부동산 기업들은 M&A 거래를 통해 스스로를 구하고 있습니다.

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살아남으려면 '자신을 팔아라'

많은 전문가들은 2022년 3분기 부동산 시장이 어려운 시기에 인수합병(M&A)을 통한 많은 기업의 인수합병에 대해 경고해 왔습니다. 베트남 기업들은 과거 부동산 시장을 장악하고 대규모 토지 자금을 보유하며 자체 시장 점유율을 유지해 왔습니다. 그러나 어려운 시기에 유동성과 현금 흐름이 감소하면서 많은 기업들이 생존을 위해 "스스로를 매각"해야 했습니다.

당시 저렴한 가격에 판매되는 프로젝트는 자금력이 풍부한 외국 투자자들에게 시장을 장악할 수 있는 기회가 되었고, 이로 인해 베트남 부동산 사업의 고유한 이점이 사라졌다는 점도 언급할 가치가 있습니다.

주요 인수합병(M&A) 거래 중 하나는 케펠 그룹과 케펠 베트남 펀드(KVF, 통칭 케펠 컨소시엄)가 투득시에 위치한 두 개의 인접한 주택 개발 프로젝트 지분 49%를 인수하는 구속력 있는 계약을 체결한 것입니다. 10조 동(VND) 이상의 개발비가 투입된 이 두 프로젝트의 지분 인수는 올해 안에 완료될 것으로 예상됩니다.

부동산 사업은 인수와 합병을 통해 구제되고 있습니다(그림 1). — 많은 프로젝트는 기업이 스스로 비용을 절감할 수 있도록 자본 출자를 통해 "판매"됩니다.

이번 투자는 2022년 하노이 에서 세 곳의 토지를 인수한 데 이어 Keppel과 KVF의 두 번째 공동 투자입니다. 베트남 Keppel 회장인 Joseph Low는 두 프로젝트의 자본 매입이 Keppel의 사업 모델에 부합하며, 제3자 토지 펀드를 활용하여 성장을 도모할 수 있다고 밝혔습니다. Keppel은 또한 베트남 기업들이 중국에 집중하지 않고 투자를 다각화하여 위험을 최소화하는 전략을 수립하고 있다는 점을 고려하여 베트남 투자를 확대하고자 합니다.

부동산 분야에서 다양한 상품과 서비스를 소유, 운영 및 개발해 온 풍부한 경험을 보유한 다국적 기업인 프레이저스 프로퍼티 그룹(Frasers Property Group) 산하 기업인 프레이저스 프로퍼티 베트남(Frasers Property Vietnam)도 베트남 기업과 협력하여 북부 지역에 총 2억 5천만 달러 규모의 산업단지를 개발한다고 발표했습니다. 이 거래에서 FPV는 자본금의 49%를 출자했습니다.

외국인 투자 기업과의 인수 및 자본 출자 거래 외에도, 베트남 부동산 기업들은 주식 매매를 통해 상호 투자 및 인수 거래를 지속적으로 진행하고 있습니다. 덕분에 어려움을 겪는 기업들은 자금 조달이 어려운 상황에서도 미완료 프로젝트를 유지하고 완료할 수 있습니다.

바오비엣증권(BSC) 보고서는 저금리 시대가 종료됨에 따라 2023년에서 2024년 사이에 부동산 M&A 활동이 활발해질 것으로 전망했습니다. 부동산 업계는 자금 조달에 어려움을 겪고 있는 유동성 부족 시기를 겪고 있습니다.

BSC는 위 발언에 대해 부정적인 시장 심리로 인한 판매 부진, 실제 수요를 충족하지 못하는 상품, 기업과 주택 구매자 모두 대출에 의존하는 상황 때문이라고 설명했습니다. 둘째, 부동산 부문의 신용 통제가 여전히 엄격하고 채권이나 주식 등 다른 자금 조달 경로가 유리하지 않은 상황입니다. 마지막으로, 금리가 높고 채권 만기가 2023년에서 2024년에 집중되어 있기 때문입니다. 여러 가지 난관에 직면한 부동산 기업들은 이러한 어려움을 해결하기 위해 인수합병(M&A) 방식을 선택해야 할 것입니다.

또한, 많은 전문가들은 기업이 프로젝트 일부를 매각해야 하는 이유도 투자를 분산하여 재정 능력을 초과하는 데 있다고 생각합니다. 일부 기업은 이윤만을 추구하기 때문에 기업과 고객의 이익이 조화를 이루지 못하는 경우가 있습니다.

부동산뿐만 아니라 다른 어려움도

그러나 2022년 말부터 2023년 초까지 살펴보면, 경제 위기는 부동산뿐만 아니라 모든 분야에 영향을 미쳤습니다. 이는 다른 여러 분야에서도 M&A 거래가 발생했다는 사실에서 알 수 있습니다. 많은 기업들이 생산 차질과 자본 부족으로 인해 자산을 외국인 투자자에게 저가에 매각해야 했기 때문입니다.

최근 사회경제 문제에 대한 국회 상임위원회에서 기획투자부 장관 응우옌 치 중은 많은 대기업이 실제 가치의 50%에 불과한 가격으로 자산을 매각해야 했으며, 구매자는 생산 및 사업 상황이 어렵고 자본 흡수 능력이 제한적이기 때문에 외국 기업이라고 지적했습니다.

민간경제개발연구위원회가 약 1만 개 기업을 대상으로 실시한 설문조사에 따르면, 많은 기업이 특히 어려운 상황을 겪고 있는 것으로 나타났습니다. 설문조사에 참여한 기업의 최대 82.3%가 2023년 남은 기간 동안 사업 규모를 축소하거나, 일시 중단 또는 폐업할 계획이라고 답했습니다.

부동산 사업은 인수와 합병을 통해 구제되고 있습니다(그림 2). — 부동산 외에도 많은 기업은 생존을 위해 다양한 자산을 매각해야 합니다.

2023년에도 여전히 운영 중인 기업 중 71.2%는 인력을 5% 이상 감축할 것으로 예상하고 있으며, 22.2%는 50% 이상 감축할 것으로 예상합니다. 80.7%의 기업은 매출이 5% 이상 감소할 것으로 예상하며, 50% 이상 감소율은 29.4%입니다. 특히 이러한 상황에서 거시경제 및 산업 경제에 대한 기업 신뢰도는 매우 낮아, 81.4%의 기업이 부정적 또는 매우 부정적 평가를 내렸습니다.

설문조사에 따르면 기업들이 직면한 어려움은 주문 상황(59.2%), 대출 접근성(51.1%), 행정 절차 및 법적 규제 이행(45.3%), 그리고 경제 거래의 범죄화에 대한 우려(31.1%) 순으로 나타났습니다. 이러한 어려움에도 불구하고, 지방 정부의 지원은 아직 필요한 요건을 충족하지 못하고 있다는 점은 주목할 만합니다. 최대 84%의 기업이 지방 정부의 관리 및 지원이 효과적이지 않다고 평가했습니다.

외국인투자청(FIA)에 따르면, 올해 1~4월 외국인 투자자의 국내 기업 주식 매수를 위한 자본금 출자 거래는 1,044건으로, 총 자본금 출자액은 31억 달러(USD)를 넘어섰습니다. 이는 전년 동기 대비 70% 이상 증가한 수치입니다. 시장에서 철수하는 기업은 7만 7,001개로 전년 동기 대비 25.1% 증가했으며, 하루 평균 600개 이상의 기업이 시장에서 철수하고 있습니다.

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