វាចាំបាច់ក្នុងការសម្របសម្រួលផលប្រយោជន៍របស់គ្រប់ភាគីទាំងអស់។

អ្នកអភិវឌ្ឍន៍កំពុងតស៊ូដើម្បីទទួលបន្ទុកចំណាយ និងសងការប្រាក់លើប្រាក់កម្ចី។

អ្នកយកព័ត៌មាន (NĐT)៖ បច្ចុប្បន្ននេះ ខណៈពេលដែលប្រជាជនដែលមានប្រាក់ចំណូលទាប និងមធ្យមរាប់លាននាក់ប្រាថ្នាចង់បានផ្ទះផ្ទាល់ខ្លួន ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងលំនៅដ្ឋានសង្គមស្ទើរតែអស់ហើយ។ តើអ្នកគិតថាអ្វីខ្លះជាមូលហេតុនៃស្ថានភាពនេះ?

លោក Vo Hong Thang - នាយកសេវាកម្មប្រឹក្សាយោបល់ និងអភិវឌ្ឍន៍គម្រោង នៃក្រុមហ៊ុន DKRA៖ បញ្ហានៃការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងលំនៅដ្ឋានសង្គមមិនគ្រប់គ្រាន់ ដើម្បីបំពេញតម្រូវការរបស់ប្រជាជនដែលមានប្រាក់ចំណូលទាប និងមធ្យម បានកើតឡើង និងនៅតែបន្តអស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ។

មានកត្តារួមចំណែកជាច្រើន ប៉ុន្តែកត្តាសំខាន់ពីរប៉ះពាល់ដោយផ្ទាល់ដល់ការផ្គត់ផ្គង់នៅក្នុងផ្នែកនេះ។

ទីមួយ ថ្លៃដើម​ធាតុ​ចូល​បាន​កើនឡើង។ ទោះបីជា​តម្លៃ​អចលនទ្រព្យ​បាន​បង្ហាញ​សញ្ញា​នៃ​ការ​ថយ​ចុះ​ក្នុង​រយៈពេល​ពីរ​ឆ្នាំ​ចុងក្រោយ​នេះ​ក៏ដោយ ក៏​ត្រូវតែ​ទទួលស្គាល់​ថា វដ្ត​អភិវឌ្ឍន៍​អចលនទ្រព្យ​ពីមុន​ចាប់ពី​ឆ្នាំ ២០១៤ ដល់ ២០២០ បាន​រក្សា​តម្លៃ​អចលនទ្រព្យ​ឲ្យ​នៅ​កម្រិត​ខ្ពស់។

នេះនាំឱ្យមានការចំណាយលើការវិនិយោគ និងសំណង់ខ្ពស់ខ្លាំងសម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងអចលនទ្រព្យ។ ដោយសារតែការទិញដី វត្ថុធាតុដើម ថ្លៃពលកម្ម ជាដើម ទាំងអស់សុទ្ធតែកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង វាពិបាកខ្លាំងណាស់ក្នុងការកាត់បន្ថយតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលបានបញ្ចប់។

លោក វ៉ ហុង ថាង - នាយកសេវាកម្មប្រឹក្សាយោបល់ និងអភិវឌ្ឍន៍គម្រោង នៃក្រុមហ៊ុន DKRA Group។

ទីពីរ ស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់នៃគម្រោងអចលនទ្រព្យច្រើនតែចំណាយពេលយូរណាស់ដើម្បីដោះស្រាយ។ ចាប់ពីដំណាក់កាលកម្មសិទ្ធិដីធ្លី អ្នកអភិវឌ្ឍន៍នៅតែត្រូវទទួលបានការយល់ព្រមពីរដ្ឋាភិបាលកម្រិតផ្សេងៗ មិនមែននិយាយពីការបង្កើតផែនការសំណង និងការតាំងទីលំនៅថ្មីនោះទេ… ដែលបណ្តាលឱ្យការបញ្ចប់នីតិវិធីផ្លូវច្បាប់របស់គម្រោងអូសបន្លាយពេលជាច្រើនឆ្នាំ។

ជាពិសេសសម្រាប់អាជីវកម្មឯកទេសដូចជាអចលនទ្រព្យ ដែលភាគច្រើនប្រើប្រាស់អានុភាពហិរញ្ញវត្ថុខ្ពស់ ការខ្ចីប្រាក់ពីមូលបត្របំណុល និងបណ្តាញធនាគារគឺមានសារៈសំខាន់។ ខណៈពេលដែលគម្រោងត្រូវបានពន្យារពេលដោយសារតែនីតិវិធីផ្លូវច្បាប់មិនពេញលេញ អាជីវកម្មនៅតែត្រូវទទួលបន្ទុកការបង់ការប្រាក់ដ៏ច្រើនពីប្រាក់កម្ចីទាំងនេះ។ ការចំណាយពាក់ព័ន្ធទាំងអស់នេះនឹងត្រូវបានយកមកពិចារណាក្នុងតម្លៃផលិតផលចុងក្រោយនៅពេលបញ្ចប់។

ដូច្នេះ វាពិបាកខ្លាំងណាស់សម្រាប់អាជីវកម្មក្នុងការបន្ទាបតម្លៃផលិតផលដល់កម្រិតមួយដែល «មានតម្លៃសមរម្យ» តាមការចង់បានរបស់ប្រជាជនភាគច្រើន ជាពិសេសនៅក្នុងបរិបទបច្ចុប្បន្នដែលថ្លៃដើមខ្ពស់ខ្លាំងរួចទៅហើយ។

វិនិយោគិន៖ នេះបង្ហាញពីរបៀបដែលអ្នកអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យកំពុងតស៊ូជាមួយនឹងបញ្ហាថ្លៃដើម។ តើអ្នកអាចពន្យល់លម្អិតអំពីថ្លៃដើមមួយចំនួនដែលអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យកំពុងជួបប្រទះនាពេលបច្ចុប្បន្ន និងរបៀបដែលវាប៉ះពាល់ដល់ការថយចុះនៃតម្លៃផ្ទះ?

លោក វ៉ ហុងថាង៖ ការចំណាយលើធាតុចូលដូចជា ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី សំណងសម្រាប់ការឈូសឆាយដី ការប្រាក់លើប្រាក់កម្ចីធនាគារ ថ្លៃពលកម្ម និងការទិញសម្ភារៈសំណង់... សុទ្ធតែបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង សូម្បីតែច្រើនដងក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះក៏ដោយ។

គម្រោងមួយ ចាប់ពីដំណាក់កាលធ្វើផែនការដំបូងរហូតដល់ការបញ្ចប់នីតិវិធីផ្លូវច្បាប់ ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងចំណាយពេលជាមធ្យមប្រហែល 3 ឆ្នាំប៉ុណ្ណោះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តាមពិតទៅ អាជីវកម្មនានាអាចចំណាយពេលរហូតដល់មួយទសវត្សរ៍ ឬច្រើនជាងនេះលើឯកសារដើម្បីចាប់ផ្តើមសាងសង់ជាផ្លូវការ ដែលបណ្តាលឱ្យមានការខ្ជះខ្ជាយធនធាន។

ដើម្បី​មាន​ដីធ្លី អាជីវកម្ម​នានា​ត្រូវ​ទទួល​រង​ការ​ចំណាយ​មួយ​ចំនួន​ទាក់ទង​នឹង​សំណង និង​ការ​ឈូស​ឆាយ​ដី​ធ្លី​តាម​រយៈ​ការ​ផ្ទេរ​សិទ្ធិ​ប្រើប្រាស់​ដីធ្លី ការ​បង់​ថ្លៃ​ប្រើប្រាស់​ដីធ្លី ការ​ជួល​ដី និង​ថ្លៃ​ការពារ​ដី​ស្រែ​ទៅ​រដ្ឋ។

បន្ទាប់មក ថ្លៃដើមសាងសង់ រួមទាំងកម្លាំងពលកម្ម និងសម្ភារៈ កើនឡើងជាលំដាប់តាមពេលវេលា។ ចំពោះគម្រោងសាងសង់អាផាតមិន ថ្លៃដើមសាងសង់មានប្រហែល ៥០% ប្រហែល ៣០% សម្រាប់ផ្ទះជាប់គ្នា និង ២០% សម្រាប់វីឡា។

មិន​និយាយ​ពី​បន្ទុក​ហិរញ្ញវត្ថុ​នៅ​ពេល​ដែល​អាជីវកម្ម​ត្រូវ​សង​ប្រាក់​ដើម​និង​ការ​ប្រាក់​លើ​ប្រាក់​កម្ចី។ កាលណា​គម្រោង​ត្រូវ​ចំណាយ​ពេល​យូរ​ដើម្បី​បញ្ចប់ ការ​ចំណាយ​ហិរញ្ញវត្ថុ​ទាំងនេះ​នឹង​កាន់តែ​ខ្ពស់​។ ហើយ​នៅ​ទីបំផុត ការ​ចំណាយ​ទាំងអស់​នេះ​ត្រូវ​បាន​គិតគូរ​ទៅ​ក្នុង​តម្លៃ​លក់​ដែល​អតិថិជន​ត្រូវ​បង់​នៅពេល​ទិញ​ផ្ទះ។

វាមិនអាចទៅរួចទេក្នុងការរំពឹងថាអាជីវកម្មនឹងទទួលយកការខាតបង់ដើម្បីកម្ចាត់ស្តុកទំនិញ។

នៅក្នុងបរិបទនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលមានភាពយឺតយ៉ាវដូចរយៈពេលពីរឆ្នាំកន្លងមកនេះ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ជាច្រើនកំពុងព្យាយាមផ្តល់ការលើកទឹកចិត្តដ៏ទាក់ទាញដល់អ្នកទិញផ្ទះ និងពង្រីកលក្ខខណ្ឌទូទាត់ដើម្បីជំរុញតម្រូវការ។

តាមពិតទៅ វាជាគោលនយោបាយមួយដែលប៉ះពាល់ដល់ប្រាក់ចំណេញរបស់វិនិយោគិន ប៉ុន្តែពួកគេនៅតែទទួលយកវាក្នុងការប៉ុនប៉ងបង្កើតសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល។ ឥឡូវនេះ ដោយសារថ្លៃដើមខ្ពស់ពេក អាជីវកម្មអាចបន្ទាបតម្លៃផលិតផលដើម្បីធ្វើឱ្យមានតុល្យភាពផលប្រយោជន៍របស់ទាំងអ្នកទិញ និងអ្នកលក់ក្នុងកម្រិតសមហេតុផល។

វាពិបាកខ្លាំងណាស់ក្នុងការបង្ខំឱ្យអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យបន្ទាបតម្លៃផ្ទះដល់កម្រិត "សមរម្យ" ពីព្រោះអាជីវកម្មត្រូវការប្រាក់ចំណេញ ហើយវាមិនអាចទៅរួចទេក្នុងការរំពឹងថាពួកគេនឹងទទួលយកការខាតបង់ដើម្បីលក់ស្តុករបស់ពួកគេនោះ។

ពីមុន អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ជាច្រើនមានគោលបំណងចង់បានប្រាក់ចំណេញរាប់សិបភាគរយមុនពេលចាប់ផ្តើមគម្រោងណាមួយ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ឥឡូវនេះពួកគេមានគោលបំណងចង់ទទួលបានប្រាក់ចំណេញ ឬថែមទាំងខាតបង់នៅដំណាក់កាលដំបូងមួយចំនួនទៀតផង។ គោលដៅខ្ពស់បំផុតសម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍នាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ គឺការផ្តល់ជូនតម្លៃលក់ទាបបំផុត និងប្រមូលការទូទាត់ឱ្យបានលឿនតាមដែលអាចធ្វើទៅបាន ដើម្បីបង្កើតលំហូរសាច់ប្រាក់ ដែលជាជម្រើសដ៏ល្អបំផុតរួចទៅហើយសម្រាប់អតិថិជនដែលចង់មានអចលនទ្រព្យ។

ការរំពឹងទុកនៃការកើនឡើងនៃការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានដោយសារតែការផ្លាស់ប្តូរគោលនយោបាយ។

វិនិយោគិន៖ ការពិតគឺថា សូម្បីតែនៅក្នុងបរិបទអាប់អួរជាទូទៅនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅឆ្នាំ ២០២៣ ក៏ដោយ ផ្នែកលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យតែងតែទទួលបានការចាប់អារម្មណ៍ជាពិសេសពីអតិថិជន ហើយគម្រោងនានាក្នុងផ្នែកនេះបានរក្សាបាននូវបរិមាណប្រតិបត្តិការដែលមានស្ថេរភាពជាប់លាប់។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វិនិយោគិនហាក់ដូចជាចាប់អារម្មណ៍ជាពិសេសលើការអភិវឌ្ឍផ្ទះវីឡាប្រណីត និងអាផាតមិនលំដាប់ខ្ពស់។ ហេតុអ្វីបានជាមានភាពផ្ទុយគ្នានេះកើតឡើង?

លោក វ៉ ហុង ថាង៖ ការកកស្ទះផ្នែកច្បាប់ដែលកើតឡើងក្នុងពេលដំណាលគ្នានៅទូទាំងគម្រោងរាប់ពាន់ទូទាំងប្រទេស បានបណ្តាលឱ្យមានគម្រោងមួយចំនួនតូចប៉ុណ្ណោះដែលមានសិទ្ធិចាប់ផ្តើមដំណើរការក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ ដោយប្រមូលផ្តុំតែនៅក្នុងផ្នែកជាក់លាក់មួយចំនួនប៉ុណ្ណោះ។

ដោយសារតែចំនួនគម្រោងមានកំណត់ និងតម្លៃសមរម្យរបស់វា ការលក់ប្រាកដជាលឿនណាស់ ហើយប្រតិបត្តិការដ៏រស់រវើកនាំឱ្យយើងជឿខុសថា មានតែគម្រោងដែលមានតម្លៃទាបប៉ុណ្ណោះដែលទាក់ទាញចំណាប់អារម្មណ៍សាធារណៈ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វាក៏សំខាន់ផងដែរក្នុងការទទួលស្គាល់ការពិតដែលថា សម្រាប់គម្រោងដែលមានទីតាំងនៅ "ចំណុចក្តៅ" ដូចជាទីក្រុង ហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ ស្ទើរតែគ្មានអាផាតមិនណាមួយដែលមានតម្លៃក្រោម 50 លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េនោះទេ។ គម្រោងទាំងនេះជាធម្មតាមានតម្លៃចាប់ពី 70-80 លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ ឬសូម្បីតែ 100 លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ ដែលត្រូវបានចាត់ទុកថាជាអចលនទ្រព្យប្រណីត។

ដោយសារគម្រោងទាំងអស់នេះមានទីតាំងនៅក្នុងទីតាំងសំខាន់ៗបែបនេះ វាពិបាកណាស់សម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ក្នុងការបញ្ចុះតម្លៃផលិតផល។ លើសពីនេះ ក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ ចំនួនគម្រោងប្រណីតដែលមានសិទ្ធិដាក់ឱ្យដំណើរការមានតិចតួចណាស់ ដែលក៏បានបណ្តាលឱ្យមានបរិមាណប្រតិបត្តិការទាបនៅក្នុងផ្នែកនេះផងដែរ។

ដូច្នេះហើយ វាមិនអាចទៅរួចទេក្នុងការពិនិត្យមើលចំនួនប្រតិបត្តិការនៅក្នុងទីផ្សារ ដើម្បីសន្និដ្ឋានថាផ្នែកអចលនទ្រព្យប្រណីតមិនសូវមានប្រជាប្រិយភាពដូចផ្នែកលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ ឬលំនៅដ្ឋានសង្គមនោះទេ។

ប្រសិនបើការចំណាយអាចត្រូវបានកាត់បន្ថយ តម្លៃផលិតផលអចលនទ្រព្យនឹងថយចុះភ្លាមៗ។

លើសពីនេះ សម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍មួយចំនួន អាជីវកម្មជាច្រើនបានដាក់ខ្លួនតាំងពីដំបូងដើម្បីអភិវឌ្ឍផ្ទះជួរ និងអចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃខ្ពស់ ហើយមានយុទ្ធសាស្ត្ររយៈពេលវែងដើម្បីអភិវឌ្ឍផ្នែកនេះ។ ដូច្នេះ ទោះបីជាពួកគេចង់អភិវឌ្ឍផ្នែកដែលមានតម្លៃទាបដើម្បីបំពេញតម្រូវការទីផ្សារក៏ដោយ ក៏ពួកគេនៅតែត្រូវទទួលយកការបន្តទិសដៅដំបូងរបស់ពួកគេ។

លើសពីនេះ គម្រោងមួយចំនួនមិនទាន់បានបញ្ចប់ ដោយមានការវិនិយោគដើមទុនខ្ពស់ខ្លាំង ដែលធ្វើឱ្យវិនិយោគិនពិបាកប្តូរទៅផ្នែកអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀតបានយ៉ាងងាយស្រួល។

វិនិយោគិន៖ ដូច្នេះ តាមគំនិតរបស់អ្នក តើដំណោះស្រាយអ្វីខ្លះដែលត្រូវការដើម្បីដោះស្រាយកង្វះខាតលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ? ច្បាប់ដីធ្លីដែលបានធ្វើវិសោធនកម្មត្រូវបានអនុម័តហើយនឹងត្រូវបានអនុវត្តក្នុងពេលឆាប់ៗនេះ។ តើអ្នកវាយតម្លៃផលប៉ះពាល់នៃរឿងនេះទៅលើការផ្គត់ផ្គង់នៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យយ៉ាងដូចម្តេច?

លោក វ៉ ហុងថាង៖ ដោយផ្អែកលើគោលនយោបាយចម្បងរបស់រដ្ឋ យើងអាចរំពឹងទុកយ៉ាងពេញលេញថា ក្នុងរយៈពេល ៣-៥ ឆ្នាំខាងមុខ ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានសង្គម និងលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យនឹងកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង ដែលជួយទូទាត់សងសម្រាប់កង្វះខាតលំនៅដ្ឋានដែលប្រជាជនភាគច្រើនកំពុងជួបប្រទះនាពេលថ្មីៗនេះ។

ដើម្បីសម្រេចបាននូវគោលដៅនេះ តួនាទីរបស់រដ្ឋនៅតែមានសារៈសំខាន់បំផុត ដោយទទួលខុសត្រូវឈានមុខគេក្នុងការគ្រប់គ្រង និងណែនាំការអភិវឌ្ឍទីផ្សារតាមរយៈគោលនយោបាយ ស្ថាប័ន និងបទប្បញ្ញត្តិ។

អ្វីដែលសំខាន់បំផុតនោះគឺត្រូវដោះស្រាយបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ទាំងអស់សម្រាប់គម្រោង ដោយកាត់បន្ថយនីតិវិធីរដ្ឋបាលដើម្បីឱ្យអាជីវកម្មអាចចាប់ផ្តើមសាងសង់បានយ៉ាងឆាប់រហ័ស។ ជាពិសេស ច្បាប់ដែលទើបធ្វើវិសោធនកម្ម និងបំពេញបន្ថែមថ្មីៗនេះ ពិតជានឹងមានឥទ្ធិពលវិជ្ជមានភ្លាមៗទៅលើការផ្គត់ផ្គង់ទីផ្សារ បន្ទាប់ពីច្បាប់ទាំងនោះត្រូវបានអនុវត្តជាផ្លូវការ។

ទីពីរ ការចំណាយលើការប្រើប្រាស់ដីធ្លីត្រូវពិនិត្យឡើងវិញ ហើយគួរតែមានកម្មវិធីគាំទ្រពន្ធបន្ថែមទៀតសម្រាប់អាជីវកម្មដែលកំពុងអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងលំនៅដ្ឋានសង្គម។

ទីបី ប្រទេសវៀតណាមគួរតែពិចារណាបង្កើតមូលនិធិអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានបន្ថែមទៀតសម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះលើកដំបូង ស្រដៀងគ្នាទៅនឹងប្រទេសសិង្ហបុរី។

ជាចុងក្រោយ នៅក្នុងប្រទេសរបស់យើង យើងគួរតែបង្កើតមូលនិធិដីធ្លីស្អាតបន្ថែមទៀត ហើយដាក់លក់ដេញថ្លៃ ដើម្បីឱ្យអាជីវកម្មអាចទទួលបានដីធ្លីបានយ៉ាងងាយស្រួល។

ពីទស្សនៈអាជីវកម្ម ទំនាក់ទំនងជាមូលដ្ឋាននៅតែជាទំនាក់ទំនងរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ។ ប្រសិនបើថ្លៃដើមធាតុចូលកើនឡើង តម្លៃលក់នឹងកើនឡើង ហើយផ្ទុយទៅវិញ ប្រសិនបើថ្លៃដើមត្រូវបានកាត់បន្ថយ តម្លៃផលិតផលអចលនទ្រព្យនឹងថយចុះភ្លាមៗ។ ដើម្បីគ្រប់គ្រងថ្លៃដើមទាំងនេះ រដ្ឋនៅតែដើរតួនាទីយ៉ាងសំខាន់ក្នុងការកំណត់និន្នាការឡើងលើ និងចុះក្រោមនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ។

ប្រភព៖ https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html