아시아 지역에서 냉장 보관 수요가 증가하고 있습니다.
최근 발표된 세빌스 아시아 태평양 냉장 창고 부동산 보고서에 따르면, 산업용 부동산 부문 전체 거래량의 약 11.4%를 차지하지만 냉장 창고 부동산 시장은 2017년부터 2022년까지 29.6%의 성장률을 기록하며 다른 유형의 부동산을 크게 앞지르고 있습니다. 냉장 창고 수요 증가는 가계 소득 증가, 도시 인구 및 중산층 증가, 그리고 소비 습관의 변화에서 기인하는 것으로 분석됩니다.
지역 소득이 증가함에 따라 소비자들의 쇼핑 습관은 고품질 신선식품으로 전환되고 있습니다. 전통 시장에서의 쇼핑 습관을 버리고, 편리하게 보관할 수 있는 다양한 식품을 찾기 위해 슈퍼마켓을 찾고 있습니다.
또한 전자 상거래의 성장은 냉장 보관 부문의 주요 원동력이기도 합니다.Savills Hanoi의 산업 서비스 부문 수석 매니저인 Thomas Rooney는 "팬데믹 기간 동안 전자 상거래와 필수품에 대한 온라인 쇼핑이 폭발적으로 증가하여 평균 글로벌 전자 상거래 침투율이 22%에 달했습니다. 특히 중국과 한국은 27%로 세계에서 전자 상거래 침투율이 가장 높은 두 나라입니다. 동남아시아와 같은 신흥 시장에서 주요 소비자 그룹은 젊은 인구로, 2022~2026년 동안 약 17%의 전자 상거래 침투율 성장률을 달성할 것으로 예상됩니다."라고 말했습니다. 또한 팬데믹으로 인해 콜드 체인 공급이 필요한 백신, 의약품 및 건강 관리 제품 보관에 대한 수요도 급증했습니다. 아시아 태평양 지역에서 냉장 보관 시장은 중국, 인도, 일본, 한국 및 호주와 같은 몇몇 주요 시장이 있는 초기 단계에 있습니다. 글로벌 콜드체인 얼라이언스(GCCA)의 최근 보고서에 따르면, 인도는 총 용량 면에서 세계 최대의 냉장 보관 시장으로 1억 5천만 m3이며, 중국(1억 5백만 m3)과 일본(3,800만 m3)이 각각 세계 3위와 4위를 차지했습니다.
그러나 현재 냉장 창고 공급량은 여전히 수요를 충족하지 못하고 있습니다. 세빌리스 아시아 태평양 냉장 창고 부동산 보고서에 따르면, 2018년 주요 아시아 시장의 1인당 평균 냉장 창고 용량은 0.03m³에서 0.50m³에 불과했습니다. 뉴질랜드를 제외한 지역 평균은 각각 0.49m³와 0.44m³로 미국이나 영국 시장보다 훨씬 낮습니다.
GCCA 추정에 따르면 아시아 태평양 지역은 미국 및 영국과 동일한 수준, 즉 2018년 수준의 두 배에 도달하려면 3억 2,500만 m³의 추가 물량이 필요할 것으로 예상됩니다. 더욱이, 이 지역의 현재 공급량은 선진국보다 훨씬 적습니다. 예를 들어, 인도의 냉동 창고 용량은 일반적으로 15,000~25,000 m³ 수준인 반면, 영국, 미국, 호주와 같은 시장의 냉동 창고 용량은 100,000 m³입니다.
전반적으로, 냉장 창고 공급 부족은 단기 및 중기적으로 지속될 것으로 예상됩니다. 이는 점유율 상승, 기존 공급의 임대료 상승으로 이어지고, 매력적인 투자 기회를 창출할 것입니다.
베트남 냉장 보관 부동산의 잠재력
세빌스 보고서에 따르면 베트남 신선식품 산업의 매출은 2020년부터 2022년까지 6.3% 증가했습니다(2020년 404억 달러에서 2022년 457억 달러로 증가). 강력한 내수 수요와 활발한 전자상거래 환경이 냉장 보관 시장 성장의 주요 동력입니다.
베트남의 전자상거래 시장도 상당한 성장률을 보이며 2017년부터 2022년까지 21.5%에 달해 모든 보조 서비스의 확장을 촉진했습니다. 온라인 음식 배달 산업도 빠른 성장률을 기록하여 2020년부터 2022년까지 5.5%에 달했습니다. 이 지역의 다른 개발도상국 시장과 마찬가지로 Savills의 보고서에 따르면 베트남의 냉장 보관 시장은 여전히 소규모로 개발되고 있으며 2022년까지 기록된 총 냉장 보관 면적은 약 460,000m2에 불과합니다. 베트남의 냉장 보관 공급은 현재 비교적 적고 여러 대도시에 집중되어 있습니다. 남부 시장은 식품, 해산물 및 소매 제품에 대한 수요 증가로 인해 더욱 역동적으로 발전했습니다.
세빌스 아시아 태평양 냉장 창고 부동산 보고서에 발표된 자료에 따르면, 냉장 창고 공급의 대부분은 호치민시와 빈즈엉, 롱안, 동나이 등 인근 지역에 집중되어 있으며, 전국 총 공급량의 87%를 차지합니다. 북부 시장에서는 최근 하노이, 박닌, 흥옌 등도 공급량이 크게 증가했지만, 남부 지역에 비해서는 여전히 제한적입니다. 각 지역의 냉장 창고 임대료는 매우 다양하며, 호치민시는 우수한 시설과 다양한 부가 가치 서비스 덕분에 다른 지역보다 임대료가 거의 두 배에 달합니다.
토마스 루니 씨는 "베트남 시장의 냉장 창고 평균 임대료는 현재 톤당 월 22달러(박닌성)에서 톤당 월 50달러(호치민시)입니다. 현재 신규 냉장 창고 공급은 주로 국내 기업에서 이루어지고 있습니다. 2022년 말 기준, 안비엣(An Viet), 판주이(Phan Duy), 흥브엉(Hung Vuong), ABA 쿨트랜스(ABA Cool Trans)가 주요 냉장 창고 공급업체입니다. 또한, 리니지 로지스틱스(Lineage Logistics), SK로지스틱스(SK Logistics), 롯데로지스틱스(Lotte Logistics) 등 외국 기업들도 베트남 시장에 자체 보관 시스템에 적극적으로 투자하고 있습니다. 하지만 공급이 수요를 따라가지 못하는 상황은 여전히 지속되고 있습니다."라고 말했습니다.
전문가는 또한 전자상거래 플랫폼의 성장과 온라인 쇼핑 습관이 냉장 보관 용량에 대한 압박을 증가시킬 것이라고 언급했습니다. 특히 2022년 말까지 전국의 평균 점유율이 약 88%에 달했고 호치민시, 빈즈엉, 롱안, 박닌성과 같은 주요 시장에서는 90%를 넘었습니다.
이러한 소비자 습관의 변화는 장기적으로 냉장 보관 및 물류 부문의 성장을 견인하는 핵심 동력이 될 것입니다. 토마스 루니(Thomas Rooney)에 따르면, 냉장 체인 운송 및 보관 서비스는 지속적으로 개선되어야 합니다. 인프라와 적합한 기술 측면에서 아직 장벽이 있지만, 아시아 태평양 시장은 정책과 보조금을 통해 정부로부터 많은 지원을 받고 있습니다. 민간 기업들이 신기술 및 자동화 시스템 개발에 지속적으로 투자하고 있는 만큼, 냉장 체인은 향후 발전 가능성이 매우 높은 것으로 평가됩니다. 또한, 냉장 보관 운영 시스템의 복잡성으로 인해 기존 방식보다 높은 투자 자본과 운영 비용이 필요하여 자본 회수 기간이 길어집니다. 더욱이 냉장 보관 제품의 특성상 냉장 보관 안전 및 보건 관련 규정이 엄격합니다. 이로 인해 냉장 보관 관련 규제 시스템 및 인허가 절차가 더욱 까다로워지며, 특히 이 분야에 처음 진출하는 신규 투자자들에게는 더욱 그렇습니다. 따라서 냉장 보관 투자자들은 재정적 잠재력을 갖춘 경험이 풍부한 투자자들인 경우가 많습니다.
"투자자들은 또한 저온 저장 부문이 가져다주는 기회를 더욱 효과적으로 활용하기 위해 운영 중 발생할 수 있는 여러 가지 문제, 경기 변동, 수익률 감소 등의 위험을 파악해야 합니다. 저온 공급망에서 임차인과 투자자를 지원해 온 경험을 바탕으로, 투자가 잘 이루어지고 설계가 우수하며, 최적의 입지를 확보하고 운영 비용을 최적화하는 저온 저장 시설은 기존 경쟁 업체보다 우수한 성과를 낼 것이며, 이를 통해 향후 대기업의 거래와 투자를 더욱 유치할 수 있을 것이라고 생각합니다."라고 전문가는 말했습니다./.
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