부동산 성장은 신용에 달려 있다
VIS 등급 데이터에 따르면, 올해 첫 몇 달 동안 부동산 시장의 공급 및 흡수율은 회복되었지만, 부동산 사업의 영업 현금 흐름은 여전히 마이너스를 기록했습니다. 이는 주로 투자자들이 프로젝트에 투자하기 위해 부채를 늘렸기 때문입니다.
FIDT 투자 연구 이사인 부이 반 휘 씨는 부동산 사업의 현금 흐름이 개선되었지만, "깨끗한" 법적 지위를 갖춘 사업체 그룹만이 새로운 판매 단계에 들어섰다고 말했습니다.
올해 첫 5개월 동안 부동산 기업채 발행액은 25조 1,020억 동(VND)에 그쳐 같은 기간 대비 13.6% 감소했습니다. 연초부터 현재까지 부동산 기업의 자금 조달은 여전히 주로 신용에 의존하고 있습니다. VIS Rating에 따르면 2025년 1분기 부동산 기업 신용 잔액은 전년 동기 대비 34% 증가했습니다.
12개 상장은행의 2025년 1분기 재무 보고서에 따르면, 조사 대상 은행 12곳 중 10곳에서 연초 대비 부동산 대출 잔액이 증가한 것으로 나타났습니다. Techcombank의 부동산 사업 대출 잔액은 14.8%, PGBank는 34.4%, VIB는 24.9%, KienlongBank는 20.5%, SHB 는 11.2%, HDBank는 17%, MB는 12.2% 증가했습니다.
부동산 대출은 급격히 증가했지만 주로 기업에 투자한 반면, 개인 주택 대출은 느리게 증가했습니다.
특히 한때 큰 기대를 모았던 사회주택 대출 패키지(145조 VND 신용 패키지)의 지급이 더디게 진행되고 있습니다. 국가은행 보고서에 따르면 2025년 4월 30일 기준 시중은행들은 사회주택 프로젝트에 약 7조 8천억 VND의 신용 공급을 약속했으며, 지급액은 3조 8,660억 VND에 달했습니다. 이 중 투자자에게 지급된 부분은 3조 2,810억 VND이고, 주택 구매자에게 지급된 부분은 5,850억 VND입니다.
응우옌 티 홍 주지사에 따르면, 사회주택 신용 패키지 지급이 느린 이유는 사회주택 프로젝트가 부족하고, 많은 프로젝트가 대출이 필요하지 않기 때문입니다.
블라인드 은행채, 부동산
다소 터무니없는 현실은 부동산 사업이 자본에 목말라 있지만 채권을 조달하는 데 어려움을 겪어 은행 대출에 의존할 수밖에 없다는 것입니다. 따라서 은행 채권 발행이 엄청나게 늘어났는데, 그 목적 중 하나는 부동산 대출원을 확보하는 것입니다.
연초 이후 은행들은 약 81조 동(VND) 규모의 채권을 발행했는데, 이는 전년 동기 대비 3.3배 증가한 수치입니다. 반면 부동산 업계는 25조 1,020억 동(VND) 규모의 채권을 발행했는데, 이는 전년 대비 13.6% 감소한 수치입니다.
과거에는 은행과 부동산 기업의 채권 발행이 비교적 균형 잡힌 비중을 차지했지만, 현재는 은행의 채권 발행이 압도적인 비중을 차지합니다.
채권은 여전히 주요 투자 수단이며, 가장 큰 규모를 자랑하는 채권조차도 주식을 능가하고 있습니다. 그러나 베트남 채권 시장은 여전히 신뢰, 불완전한 구조, 신용등급 문제, 유동성 제한 등 여러 문제에 직면해 있어 기관 투자자들조차 어려움을 겪고 있습니다. 
- PVI 펀드 매니지먼트 주식회사의 대표이사 Trinh Quynh Giao 여사
구체적으로, 2020년에는 부동산채권이 전체 발행량의 33.6%를 차지했고, 은행채는 약 28%를 차지했습니다. 2021년에는 부동산채권이 33%, 은행채가 36%를 차지했습니다. 그러나 지난 3년간 부동산채권은 20~22%에 불과한 반면, 은행채는 58~65%로 증가했습니다. 올해 1~5개월 동안 은행채권은 전체 발행량의 67.1%를 차지했고, 부동산채권은 20.8%에 그쳤습니다.
질문은 왜 부동산 사업이 여전히 채권 채널을 통해 자본을 조달할 수 없는가입니다.
PVI 펀드 매니지먼트 주식회사(PVI AM)의 찐 꾸인 지아오(Trinh Quynh Giao) 사장은 현행 중앙은행 규정에 따라 시중은행이 채권 발행 패키지의 담보 관리에 참여할 수 없다는 것이 문제 중 하나라고 말했습니다. 이로 인해 펀드가 채권에 투자하기가 매우 어려워지고 있습니다.
퀸 자오(Quynh Giao) 여사에 따르면, 과거에는 부동산 채권과 은행 채권이 각각 시장의 약 3분의 1을 차지하고 나머지 3분의 1은 다른 기업이 소유했지만, 현재는 은행이 전체 시장 발행량의 70% 이상을 차지합니다. 은행이 채권 시장에서 "독점적으로 활동"하는 상황은 기업의 채권 자금 조달 경로를 무의미하게 만드는 주요 장애물입니다.
부동산채권 발행이 다시 늘어나고 있지만, 금융·은행업을 제외하면 시장은 아직 회복되지 않았습니다.
공급 측면에서는 채권 발행 조건이 더욱 엄격해지면서 부동산 기업들의 신규 채권 발행이 더욱 어려워졌습니다. 수요 측면에서는 현행 규제로 인해 기관 투자자, 특히 보험사의 채권 투자가 활성화되지 못하고 있습니다.
전문가들에 따르면, 수요와 공급 모두의 어려움으로 인해 부동산 기업들이 채권 발행을 "두려워"하고 있습니다. 이것이 부동산 기업들이 신용에 더 의존하는 이유입니다. 한편, 은행들은 채권 발행을 늘리고 있지만, 최종 목적지는 여전히 부동산입니다.
출처: https://baodautu.vn/bat-dong-san-tit-mu-voi-tin-dung-va-trai-phieu-d300004.html
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