투명성 확대, 제재 강화
부동산 전문가 판 콩 찬(Phan Cong Chanh)에 따르면, 주택에 담보가 설정되고 은행이 투자자에게 담보 해제 없이 주택을 매각하도록 허용하는 경우, 은행과 투자자는 서로 문제를 해결해야 합니다. 만약 위험이 발생할 경우, 은행과 투자자는 책임을 져야 하며, 국민은 법에 따라 정당한 권리를 보호받게 됩니다.
많은 투자자들은 자신이 고객들에게 판매한 주택을 은행에 담보로 맡깁니다.
하지만 투자자들이 고객의 집을 전당포에 맡기는 상황을 막기 위해, 판 콩 찬 씨는 당국이 이러한 문제를 국민에게 유리한 방식으로 해결할 수 있는 지침과 규정을 마련해야 한다고 제안했습니다. 특히 국민들이 법과 절차를 준수하고 전액을 납부했다면, 국가는 이들을 보호하고, 핑크북을 발급하여 분쟁이나 투자자의 의무 이행으로 인해 국민들이 손실을 보지 않도록 해야 합니다.
"법에는 많은 규정이 있지만 여전히 허점이 있습니다. 당국이 개입하여 신속하게 처리해야 합니다. 필요한 경우 사람들은 법원에 소송을 제기할 수 있습니다. 법원은 또한 다른 투자자, 은행, 그리고 사람들이 문제를 명확히 파악하고 안심할 수 있도록 선례처럼 거의 전형적인 상황에 대한 매우 명확한 판결을 내려야 합니다. 동시에 고객이 감수해야 할 위험을 최소화하기 위해 담보 대출 프로젝트에 대한 정보를 투명하게 공개해야 합니다. 프로젝트 이름만 명시하는 일반적인 공개가 아니라, 사람들이 이해할 수 있도록 명확하고 상세하며 정기적으로 업데이트해야 합니다."라고 찬 씨는 제안했습니다.
다른 관점에서, 호치민시 법학대학교 판 푸옹 남 박사는 시행령 제16호를 인용하여 부동산 프로젝트 및 주택 건설 투자 프로젝트의 내용을 공개하지 않거나, 완전히 공개하지 않거나, 정확하게 공개하지 않는 행위에 대해 1억 동에서 1억 2천만 동까지의 벌금을 부과할 수 있다고 분석했습니다. 규정에 따른 조건을 충분히 확보하지 않은 부동산 사업자에게 부과되는 벌금은 6억 동입니다. 그러나 수천억 동 규모의 대규모 부동산 프로젝트에서 법적 허점을 악용하여 얻는 이익에 비하면 이 벌금은 너무 적습니다. 따라서 많은 투자자들이 고의로 법을 위반하고 벌금 납부를 감수하며 다른 주체의 권리에 큰 타격을 주고 있습니다.
현재 2024년 부동산사업법은 부동산 사업자의 정보공개 의무에 대해 일부 긍정적인 조정을 이루었습니다. 그러나 위반 사항에 대한 적절한 처리를 보장하기 위한 처벌 체계를 강화하지 못한 것 또한 법의 한계입니다.
또한, 이 법률은 건설부가 주택의 매매 또는 임대 매수 적격성을 서면으로 통지하면 투자자가 해당 프로젝트에 저당을 설정하고 고객에게 판매하기 전에 저당을 해제해야 한다고 규정하고 있습니다. 동시에 건설부가 주택의 적격성 통지를 발행하기 위한 절차를 완료해야 합니다. 그러나 찬 씨는 "투자자가 규정을 준수하도록 보장하는 장치가 없다면 이 규정을 시행하기가 매우 어렵습니다. 건설부가 투자자의 저당을 통지한 직후, 투자자는 이 통지를 통해 최대한 빨리 고객으로부터 자금을 조달할 것이기 때문입니다."라고 말했습니다.
고객에게 판매하기 전에 모기지를 청산해야 합니다.
투자자들이 고객의 집을 은행에 저당 잡는 관행을 통제하기 위해 호치민시 법학대학의 응오 지아 황 씨는 부동산 거래소를 통한 거래만 요구하는 대신 공증 기관의 범위를 강화하고 확대해야 한다고 말했습니다. 즉, 거래에 참여하는 당사자 중 한 명 또는 당사자가 부동산 사업 조직인 부동산 거래도 공증을 받도록 요구해야 합니다. 공증 활동의 독립적 특성은 투자자, 부동산 중개인 및 컨설턴트가 법률을 이행하고 준수하는지 확인하고 모니터링하여 취약 계층을 보호하는 데 도움이 될 것입니다.
동시에 경제 발전의 안정과 질서를 유지하기 위해서는 부동산 사업자들의 향후 주택거래를 통제할 수 있는 메커니즘을 구축하는 것이 필요하다.
"주택 구매자의 안전을 보장하기 위해서는 은행의 담보 자산 관리 책임 강화에 대한 규정을 법률적으로 보완해야 합니다. 미래 주택을 판매할 때 투자자는 은행에서 돈을 빌리는 동시에 고객에게서 자금을 조달하기 때문입니다. 조달된 자금을 면밀히 관리하지 않으면 투자자가 이를 악용하여 여러 프로젝트에 동시에 투자할 수 있으며, 이는 투자자가 상환 능력을 상실하고 프로젝트를 완료하지 못하여 고객에게 주택을 인도하지 못할 위험으로 이어질 수 있습니다. 이 경우 주택 구매자뿐만 아니라 담보 은행의 권리도 영향을 받습니다. 따라서 주택 프로젝트에 대한 담보 대출을 받을 때 은행은 담보 자산을 관리하고 감독할 책임을 져야 합니다."라고 호앙 씨는 제안했습니다.
그에 따르면, 담보부동산을 프로젝트 양도 형태로 처리할 때 주택 매수자의 권리를 보장하기 위한 더 명확한 규정이 필요합니다. 당사자들이 담보부동산 프로젝트를 양도하여 부채를 회수할 수 있기 때문입니다.
Ngo Gia Hoang (호치민시 법과대학)
푸탄 아파트 투자자, 부채 상환 약속
6월 25일, 푸탄 아파트(호치민시 탄푸구) 투자자인 585회사는 보도자료를 발표하여 고객을 위해 집을 "매각"하기 위해 부채를 갚을 것이라고 확인했습니다.
현재 이 프로젝트의 총 아파트 수는 833세대입니다. 이 중 회사는 2010년 8월 4일자 담보대출 계약서 제104호에 따라 219세대 아파트에 대한 미래 자산 형태의 레드북을 담보로 잡았습니다. 2010년대 부동산 경기 침체로 은행 이자율이 연 22~23%에 달하면서 회사는 사업 활동과 은행과의 부채 정리에 어려움을 겪었습니다.
기업의 어려움에 직면하여, 2022년 11월 3일, Viet A Bank - Ho Chi Minh City Branch는 투자자가 각 아파트 코드에 따라 부채를 지불하고 은행이 각 아파트에 대한 모기지를 해제하는 데 동의했습니다.지금까지 Company 585는 6개 아파트에 대한 모기지 해제를 처리했습니다(그중 1개는 2024년 6월 초에 해제되었습니다).투자자는 Viet A Bank - Ho Chi Minh City Branch가 향후 3년 동안 회사를 계속 지원하여 회사가 나머지 213개 아파트에 대한 모기지 해제를 처리할 동등한 자산을 준비할 시간을 더 확보할 것을 제안했습니다(지금부터 2027년까지).현재 Viet A Bank에 현재 모기지가 있는 213개 아파트 중 Company 585는 여전히 거주자에게서 아파트 가치의 5%인 410억 VND 이상을 징수해야 합니다.Company 585는 거주자가 은행에 책임이 없지만 회사의 책임이라고 확인했습니다.
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출처: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm
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