부동산 기업들은 M&A 거래를 통해 스스로를 구하고 있습니다.

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살아남으려면 '자신을 팔아라'

2022년 3분기 부동산 시장이 어려운 시기를 겪으면서 많은 전문가들이 합병 및 인수(M&A)를 통해 많은 기업이 인수되었다는 점을 경고했습니다. 베트남 기업들은 과거에는 시장을 장악하고 대규모 토지 자금을 보유하며 자체 시장 점유율을 유지해 왔습니다. 그러나 어려운 시기에는 유동성 손실과 현금 흐름 고갈로 인해 많은 기업이 생존을 위해 "스스로를 판매"해야 했습니다.

당시에는 저렴한 가격에 판매되는 프로젝트가 자금력이 풍부한 외국인 투자자들에게 시장을 장악할 수 있는 기회가 되었다는 점도 언급할 가치가 있습니다. 이로 인해 베트남 부동산 사업의 본질적인 이점이 상실되었습니다.

주요 M&A 거래 중 하나는 케펠 그룹과 케펠 베트남 펀드(KVF)(집합적으로 케펠 컨소시엄으로 알려짐)가 투덕 시에 있는 인접한 두 주거 프로젝트의 지분 49%를 인수하기 위한 구속력 있는 계약을 체결한 거래입니다. 개발비가 1조동(VND)이 넘는 이 두 프로젝트의 지분 인수는 올해 안에 완료될 것으로 예상된다.

부동산 사업은 인수와 합병을 통해 구제되고 있습니다(그림 1). — 많은 프로젝트는 기업이 스스로 비용을 절감할 수 있도록 자본 출자를 통해 "판매"됩니다.

이번 투자는 2022년 하노이 에서 3개의 토지를 인수한 이후 케펠과 KVF가 진행하는 두 번째 합작 투자인 것으로 알려졌습니다. 베트남 케펠 회장인 조셉 로우는 위 두 프로젝트의 자본 매수는 케펠의 사업 모델에 부합하며, 회사가 성장을 위해 제3자 토지 자금을 활용할 수 있게 해준다고 말했습니다. 케펠은 또한 기업들이 중국에만 집중하지 않고 투자를 다각화하여 위험을 최소화하는 전략을 갖고 있다는 맥락에서 베트남에 대한 투자를 늘리고자 합니다.

이전에 Frasers Property Group 생태계에 속하는 회사인 Frasers Property Vietnam은 부동산 부문에서 다양한 제품과 서비스를 소유, 운영 및 개발하는 데 광범위한 경험을 보유한 다국적 기업으로, 베트남의 한 기업과 협력하여 북부에 총 2억 5천만 달러에 해당하는 산업 단지를 배치한다고 발표했습니다. 이 거래에서 FPV는 정관자본의 49%를 투자했습니다.

외국인 투자기업과의 매매거래 및 자본금 출자 외에도, 베트남 부동산 기업들은 주식 매매를 통한 상호 투자 및 인수 거래를 지속적으로 진행하고 있습니다. 그 덕분에 어려움을 겪는 기업은 자본 조달에 어려움을 겪는 상황에서도 미완료 프로젝트를 계속 유지하고 완료할 수 있습니다.

바오비엣증권(BSC) 보고서에서는 저금리 시대가 끝나고 2023~2024년에는 부동산 M&A 활동이 활발해질 것으로 평가했습니다. 부동산 사업은 자금 조달원이 난관에 부딪히는 유동성 부족 기간을 겪고 있습니다.

BSC는 위의 진술에 대해 부정적인 시장 심리로 인한 판매 어려움, 실제 수요를 충족하지 못하는 제품, 기업과 주택 구매자 모두 대출에 의존하는 것이 원인이라고 설명했습니다. 둘째, 부동산 부문에 대한 신용이 여전히 엄격하게 통제되는 기간 동안 채권, 주식 등 다른 자금 채널은 유리하지 않습니다. 마지막으로, 금리가 상승하고 채권 만기가 2023~2024년에 집중되어 있습니다. 많은 과제에 직면한 부동산 사업체들은 어려움을 해결하기 위해 합병 및 인수 채널을 선택해야 할 것입니다.

또한 많은 전문가들은 기업이 프로젝트의 일부를 매각해야 하는 것은 재정적 능력을 넘어서 투자를 분산시키기 때문이라고 믿고 있습니다. 일부 기업은 이윤만을 추구하기 때문에 기업과 고객의 이익 간의 조화를 보장하지 못합니다.

부동산뿐만 아니라 다른 어려움도

그러나 2022년 말부터 2023년 초까지 살펴보면 부동산뿐만 아니라 모든 부문에 경제적 문제가 영향을 미쳤습니다. 이는 생산의 어려움과 자본 부족으로 인해 많은 기업이 외국 투자자에게 낮은 가격으로 자산을 매각해야 할 때 M&A 거래가 다른 많은 분야에서도 발생한다는 사실에서 입증됩니다.

최근 사회경제 문제에 대한 국회 상임위원회에서 기획투자부 장관 응우옌 치 중은 많은 대기업이 실제 가치의 50%에 불과한 가격으로 자산을 매각해야 했으며, 구매자는 생산 및 사업 상황이 어렵고 자본 흡수 능력이 제한적이기 때문에 외국 기업이라고 지적했습니다.

민간경제개발연구위원회가 10,000개 기업을 대상으로 실시한 조사에 따르면, 많은 기업이 특히 어려운 상황을 겪고 있는 것으로 나타났습니다. 설문조사에 참여한 기업의 최대 82.3%가 2023년 남은 기간 동안 규모를 축소하거나, 사업을 일시 중단하거나, 사업을 중단할 계획이라고 밝혔습니다.

부동산 사업은 인수와 합병을 통해 구제되고 있습니다(그림 2). — 부동산 외에도 많은 기업은 생존을 위해 다양한 자산을 매각해야 합니다.

2023년에도 운영을 지속하는 기업 중 71.2%는 5% 이상 인력 감축을 예상하고, 22.2%는 50% 이상 감축을 예상합니다. 80.7%의 기업이 5% 이상의 매출 감소를 예상하고 있으며, 50% 이상의 매출 감소율은 29.4%입니다. 특히, 이와 관련한 거시경제와 산업경제에 대한 기업의 신뢰도는 매우 낮아, 81.4%의 기업이 부정적 또는 매우 부정적이라고 평가했습니다.

조사 결과, 기업들이 겪고 있는 어려움은 주문상황(59.2%), 대출 접근성(51.1%) 행정절차 및 법적 규제 이행(45.3%)과 경제거래 범죄화 위험에 대한 두려움(31.1%)이 가장 큰 원인으로 꼽혔다. 어려움에도 불구하고 지방정부의 지원은 아직 요구 사항을 충족하지 못하고 있다는 점은 주목할 만합니다. 최대 84%의 기업이 지방정부의 관리와 지원이 효과적이지 않다고 평가했습니다.

외국인투자청에 따르면 올해 1~4월 외국인 투자자가 국내 기업 주식을 매수하는 자본금 출자 거래는 1,044건으로, 자본금 출자 총액은 31억 달러를 넘어섰습니다. 이는 작년 동기 대비 70% 이상 증가한 수치입니다. 시장에서 철수하는 기업은 77,001개로 작년 같은 기간보다 25.1% 증가했으며, 매일 평균 600개 이상의 기업이 시장에서 철수하고 있습니다.

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