내 집 마련의 꿈을 실현하기 - 3부: 신용 '병목 현상'으로 인한 장애물 극복하기

그러나 역설적이게도 이 부문에 할당된 145조 VND 규모의 대출 패키지 중 약 3조 4천억 VND만 지급되었는데, 이는 프로그램 규모의 3%에도 미치지 못하는 수준입니다. 기업들이 관료주의적 장벽에 부딪히고 사람들이 대출을 받기 어려운 상황에서, 우대 자금은 정작 주택이 가장 필요한 사람들에게 제대로 전달되지 못하고 있습니다.

사진 설명 — 하노이에 위치한 비엣콤은행 본사에서 거래를 진행하는 고객들. (사진 제공: Tran Viet/TTXVN)

자본은 있지만, 아직 활발하게 유입되지는 않았습니다.

장기간의 더딘 성장세를 거쳐, 사회주택 부문은 이제 가속 성장이라는 새로운 단계에 접어들고 있습니다.

2026년부터 2030년까지 지방자치단체에 사회주택 개발 목표를 부여하는 정부 결의안 제07/NQ-CP호에 따르면, 전국적으로 2026년 한 해에만 158,700채 이상의 아파트를 완공해야 합니다. 올해 첫 4개월 동안에만 약 36,590채 규모의 사회주택 사업 40건이 추가로 착공되었습니다.

건설부 에 따르면, 전국적으로 현재 총 226개 사업이 착공되어 약 228,725세대의 주택이 공급되고 있으며, 이는 목표치의 144%에 해당합니다. 동시에 약 5,426세대가 완공되어 입주가 완료되었으며, 25개 지역에서는 올해 착공 목표를 달성하거나 초과했습니다.

공급을 지원하기 위해 은행권은 현재 약 145조 VND 규모의 사회주택 개발 우대 대출 프로그램을 시행하고 있습니다. 이는 주택 안정이라는 목표를 달성하기 위한 중요한 금융 수단 중 하나로 여겨집니다.

하지만 실제 자금 집행은 기대에 미치지 못하고 있습니다. 현재까지 63개 지역 중 38개 지역만이 대출 대상 사업 목록을 발표했습니다. 총 약 100개 사업이 해당 프로그램의 지원 대상이며, 필요한 자본금은 약 70조 VND에 달합니다.

그러나 총 지급액은 약 3조 4천억 VND에 불과하여 전체 사업 규모의 3%에도 미치지 못합니다. 이 중 약 2조 9천4백만 VND는 21개 사업의 투자자에게 지급되었고, 주택 구매자에게는 19개 사업에서 약 4천6백만 VND만 지급되었습니다.

전문가들에 따르면, 대출 규모와 실제 지급된 자본 규모 사이의 큰 격차는 시장의 자본 흡수 능력이 여전히 낮다는 것을 반영합니다.

베트남투자개발은행(BIDV)의 수석 이코노미스트인 칸 반 룩 박사는 은행 대출이 주택 시장의 수요에 더욱 집중됨에 따라 시장이 더욱 지속 가능한 방향으로 발전할 것이라고 전망합니다. 그러나 자본 흐름이 효과적이기 위해서는 공급, 법적 체계, 주택 가격 문제를 동시에 해결해야 합니다.

이러한 병목 현상은 최근 당 위원회, 정부 및 관련 기관과의 사회주택 개발 실무 회의에서 람두 총서기 겸 주석이 특히 우려했던 사안이기도 합니다. 따라서 합법적인 주택에 대한 권리는 시민의 기본권이며, 국가는 모든 국민이 거주할 곳을 확보할 수 있도록 주택 개발 정책을 추진하고 있습니다. 이러한 목표를 달성하기 위해서는 투자, 계획, 토지 배정, 건축 허가 및 우대 대출 접근과 관련된 절차를 간소화하여 편의성, 명확한 기한 및 개인 책임성을 확보해야 합니다.

현재 가장 큰 병목 현상 중 하나는 절차 중복으로 인한 장기적인 프로젝트 실행 과정입니다. 많은 프로젝트가 계획, 토지 할당, 판매 가격 책정, 적격 주택 구매자 승인 및 투자 절차와 관련된 절차를 완료하는 데 수년이 걸립니다.

칸 반 뤽 박사는 "주택 공급을 늘리고 가격을 낮추려면 우선 인허가 절차를 개선하고 행정 절차를 간소화하며 사업 시행 기간을 단축해야 한다"고 강조했습니다.

베트남 부동산중개인협회 회장인 응우옌 반 딘 씨도 같은 견해를 밝히며, 계획 및 절차상의 장벽이 제거되지 않으면 대출 규모가 증가하더라도 효율성을 개선하기 어려울 것이라고 믿는다.

저소득층 사람들이 자본에 접근하는 데 어려움을 겪을 때.

기업들이 프로젝트 개발 자금을 확보하는 데 어려움을 겪을 수 있지만, 주택 구매자들에게 가장 큰 장애물은 장기적인 재정적 압박입니다.

하노이에서 수년간 월세를 내며 살아온 기계공 레쑤언은 정착을 준비하기 위해 공공주택 사업을 여러 차례 알아보았다. 하지만 은행 대출 상환 기간이 20년이 넘는다는 계산에 가족들은 여전히 최종 결정을 내리기를 망설였다.

쉬안 씨에 따르면, 초기 우대 금리는 긍정적이지만, 많은 근로자들이 가장 걱정하는 것은 우대 기간 이후의 금리입니다. 생활비와 자녀 교육비만 겨우 충당하는 소득으로 생활하는 사람들에게 대출 금리의 변동은 가계 예산에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

한편, 하노이에서 자영업으로 외식을 하는 응우옌 티 마이 씨에게는 은행의 대출 요건을 충족하는 것이 걸림돌입니다.

마이 씨는 가족이 일정 금액의 매칭 펀드를 마련해 공공주택 신청 자격이 있다고 말했습니다. 그러나 대출 신청 절차를 알아보던 중 안정적인 소득을 증명하는 것이 결코 간단하지 않다는 것을 알게 되었습니다.

"제 소득은 실제로 있지만, 급여명세서나 고용계약서에 항상 반영되는 것은 아닙니다. 대출 신청 시 여러 서류를 여러 번 제출해야 해서 승인 절차가 예상보다 오래 걸렸습니다."라고 마이 씨는 말했다.

현행 규정에 따르면, 사회주택 정책의 자격 요건을 충족하는 것 외에도, 차용자는 약정된 채무를 상환할 능력, 유효한 사회주택 구매 또는 임대구매 계약, 그리고 규정된 대출 담보 제공 등의 신용 조건을 충족해야 합니다.

이러한 요건들은 은행의 신용 안전성을 확보하기 위한 것이지만, 실제로는 저소득층이나 불안정한 소득을 가진 근로자들이 대출을 받는 것을 어렵게 만들기도 합니다.

이러한 우려는 많은 전문가들도 공유하고 있습니다.

응우옌 쑤언 박 베트남 중앙은행 경제부문 신용국 부국장은 사회주택 구매자를 위한 안정적이고 장기적인 금리 체계 구축이 매우 중요하다고 강조했습니다.

"공공주택 구매자들은 일반적으로 저소득층이나 중산층이며 재정 여력이 제한적입니다. 장기간에 걸쳐 우대적이고 안정적인 금리를 제공하는 메커니즘을 설계하면 이들이 대출에 대한 안정감을 느끼고 부채 상환 능력을 향상시키는 데 도움이 될 것입니다."라고 박 씨는 말했습니다.

박 씨에 따르면, 사회주택 개발 및 관리에 관한 주택법의 일부 조항을 상세히 규정한 정부령 제100/2024/ND-CP호에 따른 대출 프로그램을 통해 주택 구매자는 연 약 5.4%의 이자율로 최대 25년까지 대출을 받을 수 있습니다.

하지만 많은 전문가들은 저소득층에게 중요한 것은 우대 금리뿐만 아니라 장기적인 신용 정책의 안정성이라고 생각합니다. 매달 상환액을 예측할 수 있다면 주택 구매를 결정하는 데 더 큰 확신을 가질 수 있을 것입니다.

다른 관점에서 법률 컨설턴트이자 변호사인 응우옌 반 딘은 정책과 현실 사이에 "불일치"가 있다고 주장합니다. 사회주택 정책 대상자 중 상당수는 주택 구입 자금을 대출받을 재정적 여력이 부족한 반면, 재정적 능력이 있는 사람들은 자격 요건을 충족하지 못한다는 것입니다.

"소득이 생활비조차 빠듯한 사람들은 이자 부담은 고사하고 주택 대출 원금 상환에 어려움을 겪는 경우가 많습니다. 게다가 저소득은 채무 상환 능력을 입증하기 어렵게 만들어 은행에서 대출을 거부하는 결과를 초래하기도 합니다."라고 딘 씨는 분석했습니다.

이로 인해 주택이 가장 필요한 사람들이 자본에 대한 접근성이 가장 낮은 집단이라는 역설이 발생합니다.

우리는 시장에만 전적으로 의존할 수는 없습니다.

최근 주택 개발 방향에 대한 결론에서 토 람 총서기 겸 회장은 "국가는 주택에 보조금을 지급하지 않지만, 그렇다고 시장에 완전히 맡겨 자율적으로 규제하도록 내버려 두지도 않는다"고 강조했습니다.

전문가들에 따르면, 이러한 정신은 사회주택 신용 정책 개발에도 반드시 필요한 요소입니다. 국회 재정예산위원회 위원인 호앙 반 꾸엉 교수는 사회주택 신용 프로그램의 낮은 지급률은 프로그램 구성 및 시행 방식에 결함이 있음을 보여준다고 지적합니다.

"우리는 시장 메커니즘과 국가 복지 메커니즘을 혼합하고 있습니다. 사회주택은 사회보장 정책이며, 사회보장 정책으로서 국가는 이를 규제하기 위한 수단을 사용해야 하지만, 현재 우리는 시장 메커니즘을 이용하고 있습니다."라고 꾸엉 씨는 강조했습니다.

그에 따르면, 사회주택은 인도주의적 프로그램이므로 대출 절차부터 금리에 이르기까지 사람들이 자본에 접근할 수 있는 가장 유리한 조건을 조성하는 인도적인 신용 메커니즘이 필요합니다.

또한 많은 전문가들은 상업 대출에 주로 의존하는 대신 사회주택 개발을 위한 장기적인 자본원을 마련하기 위해 국가주택기금을 조속히 가동해야 한다고 주장합니다.

특히, 당과 국가의 새로운 정책 방향은 임대주택 개발 쪽으로 강하게 기울고 있습니다. 람두 총서기 겸 국가주석은 대도시, 산업단지, 경제특구 및 개발 잠재력이 높은 지역에 임대 아파트 모델을 중심으로 임대주택 개발을 우선시할 것을 지시했습니다.

응우옌 반 딘 변호사는 이러한 접근 방식이 근로자들의 실질적인 요구에 부합한다고 믿습니다. 민간 기업 유치를 위해서는 국가가 투자를 장려할 수 있는 강력한 금융 지원책을 마련해야 한다는 것입니다. 딘 변호사는 "국가가 총 프로젝트 투자액의 80%를 지원하는 대출 패키지를 제공하고, 대출 기간은 20년 이상, 금리는 연 3% 미만의 우대 금리를 적용하는 방안을 고려할 수 있다"고 제안했습니다.

2030년까지 사회주택 100만 채 공급이라는 목표는 국민의 주거권을 보장하려는 당, 국가, 그리고 관련 부처 및 기관들의 강력한 의지를 보여줍니다. 그러나 이러한 주택이 저소득층에게 실질적으로 혜택을 주기 위해서는 기업에서 주택 구매자에게로 자본이 동시에 유입되도록 우대 자금 지원이 이루어져야 합니다. 절차, 금리, 그리고 대출 메커니즘의 병목 현상이 해소될 때 비로소 사회주택은 경제의 지속 가능한 사회보장 기둥으로서의 역할을 온전히 수행할 수 있을 것입니다.

제4조: 다낭은 임대형 사회주택을 통해 해결책을 모색한다.

출처: https://baotintuc.vn/kinh-te/hien-thuc-giac-mo-an-cu-bai-3-vuong-mac-tu-nut-that-tin-dung-20260601175141598.htm