부동산 사업체와 주택 구매자는 Circular 06을 통해 자본을 빌리는 데 어려움을 겪습니다.

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많은 기업과 사람들이 은행에서 자본을 빌리는 데 어려움을 겪고 있는 가운데, 베트남 국립은행(SBV)은 최근 신용 기관(CI)이 대출할 수 없는 4가지 자본 요구 사항을 추가하는 통지문 06을 발표했습니다.

많은 전문가들은 Circular 06으로 인해 대출이 허용되지 않는 사례가 6건에서 10건으로 늘어나 이전보다 대출에 대한 접근이 어려워지면서 추가적인 장벽이 생겼다고 생각합니다.

병목 현상 발생, 기업을 어려운 상황으로 몰아넣다

VTC 뉴스 에 답변하며 하노이 부동산 클럽의 부회장인 응우옌 테 디엡 씨는 순환 06으로 인해 발생할 수 있는 부동산 신용 흐름의 "병목 현상"에 대한 우려를 표명했습니다. 디엡 씨에 따르면, 부동산 사업이 장기적인 어려움에 시달리는 상황에서 2023년 9월 1일부터 발효되는 베트남 중앙은행 순환 06은 의도치 않게 자본이 사업에 도달하기 어렵게 만드는 "좁은 문"을 만들어 많은 부동산 사업이 대출을 받기 어려운 상황으로 몰릴 가능성이 있습니다.

디프 씨는 Circular 06으로 인해 "자본이 필요하지만 대출이 허용되지 않는" 고객 사례가 4건(6건에서 10건으로 증가) 추가되어 기업의 대출 접근 능력을 의도치 않게 방해하고 억압하고 있다고 지적했습니다. 디프 씨는 "8, 9, 10조는 부동산 사업체, 주택 구매자, 부동산 투자자 등 자본이 필요한 경제 분야의 일부 기업이 대출을 받는 데 어려움을 겪게 될 것 "이라고 말했습니다.

전문가: 부동산 사업체와 주택 구매자는 순환 06-1을 통해 자본을 빌리는 데 어려움을 겪고 있습니다. — 전문가들은 Circular 06으로 인해 부동산 사업자들이 신용 자본을 확보하는 데 어려움을 겪을 것이라고 말합니다. (일러스트 사진)

같은 견해를 가진 호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 06호 통지문에서 신용 자본 접근 불가 사례를 추가한 것은 "조건부 투자 및 사업 부문"의 부동산 사업 활동에 영향을 미칠 뿐만 아니라, 인프라 공사, 교량, 도로, 항만, 공항, 발전소, 병원, 학교, 농업, 임업, 어업 등을 시행하기 위한 PPP 방식(공공-민간 파트너십 형태의 투자) 투자 프로젝트와 같이 다른 일부 투자 프로젝트도 대출 금지 사례에 해당하기 때문에 투자 및 개발 전반에 "부정적인" 영향을 미친다고 분석했습니다.

전문가: 부동산 사업체와 주택 구매자는 순환 06-2로 자본을 빌리는 데 어려움을 겪습니다. — 06호 통지문으로 인해 부동산 사업체와 주택 구매자가 대출을 받는 것이 어려워질 것입니다.

왜냐하면, 관할 국가 기관으로부터 PPP 프로젝트 투자자로 인정받은 기업은 충분한 법적 지위를 갖추게 되며, 이 시점에서 프로젝트 실행을 위한 재정 투자에 대한 보상을 위해 자본을 조달하거나, 프로젝트 실행을 위해 자본 출자, 투자 협력, 사업 협력을 유도할 "제3자"를 찾아야 하기 때문입니다. 그러나 39/2016/TT-NHNN 시행규칙 제8조 제9항(시행규칙 제06/2023/TT-NHNN 제1조 제2항에서 개정 및 보완)은 금융기관이 "제3자"에게 대출하는 것을 허용하지 않는다고 규정하고 있습니다.

반대로, 이러한 PPP 프로젝트가 가동 자격을 갖추는 시점, 즉 프로젝트가 완료되는 시점에 투자자는 프로젝트 수익을 창출하게 됩니다. 예를 들어, 발전 투자 프로젝트가 완료, 연결, 시험 및 전기 판매 가격이 확정되면 투자자는 더 이상 투자 프로젝트 실행을 위해 자본을 조달할 필요가 없습니다.

따라서 HoREA 위원장에 따르면, 회람 06호는 부동산 프로젝트 투자자들이 투자자들과 협력할 수 있는 조건을 마련하지 못했습니다. 차우 씨는 프로젝트가 건설 중이지만 "투자 프로젝트 실행을 위한 자본금 출자 계약, 투자 협력 계약 또는 사업 협력 계약에 따른 자본금 출자금 지급"을 위해 신용 자본을 차입하는 것은 만족스럽지 않다고 말했습니다. (프로젝트에 "투자 정책 승인 결정"이나 "건설 허가"와 같은 완전한 법적 문서가 있음에도 불구하고) "사업 개시 조건을 충족하지 못합니다."

차우 씨는 총리 와 국가은행이 통지문 06을 개정하여 프로젝트가 시행 가능한 즉시 부동산 사업체가 자본을 빌릴 수 있도록 하자고 제안했습니다.

"은행들은 자신들을 너무 잘 보호해 왔다"

글로벌 부동산 투자 주식회사(GP Invest) 이사회 의장이자 베트남 건설 계약자 협회(VACC) 회장인 응우옌 꾸옥 히엡(Nguyen Quoc Hiep) 씨는 부동산 프로젝트가 자본을 대출받기 전에 운영 조건을 충족해야 한다는 규정은 불합리하다고 말했습니다. "은행들이 너무 조심스럽게 자신들을 보호하고 있습니다."

히엡 씨는 " 부동산 사업은 먼저 기반 시설을 구축하고, 기술적인 기반 시설 요건을 충족해야 분양을 시작할 수 있습니다. 프로젝트가 분양 자격을 갖추면 대출을 받는 게 무슨 의미가 있습니까? 누가 더 이상 대출을 받아야 합니까? "라고 질문했습니다.

한편, 은행은 기업 대출을 승인할 때 사업 계획을 신중하게 검토할 뿐, 대출을 쉽게 승인하지는 않습니다. 또한 부동산 사업체에 프로젝트와 추가 자산에 대한 담보 대출을 요구하기도 합니다. 히엡 씨는 " 이처럼 신용이 엄격해지면 부동산 개발이 매우 어려워질 것입니다. 이 규정은 재검토되어야 한다고 생각합니다 ."라고 강조했습니다.

국가 재정 및 통화 정책 자문 위원회 위원인 칸 반 루크 박사는 국가 은행이 현재 조건을 충족하지 못하더라도 미래에는 (신용 기관의 평가에 따라 "미래형성자산"의 형태로) 조건을 충족할 수 있는 방향으로 프로젝트를 재고해야 하며, 그런 다음 신용 대출을 허용해야 한다는 데 동의했습니다.

전문가들은 또한 자본금 출자 계약, 투자 협력 계약 또는 사업 협력 계약에 따른 자본금 출자금 지급을 위한 대출 금지 규정은 향후 부동산 매수자를 차단하기 위한 것이라고 지적했습니다. 지금까지 투자자들은 승인을 받은 후 건물 기초 공사만 완료하면 고객에게 판매하여 추가 자금을 조달하고 프로젝트를 계속 진행할 수 있었습니다.

현재 모든 매매 계약은 자본금 출자 계약 또는 사업 협력 계약에 기반하며, 은행은 고객이 주택을 구매할 수 있도록 대출을 제공합니다. Circular 06이 발효되면 투자자들은 구매자로부터 자금을 조달할 수 없게 되어, 프로젝트를 완료하고 제품을 판매하기 위해 자체 자본을 투자해야 합니다. 이는 프로젝트를 완료할 만큼 충분한 자본을 가진 사람이 드물기 때문에 투자자들에게 어려움을 초래할 것입니다.

응옥 비 - 빅 다오

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