하노이 아파트, '형태' 상실…부동산 사업자 연간 거래 횟수 제한

하노이 부동산 시장은 관심과 매물 수가 감소했고, 두 개의 특별 도시 지역에서는 사회주택 공급이 부족하며, 부동산 사업을 하는 개인은 연간 10회 이상 매매가 허용되지 않는다는 것이 최신 부동산 뉴스입니다.

최신 부동산 정보: 2024년 5월, 하노이 아파트 시장은 유일하게 성장세를 보인 반면, 다른 대부분의 시장과 유형은 관심이 감소했습니다. (사진: 린 안)

하노이 아파트 매물 9% 감소

Batdongsan.com.vn 의 시장 데이터에 따르면, 2024년 5월 하노이 아파트 시장은 유일하게 성장한 부문이었고, 다른 대부분의 부문과 부동산 유형은 관심이 감소했습니다. 구체적으로, 5월 매매 시장에서 아파트 부문에 대한 관심은 9% 증가했고, 임대 시장은 6% 증가했습니다.

특히 6월 하노이 아파트 시장은 5월처럼 성장세를 유지할 수 없었습니다. 5월에는 관심 수준이 전월과 동일했고, 매매 시장에서 매물 수는 9% 감소했습니다. 임대 시장에서도 하노이 아파트 시장은 그다지 긍정적이지 않은 흐름을 보였습니다. 관심 수준은 4% 소폭 상승했지만, 매물 수는 4% 소폭 감소했습니다.

Batdongsan.com.vn 에 따르면 하노이 아파트 시장의 하락세는 하노이 부동산 시장의 전반적인 침체와 맞물려 있으며, 전체 시장에 대한 관심은 9% 감소했고 매물 수는 6% 감소했습니다. 하노이의 거의 모든 지역에서 3~19%의 감소세를 보였습니다.

아파트뿐만 아니라 다른 부동산 유형과 부동산 유형에서도 관심도와 매물 수가 감소했습니다. 구체적으로, 매매 시장에서 하노이의 개인 주택에 대한 관심도는 전월 대비 16% 감소했고, 매물 수는 3% 감소했습니다. 토지에 대한 관심도는 16% 감소했고, 매물 수는 변동이 없었습니다. 하노이 노상 주택 부문의 관심도는 각각 14%와 10%였습니다. 하노이 빌라 시장도 관심도는 11% 감소했고, 매물 수는 12% 감소했습니다.

임대 시장에서 아파트와 하숙집은 각각 4%와 5%의 관심 증가를 보인 유일한 두 부문입니다. 그러나 이 두 부문의 매물 수는 감소하여 지난달 공급이 부족했음을 보여주며, 특히 4% 감소했습니다.

개인 임대 주택의 경우, 관심 수준과 매물 수는 모두 7% 감소했습니다. 타운하우스의 경우, 관심 수준은 13% 감소했고, 매물 수는 6% 증가했습니다. 사무실의 관심 수준은 9% 감소했고, 매물 수는 15% 감소했습니다.

Batdongsan.com.vn 에서 실시한 실제 조사에 따르면 하노이 아파트 시장의 가격 수준은 2025년 5월 대비 소폭 상승하거나 동일한 수준을 유지하고 있는 것으로 나타났습니다. 구체적으로, 헤이 타워 프로젝트의 아파트 매매가는 침실 2개, 욕실 2개 아파트의 경우 49억~52억 동/아파트에서 49억 5천만~53억 동/아파트로 소폭 상승했습니다.

3베드룸 아파트의 평균 가격은 53억 동 이상입니다. 하풀리코 단지 프로젝트의 경우, 2베드룸, 2욕실 아파트의 가격은 아파트당 41억~43억 동에서 42억~44억 동으로 상승했습니다. 보헤미아 레지던스 프로젝트의 3베드룸 아파트는 여전히 아파트당 70억~73억 동에 거래되고 있습니다.

북부 지역의 산업용지 임대료는 계속해서 상승할 것으로 예상됩니다.

2024년 상반기 산업단지 부동산 시장은 긍정적인 흐름을 이어갔습니다. 수출입 및 생산 활동은 회복세를 이어갔으며, 총 수출입액은 전년 동기 대비 15.7% 증가하여 3,685억 3천만 달러에 달했습니다.

CBRE의 2분기 보고서에 따르면, 산업용지 시장의 경우 북부 1선 시장의 산업용지 가격은 전분기 대비 0.3%, 같은 기간 대비 4.5% 소폭 상승하여 잔여 기간 평균 134달러/m²에 도달했습니다. 2024년 상반기 흡수 면적은 220헥타르를 넘어 북부 지역의 임대율은 전년 동기 대비 0.4%p 상승한 83%를 유지했습니다. 전자 제조업체들은 박닌 의 빅토리 자이언트(Victory Giant)와 폭스콘(Foxconn)과의 대규모 거래로 북부 시장을 계속 주도했습니다.

북부 지역 기성 창고 시장의 경우, 2024년 상반기 기준 1선 시장에 완공된 기성 창고 면적은 약 225,000m²가 넘었으며, 이 중 기성 공장 면적이 95%를 차지했습니다. 기성 공장의 흡수 면적 또한 매우 우수하여 기성 창고 흡수 면적보다 4배 이상 높았습니다. 2024년 2분기 말 기준 기성 공장의 가동률은 89%에 도달했으며, 북부 지역의 창고는 79%의 가동률을 유지했습니다.

기성 공장 임대료는 m²당 월 4.9달러로 전년 대비 1.9% 상승했고, 기성 창고는 m²당 월 4.6달러로 전년 대비 1.0% 하락했습니다. 올해 상반기 북부 지역에서 기성 창고/공장 임대료는 전자, 반도체, 가구, 물류 산업이 가장 많이 유입되었습니다.

CBRE는 향후 3년간 북부 지역의 산업용지 임대료가 연 5~8% 상승할 것으로 전망했습니다. 한편, 기성 창고/공장 임대료는 연 1~4% 소폭 상승할 것으로 예상됩니다.

하노이와 호치민 시는 평균적으로 매년 5만 채 이상의 주택이 부족합니다. (사진: Ke Toai)

2개 특수도시 지역의 사회주택 공급 부족

베트남 부동산협회(VARS)에 따르면, 현재 하노이와 호치민시라는 두 특별 도시에서는 사회주택 공급이 여전히 부족한 실정입니다.

VARS는 이 두 도시의 2024년 주택 개발 목표에 따라 등록된 사회주택의 수가 실제 수요에 비해 여전히 매우 적다고 지적했습니다. 2024년 1분기 중반, "2021년부터 2030년까지 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 최소 100만 채의 사회주택 건설 투자" 사업 추진 회의에서 응우옌 탄 응이 건설부 장관은 2024년 하노이에 등록된 아파트가 약 1,181채에 불과한 반면, 호찌민시에는 3,700채가 넘는 아파트가 있다고 지적했습니다.

한편, VARS 조사 자료에 따르면 하노이와 호찌민시는 매년 평균 5만 채 이상의 주택이 부족한 것으로 나타났습니다. 따라서 두 도시의 개발 계획이 최대한 시행되더라도, 사회주택 공급은 여전히 이 두 도시 지역의 긴급한 주택 수요를 충족시키기에 부족합니다.

따라서 VARS는 사회주택 부문, 특히 두 특별도시 지역을 개발하기 위해서는 140조 VND 규모의 신용 패키지(4개의 다른 민간 주식회사 상업은행도 은행당 5조 VND로 참여 등록)를 보다 우대하는 방향으로 신속하게 승인하는 것 외에도 국가 관리 기관이 새로운 규정을 시행하기 위한 조건을 면밀히 모니터링하고 완벽하게 준비해야 한다고 생각합니다.

구체적으로, 주택법 2023과 사회주택 개발 및 관리에 관한 주택법의 여러 조항을 자세히 기술한 법령 100/2024/N-CP가 8월 1일부터 동시에 발효됩니다. 이는 동시적인 법적 통로로, 하노이와 호치민시와 같이 주택 수요가 많은 도시에서 시작된 사회주택 프로젝트의 완료를 지속적으로 촉진하는 데 도움이 됩니다.

동시에 정책 목표의 좋은 이행을 보장하고 정책과 부정적인 관행을 악용하지 않기 위해 사회주택의 매매 과정을 공개하고 투명하게 공개해야 하며, 사회주택을 구매, 임대, 임대-매수하는 주체를 면밀히 감시하고 적절한 주체가 사회주택을 구매, 임대, 임대-매수하도록 보장해야 합니다.

두 특별도시 지역에서 사회주택 개발을 위한 토지 기금을 확보하기 위해서는 국가 관리 기관의 추가적인 개입이 필요합니다. 사회주택 건설을 위한 토지 기금 계획은 도시의 막대한 수요를 충족할 수 있도록 해야 합니다.

또한 성장을 촉진하고 사회 보장을 보장하기 위해 저렴한 상업용 주택을 개발하는 투자자에게 더 많은 우대 정책이 있어야 한다고 VARS는 제안했습니다.

부동산 사업을 하는 개인은 1년에 10회 이상 매매를 할 수 없습니다.

8월 1일부터 소규모 부동산 사업을 하는 개인은 연간 10회 이상, 계약당 3,000억 VND 미만의 거래만 할 수 없습니다.

위 규정은 부동산 사업법의 여러 조항을 자세히 기술한 법령 제96/2024/ND-CP호(96호 법령)에 명시되어 있습니다.

이 법령은 소규모 부동산 사업을 하는 개인에 대한 요건을 명확하게 규정하고 있습니다. 따라서 소규모 부동산 사업을 하는 개인은 투자 프로젝트를 준비할 의무가 없습니다.

거래 횟수는 연 10회 미만으로 제한되며, 각 계약 금액은 3,000억 VND를 초과할 수 없습니다. 연 1회 거래하는 경우, 금액은 계산되지 않습니다.

2023년 부동산사업법에 따르면, 소규모 부동산 사업을 하는 개인은 사업을 설립할 필요는 없지만, 세금을 신고하고 납부해야 합니다.

마찬가지로, 사업 목적이 아닌 주택, 건설 공사 또는 건설 면적의 일부를 매매하거나 임대하는 조직도 매매 횟수에 제한이 있으며 세금을 신고하고 납부해야 합니다.

따라서 새로운 규정은 이 사건의 거래 건수와 계약 금액을 구체적으로 제한했습니다. 이는 이전 규정이 개인이 소규모 부동산 사업을 할 수 있는 조건을 명시하지 않았기 때문에 이전과 비교했을 때 새로운 점입니다.

많은 전문가들은 소규모 부동산 사업을 하는 개인에 대한 기준을 명확히 정의하면 투기와 시장 "이용"을 제한할 수 있다고 생각합니다.

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-ha-noi-mat-phong-do-gioi-hanh-giao-dich-trong-nam-doi-voi-ca-nhan-kinh-doanh-dia-oc-281497.html