최소 100만 세대 사회주택 건설 프로젝트 완료 위해 "뛰어다닌다"
최근 정부는 2021~2030년 기간 동안 저소득층과 산업단지 근로자를 대상으로 최소 100만 채의 사회주택을 건설하는 프로젝트를 승인했습니다.
이 프로젝트는 두 단계로 나뉩니다. 1단계는 2021년부터 2025년까지 약 42만 8천 가구를 완공할 예정입니다. 2단계는 2025년부터 2030년까지 약 63만 4,200 가구의 사회주택을 완공하는 것을 목표로 합니다.
그러나 건설부 보고서에 따르면 2021년부터 2023년 5월 중순까지 베트남은 도시 지역에서 41개의 사회주택 사업을 완료했으며, 19,500호 이상의 아파트가 인도될 것으로 추산됩니다. 지금부터 1단계 사업이 완료되는 2025년까지 약 294개의 사업이 완료되고 약 288,500호의 아파트가 인도될 것으로 예상됩니다.
이 프로젝트들이 예정대로 완료될 경우, 1단계 사업의 총 사회주택 공급량은 약 30만 8천 호로, 전체 공급량의 30.8%에 해당합니다. 이 수치는 1단계 정부 예산에 미치지 못합니다.
따라서 2015년부터 2030년까지 2단계 사업에서는 나머지 69.2%, 즉 69만 2천 호에 해당하는 아파트 건설을 위해 지자체들이 "서둘러" 움직여야 할 것입니다. 사업이 예정보다 늦어지거나, 고의로 규정을 준수하지 않아 사업의 이행이 점점 더 어려워지는 사례는 말할 것도 없습니다.
도시지역 사회주택 건설의 많은 문제점
건설부의 설명에 따르면, 이 프로젝트를 시행하는 데에는 자본 재원이 제한적이고, 토지 기금이 마련되지 않았으며, 사회 주택 개발을 장려하는 메커니즘과 정책이 매력적이지 않은 등 많은 어려움과 과제가 있습니다.
그러나 2021년에 발표된 정부령 49호에는 상업용 주택과 도시 지역을 건설하는 투자자에게 사회주택 건설에 투자하기 위해 토지 기금의 20%를 비축하도록 요구하는 문제와 관련하여 특정한 어려움이 있습니다.
구체적으로, 법령 49는 토지 기금이 2헥타르 이상인 특별 도시 지역의 상업용 주택 프로젝트는 토지 기금의 20%를 사회주택 건설을 위해 비축해야 한다고 규정하고 있습니다. 소규모 도시 지역의 경우, 토지 기금이 5헥타르를 초과하는 도시 지역 프로젝트는 반드시 적용을 받아야 합니다.
하노이 인민위원회에 따르면, 현재 이 도시는 바비, 웅호아, 미득 등 교외 지역과 외딴 지역에 2헥타르가 넘는 면적의 상업용 주택 프로젝트가 많이 있습니다. 따라서 이들 프로젝트에서 토지 기금의 20%가 넘는 금액을 사회 주택으로 개발하는 것은 적절하지 않습니다.
또한, 규모가 2헥타르가 넘지만 주택 건설 면적이 작은 상업용 주택 프로젝트는 규정에 따라 기술 인프라 건설에 투자된 총 주거용 면적의 20%를 사회 주택을 건설하는 데 할당해야 합니다.
따라서 이 사업의 사회주택 건설을 위한 토지기금 배정은 부적절하고 분산되어 있습니다. 그러나 관련 규정에 따라 이 사업의 사회주택 건설을 위한 토지기금 배정이 미흡한 경우, 국무총리에게 보고해야 합니다.
한편, 동나이성 인민위원회에 따르면, 한 투자자가 상업용 주택 프로젝트(1단계 프로젝트)를 완료한 후, 해당 상업용 주택 프로젝트(2단계 프로젝트)의 토지 지분 20%를 활용하여 사회주택에 계속 투자하고자 하는 사례가 있습니다. 그러나 투자자는 토지 지분 20%를 별도의 사회주택 프로젝트에 분리 투자할 수 없으며, 투자 정책을 조정하고 진행 상황을 연장해야 합니다.
그러나 많은 경우, 일부 레벨 1 프로젝트가 24개월 이상의 투자 기간이 만료되어 레벨 1 프로젝트의 진행 기간 연장 허용에 대한 고려가 실행될 수 없습니다.
도시지역 토지기금 20% 이상에 사회주택 건설 추진 지연
현재 많은 투자자들이 도시 토지 기금의 20% 이상을 사용하는 사회주택 건설을 고의로 지연시키고 있습니다. 이는 제도가 바뀌어 규제를 "회피"할 때까지 기다리려는 의도입니다. 특히 하노이나 호찌민시처럼 토지 가격이 매우 높은 특수 도시 지역에서는 이 규정을 준수하는 투자자가 거의 없습니다.
앞서 건설부는 2022년 말 상업용 주택 및 도시 개발 사업자가 토지 자금의 20%를 사회주택 건설 투자를 위해 확보하도록 규정하는 규정을 폐지할 것을 제안했습니다. 대신 건설부는 사회주택 개발을 위한 토지 자금 배정은 도(省) 인민위원회의 책임이라는 내용을 담은 규정을 추가해 줄 것을 요청했습니다.
부동산 전문가인 응우옌 중 투안(Nguyen Trung Tuan) 씨는 저널리스트 앤 퍼블릭 오피니언 신문 기자들과의 인터뷰에서 이렇게 말했습니다. "이 제안 때문에 투자자들이 정책 변화를 기다리며 의도적으로 '멈추는' 현상이 나타나고 있습니다."
"특수 도시 지역에서는 2헥타르에 달하는 토지 기금의 20%가 매우 귀중합니다. 따라서 일부 투자자들에게 이 토지에 사회주택을 짓는 것은 낭비입니다. 사회주택 사업은 수익이 제한적이기 때문입니다. 한편, 제도가 바뀌고 이 규제가 폐지되면 더 높은 수익률을 낼 수 있는 다른 상업용 주택 사업을 건설할 수 있습니다." 라고 투안 씨는 말했습니다.
호찌민시 인민위원회는 이러한 의견을 밝히며 다음과 같이 밝혔습니다. "호찌민시에는 2헥타르가 넘는 대규모 토지 자금을 투자하는 도시형 및 상업용 주택 프로젝트가 많으며, 심지어 10헥타르가 넘는 프로젝트도 있습니다. 이러한 프로젝트들은 토지 자금의 20%를 사회주택 건설에 배정했지만, 프로젝트 투자자들은 보상 및 부지 정리에 소극적이거나 기술 인프라 구축에 투자하지 않아 아직 사회주택 건설에 투자하지 않고 있습니다."
이러한 상황에 따라 호치민시 인민위원회는 상업용 주택 프로젝트와 도시 지역의 기술 인프라에 투자된 주택용지 기금의 20%를 주택법에 따라 사회주택 개발에 투자하도록 유보하는 규정을 검토하고 엄격히 이행할 것입니다.
호치민시 인민위원회는 상업주택 프로젝트와 도시 지역에서 사회주택 토지 기금을 배정하는 것을 포함하여 해당 지역의 사회주택 및 노동자 주택 개발에 대한 법률 위반에 대한 검사, 조사, 감독 및 처리를 강화할 것입니다.
동시에, 상업용 주택 프로젝트와 도시 지역 투자자들에게 승인된 일정에 따라 이들 프로젝트의 토지 기금의 20%를 사회 주택 건설에 투자하도록 촉구합니다.
"투자자가 이를 이행하지 않을 경우 호치민시 인민위원회는 토지 기금의 20%를 회수하여 다른 투자자에게 선정 및 할당하는 방안을 검토할 것"이라고 시장이 강조했습니다.
응우옌 탄 응이 건설부 장관도 최근 대규모 부동산 사업체와 기업이 도시 및 주택 프로젝트를 개발하는 것 외에도 저소득층과 지역 내 산업단지 근로자를 위한 사회 주택 개발에 투자하는 데 더 많은 관심을 기울여야 한다고 요청했습니다. 이는 사회 보장을 보장하고 프로젝트에 명시된 목표를 달성하기 위한 것입니다.
또한 건설부는 기업이 상업용 주택 프로젝트와 기업이 투자한 도시 지역의 토지 기금의 20%에 대해 사회 주택에 투자해야 하는 책임을 엄격히 이행할 것을 요청했습니다.
앞으로 건설부와 지방자치단체는 지역 내 사회주택과 근로자주택 개발에 대한 법률 위반 사항에 대한 검사, 조사, 감독 및 처리를 강화할 예정입니다.
특히, 상업용 주택 프로젝트와 도시 지역의 기술 인프라에 투자된 주택용지 기금의 20%를 주택법에 따라 사회주택 개발에 투자하도록 유보하는 규정을 검토하고 엄격히 이행할 것입니다.
건설부 장관은 "상업용 주택 프로젝트 투자자들에게 승인된 일정에 따라 이 토지 기금에 사회 주택을 건설하는 데 투자하도록 요청하라"고 강조했다.
딘 트란
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