고급 아파트가 시장을 장악하고 있는데, 사람들은 어디에서 주택을 찾을까?

(댄 트리) - 호치민시의 아파트 가격은 매년 꾸준히 높은 수준으로 상승하고 있습니다. 전문가들은 사회 기반 시설 투자를 통해 인구를 분산시키고 호치민시 도시 지역을 확장하는 방안을 논의할 것을 권고합니다.

쩐 반 치엔 씨와 그의 아내(호치민시 투득시에 거주)는 30억 VND 가격대의 새로 오픈한 아파트를 사려고 인내심을 가지고 찾아다녔지만 거의 아무것도 할 수 없었습니다.

치엔 씨가 사는 지역은 작년 호치민시 신규 아파트 공급에서 '희망의 빛'이었으며, 안푸 교차로, 도쑤언홉 거리, 리엔푸옹 거리, 응우옌시엔 거리 주변에서 여러 프로젝트가 매물로 나왔습니다.

하지만 발표된 대부분의 프로젝트 가격은 m²당 1억 동(VND) 이상이며, 이를 구매하려면 가구당 60억~70억 동(VND)을 지출해야 하는데, 이는 치엔 씨 가족의 재정 능력의 두 배에 달하는 금액입니다. 그는 "아내와 저는 1년 동안 집을 찾아 헤맸지만, 기대는 했지만 결국 실망했습니다. 집을 생각하며 잠 못 이루는 밤이 많았습니다."라고 말했습니다.

호치민시 건설국 자료에 따르면, 11개월 동안 호치민시는 1,600세대가 넘는 상업용 주택 프로젝트 4개에 불과했으며, 이 프로젝트들은 모두 고급 주택으로, 자본 조달을 통해 시장에 제품을 출시할 수 있었습니다. 5년 만에 이 수치는 역대 최저입니다.

1,600여 가구의 총 자본조달가치는 15,142억 VND이고, 주택당 평균가격은 93.9억 VND에 달합니다.

호치민시의 자본 조달 및 프로젝트 이전 프로젝트 수, 2020년~2024년 기간(출처: HoREA).

호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우 씨는 고급 주택이 호치민시 부동산 시장 전체를 처음으로 장악했으며, 중간 가격대 주택 공급이 더 이상 없으며, 상업 프로젝트에서 새로운 저렴한 주택을 공급할 수 있다고 말했습니다.

시장의 주택 상품 구조는 "왜곡"되어 중산층 및 저소득층 도시 주민들의 실제 주택 수요를 충족하지 못하고 있습니다. 시장은 지속가능하지 않고, 안전하지 않으며, 건강에 해로운 방향으로 발전하고 있습니다.

협회는 신규 공급 주택의 평균 가격이 93억 9천만 동/호라고 밝혔습니다. 이는 투자자가 투자 사업 설립 시 건설부에 주택 가격을 등록했기 때문에 실제 주택 가격은 이보다 훨씬 높을 것으로 예상됩니다.

협회는 최근 몇 년간 주택 가격이 지속적으로 상승한 것은 상업용 주택 공급 부족으로 인한 공급 부족 현상 때문이라고 분석했습니다. 수요와 공급의 법칙에 따라 2015년부터 2023년까지 아파트 가격은 약 15~20% 상승할 것으로 예상되며, 건설부 에 따르면 2024년 조정된 토지가격표를 고려하면 2025년에는 주택 가격이 15~20% 상승할 수 있습니다.

호치민시의 아파트 가격은 연간 8~10%씩 상승할 것으로 예상됩니다(사진: Trinh Nguyen).

최근 행사에서 CBRE 베트남의 시니어 디렉터인 즈엉 투이 융(Duong Thuy Dung) 씨는 2025년에도 호치민시의 공급이 부족하여 약 8,000~9,000세대에 그칠 것이라고 말했습니다. 이러한 상황은 2026년까지 지속될 것이며, 그 이후에는 약 11,000세대의 신규 주택만 판매될 예정입니다.

공급 부족과 더불어, 호치민시에서 판매되는 상품의 80%는 6천만 동/m² 이상의 고급 럭셔리 부문에 속할 것입니다. 현재 시장에는 저렴한 주택(2천5백만 동/m² 미만)이 거의 없으며, 중저가 주택(4천만 동/m² 미만) 프로젝트조차 없습니다. 이러한 상황으로 인해 호치민시의 아파트 가격은 연평균 8~10%의 상승세를 지속할 것으로 예상됩니다.

부동산 가격 하락을 위해 위 부서 전문가들은 인구 분산을 촉진하고 도시 지역을 확장할 것을 권고합니다. 호찌민시 투자자들은 도심 지역의 아파트 가격이 m²당 1억 5천만~2억 동에 달하는 반면, 교외 지역은 m²당 4천만~5천만 동에 불과한 것을 볼 수 있습니다. 따라서 사람들이 더 많이 거주할 수 있다면 가격은 하락할 수 있겠지만, 이는 향후 5~10년 동안의 이야기입니다.

댄 트리 기자와의 인터뷰에서 융 씨는 사람들이 내 집 마련을 위해 더 멀리 나가려면 교통이 더 편리해야 한다는 것이 필수 조건이라고 설명했습니다. 또한, 기존 토지가 있는 도심 지역의 집값 하락 문제는 제기될 것이 아니라, 도심에서 벗어난 새로운 지역의 토지 자금을 늘려야 한다는 주장이 제기되어야 합니다.

올해 하노이 의 아파트 공급량은 호치민시를 압도했습니다. 약 3만 채의 아파트가 공급되었는데, 이 중 70~80%는 도심 외곽 지역(자럼, 롱비엔, 동안, 떠이모)에 위치해 있습니다. 우수한 인프라 연결성 덕분에 공급이 원활하여 교외에서 도심까지 1시간 이내에 이동할 수 있습니다.

반면 호치민시는 그렇지 못했습니다. 구찌와 같은 교외의 많은 대도시 지역은 인프라 연결 부족으로 10년 동안 개발이 이루어지지 않았습니다. CBRE 베트남 전문가들은 교통망 연결이 호치민시의 주택 가격을 낮추는 데 중요한 요소라고 보고 있으며, 이를 통해 사람들이 합리적인 가격으로 주택을 소유할 수 있다고 강조합니다.

경제 전문가인 딘 테 히엔은 이러한 견해에 공감하며, 주택을 소유하고자 하는 사람들은 동나이, 빈즈엉, 바리아붕따우와 같은 호치민시의 대도시와 인접한 지역을 찾아야 할 것이라고 말했습니다.

출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-cao-cap-ap-dao-thi-truong-nguoi-dan-tim-nha-o-dau-20241219083022723.htm