង់ ដើម្បីទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ និងទទួលបានប្រាក់បញ្ញើច្រើន។ សូម្បីតែរហូតដល់ 90 - 95% នៃតម្លៃកិច្ចសន្យាគឺសម្រាប់គោលបំណងនៃការក្លែងបន្លំ និងធ្វើឱ្យទ្រព្យសម្បត្តិរបស់អតិថិជនសមស្រប (ឧទាហរណ៍ធម្មតាគឺករណីក្រុមហ៊ុន Alibaba) ។

ប្រភពតំណ