부동산업계, 채권 부채 구조조정에 총력

2024년 7월 첫째 주에만 9개 기업이 원금, 이자 또는 연장된 채권 상환 기한의 연체를 발표했는데, 이는 주로 부동산 기업들이었습니다. 2024년 하반기에 부동산 기업들은 약 59조 VND(약 7조 8천억 원)의 채권을 상환해야 하는 압박에 직면해 있습니다.

경기 침체로 인해 상환이 지연되거나 부채가 늘어나는 것은 주로 부동산 사업에 해당합니다. 사진 : Duc Thanh

많은 부동산 업체들이 부채 상환에 소극적이며, 채권 연장을 요구하고 있습니다.

연초부터 정보 발표일(7월 5일)까지 시장은 133건의 사모 발행과 10건의 공모 발행을 기록했으며, 총 발행액은 14조 동(VND)을 넘어섰습니다. 이 중 65.6%는 은행권 발행이었습니다. 부동산채권은 전체의 24.6%에 불과했으며, 이는 34조 5천억 동(VND)에 해당합니다.

2024년 6월, 부동산 기업들의 채권 발행 활동이 다시 활발해졌습니다. 대표적인 사례로는 빈홈즈(Vinhomes)가 2조 5,000억 동, 썬 그룹 (Sun Group)이 1조 동, 베카멕스(Becamex)가 8,000억 동, 티엔하방즈엉 건설투자회사(Thien Ha-Bang Duong Construction Investment Company Limited)가 6,000억 동, 남롱 부동산(Nam Long Real Estate)이 5,500억 동을 발행했습니다. 또한, 안호아 건설 검사 주식회사(An Hoa Construction Inspection Joint Stock Company), 쭝민 신도시 지역 회사(Trung Minh New Urban Area Company Limited), 카이호안 토지 그룹(Khai Hoan Land Group Joint Stock Company)도 채권을 발행했습니다.

절대 금액 기준으로 보면 부동산채 발행 규모는 전년 동기 대비 회복세를 보였지만, 비중은 급격히 감소했습니다. 구체적으로 2023년 상반기에는 부동산채 발행 규모가 전체 발행 규모의 약 55%를 차지했지만, 올해 상반기에는 약 25%에 그쳤습니다.

부동산 사업체는 막대한 만기 부담에 직면해 있으며, 이 부문의 연체율은 계속해서 급격하게 증가하고 있다는 점에 주목할 필요가 있습니다.

2024년 7월 첫째 주에만 9개 기업이 채권 원금 및 이자 상환 연체 및 채권 조건 변경(주로 채권 만기 12~24개월 연장)을 발표했습니다. 상환이 연체되거나 채권 채무를 연장해야 하는 기업은 주로 부동산 부문으로, 특히 노바(No Va) 부동산, 자득(Gia Duc) 부동산, 빈쑤언(Vinh Xuan) 부동산, 응옥민(Ngoc Minh) 부동산이 대표적입니다.

이전에는 2024년 6월에 많은 부동산 회사도 지불 연체를 발표하거나 채권 채무 연장을 요청했습니다. 대표적인 회사로는 Cat Lien Hoa 부동산, Vinh Xuan 부동산, No Va 부동산, Big Gain Investment, AQUA City, Hoang Cat 부동산, Binh Duong Investment and Trading Joint Stock Company 등이 있습니다.

2024년 하반기에는 약 140조 VND 규모의 채권 만기가 도래할 것으로 예상되며, 이 중 대다수는 부동산 채권(약 59조 VND)으로 전체의 42%에 해당합니다. 부동산 채권은 현재 가장 큰 부채 상환 압박을 받고 있는 채권군이기도 합니다.

FiinGroup 통계에 따르면, 2024년 5월 기준 채권(구조조정 및 이연 회사채 포함)의 연체율은 약 18%이며, 비은행 회사채의 경우 연체율은 약 26%에 달합니다. 2024년 5월 말 기준 부실 회사채의 가치는 약 215조 동(VND)입니다.

부동산은 연체 채권 규모가 가장 큰 산업으로, 연체율은 최대 42.5%에 달합니다. 다행히 2024년 첫 5개월 동안 부실 회사채 발행률은 여전히 높았지만, 2023년에 비해 감소 추세를 보였습니다.

2024년 하반기에는 약 140조 VND 규모의 채권이 만기될 것으로 예상되며, 이 중 대부분은 부동산 채권입니다. 사진: Duc Thanh. 그래픽: Dan Nguyen

부동산업체, 채권채널 통해 고금리 대출 받아

올해 상반기 부동산 사업은 양호한 성과를 거두었으며, 주로 빈홈, 남롱, 캉디엔 등 뛰어난 브랜드와 명성을 가진 대형 투자자들로부터 연평균 수익률 9~12%의 채권을 조달했습니다.

재정적 어려움을 겪는 고위험 그룹의 부동산 채권 수익률은 20~30%에 달할 수 있으며, 최대 50%까지 이를 수 있는데, 이는 주로 유동성이 낮은 채권에서 발생합니다.

연초 이후 시장에서는 사모발행 133건과 공모발행 10건이 기록되었으며, 총 발행액은 140조 동(VND)을 넘어섰습니다. 이 중 65.6%는 은행권에서 발행되었습니다. 부동산채권은 전체의 24.6%를 차지하며, 이는 34조 5천억 동(VND)에 해당합니다.

2023년 하반기부터 현재까지 많은 부동산 기업들이 유동성 문제에 직면했습니다. 이로 인해 최대 20~25%의 수익률로 회사채가 거래되었습니다. 이는 대개 프로젝트 실행에 어려움을 겪고 있는 기업들입니다. 한편, 향후 12~18개월 동안 이들의 재정 압박이 상대적으로 클 것으로 예상되며, 재융자 또는 신규 자금 조달 능력에도 많은 어려움이 예상됩니다. 이는 투자에 참여한 투자자들의 적정한 위험 감수 성향을 부분적으로 반영하는 것이기도 합니다."라고 FiinGroup 애널리스트는 말했습니다.

다른 관점에서 보면, 고금리 채권 동원을 수용한다는 것은 기업이 은행 대출을 받는 것이 쉽지 않다는 것을 보여줍니다. 특히 담보가 없고 부채 상환 능력을 입증하기 어려운 기업의 경우 더욱 그렇습니다.

그러나 베트남 투자 신용 평가 주식회사의 이사이자 수석 분석가인 응우옌 딘 주이 씨는 부동산 사업에 대한 자본(은행 대출 및 채권 조달 포함) 접근이 하반기에 더 쉬워질 것이라고 말했습니다.

특히, 2024년 8월 1일부터 시행되는 부동산 관련 3개 신법은 투자자들이 토지 가치 평가 및 토지 사용권 관련 문제를 해결하고 신규 프로젝트 개발을 위한 재원을 확보하는 데 도움을 줄 것입니다. 채권 자금 조달이 회복세를 보이며, 2024년 부동산 기업 신용은 16~18% 증가할 것으로 예상됩니다. 또한, 많은 상장 부동산 기업들이 올해 자기자본 확충 계획을 발표했습니다(약 26조 VND의 신규 자기자본이 프로젝트 개발 또는 만기 도래 부채 상환을 위해 조달될 것으로 예상).

Duy 씨에 따르면, 이러한 모든 요소는 투자자들이 2024년과 2025년에 만기가 다가오는 대규모 부채로 인한 유동성 어려움을 줄이는 데 도움이 될 것입니다.

출처: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-don-dap-co-cau-no-trai-phieu-d219966.html