투자자들에게 경고, 현금흐름 마이너스로 추락, 이자도 쌓인다

부동산으로의 자본 유입

최근에는 신규 주택 구매자와 사회주택 프로젝트를 대상으로 한 우대 대출 패키지가 출시되어 시장 유동성이 향상될 것으로 기대됩니다.

2024년 말까지 총 미상환 부동산 대출은 약 32억 동(약 1조 2천억 원)에 달할 것으로 예상되며, 이는 베트남 경제 전체 미상환 대출의 약 21%를 차지할 것입니다. 이 중 부동산 사업 활동 관련 대출은 18%, 주택 수요 관련 대출은 6.5% 급증했습니다.

특히 외국인 직접투자(FDI) 또한 회복 조짐을 보이고 있습니다. 올해 첫 4개월 동안 부동산 분야에 등록된 FDI는 15억 달러에 달했는데, 이는 베트남 전체 등록 FDI 자본금의 26.9%에 해당합니다. 이는 외국인 투자자들이 베트남 시장의 회복 가능성에 대한 확신을 보여주는 수치입니다.

PropertyGuru Vietnam의 응우옌 꾸옥 아인(Nguyen Quoc Anh) 부총괄은 시장이 현재 부동산 구매를 위한 신용 대출 완화 정책에 큰 기대를 걸고 있다고 평가했습니다. Batdongsan.com.vn의 2025년 1분기 설문조사에 따르면, 중개인의 67.1%가 "부동산 구매를 위한 신용 대출 완화"를, 47.9%는 "세금 및 부동산 거래 수수료 인하"를, 43.4%는 "법적 절차 가속화"를 각각 예상했습니다. 올해 신용 성장률은 16%로 증가할 것으로 예상되며, 부동산 대출 금리는 지속적으로 하락하고 있습니다.

최근 부동산으로 신용자본이 크게 유입되고 있다(사진: Nhu Y).

BIDV 의 수석 이코노미스트인 칸 반 뤽 박사는 시장이 "수요와 자본 재원의 구조조정" 단계에 접어들고 있다고 강조했습니다. 뤽 씨에 따르면, 생존을 원하는 부동산 기업들은 접근 방식을 바꿔야 합니다. 즉, 대출을 받기 어려운 고급 프로젝트를 추진하는 대신, 사회주택이나 중저가 아파트처럼 실제 수요가 있는 부문을 개발해야 합니다.

실제 구매자를 타겟팅하면 판매가 늘어날 뿐만 아니라 은행에서 대출받기도 쉬워지는데, 은행은 실용적인 사용 가치와 낮은 위험이 있는 프로젝트를 우선시하는 경향이 있기 때문입니다.

신용 레버리지에 주의하세요

경제학자 응우옌 트리 히에우는 금융 레버리지 활용이 부동산 투자에서 인기 있는 도구이며, 투자자들의 수익 증대에 도움이 된다고 말했습니다. 그러나 과도한 레버리지 활용은 여러 가지 심각한 위험을 초래합니다.

많은 투자자들이 대출 이자를 갚기 위해 빠르게 매각하거나 임대할 수 있을 것으로 기대하며 최대 70~80%, 심지어 그 이상을 대출받습니다. 하지만 현실적으로 시장 상황이 항상 호의적인 것은 아닙니다. 매각이 부진하거나, 임대가 불가능하거나, 비용이 예상보다 높을 경우, 투자자들은 마이너스 현금 흐름에 빠지고, 대출 이자 부담이 누적되어 재정 계획을 파탄낼 위험에 직면하게 됩니다.

저금리 시대에는 은행 대출이 이상적인 해결책처럼 보일 수 있습니다. 하지만 코로나19 팬데믹 이후 많은 국가에서처럼 금리가 상승하기 시작하면 차입 비용이 급격히 증가하여 수익이 완전히 잠식됩니다. 변동 금리 대출의 경우, 1~2%의 금리 인상만으로도 월 지출에 수천만 동(약 1,000만 원)이 추가될 수 있습니다.

"부동산 가격이 항상 상승한다는 보장은 없습니다. 특히 시장이 정점을 찍은 후 특정 시기에는 가격이 횡보하거나 급락할 수 있습니다. 이때 담보 대출을 받은 부동산의 가치가 미상환 부채에 비해 하락하여 마이너스 순자산(-)이 발생할 수 있습니다. 투자자들은 수익을 얻지 못할 뿐만 아니라 부동산의 실제 가치보다 더 많은 부채를 지게 됩니다."라고 히에우 씨는 말했습니다.

히에우 씨에 따르면, 투자자들은 시장 요인 외에도 부동산 신용 강화, 토지법 개정, 재산세 부과와 같은 정부 정책으로 인한 위험에 직면합니다. 이러한 요인들은 자산 활용 및 현금화 능력에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 부동산 신용 완화가 투자 기회의 활짝 열림을 의미하는 것은 아닙니다. 시장이 점진적으로 회복되는 상황에서 신중함과 올바른 전략은 기업과 개인 투자자 모두에게 성공의 결정적인 요소입니다.

응옥 마이

출처: https://tienphong.vn/canh-bao-nha-dau-tu-roi-vao-tinh-trang-dong-tien-am-lai-vay-chong-chat-post1743105.tpo