តើអ្វីជាហេតុផលដែលកំណត់តម្លៃគម្រោងដី?

ទីតាំងគឺមាស

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានបញ្ហាជាងមួយឆ្នាំមកហើយ ប៉ុន្តែដីធ្លីជាករណីលើកលែង។ របាយការណ៍របស់ ក្រសួងសំណង់ បង្ហាញថា ក្នុងត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2023 ទីផ្សារដីធ្លីបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងទាក់ទងនឹងចំនួនគម្រោងដែលទើបទទួលបានអាជ្ញាប័ណ្ណថ្មីៗ គម្រោងដែលកំពុងដំណើរការ និងគម្រោងដែលបានបញ្ចប់។ ជាពិសេស ប្រតិបត្តិការដីធ្លីមានចំនួន 70% នៃប្រតិបត្តិការសរុបនៅក្នុងទីផ្សារទាំងមូល ដែលឈានដល់ជាង 67,500 ប្រតិបត្តិការ។

តើអ្វីជាហេតុផលសម្រាប់ការសម្រេចចិត្តលើតម្លៃគម្រោងដីក្នុងរូបភាពទី 1? — ផែនការទីតាំងគម្រោងនៃតំបន់លំនៅដ្ឋានថុងដុងយ៉េន ឃុំដុងផុង ស្រុកយ៉េនផុង

របាយការណ៍របស់សមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាម (VARS) ក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 បន្តកត់ត្រាថា ដីឡូតិ៍ជាផ្នែកសំខាន់នៅពេលរួមជាមួយនឹងអគារទាប វាមានចំនួន 54% នៃការផ្គត់ផ្គង់សរុបនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ប្រតិបត្តិការលក់ដីឡូតិ៍ក៏បានធ្វើឱ្យមានការចាប់អារម្មណ៍ផងដែរ នៅពេលដែលខេត្ត និងក្រុងជាច្រើនបានប្រកាសព័ត៌មានស្តីពីការដេញថ្លៃដីរាប់រយឡូតិ៍ ជាមួយនឹងតម្លៃប្រតិបត្តិការខ្ពស់ជាងតម្លៃដេញថ្លៃដែលបានផ្តល់ជូន។

ស្ថិតិខាងលើបង្ហាញថា ដីគឺជាគោលដៅរបស់អ្នកទិញ និងអ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ។ នេះជាហេតុផលដែលតម្លៃដីនៅភាគខាងជើងបានរក្សានិន្នាការកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់នៅឆ្នាំនេះ ដោយនៅត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 ពួកគេបានកើនឡើងប្រហែល 5% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងចុងឆ្នាំមុន។

តាមពិត ទីផ្សារបានឃើញការធ្លាក់ចុះតម្លៃដីនៅកន្លែងខ្លះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការធ្លាក់ចុះនេះលេចឡើងតែនៅក្នុងតំបន់ដាច់ស្រយាល ខ្វះហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ដោយគ្មានការគាំទ្រ ផ្នែកសេដ្ឋកិច្ច ពិតប្រាកដ និងត្រូវបាន "រុញ" ខ្ពស់ពេកដោយរលកប៉ាន់ស្មានក្នុងអំឡុងពេលនៃប្រាក់ថោក។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ដីនៅតំបន់ដែលមានលក្ខខណ្ឌសេដ្ឋកិច្ចល្អ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូនងាយស្រួល ទីតាំងសំខាន់នៅជិតតំបន់លំនៅដ្ឋាន ជាពិសេសនៅជិតសួនឧស្សាហកម្មតែងតែរក្សាបាននូវភាពទាក់ទាញ ស្ថិរភាព និងកំណើនទាំងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល និងតម្លៃ។ នេះក៏ពន្យល់ផងដែរអំពីមូលហេតុដែលតំបន់ដែលមានប្រជាជនរស់នៅច្រើន និងការអភិវឌ្ឍន៍សួនឧស្សាហកម្មជាញឹកញាប់ត្រូវបានស្វែងរកដោយអ្នកវិនិយោគសម្រាប់ផលិតផលដីធ្លី។ ជាធម្មតា Bac Ninh ដែលជាមជ្ឈមណ្ឌលឧស្សាហកម្មធំជាងគេមួយនៅភាគខាងជើង នៅចុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 មានគម្រោងដីចំនួន 12 ដែលកំពុងអនុវត្តជាមួយនឹងផលិតផលសរុបចំនួន 1,875 ដែលទាក់ទាញអ្នកវិនិយោគមួយចំនួនធំ បង្កើតបានជា "ទិដ្ឋភាព" ដ៏រស់រវើកបំផុតនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យភាគខាងជើងនាពេលបច្ចុប្បន្ន។

គម្រោងទាក់ទាញវិនិយោគនៅស្រុក Yen Phong - រាជធានីឧស្សាហកម្ម

ដោយលេចចេញជា “អាសយដ្ឋានក្រហម” នៅលើផែនទីអចលនទ្រព្យ Bac Ninh ស្រុក Yen Phong គឺជាគោលដៅរបស់អ្នកវិនិយោគ។ Yen Phong ស្ថិតនៅភាគខាងលិចនៃខេត្ត Bac Ninh ដែលមានចំងាយត្រឹមតែ 10km ពីទីក្រុង Bac Ninh គឺជា “រាជធានីឧស្សាហកម្ម” របស់ខេត្ត ហើយកំពុងត្រូវបានស្នើឱ្យក្លាយជាទីក្រុងមួយតាមគម្រោងរបស់ខេត្ត Bac Ninh។

នៅទីនេះ ឃុំ Dong Phong ត្រូវបានចាត់ទុកថាជាតំបន់ដែលមានការទាក់ទាញវិនិយោគពិសេសជាមួយនឹងផ្លូវចរាចរណ៍សំខាន់ៗចំនួនពីររួមមាន Noi Bai - Ha Long Expressway និងផ្លូវខេត្ត 286។ ផ្លូវទាំងពីរនេះប្រសព្វគ្នានៅភូមិ Dong Yen បង្កើតជាទីតាំងដ៏កម្រសម្រាប់គម្រោងវិនិយោគនៅទីនេះ ដែលលេចធ្លោជាងគេគឺគម្រោងលំនៅដ្ឋានភូមិ Dong Yen ដែលវិនិយោគដោយក្រុមហ៊ុន REQ Company Limited ។

តើអ្វីជាហេតុផលសម្រាប់ការសម្រេចតម្លៃគម្រោងដីក្នុងរូបភាពទី ២? — គម្រោងនេះមានផលិតផលនៅជាប់គ្នាចំនួន 548 និងហាងលក់ទំនិញដែលទាក់ទាញអ្នកវិនិយោគ។

ជាមួយនឹងទំហំ 10.8 ហិចតា គម្រោងតំបន់លំនៅដ្ឋានរបស់ភូមិ Dong Yen ផ្តល់ជូន 548 ហាង និងផ្ទះទីប្រជុំជនទៅកាន់ទីផ្សារ។ នេះត្រូវបានចាត់ទុកថាជាគម្រោងលំនៅឋាន និងដីដ៏លេចធ្លោមួយ ដែលមានទីតាំងល្អ ដោយមានផ្ទះលក់ទំនិញជាប់គ្នាដោយផ្ទាល់ទៅផ្លូវលេខ 286។ ដូច្នេះហើយ ខាងកើត និងខាងត្បូងនៃគម្រោងគឺនៅជាប់នឹងកន្លែងស្នាក់នៅ និងសេវាកម្មសម្រាប់កម្មករ និងនិយោជិតនៃសួនឧស្សាហកម្មក្នុងឃុំដុងផុង។ ខាងលិចជាប់នឹងតំបន់លំនៅដ្ឋានដែលមានស្រាប់ ហើយខាងជើងជាប់នឹងតំបន់លំនៅដ្ឋានដែលមានស្រាប់ និងផ្លូវខេត្ត 286 ។

ហ៊ុំព័ទ្ធជុំវិញទាំងបួនដោយតំបន់លំនៅដ្ឋានដែលមានមនុស្សរស់នៅច្រើន នេះនាំមកនូវអត្ថប្រយោជន៍ដ៏អស្ចារ្យសម្រាប់អ្នករស់នៅក្នុងគម្រោង នៅពេលដែលទទួលមរតកទំនាក់ទំនងចរាចរណ៍ក្នុងតំបន់ និងឧបករណ៍ប្រើប្រាស់ និងសេវាកម្មសាធារណៈដែលបានបញ្ចប់យ៉ាងល្អ ដូចជាសាលារៀន ផ្ទះវប្បធម៌ និងកន្លែងកីឡា។ លើសពីនេះ ជាមួយនឹងសហគមន៍ធំដែលមានស្រាប់ ការចាប់ផ្តើមអាជីវកម្មក៏មានភាពងាយស្រួលនៅពេលដែលមានសហគមន៍នៃអតិថិជនសក្តានុពល។

សំខាន់ជាងនេះទៅទៀត ចំណុចដែលទាក់ទាញអ្នកវិនិយោគគឺទីតាំងរបស់គម្រោងដែលនៅជាប់នឹងសួនឧស្សាហកម្មសំខាន់ៗរបស់ស្រុករួមមានៈ Yen Phong 1, Yen Phong 1 expansion, Yen Phong 2 (រួមទាំង Yen Phong 2C និង VSIP Bac Ninh 2)។ នេះគឺជាកន្លែងដែលម៉ាកយីហោឈានមុខគេរបស់ប្រទេសនេះប្រមូលផ្តុំដោយការវិនិយោគរហូតដល់រាប់ពាន់លានដុល្លារដូចជា Samsung, Panasonic, Orion, Hansol, Dawol... ជាមួយនឹងកម្លាំងពលកម្មរហូតដល់រាប់ម៉ឺននាក់ ជាមួយនឹងមន្ត្រី អ្នកជំនាញ និងអ្នកគ្រប់គ្រងជាន់ខ្ពស់មួយចំនួនធំ។

ការតភ្ជាប់ពីគម្រោងទៅសួនឧស្សាហកម្មគឺមានភាពងាយស្រួលបំផុត ត្រឹមតែ 3 នាទីទៅសួនឧស្សាហកម្ម Yen Phong 1, 10 - 15 នាទីដល់សួនឧស្សាហកម្ម Yen Phong 2 ក៏ដូចជាទីក្រុង Bac Ninh ឬទីក្រុង Cho ។ ប្រការនេះធ្វើឲ្យគម្រោងនេះក្លាយជាស្ថានីយឆ្លងកាត់ជាកន្លែងតភ្ជាប់សម្រាប់ការធ្វើដំណើរមិនត្រឹមតែស្រុក Yen Phong ប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែក៏ខេត្ត Bac Ninh ផងដែរ។ ចូលរួមចំណែកក្នុងការបង្កើនប្រសិទ្ធភាពអាជីវកម្ម បង្កើនតម្លៃពីលំនៅដ្ឋានរហូតដល់ពាណិជ្ជកម្មទៅកម្រិតថ្មីមួយនាពេលអនាគត ដោយសារតម្រូវការកន្លែងស្នាក់នៅ និងលំនៅដ្ឋានកើនឡើងប្រកបដោយនិរន្តរភាពតាមពេលវេលា។ យោងតាមការប៉ាន់ស្មាន និងការព្យាកររបស់ខេត្ត Yen Phong ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងកើនឡើងដល់ 255,000 នាក់នៅឆ្នាំ 2025 ដោយសន្យាថាមានសក្តានុពលដ៏អស្ចារ្យសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍកន្លែងស្នាក់នៅ និងសេវាកម្មពាណិជ្ជកម្ម។

ជាមួយនឹងលក្ខណៈនៃអចលនទ្រព្យ អ្នកជំនាញជឿថាទីតាំងតែងតែជាកត្តាដំបូង និងសំខាន់ដែលបង្កើតតម្លៃនៃគម្រោង។ ហើយជាមួយនឹងទីតាំងសំខាន់នៃគម្រោងតំបន់លំនៅដ្ឋានភូមិ Dong Yen តម្លៃពី 25 ទៅ 35 លាន/m2 គម្រោងនេះកំពុងទាក់ទាញលំហូរសាច់ប្រាក់ពីអ្នកវិនិយោគដើម្បីកាន់កាប់ផលិតផលដីនៅជាប់សួនឧស្សាហកម្ម។ វាកាន់តែមានភាពលេចធ្លោ និងទាក់ទាញនៅពេលដែលដីឡូតិ៍ទាំងអស់មានឯកសារស្របច្បាប់ពេញលេញជាមួយនឹងសៀវភៅក្រហមដែលមានកម្មសិទ្ធិរយៈពេលវែង ដែលធ្វើឱ្យគម្រោងនេះទាក់ទាញចំណាប់អារម្មណ៍របស់អ្នកវិនិយោគក្នុងខេត្ត Bac Ninh ក៏ដូចជាមកពីទីក្រុងហាណូយ និងខេត្តជិតខាង។

ប្រភព