부동산업법 개정안, '하위면허' 확대

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베트남 상공회의소(VCCI)는 2023년 4월 10일 경제 위원회 상임위원회 확대 회의에서 사용된 버전의 부동산 사업법 초안(개정)에 대한 몇 가지 의견을 제시했습니다.

VCCI에 따르면, 초안 개발의 중요한 목표 중 하나는 행정 절차 개혁을 촉진하여 기업의 투자 및 사업 활동 수행에 더욱 유리한 환경을 조성하는 것입니다. 이러한 목표는 최근 국가가 기업의 규정 준수 비용을 절감하고 투자 및 사업 활동을 촉진하기 위한 활동을 적극적으로 시행해 온 노력과 일맥상통합니다.

그러나 전체 초안을 검토해 보면 행정절차 개혁의 취지를 반영하지 못하는 규정이 여전히 존재하며, 심지어 더 많은 절차를 거쳐야 하므로 기업 활동에 불리한 규정도 있습니다.

먼저, 부동산 거래를 하기 전 절차입니다.

이 초안은 부동산 거래를 하기 전에 다음과 같은 방향으로 규정을 설계하고 있습니다. 장래 주택의 매매, 임대 및 매수(제25조 2항), 기술적 기반 시설을 갖춘 토지 사용권을 구획하여 매각하는 형태로 계약을 체결하는 것(제32조 4항).

프로젝트 투자자는 성급 부동산 사업 관리 담당 기관에 자격 요건에 대한 서면 통지를 제출해야 합니다. 담당 국가 기관은 현장 검사를 실시하고 거래 조건 충족 여부에 대한 서류를 발급합니다.

VCCI는 "이것은 기업의 사업 운영에서 일종의 '하위 라이선스'로 간주되며 사업 운영을 더욱 복잡하고 어렵게 만든다"고 논평했습니다.

VCCI에 따르면, 거래 대상이 되는 미래의 주택 조건이나 토지 사용권에 대한 통제는 초안에 명시된 "사전 검사" 양식 대신 프로젝트 투자자가 위반할 경우 적용되는 사후 검사 및 제재를 통해 통제되어야 합니다.

VCCI는 초안 제25조 2항, 제32조 4항에서 명시된 거래 수행 전 절차에 대한 규정을 폐지할 것을 제안합니다.

둘째, 부동산 사업을 하는 기관 및 개인의 운영과 관련된 절차입니다.

초안 제71조 및 제73조에 따르면, 부동산 컨설팅 및 부동산 관리 서비스를 제공하는 기관 및 개인은 사업 설립 외에 다른 조건을 충족할 필요가 없습니다. 이러한 기관은 사업 활동을 시작하기 전에 사업체 소재지 건설국에 사업 정보를 제출하여 해당 건설국 정보 포털에 게시되도록 해야 합니다.

초안의 규정에 따르면, 이러한 산업은 조건부 사업 산업이 아닌 일반 사업 산업입니다. 이러한 특성상 기업이 사업 운영 전에 관리 기관에 신고해야 하는 것은 불필요하며, 기업에 추가적인 행정 절차를 요구합니다. 국가 관리 기관이 이러한 기업에 대한 정보를 알고 싶다면 사업자등록기관에서 정보를 얻을 수 있습니다.

행정 절차를 원활하게 하기 위해 VCCI는 초안 제71조 및 제73조에 규정된 대로 기업이 사업 활동을 수행하기 전에 신고 절차를 수행해야 한다는 규정을 삭제할 것을 제안했습니다.

셋째, 양수인이 외국인 투자 자본을 보유한 경제단체인 경우 부동산 사업의 전부 또는 일부를 양도하는 절차입니다.

초안 제43조 제3항은 양수인이 외국인 투자 자본을 보유한 경제 조직인 경우, 유관 국가 기관이 양도 허가 결정을 내리고 당사자가 양도 계약을 체결한 후 다음과 같이 절차를 진행한다고 규정하고 있다. 양도인은 국가에 토지를 반환하는 절차를 진행하고, 양수인은 프로젝트 투자자로 인정받은 후 토지법의 규정에 따라 국가로부터 토지를 배정받거나 임대받는다.

투자자가 토지를 반환하고, 국가가 사업 투자자로 인정받은 후 양수인에게 토지를 이전하는 방식으로 절차를 진행하도록 설계하는 것은 절차를 복잡하게 만들고 이전 절차 진행에 소요되는 시간을 지연시킬 것입니다. 관할 국가 기관이 토지 이전을 허가한다는 것은 양수인의 요건과 조건이 이미 평가되었음을 의미합니다. 따라서 초안과 같이 절차를 두 단계로 설계하는 것은 불필요해 보입니다.

VCCI는 국내 자본을 보유한 경제단체의 이전 사례와 유사하게, 양수인이 외국인 투자 자본을 보유한 경제단체인 경우 부동산 프로젝트의 일부 또는 전부를 이전하기 위한 절차 설계를 고려할 것을 권고합니다.

지혜

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