아파트 가격이 급등하고 있는데, 핑크북 없이 아파트를 사야 할까요?

핑크북이 없는데, 아파트를 거래할 수 있나요?

여러 시장 조사 기관의 3분기 부동산 시장 보고서에 따르면 하노이 신축 아파트의 평균 매매가는 6,400만~6,900만 동/m²에 달했습니다. 기존 아파트 가격은 4,600만~5,100만 동/m²에 달했습니다.

특히 40억 동 이상의 신규 아파트가 전체 아파트 매매량의 70%를 차지했습니다. 20억 동 미만의 아파트는 시장에서 거의 자취를 감췄습니다.

아파트 가격 상승으로 인해 많은 사람들이 토지 사용권 증서나 주택 소유권 증서(핑크북) 없이 아파트를 구매하는 경우가 늘고 있습니다. 매매 가격이 증서가 있는 아파트보다 낮은 경우가 많기 때문입니다. 문제는 이 경우 매매가 합법인지 여부입니다.

2023년 주택법 제160조 제1항 제a목은 주택을 이용한 매매, 할부매매, 증여, 교환, 저당 및 자본금 출자거래의 조건은 이 조 제2항의 경우를 제외하고는 법률이 정하는 증서 등 모든 조건을 충족하여야 한다고 규정하고 있습니다.

2024년 법령 95/2024에 따른 2023년 주택법 제160조 2항에 명시된 사례는 다음과 같습니다.

- 미래의 주택을 매매, 임대, 담보로 제공하는 것; 해산이나 파산의 경우 주택을 판매하는 것;

- 감사의 집, 사랑의 집, 위대한 연대의 집을 조직하고 나눠주세요.

- 다음의 경우 주택건설투자사업 투자자로부터 사용가능한 주택을 매수, 임대매수합니다. 공공재산에 속하는 주택; 사회주택, 인민군 주택, 공공재산에 속하지 아니하는 재정착용 주택;

- 임대, 대출, 임대업, 주택 관리 허가;

- 주택의 상속.

따라서 핑크북이 없는 아파트의 경우 당사자들은 자유롭게 매매할 수 있습니다.

하노이의 아파트 프로젝트(사진: Tran Khang)

주의해야 할 법적 문제

법령 95/2024 제8조는 소유권 증명서가 없는 경우 거래에 참여하기 위한 주택 조건을 증명하는 서류를 명확히 규정하고 있습니다.

주택건설투자사업에 따른 주택의 매매 또는 임대거래를 하는 경우, 이주주택, 인민군대주택의 경우 사업적격을 증명하는 서류가 있어야 합니다.

이러한 유형의 주택은 사회주택 개발 및 관리에 관한 법률의 규정에 따라 사업에 투입될 자격이 있음을 증명하는 서류 또는 사용 승인을 증명하는 서류, 거래 자격이 있음을 증명하는 서류를 갖추어야 합니다.

사업의 일부가 아닌 미래 주택의 매매 또는 임대 거래의 경우, 건설 허가가 필요한 경우에는 토지 사용권 증명서와 건설 허가가 있어야 하며, 주택 건설에 대한 투자를 증명하는 서류를 갖추어야 합니다.

공공주택의 매매 또는 임대 거래의 경우, 시행령 95/2024 제63조 및 제69조의 규정에 따라 해당 주택이 임대 또는 매각 대상임을 증명하는 서류가 있어야 합니다.

감사의 집, 자선의 집, 연대의 집을 기부하는 거래의 경우, 기부 기관은 기부를 위한 집의 건축을 증명하는 서류를 보유해야 합니다.

상속받은 주택이 매매 또는 할부매매의 대상인 경우, 주택 소유권을 증명하는 서류 또는 매도인 또는 할부 매수인이 주택 건설에 투자했다는 것을 증명하는 서류가 첨부된 합법적인 주택 매매 또는 할부매매 계약서가 있어야 합니다.

해산 또는 파산한 단체가 주택을 매각하려면 해당 단체의 해산에 관한 결의 또는 결정, 또는 주택을 소유한 단체의 해산에 관한 관할 기관의 통지가 있어야 합니다. 파산의 경우, 주택을 소유한 단체의 파산을 선고하는 인민법원의 결정이 있어야 합니다.

하지만 핑크북 없이 아파트를 구매할 경우, 구매자는 여러 위험에 직면할 수 있습니다. 가장 큰 위험은 국가가 해당 아파트의 법적 소유권과 해당 아파트 개발 사업과 관련된 토지 사용권을 인정하지 않을 수 있다는 것입니다.

또 다른 위험은 계약이 공증된 관리 허가 계약서 형태일 경우, 두 번째 소유주부터는 두 번째 소유주만 아파트를 사용할 수 있다는 것입니다. 이 경우, 레드북이 발급되면 문서에 이름이 기재된 사람이 첫 번째 소유주가 됩니다. 첫 번째 소유주는 가격 인상을 요구하기 위해 새 소유주에게 이름을 이전하는 데 협조하지 않을 수 있습니다.

따라서 이 부동산과 관련하여 분쟁이 발생할 경우 법적 보호를 받을 수 없습니다. 부동산 등기부등본이 없는 기간 동안 매수인은 아파트를 담보로 은행에서 대출을 받을 수 없습니다.

출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm