부동산 가격 통제: 부동산 시장 냉각을 위한 해결책

호찌민시 건설국은 부동산 사업체들이 프로젝트 정보, 거래 및 소유권 공개에 관한 법적 규정을 엄격히 준수할 것을 요청하는 문서를 발표했습니다. 2023년 부동산 사업법 및 시행령 94, 96/2024/ND-CP의 취지에 따라, 사업체는 사업 시행 전에 프로젝트 정보를 공개하고, 거래 현황을 서면 및 전자 파일로 보고하며, 데이터의 정확성에 대한 책임을 져야 합니다.

우회금지, 중개인 허가

특히, 이 문서는 투자자들이 다른 기관이나 개인에게 프로젝트 내 주택의 보증금, 매매, 양도, 임대-매수 또는 토지 사용권 계약 체결을 허가하는 것을 엄격히 금지합니다. 투자자는 국가 관리 기관에 거래 조건 충족을 서면으로 통지한 후에만 향후 주택을 매매하거나 임대-매수할 수 있습니다.

건설부가 이 문서를 발행하기 전에 호찌민시의 많은 프로젝트들이 허가를 받아 매각되었습니다. 많은 F2 및 F3 증권사들이 고객들로부터 계약금을 받았지만, 해당 프로젝트들은 건설 허가를 받지 못했고 법적 요건도 충족하지 못했습니다. 북부 지방의 많은 고객들이 "선의의 계약금"을 지불하기 위해 호찌민시로 날아왔지만, 실제로는 투자자와 계약을 체결하지 않았습니다.

최근 프로젝트 오픈 행사에서 호치민시 떤훙구에 거주하는 로안 씨는 5천만 동(VND)의 "선의금"을 냈고, 아파트 가격의 10%를 추가로 지불했다고 밝혔습니다. 하지만 중개 회사를 통해서만 지불했고 투자자와 협의하지 않았습니다. "정상적인 절차라고 생각했는데, 나중에 물어보니 제가 분양 자격을 갖추지 못했다는 걸 알게 됐어요."라고 그녀는 말했습니다.

호찌민시의 한 부동산 회사 이사는 오랫동안 많은 투자자들이 증권사들이 고객으로부터 예치금을 받을 수 있도록 허가함으로써 "법을 우회"하려고 시도해 왔다고 시인했습니다. 마케팅과 소통을 통한 이러한 "편법"으로 인해 고객은 투자자와 직접 접촉하지 않고 증권사 정보만 알게 됩니다.

경제 전문가인 트란 응우옌 단 박사에 따르면, 투자자들이 중개업체를 통해 "법을 우회"하여 자금을 조달하는 상황은 오랫동안 존재해 왔습니다. "많은 프로젝트들이 매매 계약 체결 전에 아파트 가격의 최대 90%에서 95%까지 자금을 조달합니다. 관리 기관들은 분명히 보고 있지만 제대로 처리하지 못하기 때문에 시장이 왜곡되고, 구매자에게 가상 수요와 FOMO(놓칠까 봐 두려워하는 심리)를 조성합니다."라고 단 박사는 분석했습니다.

그에 따르면, 이러한 접근 방식은 부동산 가격을 부풀릴 뿐만 아니라 위험을 매수자에게 전가합니다. 사고가 발생하더라도 매수자는 보증금이나 은행 이자만 돌려받는 반면, 투자자는 여전히 원금을 회수하기 때문입니다. 그는 "과거 시장에서 발생한 몇몇 주요 사고에서 얻은 값비싼 교훈은 여전히 경고의 가치가 있습니다."라고 강조했습니다.

동시에, 정부 의 부동산 가격 통제 메커니즘에 관한 결의안 초안도 세간의 관심을 모았습니다. 이 초안에서 관리청은 부동산 거래가 국가 관리 거래소를 통해 이루어져야 하며, 2, 3차 아파트를 구매하는 차용자에 대한 신용 대출을 강화해야 한다고 제안했습니다. 또한, 이 초안은 저렴한 상업용 주택 개발을 장려하고, 실제 주택 수요를 충족하기 위해 중저가 아파트 공급을 확대합니다.

DKRA 컨설팅의 컨설팅 담당 부총괄 이사인 보 홍 탕(Vo Hong Thang) 씨는 DKRA 그룹 조사에 따르면 과거 신규 주택을 매입한 고객의 최대 70%가 투자 목적이었으며, 이 중 50~60%는 이미 두 번째 아파트를 소유하고 있었고, 20% 이상은 세 번째 아파트 이상을 소유하고 있었다고 밝혔습니다. 그러나 투기 수요를 억제하고 가격을 진정시키며 시장 가치를 회복하기 위해 신용을 긴축할 것인지 여부도 고려해야 합니다.

그는 또한 이 정책이 적용될 경우 부동산 부문에 대한 은행 대출이 서서히 증가하고 시장 유동성은 약 30% 감소할 수 있다고 언급했습니다. 탕 씨는 "투기꾼들은 신중하게 고려해야 할 것이고, 실질적 필요가 있는 사람들은 더 적합한 상품을 이용할 기회를 얻게 될 것"이라고 말했습니다.

Kiểm soát giá nhà đất, cách nào? - Ảnh 1. — 고객들이 호치민시의 부동산 프로젝트에 대해 알아보고 있다. 사진: TAN THANH

동기식 장기 솔루션 구현

보 홍 탕 씨는 투기 억제를 위한 부동산세 정책을 지지하지만, 정부와 각 부처가 로드맵과 면밀한 계산을 바탕으로 단계별 시행 계획을 수립하고 갑작스러운 적용을 지양해야 한다고 주장합니다. 탕 씨는 "부동산세는 다른 분야에 큰 영향을 미치는 산업이기 때문에 세금을 너무 빨리 인상하면 시장이 강하게 반응하여 유동성과 경제 전반의 성장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다."라고 말했습니다.

호치민시 자연자원 및 환경경제연구소 소장인 팜 비엣 투안 박사에 따르면, 부동산 거래세는 투기를 제한하는 효과적인 도구입니다.

그는 부동산 보유 기간에 따라 세금을 부과할 것을 제안했습니다. 12개월 미만 보유 시 매매가의 20%, 12개월~36개월 보유 시 10%, 36개월~60개월 보유 시 5%, 60개월 초과 보유 시 현행 2% 세율을 적용하는 것입니다. "법적 허점을 방지하기 위해 허가된 매매에도 이 세율을 적용해야 합니다."라고 투안 씨는 말했습니다.

그는 이러한 세금 방식이 온라인 공개 거래소를 통한 거래를 강제하는 방식보다 더 간단하고 적용하기 쉽다고 생각하는데, 이는 현재 상황에 적합하지 않습니다. "소유 기간에 따른 세금은 서핑을 제한하는 데 도움이 되지만 시장을 왜곡하지는 않습니다. 단기 투자자는 높은 세금을 내야 하지만 장기 투자자는 인센티브를 받게 되는데, 이는 공정하고 합리적인 조치입니다."라고 투안 씨는 강조했습니다.

또한 투안 씨는 토지를 투기 상품이 아닌 생산 수단으로 간주하여 시간이 지남에 따라 하락하는 경향이 있는 토지 가격표를 만들 것을 제안했습니다. 토지 가격이 적절하게 통제되고 유연한 거래세가 결합되면 시장은 실제 가치로 회복되어 사람들이 주택을 구매할 수 있는 기회를 창출하는 동시에 사회 보장을 안정시키는 데 기여할 것입니다.

트란 응우옌 단 박사에 따르면, 투기 문제는 동시적이고 장기적인 관점에서 해결되어야 하며, 하루아침에 해결될 수 없습니다. 그는 세금 문제 외에도 신용 및 행정 수단을 통합하는 것이 필요하다고 생각합니다. "차용인의 신용 점수를 확보하고 은행이 관리에 참여하도록 해야 합니다. 두 번째 주택을 구매하는 차용인은 더 높은 이자율과 더 낮은 대출 비율을 지불해야 합니다. 예를 들어, 두 번째 주택은 50%, 세 번째 주택은 30%만 지불하면 됩니다."라고 그는 제안했습니다.

댄 박사는 또한 고객이 세금 회피를 위해 친척에게 자신의 실명을 사용해 달라고 요청할 경우, 그 실명을 사용하는 사람 역시 대출 제한이나 다음 구매 시 세금 부과 등의 결과를 감수해야 한다고 강조했습니다. 그는 "공정성을 확보하고 법적 허점을 방지하기 위해 관리 기관, 은행, 그리고 세무 시스템 간의 공조가 필요합니다."라고 덧붙였습니다.

그에 따르면, 이는 5~10년의 로드맵이 필요하며, 시장 안정화를 위해서는 각 부처, 지자체, 지방자치단체 간의 협력이 필수적입니다. 댄 씨는 "세금 및 신용 정책부터 사업 합법성까지 모든 것이 조화를 이루어야 부동산 가격이 하락하고 안정될 수 있습니다. 실질적 필요를 가진 사람들이 주택을 쉽게 구할 수 있게 되면 투기는 자연스럽게 줄어들 것입니다."라고 말했습니다.

가격 상승은 단지 투기 때문만은 아니다.

트란 응우옌 단 박사는 부동산 가격 상승의 원인이 투기뿐만 아니라 장기화된 법적 절차 때문이라고 솔직하게 지적했습니다. "많은 프로젝트가 절차를 완료하는 데 7~8년이 걸리기 때문에 자본 비용이 증가합니다. 비용이 증가하면 기업들은 손실을 메우기 위해 매매 가격을 인상해야 하고, 최종 구매자는 피해를 입습니다. 따라서 정부는 프로젝트 승인 절차의 각 단계와 각 기관의 책임을 명확하게 정의하여 시간을 단축하고 비용을 절감해야 합니다."라고 단 박사는 말했습니다.

다낭, 토지 '가격 인플레이션'과 투기 추적

10월 13일, 다낭시 인민위원회 사무실은 시 인민위원회 위원장이 가격 조작 및 부동산 투기 행위를 검사, 검토, 시정 및 처리하고 해당 지역의 토지 관리 및 사용을 강화하는 것에 대한 공식 공문을 방금 서명하고 발행했다고 발표했습니다.

이에 따라 다낭시 인민위원회 위원장은 농업환경부를 건설부, 토지기금개발센터, 지방자치단체 인민위원회, 구 및 관련 단위와 협력하여 모든 특정 토지 평가 활동과 토지 가격표의 개발 및 발행, 국가가 토지를 회수할 때 보상, 지원 및 재정착, 토지 사용권 경매 활동을 주관하도록 지시했습니다.

현재 다낭은 교외와 신규 프로젝트 지역에서 '토지 열풍'의 징후가 많이 기록되고 있으며, 특히 계획 정보, 행정 단위 배치 또는 대규모 인프라 프로젝트 시행이 있는 지역에서 그렇습니다.

H.Dinh

출처: https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm