ការគ្រប់គ្រងតម្លៃអចលនទ្រព្យ៖ ដំណោះស្រាយធ្វើឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យត្រជាក់ចុះ

ទីភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងគ្រោងនឹងដាក់ពង្រាយវិធានការជាបន្តបន្ទាប់ដើម្បីបន្ថយតម្លៃអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសនៅក្នុងផ្នែកកម្រិតខ្ពស់ ដែលការរំពឹងទុក និងអតិផរណាតម្លៃជារឿងធម្មតា។

Người Lao Động•14/10/2025

នាយកដ្ឋានសំណង់នៃទីក្រុងហូជីមិញ ទើបតែបានចេញឯកសារស្នើសុំឱ្យអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យគោរពយ៉ាងតឹងរ៉ឹងនូវបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់ស្តីពីការបង្ហាញជាសាធារណៈនូវព័ត៌មានគម្រោង ប្រតិបត្តិការ និងសិទ្ធិកម្មសិទ្ធិ។ យោងតាមស្មារតីនៃច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុឆ្នាំ 2023 និងក្រឹត្យលេខ 94, 96/2024/ND-CP អាជីវកម្មត្រូវតែផ្សព្វផ្សាយព័ត៌មានគម្រោងជាសាធារណៈមុនពេលចាប់ផ្តើមអាជីវកម្ម រាយការណ៍ពីស្ថានភាពប្រតិបត្តិការជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ និងឯកសារអេឡិចត្រូនិក ហើយទទួលខុសត្រូវចំពោះភាពត្រឹមត្រូវនៃទិន្នន័យ។

ការហាមឃាត់ការគេចវេស ការអនុញ្ញាតឲ្យឈ្មួញកណ្តាល

គួរកត់សម្គាល់ថា ឯកសារនេះហាមឃាត់យ៉ាងតឹងរ៉ឹងដល់អ្នកវិនិយោគពីការអនុញ្ញាតឱ្យអង្គការ ឬបុគ្គលផ្សេងទៀតចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាសម្រាប់ការដាក់ប្រាក់ ការលក់ ការផ្ទេរ ការជួល-ទិញលំនៅដ្ឋាន ឬសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីនៅក្នុងគម្រោង។ វិនិយោគិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យលក់ ឬជួល-ទិញលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគតតែប៉ុណ្ណោះ បន្ទាប់ពីបានជូនដំណឹងដល់ភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងរដ្ឋជាលាយលក្ខណ៍អក្សរអំពីការបំពេញលក្ខខណ្ឌប្រតិបត្តិការ។

មុនពេលនាយកដ្ឋានសំណង់ចេញឯកសារនេះ គម្រោងជាច្រើននៅទីក្រុងហូជីមិញត្រូវបានបើកលក់ក្រោមការអនុញ្ញាត។ ជាន់ឈ្មួញជើងសា F2 និង F3 ជាច្រើនបានទទួលប្រាក់បញ្ញើពីអតិថិជន ខណៈពេលដែលគម្រោងមិនបានទទួលការអនុញ្ញាតសាងសង់ និងមិនបំពេញតាមតម្រូវការផ្លូវច្បាប់។ អតិថិជនជាច្រើនមកពីខេត្តភាគខាងជើងបានហោះហើរទៅកាន់ទីក្រុងហូជីមិញដើម្បី "ទូទាត់ប្រាក់បញ្ញើដោយសុច្ឆន្ទៈ" ប៉ុន្តែការពិតមិនបានចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាជាមួយអ្នកវិនិយោគនោះទេ។

ក្នុងពិធីបើកគម្រោងនាពេលថ្មីៗនេះ អ្នកស្រី Loan (រស់នៅក្នុងសង្កាត់ Tan Hung ទីក្រុងហូជីមិញ) បាននិយាយថា អ្នកស្រីបានកក់ប្រាក់ចំនួន 50 លានដុងតាមរយៈកម្រាលឥដ្ឋ បន្ទាប់មកបង់បន្ថែម 10% នៃតម្លៃផ្ទះល្វែង ប៉ុន្តែតាមរយៈក្រុមហ៊ុនឈ្មួញជើងសាប៉ុណ្ណោះ និងមិនធ្វើការជាមួយអ្នកវិនិយោគនោះទេ។ នាងបានចែករំលែកថា៖ «ខ្ញុំគិតថាវាជាដំណើរការធម្មតា ប៉ុន្តែនៅពេលខ្ញុំសួរក្រោយមក ខ្ញុំបានរកឃើញថាខ្ញុំមិនមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការបើកលក់»។

នាយកក្រុមហ៊ុនអចលនៈទ្រព្យនៅទីក្រុងហូជីមិញបានសារភាពថា អស់រយៈពេលជាយូរណាស់មកហើយ អ្នកវិនិយោគជាច្រើនបានព្យាយាម "គេចពីច្បាប់" ដោយអនុញ្ញាតឱ្យឈ្មួញកណ្តាលទទួលប្រាក់បញ្ញើពីអតិថិជន។ "ផ្លូវកាត់" នេះតាមរយៈទីផ្សារ និងការប្រាស្រ័យទាក់ទងគ្នាធ្វើឱ្យអតិថិជនដឹងតែអំពីជាន់ជួញដូរដោយមិនមានការទាក់ទងដោយផ្ទាល់ជាមួយអ្នកវិនិយោគ។

យោងតាមអ្នកជំនាញ សេដ្ឋកិច្ច - បណ្ឌិត Tran Nguyen Dan ស្ថានភាពវិនិយោគិន "គេចពីច្បាប់" តាមរយៈឈ្មួញកណ្តាលដើម្បីបង្កើនដើមទុនមានតាំងពីយូរយារណាស់មកហើយ។ "គម្រោងជាច្រើនប្រមូលបានរហូតដល់ 90% - 95% នៃតម្លៃផ្ទះល្វែងមុនពេលចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាលក់។ ភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងមើលឃើញយ៉ាងច្បាស់ប៉ុន្តែមិនដោះស្រាយធ្វើឱ្យទីផ្សារខូចទ្រង់ទ្រាយបង្កើតតម្រូវការនិម្មិតនិង FOMO (ខ្លាចបាត់) ចិត្តសាស្ត្រសម្រាប់អ្នកទិញ" - លោក Dan វិភាគ។

យោងតាមគាត់ វិធីសាស្រ្តនេះមិនត្រឹមតែធ្វើឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើងប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងធ្វើឱ្យមានហានិភ័យដល់ភាគីអ្នកទិញទៀតផង។ ព្រោះប្រសិនបើមានឧបទ្ទវហេតុកើតឡើង ពួកគេនឹងសងប្រាក់វិញបានតែប្រាក់បញ្ញើ ឬការប្រាក់ធនាគារ ខណៈដែលអ្នកវិនិយោគនៅតែសមស្របនឹងដើមទុន។ លោកបានសង្កត់ធ្ងន់ថា៖ «មេរៀនថ្លៃៗពីឧប្បត្តិហេតុធំៗមួយចំនួននៅលើទីផ្សារក្នុងពេលកន្លងមកនៅមានតម្លៃព្រមាន»។

ទន្ទឹមនឹងនោះ សេចក្តីព្រាងសេចក្តីសម្រេចរបស់ រដ្ឋាភិបាល ស្តីពីយន្តការគ្រប់គ្រងតម្លៃអចលនទ្រព្យក៏បានទាក់ទាញការចាប់អារម្មណ៍ពីសាធារណជនផងដែរ។ នៅក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ ទីភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងបានស្នើថា ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យត្រូវតែធ្វើឡើងតាមរយៈជាន់ពាណិជ្ជកម្មដែលគ្រប់គ្រងដោយរដ្ឋ ខណៈពេលដែលការរឹតបន្តឹងឥណទានសម្រាប់អ្នកខ្ចីទិញអាផាតមិនទីពីរ និងទីបី។ លើសពីនេះ សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ ក៏បានលើកទឹកចិត្តដល់ការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃសមរម្យ ពង្រីកការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនកម្រិតមធ្យម ដើម្បីបំពេញតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ។

លោក វ៉ូ ហុងថាង អគ្គនាយករងទទួលបន្ទុកទីប្រឹក្សា DKRA Consulting មានប្រសាសន៍ថា យោងតាមការស្ទង់មតិរបស់ DKRA Group អតិថិជនរហូតដល់ 70% ដែលទិញគម្រោងថ្មីៗនាពេលកន្លងមកគឺសម្រាប់ការវិនិយោគ ក្នុងនោះ 50%-60% មានផ្ទះល្វែងទីពីររួចហើយ និងច្រើនជាង 20% កាន់កាប់ផ្ទះល្វែងទីបី ឬច្រើនជាងនេះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ថាតើការរឹតបន្តឹងឥណទានដើម្បីជួយកាត់បន្ថយតម្រូវការរំពឹងទុក តម្លៃត្រជាក់ និងនាំទីផ្សារត្រឡប់ទៅតម្លៃពិតរបស់វាវិញ ឬអត់នោះ ក៏ចាំបាច់ត្រូវពិចារណាផងដែរ។

លោកក៏បានអត្ថាធិប្បាយផងដែរថា ប្រសិនបើគោលការណ៍នេះត្រូវបានអនុវត្ត ឥណទានរបស់ធនាគារសម្រាប់វិស័យអចលនទ្រព្យនឹងកើនឡើងយឺតៗ សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលទីផ្សារអាចថយចុះប្រហែល 30%។ "អ្នកវាយតម្លៃនឹងត្រូវពិចារណាដោយប្រុងប្រយ័ត្ន ខណៈដែលមនុស្សដែលមានតម្រូវការពិតប្រាកដនឹងមានឱកាសទទួលបានផលិតផលដែលសមរម្យជាង" - លោក Thang បានអត្ថាធិប្បាយ។

Kiểm soát giá nhà đất, cách nào? - Ảnh 1. — អតិថិជនសិក្សាអំពីគម្រោងអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហូជីមិញ។ រូបថត៖ TAN THANH

អនុវត្តដំណោះស្រាយដែលមានលក្ខណៈស៊ីសង្វាក់គ្នា និងយូរអង្វែង

លោក វ៉ូ ហុងថាង គាំទ្រគោលនយោបាយពន្ធលើអចលនទ្រព្យដើម្បីកំណត់ការរំពឹងទុក ប៉ុន្តែលោកសង្ឃឹមថា រដ្ឋាភិបាល និងក្រសួង និងសាខាគួរតែមានផែនការអនុវត្តជាជំហានៗ ជាមួយនឹងផែនទីបង្ហាញផ្លូវ ការគណនាយ៉ាងប្រុងប្រយ័ត្ន និងជៀសវាងការអនុវត្តន៍ភ្លាមៗ។ លោក ថាង បានអត្ថាធិប្បាយថា “ប្រសិនបើពន្ធត្រូវបានរឹតបន្តឹងលឿនពេក ទីផ្សារអាចនឹងមានប្រតិកម្មខ្លាំង ដែលប៉ះពាល់ដល់សាច់ប្រាក់ងាយស្រួល និងកំណើនសេដ្ឋកិច្ចទាំងមូល ព្រោះអចលនទ្រព្យជាឧស្សាហកម្មដែលមានឥទ្ធិពលខ្លាំងលើវិស័យផ្សេងទៀត”។

យោងតាមលោកបណ្ឌិត Pham Viet Thuan នាយកវិទ្យាស្ថានសេដ្ឋកិច្ចធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានទីក្រុងហូជីមិញ ពន្ធលើប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យគឺជាឧបករណ៍ដ៏មានប្រសិទ្ធភាពក្នុងការកំណត់ការរំពឹងទុក។

លោកស្នើឲ្យអនុវត្តការយកពន្ធតាមរយៈពេលនៃការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ៖ បើកាន់កាប់ក្រោម ១២ ខែត្រូវបង់ពន្ធ ២០% លើតម្លៃលក់ ពី ១២ ទៅ ៣៦ ខែ គឺ ១០%, ៣៦ ទៅ ៦០ ខែ គឺ ៥% និងលើស ៦០ ខែ រក្សាអត្រាបច្ចុប្បន្ន ២%។ លោក ធួន មានប្រសាសន៍ថា៖ «អត្រាពន្ធនេះក៏គួរត្រូវបានអនុវត្តចំពោះករណីនៃការទិញលក់ដែលមានការអនុញ្ញាតផងដែរដើម្បីជៀសវាងចន្លោះប្រហោងផ្លូវច្បាប់»។

គាត់ជឿជាក់ថាវិធីសាស្ត្រពន្ធនេះគឺសាមញ្ញ និងងាយស្រួលអនុវត្តជាងការបង្ខំឱ្យធ្វើប្រតិបត្តិការតាមរយៈការផ្លាស់ប្តូរសាធារណៈតាមអ៊ីនធឺណិត ដែលមិនសមស្របក្នុងបរិបទបច្ចុប្បន្ន។ "ពន្ធផ្អែកលើពេលវេលាកម្មសិទ្ធិជួយកំណត់ការរុករក ប៉ុន្តែមិនធ្វើឱ្យខូចទីផ្សារ។ អ្នកដែលវិនិយោគរយៈពេលខ្លីនឹងត្រូវបង់ពន្ធខ្ពស់ ចំណែកអ្នកកាន់កាប់រយៈពេលវែង នឹងទទួលបានការលើកទឹកចិត្ត ដែលយុត្តិធម៌ និងសមហេតុផល" - លោក ធួន សង្កត់ធ្ងន់។

លើសពីនេះ លោក ធួន ក៏បានស្នើឱ្យបង្កើតតារាងតម្លៃដីដែលមានទំនោរធ្លាក់ចុះទៅតាមពេលវេលា ដោយចាត់ទុកដីជាមធ្យោបាយនៃការផលិត មិនមែនជាទំនិញសម្រាប់ការរំពឹងទុកនោះទេ។ នៅពេលដែលតម្លៃដីធ្លីត្រូវបានគ្រប់គ្រងយ៉ាងត្រឹមត្រូវ រួមផ្សំជាមួយនឹងពន្ធលើប្រតិបត្តិការដែលអាចបត់បែនបាន ទីផ្សារនឹងត្រឡប់ទៅតម្លៃពិតវិញ ដោយបង្កើតឱកាសសម្រាប់ប្រជាជនក្នុងការទិញផ្ទះ ខណៈពេលដែលរួមចំណែកដល់ស្ថិរភាពសន្តិសុខសង្គម។

យោងតាមបណ្ឌិត Tran Nguyen Dan ការដោះស្រាយការរំពឹងទុកត្រូវតែធ្វើឡើងស្របគ្នា និងយូរអង្វែង ហើយមិនអាចដោះស្រាយបានពេញមួយយប់នោះទេ។ គាត់ជឿជាក់ថា បន្ថែមពីលើការយកពន្ធ ចាំបាច់ត្រូវបញ្ចូលគ្នានូវឥណទាន និងឧបករណ៍រដ្ឋបាល។ លោកបានស្នើថា "ពិន្ទុឥណទានត្រូវតែបង្កើតឡើងសម្រាប់អ្នកខ្ចី ហើយធនាគារត្រូវតែតម្រូវឱ្យចូលរួមក្នុងការគ្រប់គ្រង។ អ្នកខ្ចីទិញផ្ទះទីពីរគួរតែបង់អត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ និងអនុបាតប្រាក់កម្ចីទាប ឧទាហរណ៍ត្រឹមតែ 50% សម្រាប់ផ្ទះទីពីរ និង 30% សម្រាប់ផ្ទះទីបី" ។

លោកបណ្ឌិត Dan ក៏បានបញ្ជាក់ផងដែរថា ប្រសិនបើអតិថិជនស្នើសុំឱ្យសាច់ញាតិប្រើប្រាស់ឈ្មោះរបស់ពួកគេដើម្បីគេចពីពន្ធនោះ អ្នកដែលប្រើប្រាស់ឈ្មោះរបស់ពួកគេក៏នឹងត្រូវទទួលរងនូវផលវិបាកផងដែរ ដូចជាត្រូវបានរឹតបន្តឹងមិនឱ្យខ្ចី ឬត្រូវបានបង់ពន្ធលើការទិញបន្ទាប់។ លោកបានបន្ថែមថា “ចាំបាច់ត្រូវមានការសម្របសម្រួលរវាងភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រង ធនាគារ និងប្រព័ន្ធពន្ធដារ ដើម្បីធានាបាននូវភាពយុត្តិធម៌ និងជៀសវាងចន្លោះប្រហោងផ្លូវច្បាប់។

បើតាមលោកថា នេះជាបញ្ហាដែលទាមទារផែនទីបង្ហាញផ្លូវ៥-១០ឆ្នាំ ដោយមានការសម្របសម្រួលរវាងក្រសួង សាខា និងអាជ្ញាធរមូលដ្ឋាន ដើម្បីរក្សាស្ថិរភាពទីផ្សារ។ "តម្លៃអចលនទ្រព្យអាចធ្លាក់ចុះ និងស្ថិរភាពនៅពេលដែលយើងធ្វើសមកាលកម្មពីគោលនយោបាយពន្ធ និងឥណទានទៅភាពស្របច្បាប់នៃគម្រោង។ នៅពេលដែលមនុស្សដែលមានតម្រូវការពិតប្រាកដអាចទទួលបានលំនៅដ្ឋានយ៉ាងងាយស្រួល ការរំពឹងទុកនឹងថយចុះដោយធម្មជាតិ" - លោក Dan បានអត្ថាធិប្បាយ។

ការកើនឡើងតម្លៃមិនត្រឹមតែដោយសារតែការរំពឹងទុកប៉ុណ្ណោះទេ។

លោកបណ្ឌិត Tran Nguyen Dan ក៏បានចង្អុលបង្ហាញដោយត្រង់ៗថា មូលហេតុនៃការកើនឡើងនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យគឺមិនត្រឹមតែជាការរំពឹងទុកប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងអូសបន្លាយនីតិវិធីច្បាប់ទៀតផង។ លោក Dan បានមានប្រសាសន៍ថា "គម្រោងជាច្រើនត្រូវចំណាយពេល 7-8 ឆ្នាំដើម្បីបញ្ចប់នីតិវិធី ធ្វើឱ្យថ្លៃដើមទុនកើនឡើង។ នៅពេលដែលថ្លៃដើមកើនឡើង អាជីវកម្មត្រូវបង្ខំឱ្យឡើងថ្លៃលក់ដើម្បីទូទាត់សង ហើយអ្នកទិញចុងក្រោយត្រូវរងទុក្ខ ដូច្នេះរដ្ឋត្រូវកំណត់ឱ្យបានច្បាស់លាស់នូវទំនួលខុសត្រូវនៃដំណាក់កាលនីមួយៗ និងភ្នាក់ងារនីមួយៗក្នុងដំណើរការអនុម័តគម្រោង ដើម្បីកាត់បន្ថយពេលវេលា និងកាត់បន្ថយការចំណាយ"។

ទីក្រុង Da Nang តាមដានដី "អតិផរណាតម្លៃ" និងការរំពឹងទុក

នាថ្ងៃទី 13 ខែតុលា ការិយាល័យគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុង Da Nang បានប្រកាសថា ប្រធានគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងទើបតែបានចុះហត្ថលេខា និងចេញសេចក្តីប្រកាសជាផ្លូវការស្តីពីការត្រួតពិនិត្យ ត្រួតពិនិត្យ កែតម្រូវ និងដោះស្រាយសកម្មភាពឧបាយកលតម្លៃ និងការប៉ាន់ស្មានអចលនទ្រព្យ។ និងពង្រឹងការគ្រប់គ្រង និងប្រើប្រាស់ដីក្នុងតំបន់។

តាមនោះ ប្រធានគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុង Da Nang បានចាត់ឱ្យមន្ទីរកសិកម្ម និងបរិស្ថានជាអធិបតី និងសម្របសម្រួលជាមួយមន្ទីរសំណង់ មជ្ឈមណ្ឌលអភិវឌ្ឍន៍មូលនិធិដីធ្លី គណៈកម្មាធិការប្រជាជនឃុំ សង្កាត់ និងអង្គភាពពាក់ព័ន្ធ ដើម្បីរៀបចំការត្រួតពិនិត្យ ពិនិត្យ និងពិនិត្យរាល់សកម្មភាពវាយតម្លៃដីជាក់លាក់ និងការអភិវឌ្ឍន៍ និងការចេញតារាងតម្លៃដី។ សំណង ការគាំទ្រ និងការតាំងលំនៅថ្មី នៅពេលដែលរដ្ឋទាមទារដីឡើងវិញ។ និងសកម្មភាពដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី។

បច្ចុប្បន្ននេះ ទីក្រុង Da Nang បានកត់ត្រាសញ្ញាជាច្រើននៃ "គ្រុនក្តៅដី" នៅជាយក្រុង និងតំបន់គម្រោងថ្មី ជាពិសេសនៅកន្លែងដែលមានព័ត៌មានអំពីផែនការ ការរៀបចំអង្គភាពរដ្ឋបាល ឬការអនុវត្តគម្រោងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធធំៗ។

ហ.ឌីញ

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm