주택 공급 부족과 금리 하락 등으로 많은 사람들이 부동산 투자로 돌아섰습니다. 연초 이후 주택 가격, 특히 지방 아파트 가격이 이전 기간에 비해 급등했습니다. 도심 인근에 위치한, 법적으로 명확한 지위를 갖춘 프로젝트와 건축물에 대한 수요가 높았던 것입니다.
많은 전문가들은 제도 정비를 가속화하고, 투자 절차에 걸리는 시간을 단축하며, 사업 추진 단계를 공개하고 투명하게 공개하는 것이 공급 확대에 기여하고, 중개비용을 절감하며, 주택가격 하락 여건을 조성하는 데 도움이 될 것이라고 권고합니다.
부동산 거래가격 '폭등'
응우옌 부 하이( 하노이 탄쑤언) 씨는 약 120억 동(VND)에 적합한 토지나 아파트 두 채를 적극적으로 찾고 있으며, 은행에서 약 30~40억 동을 대출받을 계획입니다. 하지만 지난 한 달 동안 마땅한 곳을 찾지 못했습니다. 그는 부동산 중개업체를 통해 집을 구하고 기다려야 했습니다. "투자나 서핑을 위한 것이 아닙니다. 적절한 곳이 있다면 임대하거나 임대용으로 지을 것입니다. 조만간 저축이 될 테니까요. 임대료는 은행 이자를 지불하는 데 사용될 것입니다."라고 하이 씨는 말했습니다.
현재 하노이에서는 50억 VND 미만의 부동산 시장은 거의 "보이지 않는" 상태입니다. 하노이의 부동산 중개인인 민 트리 씨는 최근 여러 부문에서 부동산 가격이 급등했다고 말했습니다. 매수 수요는 상당히 높은 반면, 적절한 매물이 부족하여 가격이 높게 형성되고 있다고 합니다. 몇 달 전, 그는 떠이호(Tay Ho) 선샤인 리버사이드 지역의 아파트를 매각하여 모든 비용을 공제한 후 약 15억 VND의 수익을 올렸습니다. 현재 그는 떠이호(Tay Ho) 지역 락롱꾸안(Lac Long Quan) 거리 골목에 있는 집을 매입하여 매도할 계획입니다. 온라인에 글을 올리면 매일 10건 가까이 되는 전화가 옵니다. 주택 구매자는 부동산 중개인에게 집을 알아보라고 하지만, 최근에는 중개인을 찾는 것이 매우 어려워졌습니다. 심지어 보치콩 거리 재개발 구역의 한 주택은 1m² 당 3천만 동(VND)에 불과해 거래가 거의 없었던 부진한 상황이 최근 1m² 당 5천만 동(VND)을 넘는 사례도 있습니다. "약 70m² 크기 의 아파트가 처음 온라인에 게시되었을 때 가격은 약 35억 동이었고, 누군가 매수 제안을 했습니다. 하지만 3일 후 가격이 38억 동으로 치솟았고, 집주인은 흥정을 거부했습니다."라고 트리 씨는 덧붙였습니다.
하노이와 비슷하게 호치민 시의 주택 가격은 부동산 시장이 침체되든 아니든 매년 꾸준히 상승해 왔습니다. 시장 조사 기관의 통계에 따르면 지난 10년 동안 호치민시의 평균 아파트 가격은 연간 약 12%씩 상승했습니다. 약 4년 전에는 m2 당 2,600만 동에 불과했던 투덕시의 일부 중간 범위 프로젝트가 현재 2차 시장에서 m2당 5,000만 동 이상의 가격에 거래되고 있습니다. 심지어 빈즈엉성( Binh Duong Province)의 투안안시와 디안시의 프로젝트도 m2 당 4,500만~5,500만 동이라는 한계에 도달했습니다. 반면, m2 당 20억 동 이하의 저렴한 아파트( m2 당 2,500~3,000만 동)와 사회 주택 아파트는 매우 부족하여 지난 3년 동안 호치민시 시장에서 거의 존재하지 않았습니다.
이러한 가격 상승의 이유를 설명하면서, 많은 전문가들은 시장 신뢰가 회복 조짐을 보일 때는 긍정적인 요인이 있지만, 대부분의 중·저소득층이 주택 가격을 감당할 수 없을 정도로 상승할 때는 부정적인 요인이 있다고 지적했습니다. 또 다른 이유는 현재 은행 금리가 급락한 반면, 금이나 주식 등 다른 시장은 여전히 이례적인 움직임을 보이고 있어 사람들이 토지와 주택에 과감하게 투자하고 있기 때문입니다.
주택 가격 인하를 위한 해결책을 찾으세요
호치민시 부동산협회 회장인 레 황 짜우 씨에 따르면, 부동산 시장이 침체되어 있음에도 불구하고 주택 가격이 지속적으로 상승하는 데에는 4가지 요인이 있다. 행정 절차, 토지 사용료, 관리 비용 및 투자자 수용 능력, 그리고 알려지지 않은 비용이다.
현재 토지이용료가 미정인 상황에서 프로젝트 투자자들은 납부해야 할 토지세를 산정하는 데 어려움을 겪고 있으며, 이로 인해 매매 시 정확한 토지가격을 예측할 수 없습니다. 토지이용료 징수 방식을 변경하여 "농지, 비농지에서 주거용 토지로 용도 변경하는 행위"에 부과되는 세금으로 전환하고, 투명한 세율(토지가격표 가격의 약 15~20% 수준)을 적용해야만 토지이용료 징수 방식을 개선하고, 토지이용료 납부를 줄여 주택 가격 하락에 기여할 수 있습니다. 동시에 주택 건설 시 행정 절차에 소요되는 시간을 단축하는 것도 매매가를 낮추는 한 방법입니다. 절차 완료에 최대 5년까지 소요되는 주택 건설은 많은 비용이 증가하여 최초 매매가를 유지하는 것이 불가능하며, 오히려 절차가 길어질수록 주택 가격은 더욱 상승하게 됩니다.
토지 사용료 외에도 프로젝트 진행 기간, 관리 비용, 그리고 투자자 역량 또한 주택 사업 비용을 결정합니다. 투자자의 관리 역량이 부족하거나 재원이 부족할 경우, 관리, 금융, 판매, 사후 관리 등 여러 비용이 증가하여 부동산 가격이 상승하고 프로젝트의 질에도 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 명시되지 않은 비용의 증감 여부는 국가가 국제 기준에 따라 더욱 투명하고 원활하며 책임 있는 사업 환경을 조성하는 데 얼마나 적극적으로 노력하느냐에 따라 달라집니다. 동시에, 모든 기업은 프로젝트 투자 과정에서 법을 준수하고, 법을 준수하며, "부정적인 행위에 과감히 반대"해야 합니다.
차우 씨는 주택 가격의 상승이나 하락은 시장 상황에 달려 있다고 경고했습니다. 그러나 주택 가격이 계속해서 빠르게 상승하여 일반 사람들, 특히 중산층과 저소득층이 감당할 수 없는 수준으로 상승한다면 시장에 여러 부정적인 영향을 미칠 것입니다.
베트남 부동산협회 부회장 도 비엣 치엔(Do Viet Chien)은 부동산 개발 정책과 관련하여 현재 많은 어려움에 직면한 세 가지 문제가 있다고 분석했습니다. 법 집행 기관 문제, 법률 문서 간 중복 문제, 그리고 발생했지만 아직 법으로 규제되지 않은 문제입니다. 또한, 투자 및 건설 절차에 대한 현행 규정은 여전히 복잡하고 시간이 많이 소요되어(일부 프로젝트는 완료까지 최대 5~7년이 소요됨) 기업들이 효과적인 사업 기회를 놓치고 있습니다. 따라서 국가 관리 기관은 투자 및 건설에 대한 공개적이고 투명한 절차를 신속하게 마련하여 국민과 기업이 시장에 참여하고 불명확한 비용과 요청-승인 메커니즘을 해소하여 주택 가격 하락에 기여해야 합니다.
경제학자 응우옌 주이 민(Nguyen Duy Minh)에 따르면, 부동산 시장을 조화롭고 지속 가능하게 발전시키려면 모든 관련 기관이 책임을 다하고 시장의 어려움을 해소하기 위해 힘을 합쳐야 합니다. 정부는 시장 활성화, 사회 보장 강화, 저소득층 주택 구매 기회 창출을 위해 더욱 과감한 조치를 취해야 합니다. 동시에 부동산 기업들은 상품 구조 조정, 투자 비용 절감, 원가 인하를 통해 시장 유동성을 확보하고, "2021년부터 2030년까지 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 최소 100만 채의 사회주택 건설 투자" 프로젝트를 포함한 정부의 주택 프로그램에 기여해야 합니다.
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