사회주택 건설의 시급한 필요성 - 최종 부분: 새로운 메커니즘 추가

건설부의 예측에 따르면, 2021년부터 2030년까지 주택 수요는 특히 도시 지역에서 지속적으로 증가할 것으로 예상됩니다. 현재 도시 거주 인구 비율은 약 40%이며, 2030년에는 약 45%까지 증가할 것으로 전망됩니다. 현재의 인구 증가율과 주택 수요를 고려할 때, 도시 지역에는 매년 약 7천만 제곱미터의 주택이 추가 공급되어야 합니다.

특히 베트남의 사회주택 부문은 잠재력과 발전 가능성이 매우 큽니다. 그러나 현실적으로 정책이 충분히 매력적이지 않아 대부분의 부동산 업체들이 이 부문에 무관심한 상황입니다. 개인과 기업들은 절차적, 재정적 장벽을 해소하고 사회주택 개발을 촉진하는 새로운 정책들이 제정되기를 ​​기대하고 있습니다.

G-Home의 총괄 이사인 응우옌 호앙 남 씨:

현재 개발업체가 사회주택을 건설하려면 전체 주택의 20%를 임대용으로 배정해야 하며, 5년 후에야 판매할 수 있습니다. 현재 사회주택 개발에는 막대한 비용이 소요되는 반면, 기존의 가격 제한으로 인해 임대료를 높게 책정할 수 없습니다.

사회주택의 매매 및 임대 가격 정보는 해당 사업이 위치한 지역의 건설부 포털에서 공개적으로 확인할 수 있습니다. 하노이 와 호치민시의 사회주택 임대료는 제곱미터당 월 약 10만 VND 정도이며, 다른 지방 및 도시에서는 제곱미터당 월 약 3만~5만 VND 정도입니다.

게다가 사회주택을 임대하려면 세입자는 여러 조건을 충족해야 하며, 경우에 따라 최소 1년 이상 임대해야 합니다. 또한, 규정에 따르면 사회주택 혜택을 받은 사람은 두 번째로 혜택을 받을 수 없습니다. 따라서 세입자가 공식적으로 한 달만 임대한 경우, 향후 사회주택을 구매할 자격을 잃게 됩니다.

전 세계 여러 국가에서 임대 주택 건설 사업 모델을 성공적으로 널리 도입해 온 이유는 장기적인 자본 비용이 낮기 때문입니다. 사업자는 약 3%의 저금리로 자금을 조달할 수 있어 투자가 용이하며, 임대를 시작하면 바로 수익을 창출할 수 있습니다.

한편, 베트남에서는 현재 기업들이 약 12~15%의 높은 이자율로 자금을 조달해야 하며, 추가 수수료까지 고려해야 하므로 사업 실행 비용이 급증하고 있습니다. 현재의 금융 시스템으로는 이자율과 투입 비용이 너무 높아 기업을 지원할 자금이 부족한 상황입니다.

한편, 기업의 이윤율은 10%에 불과하며, 연평균 이익률은 2%에 그칩니다. 이러한 상황 때문에 기업들이 사회주택 건설에 투자하도록 유치하는 데 어려움이 있습니다.

Duong Thuy Dung 씨 - CBRE 베트남 수석 이사:

2021년 이전에는 건설부가 정한 대로 사회주택 건설의 평방미터당 투자비용이 상업용 주택 건설과 동일한 평방미터당 투자비용을 기준으로 산정되었습니다. 그러나 건설부는 2022년 7월 13일, 건설사업의 평방미터당 투자비용 및 구조 부재의 종합 건설가격을 2021년도 기준으로 명시한 결정 제610/QD-BXD호를 발표했습니다.

이에 따라 건설부는 아파트 형태의 사회주택 건설 사업에 대한 투자 비용 산정 기준을 발표했습니다. 검토 결과, 사회주택 사업의 투자 비용은 상업용 아파트 건설보다 약 25% 낮은 것으로 나타났습니다.

따라서 2021년부터 시행되는 사회주택 사업은 건설부가 발표한 투자비용률을 참고하여 가격 계획을 수립할 것입니다. 이에 따라 사회주택 건설 투자비용은 일반 주택보다 낮습니다. 하지만 양질의 모범적인 사회주택 단지를 조성하려면 투자비용을 늘려야 합니다.

현재 베트남에서는 사회주택뿐 아니라 모든 부동산 개발 사업이 높은 개발 비용에 직면하고 있습니다. 따라서 개발업체들이 손실을 피하고 사업 운영에서 수익성을 확보하는 것이 중요한 과제입니다.

주택 수요, 특히 저렴한 주택이나 사회주택에 대한 수요가 여전히 매우 높은 상황에서 기업들은 시장을 면밀히 관찰하고 기회를 포착하여 지나치게 비싸지 않은 상품을 제공해야 합니다. 또한 일부 국가의 사례를 보면, 개발업체들이 아파트를 분양하는 대신 1~3년 임대 후 구매 조항을 임대 계약에 포함시키는 방식을 채택하고 있습니다. 이는 주택이 필요한 사람들에게 자금을 마련하고 스스로 선택할 시간을 더 벌어줍니다.

레 호앙 차우 씨 - 호치민시 부동산 협회 회장:

2015년 100호 시행령에 따르면 사회주택 사업 투자자는 건축 밀도 또는 토지 이용 계수를 기준치의 최대 1.5배까지 높일 수 있었습니다. 그러나 건설부는 최근 사회주택 개발 및 관리에 관한 시행령 초안에서 이 규정을 삭제했습니다.

사회주택 개발 및 관리에 관한 시행령 초안에는 사회주택 사업 투자자가 건축 기준 및 규정 대비 건축 밀도 또는 토지 이용 계수를 최대 1.5배까지 높일 수 있도록 허용하는 조항을 다시 포함해야 합니다. 이는 사업의 실현 가능성을 확보하고 투자자들이 사회주택 사업을 시행하기 위해 토지 이용권을 협상하거나 기존 토지 이용권을 취득하도록 장려하기 위한 것입니다.

이는 투자자 유치를 위한 정책 수단 중 하나이기도 합니다. 사회주택 사업 투자자가 해당 토지 또는 지역의 용도지역 계획도가 1/2000 축척으로만 존재하거나, 투자자가 이미 사회주택 사업을 시행할 수 있는 토지 사용권을 보유하고 있는 경우, 관할 당국이 발표한 현행 건축 기준 및 규정의 최대 1.5배까지 건축 밀도 또는 용적률을 조정할 수 있도록 허용해야 합니다.

왜냐하면 이러한 정책 메커니즘이 없다면 투자자들은 수많은 규제에 묶인 사회주택 사업을 추진하는 대신, 더 쉽고 효율적인 상업용 주택 사업을 위해 이미 소유하고 있는 토지를 활용할 것이기 때문입니다.

또한, 현재 주정부가 사회주택 개발에 사용할 수 있는 토지를 보유하고 있지는 않지만, 투자자들이 토지 사용권을 독립적으로 협상하거나 기존 토지의 사용권을 취득하여 사회주택 사업을 시행하도록 장려하는 것이 필수적입니다.

VNA에 따르면

출처: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478