투자자들은 규제 변화를 기다리고 있는 걸까요?

Công Luận•25/05/2023

최소 100만 채의 사회주택 건설 프로젝트를 완료하기 위해 "엄청난 속도로" 추진하고 있습니다.

최근 정부는 2021년부터 2030년까지 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 사회주택 최소 100만 채를 건설하는 계획을 승인했습니다.

본 프로젝트는 두 단계로 나뉩니다. 2021년부터 2025년까지 진행되는 1단계에서는 약 428,000세대를 완공하는 것을 목표로 합니다. 한편, 2025년부터 2030년까지 진행되는 2단계에서는 약 634,200세대의 사회주택을 완공하는 것을 목표로 합니다.

하지만 건설부 보고서에 따르면 2021년부터 2023년 5월 중순까지 전국 도시 지역에서 41개의 사회주택 사업이 완료되어 약 19,500채 이상의 아파트가 입주되었습니다. 향후 1단계 사업이 완료되는 2025년까지는 약 294개의 사업이 완료되어 약 288,500채의 아파트가 입주될 것으로 예상됩니다.

이 프로젝트들이 예정대로 완료된다면, 계획 1단계에서 공급될 사회주택 총량은 약 30만 8천 채, 즉 전체 공급량의 30.8%에 해당할 것입니다. 하지만 이 수치는 정부가 1단계에 배정한 예산을 충족시키지 못합니다.

따라서 2015년부터 2030년까지 진행되는 2단계에서는 각 지방 정부가 나머지 69.2%에 해당하는 692,000세대의 아파트를 완공하기 위해 총력을 기울여야 할 것입니다. 이는 사업 지연이나 고의적인 규정 미준수로 인해 계획의 목표 달성이 더욱 어려워지는 경우를 포함하지 않은 수치입니다.

도시 지역의 사회주택 건설에는 많은 장애물이 존재합니다.

건설부에 따르면, 이 사업을 시행하는 데에는 자금 부족, 부지 부족, 그리고 사회주택 개발을 장려하는 정책 및 메커니즘의 실효성 부족 등 여러 가지 어려움과 난관이 있다고 합니다.

하지만 2021년에 발표된 정부령 49호는 상업용 주택 및 도시 지역 개발업자가 토지의 20%를 사회주택 건설에 할당해야 한다는 요건과 관련하여 몇 가지 어려움이 있습니다.

구체적으로, 법령 49호는 2헥타르 이상의 부지를 사용하는 특별 도시 지역의 상업용 주택 개발 사업은 부지의 20%를 사회주택 건설에 할당해야 한다고 규정하고 있습니다. 더 작은 도시 지역의 경우, 5헥타르 이상의 부지를 사용하는 도시 개발 사업만 이 규정을 준수해야 합니다.

하노이 인민위원회에 따르면, 현재 하노이 시에는 바비, 웅화, 미득 등 외곽 지역을 포함한 교외 지역에 2헥타르가 넘는 면적의 상업용 주택 단지가 많이 있습니다. 따라서 이러한 단지 부지의 20% 이상에 사회주택을 개발하는 것은 부적절합니다.

또한, 2헥타르 이상의 규모이지만 주택 건설용 부지 면적이 작은 상업용 주택 개발 사업의 경우에도 기술 기반 시설이 구축된 전체 부지 면적의 20%를 사회주택 건설용으로 할당해야 합니다.

따라서 이러한 사업에서 사회주택용지를 배정하는 것은 부적절하고 파편화되어 있습니다. 그러나 규정에 따르면 이러한 사업에서 사회주택용지를 배정하지 않기로 한 결정은 총리에게 보고해야 합니다.

한편, 동나이성 인민위원회에 따르면, 일부 투자자들이 상업용 주택 사업(1단계 사업)을 완료한 후, 해당 사업 부지의 20%에 해당하는 토지를 사회주택 사업(2단계 사업)에 투자하고자 하는 사례가 있다고 합니다. 그러나 투자자는 해당 토지를 분리하여 독립적인 사회주택 사업으로 진행할 수 없으며, 투자 계획을 조정하고 사업 기간을 연장해야 합니다.

하지만 많은 경우, 일부 1단계 프로젝트는 투자 기간을 24개월 이상 초과했기 때문에 1단계 프로젝트의 프로젝트 기간 연장을 고려하는 것은 실현 가능하지 않습니다.

도시 토지의 20% 이상에 사회주택을 건설하는 사업이 더디게 진행되고 있다.

현재 많은 개발업자들이 도시 토지의 20% 이상에 사회주택 건설을 의도적으로 지연시키고 있는데, 이는 규정 변경을 기다리거나 법규를 회피하려는 목적입니다. 이러한 행태는 특히 하노이나 호치민시와 같이 토지 가격이 매우 높은 대도시에서 두드러지게 나타나며, 이러한 규정을 준수하는 개발업자는 드뭅니다.

앞서 2022년 말, 건설부는 상업용 주택 및 도시 지역 개발업체가 의무적으로 토지의 20%를 사회주택 건설에 할당하도록 하는 규정을 폐지할 것을 제안했습니다. 대신, 건설부는 사회주택 개발을 위한 토지 할당을 각 성 인민위원회의 책임으로 규정하는 법규를 추가할 것을 요청했습니다.

신문 및 여론 전문 기자와 인터뷰한 부동산 전문가 응우옌 쭝 뚜안 씨는 "이 제안 때문에 개발업자들이 정책 변화를 기다리며 의도적으로 '시간 끌기'를 하는 현상이 나타나고 있다"고 말했다.

“특정 도시 지역에서는 2헥타르 부지의 20%가 매우 가치가 높습니다. 따라서 일부 개발업자들은 이러한 토지에 사회주택을 짓는 것을 낭비라고 생각합니다. 사회주택 사업은 이윤 제한을 받기 때문입니다. 하지만 제도가 바뀌어 이 규제가 없어지면, 그들은 더 높은 이윤을 남길 수 있는 다른 상업용 주택 사업을 건설할 수 있게 됩니다.”라고 투안 씨는 말했다.

마찬가지로 호치민시 인민위원회는 다음과 같이 밝혔습니다. "시내에 2헥타르가 넘는 대규모 부지에 조성된 도시 개발 및 상업용 주택 사업이 많으며, 심지어 10헥타르가 넘는 사업도 있습니다. 이러한 사업들은 부지의 20%를 사회주택 건설에 할당했지만, 사업자들은 토지 보상 및 정리 작업을 지연하거나 기술 기반 시설 구축에 투자하지 않아 사회주택 건설 착공이 지연되고 있습니다."

이러한 상황에 대응하여 호찌민시 인민위원회는 주택법에 따라 상업용 주택 프로젝트 및 도시 지역의 기반 시설이 완비된 토지 중 20%를 사회주택 개발에 할당하도록 하는 규정을 재검토하고 엄격하게 시행할 것입니다.

호찌민시 인민위원회는 시내 사회주택 및 근로자 주택 개발 과정에서 발생하는 법규 위반 사항에 대한 검사, 감독 및 처리를 강화할 것이며, 여기에는 상업용 주택 사업 및 도시 지역에 사회주택 부지를 배정하는 문제도 포함됩니다.

동시에 상업용 주택 프로젝트 및 도시 지역 투자자들에게 해당 프로젝트 부지의 20%를 승인된 일정에 따라 사회주택 건설을 시행하도록 촉구합니다.

"투자자가 사업을 이행하지 못할 경우, 호치민시 인민위원회는 할당된 20%의 토지를 회수하여 다른 투자자에게 배정하는 방안을 검토할 것입니다."라고 시 지도자는 강조했습니다.

최근 응우옌 탄 응이 건설부 장관은 대형 부동산 기업과 법인들에게 도시 및 주택 개발 사업 외에도 지역 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 사회주택 투자에 더욱 관심을 기울여 사회복지를 확보하고 건설사업의 목표를 달성할 것을 촉구했습니다.

또한, 건설부는 기업들이 상업용 주택 사업 및 기업이 투자자인 도시 지역 내 할당된 20%의 토지에 사회주택을 투자하는 책임을 성실히 이행해 줄 것을 요청합니다.

향후 건설부와 지방 당국은 각 관할 지역의 사회주택 및 근로자주택 개발 과정에서 발생하는 법규 위반 사항에 대한 점검, 감독 및 처리를 강화할 것입니다.

구체적으로, 주택법에 따라 상업용 주택 개발 사업 및 도시 지역에서 기반 시설이 완비된 토지의 20%를 사회주택 개발에 할당하도록 요구하는 규정을 재검토하고 엄격하게 시행할 것입니다.

"건설부 장관은 상업용 주택 프로젝트 투자자들이 승인된 일정에 따라 해당 부지에 사회주택을 투자하고 건설해야 한다고 강조했습니다."

딘 트란

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