2024년 말까지 부동산 시장은 '암울한' 상황에서 벗어날 수 있을까?

'기다림'이라는 사고방식은 사라질 것입니다.

베트남 부동산중개사협회(VAR)는 경제 성장이 예상 시나리오를 뛰어넘고, 신용이 '우울한' 상황을 벗어나고, 대출 금리가 낮은 수준을 유지하며, 공공 투자 지출이 지속적으로 촉진되고 있다는 점을 근거로 2024년 토지법, 2023년 주택법, 2023년 부동산사업법, 신용기관법 제209조 2항이 기존 결정보다 5개월 앞당겨 8월 1일부터 시행된다는 사실은 부동산 시장의 회복과 발전을 촉진하는 데 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

VAR들은 "베트남 부동산 시장은 2024년 후반에 긍정적으로 성장할 것"이라고 전망했다. (사진: TG)

법이 시행되면 "기다려보자"는 식의 사고방식은 사라질 것입니다. 프로젝트 개발 기업들은 국가 관리 기관과의 관계를 정리하기 위한 경쟁에 돌입할 것입니다. 투자자들은 상품 출시에 더욱 자신감을 갖게 될 것입니다. 투자자들은 은행의 현금 흐름이 부동산 시장으로 유입되도록 더욱 확신을 갖게 될 것입니다. 중개 및 중개 서비스 기업들은 역량 강화, 인력 채용, 지식 교육, 새로운 규정 준수 등을 적극적으로 추진할 것입니다.

VAR들은 새로운 법률이 "흡수"되기를 기다리는 동안 부동산 시장이 점진적으로 회복세를 보이며 점진적으로 실적이 개선될 것으로 예상합니다. 연말까지 부동산 시장 회복세는 뚜렷하게 나타날 것입니다. 회복세는 부문별, 지역별로 차별화될 것으로 예상되지만, 그 차이는 더욱 균일해질 것입니다.

어떤 세그먼트가 빛을 발할까요?

주택 부문과 관련하여 VAR은 다음과 같이 전망합니다. 2024년 하반기 공급은 지속적으로 개선될 것으로 예상되며, 상반기 대비 약 20% 증가할 것으로 예상됩니다. 이는 주로 고급 및 고급 아파트 부문의 공급 증가에 기인하며, 제품 품질과 매매가는 분명히 회복되고 있습니다. 또한, 대형 프로젝트들이 시장 진입을 위한 최종 단계를 마무리하면서 저층 아파트의 공급이 증가할 것으로 예상됩니다. 새롭게 개장하는 주택 단지와 프로젝트는 대부분 두 개의 특별 도시권 주변 교외 지역, 성/도시에서 진행됩니다.

주택 수요는 계속 높은 수준을 유지할 것으로 예상되며, 투자 수요도 연초 대비 약 30% 회복되어 가격 상승 여지가 큰 새로운 시장으로 이동할 것으로 예상되어 거래 건수도 계속 증가할 것으로 전망됩니다.

VARS에 따르면, 공급은 연말에야 '반등'할 것으로 예상되어 거래량은 상반기 대비 약 20% 증가할 것으로 예상되며, 여전히 주로 아파트 유형에 의해 증가할 것으로 보입니다.

2차 시장의 유동성 또한 개선되었으며, 국가 관리 기관과 부동산 기업들의 노력이 더욱 효과를 발휘하는 연말에 가장 눈에 띄는 변화를 보일 것으로 예상됩니다. "조회" 건수가 많고 매수 건수도 증가하고 있습니다. 1차 공급 아파트, 특히 고급 아파트가 증가함에 따라, m²당 4천만 동(VND) 정도의 아파트 가격은 계속 상승할 것으로 예상되지만, 상승률은 1억~3억 동(VND) 정도로 완만할 것으로 예상됩니다.

VARS에 따르면, 공급이 연말에야 "반등"할 것으로 예상됨에 따라 거래량은 상반기 대비 약 20% 증가할 것으로 예상됩니다. (사진: SST)

빌라/타운하우스 및 타운하우스의 거래량과 가격 또한 전반적으로 개선될 것으로 예상되며, 특히 2차 시장에서는 이전 회복세와 투자자들의 수익률 향상 기대감에 힘입어 상승세를 보일 것으로 예상됩니다. 토지는 가격 하락의 "바닥"을 벗어나 점차 "최고의 투자처"로 자리매김하고 있습니다. 그러나 투자자들은 경매 토지, 분할 토지, 인프라가 완비되어 있고 가격이 너무 높지 않은 지역만을 "사냥"합니다.

사회주택 부문도 기업과 사회주택 구매자의 어려움과 장애물을 제거하기 위한 새로운 규정이 효과적으로 시행되면 '역전'할 수 있는 기회에 직면하게 됩니다. 12만 VND 신용 패키지가 더 우대적인 방향으로 개정됩니다.

산업 부동산 부문은 기업들의 산업단지(IP) 개발을 위한 토지 자금 확보로 지속적으로 성장하고 있습니다. 지속 가능한 산업단지 모델 또한 더욱 빠르고 번영하는 발전을 촉진하여 당과 국가가 주창하는 녹색 순환 경제 발전에 기여할 것입니다. 동시에 가치 사슬을 확대하여 수요를 충족하고 지속 가능한 투자 자본 흐름을 유치하기 위한 경쟁 우위를 확보할 것입니다.

관광 및 리조트 부동산 공급은 점점 더 많은 기업이 "용감하게" 제품을 출시함에 따라 개선될 것이지만, 일반 부동산 시장이 실질적으로 개선되지 않았기 때문에 수량은 미미할 것입니다.

많은 프로젝트가 법적 및 현금 흐름 문제로 여전히 보류 중입니다. 주요 공급은 50억 동(VND) 미만의 고층 빌딩이 될 것입니다. 콘도텔 상품은 투자 가치가 지나치게 높지 않으면서도 안정적인 현금 흐름을 창출하여 1차 및 2차 리조트 부동산 시장을 계속 선도할 것입니다. 특히 관광 산업의 발전과 더욱 완벽한 법적 절차에 대한 기대가 이러한 추세를 견인할 것입니다. 한편, 빌라 및 리조트 숍하우스 부문은 2차 시장에서 판매되는 상품들과 계속해서 경쟁해야 할 것으로 예상됩니다.

VARS는 시장 회복과 함께 시장 참여자들이 시장 진입을 "가속화"하고 사업 계획을 홍보할 것으로 예측합니다. 새로운 법률은 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것은 분명하지만, 동시에 무능한 참여자들을 시장에서 배제하는 "필터" 역할도 할 것입니다.

따라서 VARS는 새로운 규정이 부동산 중개 활동을 강화하여 장기간 이 직업에 종사하고 싶어하지 않는 "아마추어" 중개인을 없앨 것이라고 생각합니다.

특히, 상업용 주택사업 개발을 위한 토지펀드 규제, 지가기준 철폐 등으로 점차 역량, 자금력, 토지펀드 등이 취약한 투자자들을 부동산 시장에서 걸러낼 것으로 보인다.

실제로 최근 제조업 분야의 많은 성공 기업들이 막대한 수익을 기대하며 부동산 투자로 '넘어갔다'가, 예상대로 되지 않아 '씁쓸한 결실'을 맺는 경우가 많습니다. 토지 사용료 산정 방식의 미비로 인해 비용 예측이 불가능해 '일하다가 망하는, 일하다가 망하지 않는' 상황에 놓인 기업들이 여전히 많습니다.

앞으로 법이 시행되면 새로운 토지 가격표가 더 높아질 것이고, 이는 토지 이용료도 더 많이 부과되고, 사람들은 더 많은 보상을 받게 되며, 기업들은 가용 자본에 대한 압박이 더 커질 것이라는 의미입니다.

따라서 VARS는 앞으로 새로운 "놀이터"를 통해 체계적인 사업 운영, 대규모 토지 자금, 금융 자원, 그리고 동시적인 인프라 및 공공 시설을 갖춘 대규모 도시 프로젝트 개발 역량을 갖춘 투자자들에게만 시장이 "자리"를 제공할 것이라고 믿습니다. 동시에, 이러한 투자자들은 투자 비용을 절감할 수 있는 이점을 효과적으로 활용할 수 있습니다.

VAR은 "은행 보증 여부에 대한 규정과 함께 이는 미래 주택 구매자의 위험과 비용을 줄이는 기반이 될 것"이라고 강조했습니다.

출처: https://www.congluan.vn/cuoi-nam-2024-thi-truong-bat-dong-san-se-thoat-canh-dieu-hiu-post305181.html