아파트 가격이 급등하여 집을 구하는 것이 어려워졌습니다. 하노이와 호치민시의 새로운 토지 가격표는 동등한 경쟁 환경을 조성하고 투기 열풍을 억제합니다.

저렴한 아파트는 없고, 사람들은 살 곳을 찾는 데 어려움을 겪고 있습니다. 하노이 와 호치민시의 새로운 토지 가격표를 계기로 투기 붐이 좀 가라앉기를 기대해 봅니다... 이것이 최근 부동산 소식입니다.

저렴한 아파트 부문은 시장에서 완전히 사라졌고, 중간 가격대 아파트도 점점 부족해지고 있습니다. (사진: 린안)

아파트 가격이 계속 오르고 있다

베트남 부동산 시장, 특히 아파트 시장은 최근 가격이 급등하고 있습니다. 이로 인해 많은 사람들이 30~40억 VND를 가지고 있더라도 적절한 거주지를 찾는 데 어려움을 겪고 있습니다.

라오 동에 따르면 저렴한 아파트 부문은 시장에서 완전히 사라졌고, 중간 가격대 아파트도 점점 부족해지고 있습니다. 2024년 초에는 시장 평균 가격이 m2당 약 6,500만 VND로 시작될 것으로 예상됩니다.

그러나 단 2분기 만에 가격이 m2당 6,800만 동을 넘어섰고, 연말까지 계속 상승세를 보였습니다. 올해 시작된 신규 프로젝트는 모두 남투리엠, 꺼우저이, 자럼, 동안 등의 지역의 고급 부문에 초점을 맞추고 있으며, 가격은 정기적으로 m2당 7,000만 동을 초과합니다.

CBRE 베트남 주택 마케팅 부서의 보 후인 투안 키엣(Vo Huynh Tuan Kiet) 이사는 아파트 부문에 대해 언급하면서 2024년 4분기 하노이 아파트의 1차 매매 가격이 평균 7,200만 VND/m2에 도달하여 작년 같은 기간 대비 36%, 2024년 3분기 대비 12% 상승했다고 밝혔습니다.

이러한 가격 상승으로 인해 많은 신규 주택 구매자, 특히 젊은 가족이 주택 시장에 진출하기 어려워졌습니다. 즉, 30~40억 VND의 주택 구매자는 선택의 폭이 좁고, 수년간 사용할 수 있는 적당한 면적의 아파트만 소유하거나, 중심지에서 멀리 떨어진 곳을 받아들여야 합니다. 그 결과, 처음 집을 구매하는 많은 사람들은 오랜 검색 끝에 재정적 여력을 넘어서는 가격 때문에 계획을 보류해야 했습니다.

응옥 반 씨(33세, 하노이 남투리엠)는 수년간 저축한 끝에 남편과 함께 30억 VND의 예산으로 아파트를 살 계획이라고 밝혔습니다. 하지만 시장을 조사해보니 아파트 가격이 엄청나게 치솟아서 가족의 지불 능력을 훨씬 넘어섰고, 가격 상승으로 인해 주택 구매 계획을 연기해야 ​​했습니다.

아파트 가격이 계속 오르는 상황에서, 30~40억 VND의 예산으로 집을 소유하는 것은 어려워지고 있습니다. 이로 인해 저소득층과 중산층이 주택을 소유하기 어려워질 뿐만 아니라, 시장의 지속 가능성도 감소합니다. 주택 가격을 낮추는 것은 사람들의 주택 접근성을 보장하고 경제를 안정시키는 데 시급한 요구 사항이 되었습니다.

하노이의 부동산 가격을 낮추기 위한 해결책 중 하나는 사회주택 개발을 촉진하는 것입니다.

베트남 부동산 중개업 협회 회장인 응우옌 반 딘 박사는 사회주택이 시장의 주택 가격에 대한 압박을 줄이는 데 중요한 방향이라고 말했습니다. 또한, 시장 공급의 막힘을 해소하기 위해 프로젝트의 법적 장애물 제거를 강화할 필요가 있습니다.

하노이 토지 가격 급등, 수천억 원 들여 전환할까 우려

하노이 인민위원회가 공표하고 2024년 12월 20일부터 2025년 12월 31일까지 적용되는 조정된 토지 가격표는 기존 토지 가격표에 비해 급격한 상승을 기록했습니다. 이로 인해 사람들의 토지 이용 비용이 급등하게 됩니다.

Pham B. 씨(하노이 미득 현)는 2024년 말에 주거용 토지 일부를 정원 토지로 전환하기 위한 토지 사용료 납부를 완료했다고 말했습니다. 서류 작성 결정을 받는 시점이 2024년 12월 20일 이후이기 때문에, 새로운 가격표에 따라 적용되는 토지 이용료는 8억 동이 넘습니다. 그런데 옛 토지 가격표를 적용하면 그의 가족은 약 3억 5천만 동을 지불해야 합니다.

응우옌 T. 씨(하노이 롱비엔 출신)는 그녀의 가족이 1,000제곱미터가 넘는 정원 땅을 가지고 있다고 말했습니다. 이제 그들이 자녀들에게 나눠주기 위해 주거용 토지로 바꾸고 싶다면, 평방미터당 약 1,500만 동을 지불해야 합니다. 따라서 전체 면적을 전환하는 데 드는 예상 금액은 약 150억 VND입니다. 이 금액은 우리의 재정적 능력을 초과하므로 가족은 이를 적절히 균형 있게 조정하는 것을 고려하고 있습니다.

토지 가격의 상승과 이로 인한 토지 이용료 인상으로 인해 교외 지역에 농지 를 보유한 많은 투자자들은 투자 계획을 조정해야 했습니다.

방금 열린 2024년 토지법에 따른 토지 가격표 ​​적용에 대한 워크숍에서, 천연자원환경부 전 차관(TN-MT)인 당 훙 보 교수는 실제로 토지 가격표가 낮든 높든 항상 "불만"이 있다고 평가했습니다.

보 씨는 토지 가격표는 시장 가격과 동등해야 하며 시장에 적합해야 한다고 강조했습니다. 문제는 그것을 어떻게 구현하느냐이다. 이것은 국가 정책에 관한 이야기입니다. 이 경우에는 시장의 80%가 적용되고, 이 경우에는 시장의 20%가 적용되며, 구체적인 사례에서는 적용 세율이 다릅니다. 투자를 유치하고, 경제를 발전시키고, 사회 보장을 보장하는 방법은 국가의 규제 정책에 달려 있습니다.

자원환경부 국토국 부국장인 레 반 빈 씨는 부동산 프로젝트(주택, 리조트 부동산)는 토지 가격표를 적용하지 않고 특정 계산 방법을 적용한다고 말했습니다. 토지가격표는 주로 개별가구의 재정적 의무와 연간 토지임대사업 사례를 수집하기 위한 것입니다. 다른 사례로는 경매와 입찰이 있습니다.

토지 용도를 주거용지로 전환하는 비용과 관련하여, 빈 씨는 하노이에서 주거지역 내의 농경지나 주거용지에 딸린 농경지를 주거용지로 전환하는 비용이 현재 매우 동일하다고 평가했습니다. 이전에는 사람들이 이사하는 데 드는 비용이 주거용 토지 가격의 절반에 불과했기 때문에 이사하기가 매우 어려웠습니다.

토지국 부국장에 따르면, 시장 가격에 근접한 토지 가격표는 공정한 거래이며, 두 가격 사이에 더 이상 차이가 없습니다. 시장 참여자들은 공평한 경쟁 환경을 받아들이고 토지 가격이 더 이상 차이가 없게 되어 사람들은 가족의 토지가 주거용 토지로 전환되어 대중 시장에 다시 판매되더라도 가치가 별로 없다는 것을 알게 되어 점차 포화 상태에 이르게 됩니다.

세빌스 베트남의 전문가에 따르면 하노이의 새로운 토지 가격표를 평가한 결과, 부동산 가격에 미치는 영향은 미미하지만 투기 물결의 속도를 줄이는 데 도움이 되며, 사람들은 실제 가치에 가까운 보상을 받게 될 것입니다.

세빌스 하노이의 평가 및 재무 컨설팅 부서 부국장인 응우옌 티 홍 반(Nguyen Thi Hong Van) 여사는 현재 매매에 투자하고 있는 투자자들은 부동산 가격 상승분이 자본 비용, 재무 레버리지 사용 비용, 시장에 더 가까운 새 토지 가격표를 기준으로 계산된 부동산 양도 소득세 비용보다 높아야 하므로 더욱 신중하게 고려해야 한다고 권고했습니다.

호치민시 새 토지 가격표: 투명성 제고 및 인프라 개발 촉진

최근 호치민시(HCMC)는 2024년 10월 31일부터 2025년 12월 31일까지 적용되는 결정 제79/2024/QD-UBN에 따른 새로운 토지 가격표를 발표했습니다. 이는 2020년 이후 처음으로 조정된 것으로, 토지 가격은 지역에 따라 4배에서 38배까지 급등했습니다. 티엥리엥(깐조구)의 최저 가격은 m²당 230만 동이고, 1구 중심가인 동코이, 레러이, 응우옌 후에의 최고 가격은 m²당 6억 8,720만 동입니다.

토지가격표 조정은 공정성을 보장할 뿐만 아니라, 도시의 중요한 인프라 개발 프로젝트를 가속화할 것으로 기대됩니다. 시장 가치에 가까운 토지 가치 평가는 부지 정리에 따른 분쟁을 최소화하는 데 도움이 됩니다. 이는 링로드 3호선과 지하철 2호선과 같은 대규모 프로젝트가 수년간 지연된 주요 이유 중 하나입니다.

새로운 토지 가격표는 개인, 기업, 외국인 투자자 등 시장의 다양한 집단에 많은 영향을 미칩니다. 토지를 회복한 사람들은 이전보다 훨씬 더 많은 권리를 보장받았다고 할 수 있으며, 이는 가장 큰 피해를 입은 계층입니다.

가격이 시장 가치에 가까워짐에 따라 보상이 더 투명하고 합리적이 되어 토지 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다. 이는 특히 링로드 3이나 지하철 2호선과 같은 대규모 인프라 프로젝트에서 중요합니다. 세빌스 베트남 컨설팅 부서의 지앙 도(Giang Do) 이사에 따르면, 새로운 토지 가격표는 대중의 합의를 높이는 데 도움이 될 뿐만 아니라 대규모 프로젝트의 핵심 요소인 부지 정리를 가속화하는 데에도 도움이 됩니다.

또한, 새로운 토지 가격표 ​​덕분에 투자 환경이 더욱 투명해졌다는 점도 장점입니다. 외국인 투자자는 비용을 쉽게 결정하고 이익을 계산할 수 있으며, 특히 호치민시가 이 지역의 주요 경제 중심지가 되고 있는 상황에서 더욱 그렇습니다. 세빌스 베트남 컨설팅 부서 관계자는 "실제 가치를 기반으로 한 토지 가격 조정이 더욱 투명해짐에 따라 외국인 투자자들의 신뢰도가 높아질 것입니다. 이는 시장의 지속 가능한 발전을 위해 필수적인 조치입니다."라고 말했습니다.

오히려 새로운 토지 가격표는 투자자들에게 재정적 압박을 가한다. 높은 토지 이용 비용으로 인해 부동산 가격이 급등하여 사람들이 주택을 얻는 데 직접적인 영향을 미칩니다.

"토지 이용 비용 상승이 제품 가격, 특히 저소득층과 중산층을 위한 주택 부문에 부담을 줄 것으로 우려됩니다. 이는 신중하게 고려해야 할 과제입니다."라고 지앙 도 씨는 말했습니다. 특히 교외 지역의 경우 새로운 토지 가격으로 인해 농경지에서 주거용지로 용도를 전환하는 것이 어려워져 저렴한 주택 프로젝트를 개발할 기회가 줄어듭니다.

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html