투자자들에게 경고, 현금흐름 마이너스로 추락, 이자도 쌓인다

부동산으로의 자본 유입

최근에는 신규 주택 구매자와 사회주택 프로젝트를 대상으로 한 우대 대출 패키지가 출시되어 시장 유동성이 향상될 것으로 기대됩니다.

2024년 말까지 총 미지불 부동산 대출은 약 320억 VND에 달할 것으로 예상되며, 이는 경제 전체 미지불 대출의 약 21%를 차지할 것입니다. 이 중 부동산 사업 활동에 대한 신용은 18%나 급증했고, 주택 수요에 대한 신용은 6.5%나 증가했습니다.

특히, 외국인 직접 투자(FDI)도 회복 조짐을 보이고 있다. 올해 첫 4개월 동안 부동산에 대한 등록된 FDI는 15억 달러에 달했는데, 이는 국가의 총 등록된 FDI 자본의 26.9%에 해당합니다. 이 수치는 외국인 투자자들이 시장 회복 능력에 대한 확신을 가지고 있음을 보여줍니다.

PropertyGuru Vietnam의 부총괄 이사인 응우옌 꾸옥 아인(Nguyen Quoc Anh) 씨는 현재 시장이 부동산 매수를 위한 신용 대출 완화 정책에 큰 기대를 걸고 있다고 평가했습니다. Batdongsan.com.vn에서 실시한 2025년 1분기 설문조사에 따르면, 중개인의 67.1%가 "부동산 대출에 대한 신용 정책 완화"를 예상합니다. 중개업체의 47.9%는 "부동산 거래 수수료 및 세금 감소"를 기대하고 있습니다. 중개인의 43.4%는 "법적 진행 속도가 빨라질 것"으로 예상합니다. 올해 신용 성장률은 16%로 늘어날 것으로 예상되며, 부동산 대출 금리는 계속해서 하락하고 있습니다.

최근 부동산으로 신용자본이 크게 유입되고 있다(사진: Nhu Y).

티에스. BIDV 은행의 수석 경제학자인 칸 반 루크는 시장이 "수요와 자본원을 재구조화하는" 단계에 접어들고 있다고 강조했습니다. 루크 씨에 따르면, 살아남고자 하는 부동산 사업체는 접근 방식을 바꿔야 합니다. 즉, 대출을 받기 어려운 고급 프로젝트를 추구하는 대신 사회주택과 중간 가격대 아파트와 같이 실제 수요가 있는 부문을 개발해야 합니다.

실제 구매자를 타겟팅하면 판매가 늘어날 뿐만 아니라 은행에서 대출받기도 쉬워지는데, 은행은 실용적인 사용 가치와 낮은 위험이 있는 프로젝트를 우선시하는 경향이 있습니다.

신용 레버리지에 주의하세요

경제학자 응우옌 트리 히에우는 금융 레버리지를 활용하는 것이 부동산 투자에서 인기 있는 도구이며, 투자자가 수익을 확대하는 데 도움이 된다고 말했습니다. 그러나 과도한 레버리지는 심각한 위험을 초래합니다.

많은 투자자는 대출 이자를 갚기 위해 빨리 팔거나 임대할 것을 기대하며 최대 70~80%, 심지어 그 이상을 빌립니다. 하지만 현실적으로 시장은 항상 호의적인 것은 아닙니다. 매출이 부진하거나, 임대가 불가능하거나, 비용이 예상보다 높으면 투자자는 부정적인 현금 흐름 상황에 빠지고, 이자율의 압박을 받으며, 재정 계획이 실패할 위험에 직면하게 됩니다.

이자율이 낮은 시기에는 은행 대출이 이상적인 해결책처럼 보일 수 있습니다. 그러나 이자율이 상승하기 시작하면(COVID-19 팬데믹 이후 많은 국가에서 그랬듯이) 차입 비용이 급등하여 수익이 완전히 잠식됩니다. 변동 금리 대출의 경우, 1~2%의 인상만으로도 월별 지출에 수천만 동이 추가될 수 있습니다.

"부동산 가격이 항상 상승한다는 보장은 없습니다. 특히 시장이 정점을 찍은 후 특정 시기에는 가격이 횡보하거나 급락할 수 있습니다. 이때 담보 대출을 받은 부동산의 가치가 미상환 부채에 비해 하락하여 마이너스 순자산(-)이 발생할 수 있습니다. 투자자들은 수익을 얻지 못할 뿐만 아니라 부동산의 실제 가치보다 더 많은 부채를 지게 됩니다."라고 히에우 씨는 말했습니다.

히에우 씨에 따르면, 시장 요인 외에도 투자자들은 부동산 신용 강화, 토지법 개정, 재산세 부과 등 정부 정책으로 인한 위험에 직면하게 됩니다. 이러한 요소는 자산을 활용하고 현금화하는 능력에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 부동산 신용을 완화한다고 해서 투자 기회가 활짝 열린 것은 아닙니다. 시장이 점차 회복되는 상황에서 신중함과 올바른 전략은 기업과 개인 투자자 모두에게 성공을 결정하는 요소입니다.

응옥 마이

출처: https://tienphong.vn/canh-bao-nha-dau-tu-roi-vao-tinh-trang-dong-tien-am-lai-vay-chong-chat-post1743105.tpo