토지 금융의 강력한 혁신

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이는 10월 18일 오전, 천연자원환경부와 국가감사원 이 공동으로 주재한 워크숍 "토지 관리 및 토지 가격 결정 - 실무 및 국가감사 활동을 통한 부적절성"에서 천연자원환경부의 기획 및 토지자원개발부장인 다오 중 친 씨가 발표한 내용입니다.

많은 규정이 더 이상 실무에 적합하지 않습니다.

다오 중 친 국토자원기획개발부(자연자원환경부) 국장은 토지 관리와 이용에는 여전히 많은 단점과 한계가 있다고 말했습니다. 특히, 지금까지 토지가격에 대한 일부 법적 규제는 실질적으로 효력을 발휘하지 못하여 한계가 드러났습니다.

구체적으로, 일부 토지가격 결정방법은 토지가격 데이터베이스가 불완전한 상황에서 토지이용권 시장정보 및 국가토지가격 관리의 실제 상황에 적합하지 않습니다. 토지평가방법의 적용 내용 및 조건에 대한 규정이 적절하지 않고 구체적이지 않아, 한 토지에 서로 다른 평가방법을 적용해도 결과가 다르게 나오는 경우가 발생하여, 지역주민들이 평가방법을 선택하는 데 혼란을 겪고 있다.

동시에 토지가격 결정에 대한 권한의 분산화와 위임은 토지 배정, 토지 임대, 토지 회수 등의 권한과 적합하지 않고 일관성이 없습니다. 따라서 특정 토지 평가 업무는 대부분 지방 기관에 집중되고 평가 기관과 토지 평가 위원회의 역량은 여전히 제한적입니다.

워크숍 개요 (사진: KT)

게다가 일부 지역의 토지 가격은 시장 가격보다 훨씬 낮습니다. 토지가격 결정을 위한 컨설팅 기관 선정에 관한 규정은 구체적인 토지가격 결정 계획을 기반으로 해야 하며, 입찰에 관한 법률을 준수해야 합니다. 이로 인해 컨설팅 기관을 선정하여 시행할 수 없는 경우가 발생하여 토지가격 결정에 시간이 오래 걸리고 진행 속도가 느려지는 문제가 있습니다.

하노이 자연자원환경부 부국장인 마이 쫑 타이(Mai Trong Thai) 씨는 현지 관행을 통해 일부 해결되지 않은 문제는 주로 토지법 정책 및 아직 일관되고 통일되지 않은 기타 관련 법률 때문이라고 강조했습니다. 토지법은 현대 현실에 맞지 않는 내용이 많아 연구하고 개정할 필요가 있습니다.

예를 들어, 농지 이용권을 이용하여 상업용 주택 투자사업을 시행하기 위한 자본금 출자 및 양도수령에 관한 규정은 토지법, 투자법, 주택법의 규정 간의 불일치로 인해 시행이 불가능합니다. 투자자가 토지이용권 전부를 양도받는 데 어려움을 겪는 경우(토지사용자가 동의하지 않거나 높은 가격을 요구하는 경우 등)를 처리할 수 있는 메커니즘이 없습니다.

투자 프로젝트에 대한 토지 회수, 토지 할당 및 토지 임대 정책과 관련하여, 태국 씨는 해당 프로젝트는 2013년 토지법 이전 토지법 규정에 따라 국가가 토지를 회수해야 하지만(아직 부지 정리가 완료되지는 않았음) 그렇다고 지적했습니다. 2013년 토지법에 따라 토지 회수 대상이 아니지만 이행을 위해 이전됨 부지 정리가 완료되지 않은 나머지 토지 지역에 대한 지속적인 토지 취득 및 부지 정리를 허용하는 규정은 없습니다. 투자자는 양도를 수락하고 이 토지 지역에 대한 토지 사용권의 형태로 자본금 투자를 받아야 합니다.

"이로 인해 하나의 투자 프로젝트가 진행되고, 투자자는 두 가지 방법으로 토지에 접근해야 하며, 사람들이 동의하지 않고, 프로젝트가 장기화되고, 투자 진행이 느리기 때문에 국가 기관과 투자자에게 어려움이 발생합니다."라고 타이 씨는 강조했습니다.

토지금융 및 토지가격 규제 완성

하노이시 자연자원환경부 부국장은 위와 같은 문제점을 고려하여 토지가격표 및 구체적인 토지가격 작성업무를 강화하여 시장가격에 근접하는 원칙을 확보할 것을 건의하였습니다. 규정에 따라 토지법을 위반하고 이행이 지연되는 사업은 검사, 심사를 강화하고, 단호히 철회합니다.

다오 중 친(Dao Trung Chinh) 씨는 제18-NQ/TW 결의안의 정신을 제도화하면서 토지법 초안(개정판)에서 토지 가치 평가는 시장 원칙에 따른 토지 가치 평가 방법을 따라야 한다는 원칙을 구체적으로 규정했다고 말했습니다. 토지 가치 평가에 대한 올바른 방법, 순서 및 절차를 준수합니다. 객관성, 개방성, 투명성을 보장합니다. 컨설팅 기관, 토지가격평가위원회, 특정 토지가격평가위원회와 토지가격을 결정할 권한이 있는 기관이나 개인 간의 독립성을 보장합니다.

동시에, 초안법은 토지 가격이 공증 및 인증된 토지 사용권 양도 계약서에 기록되도록 보장하는 방법에 따라 토지 가격을 결정하기 위한 입력 정보를 명확히 합니다. 토지이용권 경매에서 낙찰받은 토지가격으로서 급격한 가격상승이나 하락을 초래하는 요인, 혈연관계에 따른 거래, 기타 인센티브의 영향을 받지 아니하는 가격으로서 국가토지데이터베이스에 기록된 가격 토지 데이터베이스에 지가정보가 없는 경우, 조사·측량을 통해 지가정보를 수집하고, 시장에 따른 토지이용수입, 비용, 소득 등에 대한 정보를 수집합니다.

또한 초안법은 토지 할당, 토지 임대, 토지 용도 변경 허가, 토지 용도 확장, 토지 용도 형태 변경, 면적, 토지 용도, 토지 사용 기간을 변경하는 토지 할당 및 토지 임대 결정 조정의 경우 각각에 대한 지가 결정 시기를 구체적으로 규정하고 있습니다.

다오 중 친 씨는 "토지 배정, 토지 임대, 토지 용도 변경 허가, 토지 용도 확장, 토지 용도 형태 변경, 토지 배정 결정 조정, 토지 임대 및 세부 계획 조정에 대한 결정일로부터 180일 이내에 해당 인민위원회가 구체적인 토지 가격 결정을 승인해야 합니다."라고 강조했습니다.

또한, 초안법은 토지 임대료 계산 및 연간 토지 임대료 지불을 위한 토지 가격이 5년 주기로 안정되어야 한다고 규정하고 있습니다. 다음 주기의 토지 임대료는 다음 주기의 첫 해 토지 가격표를 기준으로 계산됩니다. 토지 임대료가 이전 주기에 비해 증가할 경우, 지불해야 할 토지 임대료는 법률 또는 정부가 정한 특정 비율을 넘지 않도록 조정되어 이전 주기에 비해 증가하게 됩니다. 이 규정은 기업이 생산 및 사업 운영 중에 토지 임대료를 적극적으로 처리하여 투자 환경을 안정화할 수 있도록 허용합니다.

다오 중친 씨에 따르면, 토지 평가 방법의 내용과 각 방법을 적용하기 위한 조건도 법률에 명확하게 규정되어 있어 시행 과정에서 발생할 수 있는 문제와 위험을 피할 수 있다고 합니다. 정부의 토지가격 기본 규정을 폐지하고, 동시에 토지가격표를 매년 정기적으로 개발하여 공고하고 매년 1월 1일부터 적용하며, 국가가 토지를 할당하거나 임대하거나 용도를 변경하거나 토지이용권을 인정하거나 세금, 수수료 등을 부과할 때 토지이용료를 산정하는 데 적용하도록 규정한다.

특히, 이 법안 초안에서는 2025년 12월 31일까지 현행 토지가격표를 계속 사용하는 방향으로 과도기적 이행 방안도 규정하고 있어, 각 지자체가 토지법의 새로운 규정에 따라 새로운 토지가격표를 개발하고 발행할 수 있는 충분한 시간을 확보할 수 있게 되었습니다. 토지가격표 작성 순서를 보완하고, 토지가격표 작성에 있어서 인민의회와 인민위원회의 책임을 강화한다. 디지털 지적도와 토지가격 데이터베이스가 있는 지역에 대해 가치구역 및 표준지 구획에 따른 토지가격표 작성.../.

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