높은 주택가격, 대도시 20억동 이하 주택 찾는 '적목 현상'
2년 전부터 아파트를 사려고 했지만, 광안 씨 가족( 하남 )은 아직도 감히 돈을 내놓지 못하고 있습니다. 2022년에 그의 가족은 약 10억 동을 저축하여 약 25억 동에 아파트를 구매할 계획이며, 나머지 금액은 은행에서 빌릴 예정입니다. 하지만 그 당시 은행 이자율은 연 10~12%로 높았습니다. 그래서 그는 집을 사는 계획을 잠시 접어두고 이자율이 낮아질 때까지 기다렸다.
지금까지 은행의 주택담보대출 금리는 우대기간 동안 연 6~8%로 낮아졌지만, 광안 씨는 여전히 집값이 너무 많이 올라 집을 살 엄두를 내지 못하고 있습니다.
하노이 에 있는 투룸 아파트의 현재 시세를 살펴보고 있는데, 약 40억 동(VND) 정도입니다. 저희 가족의 저축은 현재 약 12억 동(VND)인데, 이는 보증금의 30%에 불과합니다. 나머지 70%는 은행에서 빌려야 합니다. 저희 가족의 월 총수입은 약 3,500만 동(VND)으로 매달 은행 이자를 갚는 데만 충분하고, 생활비는 전혀 남지 않습니다.
Quang Anh 씨에 따르면, 주택 가격이 높아서 집을 살 계획은 아직 보류 상태라고 합니다. 그는 재정적 압박을 덜기 위해 더 싼 가격의 집을 찾아 교외로 이사할 계획입니다.
마찬가지로 하노이 탄쑤언구에 있는 한 미디어 회사 직원인 훙 씨는 올해 초부터 가족이 집을 살 계획이었고, 손에 20억 동을 저축하고 나머지 금액은 은행에서 빌릴 예정이라고 말했습니다.
헝 씨는 일정 기간 가격을 조사한 뒤, 주택 가격이 너무 많이 올랐다는 것을 깨달았습니다. 매수할 경우 40억동을 써야 하는데, 그 중 20억동은 은행 대출입니다. 첫해 우대 이자율은 연 7~8% 정도입니다. "그러면 저희 가족은 매달 원금과 이자로 약 3천만 동(VND)을 내야 합니다. 우대 금리 기간이 끝나면 저희 가족이 매달 내야 할 금액이 크게 늘어날 것입니다."라고 그는 말했습니다.
"저희 가족의 월 소득은 4천만 동(VND)에 가깝습니다. 집값의 절반을 은행에서 대출받아야 한다면 매달 빚을 갚아야 하는 부담이 커질 겁니다. 그래서 저희 가족은 현재 주택 구매 계획을 잠시 접어두고 가격이 조정되기를 기다리고 있습니다."라고 그는 덧붙였습니다.
응옥 씨(호치민시 1군)는 주택 구매 예산이 약 40억 동이며, 그 중 약 20억 동은 저축이고 나머지 20억 동은 은행에서 빌린 것이라고 밝혔습니다. 그녀는 7구 근처에 있는 침실 2개짜리 아파트를 사고 싶어했습니다. 그녀와 그녀의 남편은 자신들의 기준에 맞는 아파트를 찾았지만, 아파트의 실제 가치에 비해 가격이 여전히 높다고 생각해서 주저했습니다.
그녀는 "지금 집값이 오르고 있는 건 아닐까? 남편과 나는 시장이 바뀌고 공급이 다양해져 선택지가 늘어날 때까지 기다릴 거야."라고 생각했습니다. 그녀에 따르면, 시장에 판매되는 새로운 프로젝트가 너무 적다고 합니다.
많은 단지의 조사에 따르면, 최근 주택 가격은 꾸준히 상승하고 있으며, 특히 아파트 부문의 가격이 상승하고 있습니다. 세빌스 베트남에 따르면, 3분기 하노이의 1차 아파트 가격은 m²당 6,900만 동으로 전분기 대비 6%, 전년 동기 대비 28% 상승했습니다. 기존 아파트 매매가는 m²당 5,100만 VND로, 분기별 10%, 연간 41% 상승했습니다.
특히, 40억 동 이상 가격의 아파트가 전체 아파트 매매량의 70%를 차지하며 2020년 2%에 비해 크게 증가했습니다. 반면, 20억 동 미만 가격의 아파트는 전체 공급량의 1%에 그치며 시장에서 거의 자취를 감췄습니다.
CBRE 베트남의 데이터에 따르면, 3분기 하노이 아파트 매매 가격은 1차 시장과 2차 시장 모두에서 상승세를 이어갔습니다. 1차 시장에서 하노이 아파트의 평균 매매 가격은 m²당 6,400만 달러(부가가치세 및 유지 관리 비용 제외)로 호치민시보다 3% 낮습니다.
2차 시장에서는 평균 판매 가격이 전 분기 대비 상승세를 유지하여 VAT 및 유지 관리 비용을 제외하고 m2당 4,600만 VND에 도달했으며, 이는 전 분기 대비 5.5%, 전년 대비 약 26% 상승한 수치입니다. 2차 가격 상승세는 멈출 기미가 보이지 않으며, 현재 호치민시의 2차 아파트 가격과는 1m²당 약 200만 달러 차이밖에 나지 않습니다.
건설부 보고서에 따르면, 새로 오픈한 아파트뿐만 아니라, 오랫동안 사용되어 온 오래된 아파트도 많이 분양가가 상승했다고 합니다. 따라서 주택 구매자들은 가격이 떨어질 때까지 기다리는 사고방식을 가지고 있습니다.
대출 이자율은 낮아졌지만, 여전히 많은 사람들은 주택과 토지를 구매하기 위해 은행 대출을 받고 싶어하지 않습니다. 그 이유는 이 이자율이 자신의 부채 상환 능력에 비해 여전히 높다고 생각하기 때문입니다(사진: 만 콴).
저금리에도 대출 꺼려
올해 초부터 주택 담보 대출은 전반적인 어려움 속에서 신용 증가를 늘리기 위해 은행들이 추진하는 정책 중 하나가 되었습니다. 많은 은행이 개인이 중장기 주택을 구매하기 위해 대출받을 수 있는 새로운 대출 상품을 동시에 출시했습니다. 이자율은 연 5-6%로, 12개월 저축 예금보다 1-2%포인트 높거나 같은 수준입니다.
이 이자율은 장기 대출의 처음 6~36개월 동안 적용되며, 많은 은행 담당자는 이를 "전례 없이 낮은" 이자율로 간주합니다.
댄트리 기자의 조사에 따르면, 빅4(국유자본 4개 은행) 중 아그리뱅크는 주택구매, 생활필수품, 부동산사업 등을 목적으로 하는 중장기 대출에 대해 최초 6개월은 연 6%의 고정금리를, 최초 12개월은 연 6.5%의 고정금리를(최소 대출기간 3년), 최초 24개월은 연 7%의 고정금리를(최소 대출기간 5년) 적용하고 있다.
한편, BIDV의 주택 담보대출 금리는 하노이와 호치민시의 고객에게 적용되는 최초 6개월(36개월 기간)은 연 5% 이상, 최초 12개월(60개월 기간)은 연 5.5% 이상으로 고정됩니다. 이 두 도시 외의 고객의 경우 최소 주택 담보 대출 이자율은 연 6%이며, 24개월 동안 고정되거나 처음 36개월 동안은 연 7%입니다.
VietinBank는 주택 건설 및 수리를 위한 대출을 제공합니다. 이자율은 연 6.2%이며, 처음 18개월 동안 고정됩니다. 24개월 고정 연 6.7% 36개월 동안 8.2% 고정. 고정금리 기간 외에, 시기에 따라 마진을 두고 이자율이 추가됩니다.
Vietcombank에서는 대출 기간이 24개월 미만인 경우 처음 6개월 동안 이자율이 연 5.5%입니다. 24개월 이상 대출 시, 처음 12개월 동안 연 5.7% 첫 2년간 고정 6.5%/년 처음 3년 동안은 연 8.5%가 고정됩니다. 우대 기간 이후 이자율은 Vietcombank의 12개월 예금 이자율에 연 3.5%를 더한 금액이 됩니다.
일부 사립은행도 주택 담보대출에 대해 우대 금리를 제공합니다. VPBank에서 주택 담보대출 이자율은 연 4.6%로 3개월 고정입니다. 6개월 고정 연 5.9% 12개월 고정 연 7.2% 18개월 동안 고정된 연 9.8% 24개월 동안 고정된 연 10.3%. 최소 48개월 대출에 적용됩니다. 프로모션 이후 이자율 마진은 연 3.5%입니다.
Eximbank의 경우, 첫 2개월 동안 고정 이자율은 연 3.5%입니다. 향후 22개월 동안 연 7.5%. 우대금리 적용 후 대출금리는 기준금리에 연 3%의 마진을 더한 금리로 계산됩니다. 현재 이 은행의 변동 금리는 연 10~11% 정도입니다.
VCBS 증권의 이전 보고서에 따르면, 올해 상반기에만 부동산 사업 신용이 10% 이상 증가한 반면, 소비자 주택 담보 대출 신용은 1% 이상 증가하는 데 그쳤습니다.
이 단원에서는 소비자 주택 대출의 성장이 둔화된 이유를 설명하면서, 주택 공급이 제한적이어서 주택 구매 수요가 회복되지 않았다고 밝혔습니다. 한편, 최근 주택 가격이 급등하면서 투자자와 주택 구매자 사이에 우려가 커지고 있습니다.
전문가: 사회주택 개발을 강력히 추진해야 한다
경제학자 딘 테 히엔은 과거에는 부동산 시장이 초기 단계였고 가격도 낮았기 때문에 위험이 별로 없었다고 말했습니다. 하지만 현재는 타운하우스, 아파트, 교외 토지 등 모든 부문이 매우 크게 증가했습니다. 그러므로 부동산에 투자하는 데에는 위험이 더 큽니다.
실제 거주자의 경우, 히엔 씨는 구매자가 오랫동안 집을 관찰하고 정확한 가격을 알고 있으며, 현재 주인이 평균 가격보다 저렴하게 판매하고 있다면 구매할 수 있다고 말했습니다. 하지만 금융자산이 20억동이라면 집을 사려면 은행에서 최소 10~20억동을 더 빌려야 합니다.
전반적인 경제 상황과 부동산 시장이 크게 개선되지 않은 상황에서, 아파트를 구매하기 위해 대출을 받는 것도 감당할 수 있는 정도를 신중하게 계산해야 합니다. 현금 흐름이 중단되면 부채 상환 과정에 영향을 미치고 구매자에게 위험을 초래합니다.
아직 완전히 이해되지 않은 부동산의 경우, 구매자는 계획을 잠시 멈추고 시간을 내어 관찰하고 학습해야 합니다. "부동산 가격은 지금부터 2028년까지 연평균 최대 5% 정도 상승할 것으로 예상합니다. 그래도 조기 매수를 원한다면 적극적으로 매물을 찾아야 합니다. 아파트나 골목길 주택 등 매수 조건을 설정하고, 대출 기간 내내 상환을 보장할 수 있는 재정 상태를 갖춰야 합니다."라고 그는 말했습니다.
히엔 씨에 따르면 당장 집을 구할 수 없더라도 주택 구매자는 너무 서두를 필요는 없고 침착함을 유지해야 합니다. 중개인의 과장된 광고에 속지 마세요. 지금 매수하지 않으면 가격이 계속 급등할 겁니다.
전문가들은 또한 투자자가 자본을 빌릴 때 대출 이자, 정기적 원금 및 이자 상환 출처, 대출 기간, 상환 기간, 모기지 자산 옵션 등 모든 요소를 기반으로 재정적 효율성을 계산해야 한다고 조언합니다.
많은 은행의 주택담보대출 이자율이 하락했습니다(사진: Manh Quan).
부동산 전문가인 팜 득 토안 씨는 이자율이 낮음에도 불구하고 많은 사람들이 집값이 너무 많이 올라서 집을 사는 것을 주저하고 있다고 말했습니다. 게다가 많은 기업들이 여전히 어려움을 겪고 있습니다. 집을 살 계획이 있는 근로자들은 소득이 줄어들면 부채 상환 과정에 영향을 미칠 것을 두려워합니다.
은행 이자율은 저렴하지만 주택담보대출 과정은 약 10~20년이 걸립니다. 따라서 일부 사람들은 금리가 상승하면 향후 재정적 압박이 가중될 수 있다는 우려를 표명하고 있습니다.
그에 따르면 현재 하노이의 아파트는 주로 m²당 6,000~7,000만 VND 가격대에 집중되어 있다. 따라서 약 70제곱미터 면적의 2베드룸 아파트는 인테리어 비용을 제외하고도 40억~50억 VND의 비용이 듭니다.
집을 사려면 가구당 보증금의 30% 이상을 저축해야 하는데, 이는 약 15억 VND에 해당합니다. 나머지 금액은 주택 가치의 70%로 25~30억 VND에 해당하며, 주택 구매자는 은행에서 대출을 받아야 합니다. 지금은 이자율이 낮지만, 그렇게 많은 돈을 빌리려면 주택 구매자는 매달 약 3,500만~4,000만 VND를 지불해야 합니다.
"현재 주택 가격으로 볼 때, 할부로 집을 살 수 있으려면 가구 소득이 월 6천만 동(VND) 이상이어야 한다고 생각합니다. 가구 소득이 낮으면 집을 사는 것이 매우 어렵거나 아예 불가능해질 수도 있습니다."라고 토안 씨는 말했습니다.
이 사람에 따르면, 주택 문제를 해결하기 위해서는 정부가 사회주택 개발을 강력히 장려해야 합니다. 따라서 사람들은 주택을 더 쉽게 구할 수 있게 되었습니다. 특히 하노이, 호치민시와 같은 대도시에서는 사회주택 사업을 촉진하기 위한 구체적인 메커니즘이 필요합니다.
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출처: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm
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