ត្រូវចុះសម្រុងគ្នាដើម្បីផលប្រយោជន៍គ្រប់ភាគី

វិនិយោគិនតស៊ូដើម្បី "ទ្រាំ" ការចំណាយនិងបង់ការប្រាក់លើប្រាក់កម្ចី

Nguoi Dua Tin (NDT)៖ បច្ចុប្បន្ននេះ ខណៈពេលដែលអ្នកដែលមានចំណូលទាប និងមធ្យមរាប់លាននាក់ប្រាថ្នាចង់មានផ្ទះមួយ ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានសមរម្យ និងលំនៅដ្ឋានសង្គមស្ទើរតែអស់ហើយ។ តើអ្នកគិតថាអ្វីជាមូលហេតុនៃស្ថានភាពនេះ?

លោក វ៉ូ ហុងថាង - នាយកសេវាប្រឹក្សា និងអភិវឌ្ឍន៍គម្រោង ឌីខេអេ អេ គ្រុប៖ បញ្ហាកង្វះការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានតម្លៃសមរម្យ និងលំនៅឋានសង្គម ដើម្បីបំពេញតម្រូវការប្រជាពលរដ្ឋដែលមានចំណូលទាប និងមធ្យម បានកើតឡើង និងអូសបន្លាយជាច្រើនឆ្នាំ។

មានកត្តាជាច្រើនដែលប៉ះពាល់ដល់ផ្នែកនេះ ប៉ុន្តែមានកត្តាសំខាន់ពីរដែលជះឥទ្ធិពលដោយផ្ទាល់ដល់ការផ្គត់ផ្គង់ផ្នែកនេះ។

ទីមួយ ការចំណាយលើធាតុចូលកំពុងកើនឡើង។ ទោះបីជាតម្លៃអចលនទ្រព្យបានបង្ហាញសញ្ញានៃការថយចុះក្នុងរយៈពេល 2 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះក៏ដោយ ក៏ត្រូវតែទទួលស្គាល់ថាវដ្តនៃការអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យពីមុនចាប់ពីឆ្នាំ 2014-2020 បានរក្សាតម្លៃផ្ទះនៅកម្រិតខ្ពស់។

នេះនាំឱ្យមានការវិនិយោគ និងតម្លៃសំណង់ថ្លៃខ្លាំងសម្រាប់អ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យ។ ពីការទិញដី វត្ថុធាតុដើម កម្លាំងពលកម្ម ជាដើម ដែលកើនឡើងជាលំដាប់ វាពិបាកណាស់ក្នុងការកាត់បន្ថយតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលបានបញ្ចប់។

អចលនទ្រព្យ - បំបាត់ការស្រេកឃ្លានសម្រាប់លំនៅដ្ឋានដែលមានតំលៃថោក: ត្រូវការការចុះសម្រុងគ្នានៃផលប្រយោជន៍របស់ភាគីទាំងអស់។ — លោក វ៉ូ ហុងថាង - នាយកសេវាប្រឹក្សា និងអភិវឌ្ឍន៍គម្រោង DKRA Group ។

ទី២ ស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់នៃគម្រោងអចលនទ្រព្យត្រូវអូសបន្លាយពេលយូរដើម្បីដោះស្រាយ។ ចាប់ពីដំណាក់កាលកម្មសិទ្ធិដីធ្លី អ្នកវិនិយោគក៏ត្រូវដាក់ពាក្យសុំឯកសារអនុម័តពីរដ្ឋាភិបាលគ្រប់លំដាប់ថ្នាក់ ដោយមិនគិតពីការរៀបចំផែនការសំណង និងការបោសសម្អាតទីតាំង... ដែលបណ្តាលឱ្យការបញ្ចប់គម្រោងស្របច្បាប់ត្រូវចំណាយពេលច្រើនឆ្នាំ។

ជាពិសេសសម្រាប់អាជីវកម្មជាក់លាក់ដូចជាអចលនទ្រព្យ ពួកគេភាគច្រើនប្រើអានុភាពហិរញ្ញវត្ថុខ្ពស់ ការខ្ចីប្រាក់ពីបណ្តាញមូលបត្របំណុល និងធនាគារមានទំហំធំណាស់។ ខណៈពេលដែលគម្រោងនេះត្រូវបានពន្យារពេលដោយសារតែឯកសារផ្លូវច្បាប់មិនពេញលេញ អាជីវកម្មនៅតែត្រូវ "ទទួល" ការប្រាក់យ៉ាងច្រើនពីប្រាក់កម្ចី។ ឯកសារភ្ជាប់ទាំងអស់ខាងលើនឹងត្រូវបានរួមបញ្ចូលក្នុងតម្លៃនៃផលិតផលបន្ទាប់ពីការបញ្ចប់។

ដូច្នេះវាពិបាកណាស់សម្រាប់អាជីវកម្មក្នុងការទម្លាក់តម្លៃផលិតផលឱ្យនៅកម្រិតទាប ឬដើម្បីបំពេញតាមគំនិតនៃ "តម្លៃសមរម្យ" តាមការចង់បានរបស់ប្រជាជនភាគច្រើន ជាពិសេសក្នុងបរិបទបច្ចុប្បន្ននៅពេលដែលការចំណាយខ្ពស់រួចទៅហើយ។

វិនិយោគិន៖ ការនិយាយនោះបង្ហាញថាអ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យកំពុងមាន “ការឈឺក្បាល” ជាមួយនឹងបញ្ហាតម្លៃ។ សូមចែករំលែកឱ្យកាន់តែច្បាស់អំពីការចំណាយមួយចំនួនដែលអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យត្រូវទទួល តើនេះប៉ះពាល់ដល់ការបញ្ចុះតម្លៃផ្ទះយ៉ាងដូចម្តេចដែរ?

លោក វ៉ូ ហុងថាង៖ ការចំណាយលើធាតុចូលដូចជា ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី សំណងបោសសំអាតការដ្ឋាន ការប្រាក់កម្ចីធនាគារ ថ្លៃពលកម្ម ការទិញសម្ភារៈសំណង់... បានកើនឡើងយ៉ាងគំហុក សូម្បីតែច្រើនដងក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ។

គម្រោងចាប់ពីពេលមានគោលនយោបាយសាងសង់រហូតដល់ការបញ្ចប់ស្របច្បាប់ដូចការគ្រោងទុក ចំណាយពេលជាមធ្យមប្រហែល 3 ឆ្នាំប៉ុណ្ណោះ ប៉ុន្តែតាមពិតទៅ អាជីវកម្មដែលចង់ចាប់ផ្តើមសាងសង់ជាផ្លូវការអាចចំណាយពេលរហូតដល់ដប់ឆ្នាំលើក្រដាស់ស្នាមដោយខ្ជះខ្ជាយធនធាន។

ដើម្បីកាន់កាប់ដីធ្លី សហគ្រាសត្រូវបង់ថ្លៃសំណង និងថ្លៃបោសសម្អាតទីតាំងជាបន្តបន្ទាប់ តាមរយៈការទទួលការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី បង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ថ្លៃជួលដី និងថ្លៃការពារដីស្រែជូនរដ្ឋ។

បន្ទាប់មកតម្លៃសំណង់បានមកពីកម្លាំងពលកម្ម សម្ភារៈជាដើមកើនឡើងតាមពេលវេលា។ សម្រាប់គម្រោងផ្ទះល្វែង តម្លៃសំណង់មានប្រមាណ ៥០% ប្រហែល ៣០% សម្រាប់ផ្ទះល្វែង និង ២០% សម្រាប់វីឡា។

មិនមែននិយាយពីបន្ទុកហិរញ្ញវត្ថុទេនៅពេលអាជីវកម្មត្រូវបង់ប្រាក់ដើមនិងការប្រាក់លើកម្ចី។ គម្រោងនេះត្រូវចំណាយពេលយូរជាងមុនដើម្បីបញ្ចប់ ថ្លៃហិរញ្ញវត្ថុនេះនឹងកាន់តែខ្ពស់។ ហើយចុងក្រោយ ការចំណាយនេះត្រូវបានរាប់បញ្ចូលក្នុងតម្លៃលក់ដែលអតិថិជនត្រូវបង់នៅពេលទិញផ្ទះ។

អចលនទ្រព្យ - បំបាត់ការស្រេកឃ្លានសម្រាប់លំនៅដ្ឋានដែលមានតំលៃថោក: ត្រូវការការចុះសម្រុងគ្នានៃផលប្រយោជន៍របស់ភាគីទាំងអស់ (រូបភាពទី 2) ។ — វាមិនអាចទៅរួចទេដែលអាជីវកម្មទទួលយកការខាតបង់ដោយគ្រាន់តែលក់ផលិតផលរបស់ពួកគេ។

នៅក្នុងបរិបទនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យដ៏អាប់អួរក្នុងរយៈពេល 2 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ អ្នកវិនិយោគជាច្រើនបានព្យាយាមផ្តល់នូវការលើកទឹកចិត្តដ៏ទាក់ទាញដល់អ្នកទិញផ្ទះ និងពង្រីករយៈពេលបង់ប្រាក់ដើម្បីជំរុញតម្រូវការ។

តាមពិតនេះគឺជាគោលនយោបាយដែលធ្វើឱ្យខូចដល់ប្រាក់ចំណេញរបស់អ្នកវិនិយោគ ប៉ុន្តែពួកគេនៅតែទទួលយកវាដើម្បីព្យាយាមបង្កើតសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល។ ឥឡូវនេះថ្លៃដើមខ្ពស់ពេក អាជីវកម្មអាចបន្ទាបតម្លៃផលិតផលរបស់ខ្លួនបាន ដើម្បីសម្រួលផលប្រយោជន៍ទាំងអ្នកទិញ និងអ្នកលក់ក្នុងកម្រិតមធ្យម។

វាពិបាកណាស់ក្នុងការបង្ខំឱ្យអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យបញ្ចុះតម្លៃផ្ទះឱ្យនៅកម្រិត "សមរម្យ" ពីព្រោះអាជីវកម្មត្រូវការរកប្រាក់ចំណេញ។ វាមិនអាចទៅរួចទេក្នុងការរំពឹងថាអាជីវកម្មនឹងទទួលយកការខាតបង់ដោយគ្រាន់តែលក់ផលិតផលរបស់ពួកគេ។

កាលពីមុន វិនិយោគិនជាច្រើនរំពឹងថានឹងទទួលបានប្រាក់ចំណេញរហូតដល់រាប់សិបភាគរយមុនពេលធ្វើអ្វីមួយ ប៉ុន្តែឥឡូវនេះពួកគេបានតាំងចិត្តថានឹងបំបែកសូម្បីតែបាត់បង់ប្រាក់នៅក្នុងដំណាក់កាលដំបូងមួយចំនួន។ គោលដៅខ្ពស់បំផុតរបស់អ្នកវិនិយោគនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះគឺតម្លៃលក់ទាបបំផុតដែលអាចធ្វើទៅបានដោយប្រមូលប្រាក់ឱ្យបានលឿនតាមដែលអាចធ្វើបានដើម្បីបង្កើតលំហូរសាច់ប្រាក់ដែលជាជម្រើសដ៏ល្អបំផុតសម្រាប់អតិថិជនដែលចង់កាន់កាប់អចលនទ្រព្យ។

ការរំពឹងទុកនៃការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានកើនឡើងដោយសារគោលនយោបាយ

វិនិយោគិន៖ ជាការពិត សូម្បីតែនៅក្នុងបរិបទទូទៅនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងឆ្នាំ 2023 ក៏ដោយ ក៏ផ្នែកលំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យនៅតែទទួលបានការយកចិត្តទុកដាក់ពិសេសពីអតិថិជន ហើយគម្រោងនៅក្នុងផ្នែកនេះតែងតែមានបរិមាណប្រតិបត្តិការមានស្ថិរភាព។

ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី អ្នកវិនិយោគហាក់ដូចជាចាប់អារម្មណ៍លើការអភិវឌ្ឍន៍បុរីប្រណិត និងអាផាតមិនលំដាប់ខ្ពស់.... ហេតុអ្វីបានជាអ្នកគិតថាមានភាពចម្លែកបែបនេះ?

លោក វ៉ូ ហុងថាង៖ ការជាប់គាំងផ្លូវច្បាប់ដែលកើតឡើងក្នុងពេលដំណាលគ្នានៅក្នុងគម្រោងរាប់ពាន់នៅទូទាំងប្រទេសបានធ្វើឱ្យចំនួនគម្រោងដែលមានសិទ្ធិដាក់ឱ្យដំណើរការក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះមានចំនួនតិចតួចណាស់ មានតែនៅក្នុងផ្នែកមួយចំនួនប៉ុណ្ណោះ។

ដោយសារតែគម្រោងមួយចំនួនតូច ជាមួយនឹងតម្លៃសមរម្យ ល្បឿននៃការលក់ប្រាកដជានឹងលឿនខ្លាំងណាស់ ហើយប្រតិបត្តិការដ៏មមាញឹកធ្វើឱ្យយើងងាយយល់ច្រឡំថា មានតែគម្រោងតម្លៃទាបប៉ុណ្ណោះដែលចាប់អារម្មណ៍ពីមនុស្ស។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វាក៏ចាំបាច់ផងដែរក្នុងការក្រឡេកមើលការពិតថា សម្រាប់គម្រោងដែលមានទីតាំងនៅ “ចំណុចក្តៅ” ដូចជា ទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ ចំនួនអាផាតមិនដែលមានតម្លៃក្រោម 50 លានដុង/m2 គឺស្ទើរតែមិនមាន។ គម្រោងខាងលើទាំងអស់នឹងមានតម្លៃចាប់ពី 70-80 លានដុង/m2 សូម្បីតែ 100 លានដុង/m2 ដែលត្រូវបានគេស្គាល់ថាជាអចលនទ្រព្យប្រណីតផងដែរ។

គម្រោងទាំងអស់ខាងលើស្ថិតនៅក្នុងទីតាំងសំខាន់ៗ ដែលវាពិបាកសម្រាប់អ្នកវិនិយោគក្នុងការកាត់បន្ថយតម្លៃផលិតផល។ ហើយជាពិសេសកាលពីពេលថ្មីៗនេះ ចំនួននៃគម្រោងប្រណិតដែលមានសិទ្ធិលក់គឺមានការខ្វះខាតយ៉ាងខ្លាំង ដែលធ្វើឲ្យបរិមាណប្រតិបត្តិការនៃផ្នែកនេះទាបផងដែរ។

ដូច្នេះ គេមិនអាចមើលពីចំនួនប្រតិបត្តិការនៅក្នុងទីផ្សារ ដើម្បីបញ្ជាក់ថាផ្នែកអចលនទ្រព្យប្រណីតមិនសូវចាប់អារម្មណ៍ជាងផ្នែកលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ ឬសង្គមនោះទេ។

អចលនៈទ្រព្យ - បំបាត់ការស្រេកឃ្លានសម្រាប់លំនៅដ្ឋានដែលមានតំលៃថោក: ត្រូវការការចុះសម្រុងគ្នានៃផលប្រយោជន៍របស់ភាគីទាំងអស់ (រូបភាពទី 3) ។ — ប្រសិនបើការចំណាយត្រូវបានកាត់បន្ថយ តម្លៃអចលនទ្រព្យក៏នឹងធ្លាក់ចុះភ្លាមៗដែរ។

បន្ថែមពីលើនេះ សម្រាប់អ្នកវិនិយោគមួយចំនួន អាជីវកម្មជាច្រើនបានកំណត់ទីតាំងខ្លួនឯងតាំងពីដើមដំបូងក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ផ្នែកទីប្រជុំជន និងផ្ទះតម្លៃខ្ពស់ និងមានយុទ្ធសាស្ត្ររយៈពេលវែងក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ផ្នែកនេះ ដូច្នេះទោះបីជាពួកគេពិតជាចង់អភិវឌ្ឍផ្នែកតម្លៃទាបដើម្បីបំពេញតម្រូវការទីផ្សារក៏ដោយ ក៏ពួកគេនៅតែត្រូវទទួលយកការបន្តទិសដៅដើម។

ទន្ទឹមនឹងនោះ គម្រោងមួយចំនួនត្រូវបានអនុវត្តន៍មិនទាន់បញ្ចប់ ជាមួយនឹងការវិនិយោគដើមទុនខ្ពស់ ដូច្នេះវាពិបាកសម្រាប់អ្នកវិនិយោគក្នុងការប្តូរទៅផ្នែកអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀតបានយ៉ាងងាយស្រួល។

វិនិយោគិន៖ ដូច្នេះតាមគំនិតរបស់អ្នក តើគួរអនុវត្តដំណោះស្រាយបែបណា ដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហាកង្វះការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានសមរម្យ? ច្បាប់ភូមិបាលដែលបានធ្វើវិសោធនកម្មត្រូវបានអនុម័តហើយនឹងត្រូវអនុវត្តក្នុងការអនុវត្ត។ តើអ្នកវាយតម្លៃថាវានឹងប៉ះពាល់ដល់ការផ្គត់ផ្គង់ក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យដោយរបៀបណា?

លោក វ៉ូ ហុងថាង៖ ផ្អែកលើគោលនយោបាយសំខាន់របស់រដ្ឋ យើងអាចរំពឹងទាំងស្រុងថា ក្នុងរយៈពេល ៣-៥ ឆ្នាំខាងមុខ ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានសង្គម និងលំនៅឋានតម្លៃសមរម្យនឹងកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង ដែលធ្វើឲ្យកង្វះខាតតម្រូវការលំនៅឋានរបស់ប្រជាពលរដ្ឋភាគច្រើននាពេលថ្មីៗនេះ។

ដើម្បីធ្វើដូច្នេះបាន តួនាទីរបស់រដ្ឋនៅតែសំខាន់បំផុត ដោយកាន់ភារកិច្ចសំខាន់ក្នុងប្រតិបត្តិការ និងតម្រង់ទិសការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារ តាមរយៈគោលនយោបាយ ស្ថាប័ន និងយុទ្ធសាស្ត្រ...។

អ្វីដែលសំខាន់បំផុតគឺត្រូវដោះស្រាយរាល់បញ្ហាផ្លូវច្បាប់សម្រាប់គម្រោង កាត់បន្ថយពេលវេលានីតិវិធីរដ្ឋបាល ដើម្បីឲ្យអាជីវកម្មអាចពង្រាយសំណង់បានឆាប់រហ័ស។ ជាពិសេស ច្បាប់ដែលបានធ្វើវិសោធនកម្ម និងបំពេញបន្ថែមនឹងពិតជាមានផលប៉ះពាល់ជាវិជ្ជមានភ្លាមៗទៅលើការផ្គត់ផ្គង់នៅក្នុងទីផ្សារ បន្ទាប់ពីត្រូវបានអនុវត្តជាផ្លូវការ។

ទីពីរ ចាំបាច់ត្រូវពិនិត្យឡើងវិញនូវការចំណាយលើការប្រើប្រាស់ដីធ្លី ហើយគួរតែមានកម្មវិធីជំនួយពន្ធបន្ថែមទៀតសម្រាប់អាជីវកម្មដែលអភិវឌ្ឍផ្នែកលំនៅដ្ឋាន និងសង្គមដែលមានតម្លៃសមរម្យ។

ទីបី វៀតណាមគួរតែពិចារណាបង្កើតមូលនិធិអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានបន្ថែមសម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះដំបូងដូចជាសិង្ហបុរី។

ហើយជាចុងក្រោយ ប្រទេសយើងគួរតែបង្កើតមូលនិធិដីស្អាតបន្ថែមទៀត ហើយដាក់ដេញថ្លៃដើម្បីឱ្យអាជីវកម្មអាចទទួលបានដីបានយ៉ាងងាយស្រួល។

ចំពោះអាជីវកម្ម ធម្មជាតិនៅតែជាទំនាក់ទំនងនៃការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ។ ប្រសិនបើតម្លៃបញ្ចូលកើនឡើង តម្លៃលក់នឹងកើនឡើង ហើយផ្ទុយមកវិញ។ ប្រសិនបើការចំណាយត្រូវបានកាត់បន្ថយ តម្លៃផលិតផលអចលនទ្រព្យសម្រេចក៏នឹងធ្លាក់ចុះភ្លាមៗដែរ។ ដើម្បីគ្រប់គ្រងការចំណាយខាងលើ រដ្ឋនៅតែមានតួនាទីសំខាន់ក្នុងការសម្រេចចិត្តលើការកើនឡើង និងការធ្លាក់ចុះនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ។

ប្រភព៖ https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html