공급이 계속 줄어들고 있습니다
세빌리스 보고서에 따르면, 2023년 3분기 하노이 신규 아파트 공급은 전분기 대비 47%, 전년 동기 대비 65% 감소하여 B등급 아파트 1,891세대로 감소했습니다. 특히, 지난 분기에는 A등급과 C등급 아파트의 신규 공급이 없었습니다.
1차 아파트 공급은 19,808세대로 전분기 대비 3%, 전년 동기 대비 6% 감소했으며, B등급 아파트가 전체 공급의 92%를 차지했습니다. 아파트 매매 건수는 전분기 대비 16%, 전년 동기 대비 42% 감소한 2,100세대를 기록했습니다.
공급이 계속 줄어들고 있다. (사진: KL)
빌라/타운하우스 공급과 관련하여, 시장에는 새로운 프로젝트가 기록되지 않았으며, Thanh Tri의 기존 프로젝트에서 30개의 새로운 주택만 등록되었습니다.
신규 저층 아파트 공급은 전분기 대비 76%, 전년 동기 대비 94% 감소했습니다. 2023년 3분기 판매량은 전분기 대비 5%, 전년 동기 대비 66% 감소한 101세대를 기록했습니다. 분기 흡수율은 14%로 전분기 대비 1% 증가했지만 전년 동기 대비 11% 감소했습니다.
높은 재고 가격으로 인해 모든 유형의 상품에 걸쳐 1차 가격이 상승했습니다. 1차 아파트 가격은 m²당 5,400만 동(VND)으로 전분기 대비 2%, 전년 동기 대비 13% 상승했습니다.
기록에 따르면, 1차 아파트 가격은 19분기 연속 상승세를 보이며 2019년 1분기 대비 77% 상승했습니다. 마찬가지로, 1차 빌라 평균 가격은 전 분기 대비 3% 상승하여 토지 1m²당 1억 300만 동을 기록했습니다.
타운하우스 가격도 전 분기 대비 9% 상승해 m²당 1억 9천만 동에 달했고, 상가 가격도 전 분기 대비 6% 상승했습니다.
신규 1차 공급이 제한적이어서 2차 시장이 인기를 얻었습니다. 아파트 시장의 2차 평균 가격은 m²당 3,600만 동으로 전분기 대비 2%, 전년 동기 대비 8% 상승했습니다. 한편, 저층 아파트의 2차 평균 가격은 가구당 230억 동으로 전분기 대비 5% 상승했지만, 1차 가격보다는 여전히 19% 낮았습니다.
세빌리스 보고서에 따르면 앞으로 아파트와 빌라 공급은 제한적일 것으로 예상되며, 신규 공급은 주로 B급 아파트에 집중될 것으로 보입니다. 2023년에는 9,500호의 아파트가 공급될 예정입니다.
2021년부터 2025년까지 분양 세대 수는 연평균 26% 감소할 것으로 예상되며 , 이는 2차 수요를 촉진하고 투자자 신뢰도를 강화할 것으로 예상됩니다. 2025년까지 51개 사업에서 52,500세대의 아파트가 분양될 예정이며, 이 중 B등급 아파트가 향후 공급량의 76%를 차지하며 가장 큰 공급원이 될 것으로 예상됩니다.
금리 인하, 부동산 시장을 지탱하기에 충분할까?
세빌스 하노이의 매튜 파월 이사는 지난 분기 시장에 대해 다음과 같이 말했습니다. "이번 분기 시장은 거래량이 적고 투자자들이 신제품을 출시하기 전에 신중한 태도를 보이며 침체되었습니다."
매튜 파월 씨는 "그러나 시장은 여전히 점진적인 회복에 기여하는 새로운 긍정적인 신호를 기록하고 있습니다. 여기에는 새로운 지구 형성과 인프라 프로젝트의 긍정적인 진전이 포함됩니다."라고 말했습니다.
구체적으로, 2023년 첫 9개월 동안 Gia Lam은 하노이의 1차 아파트 공급의 31%, 저층 아파트 공급의 6%를 차지했습니다. 아파트 거래의 29%도 Gia Lam에서 기록되었습니다.
시장의 장점은 금리가 적절하게 조정됐다는 점이다. (사진: DM)
2019년 이후 이곳 아파트의 공시가격은 13% 상승했으며, 저층 아파트의 공시가격은 연평균 18%씩 상승했습니다. 2023년 4분기부터 지아람 지역에는 8,700세대의 아파트가 추가 공급될 것으로 예상됩니다.
또한, 빈투이 다리 2단계 등 인프라 개발 덕분에 자라럼과 하노이 동부 지역의 주택 시장이 계속해서 개선될 것으로 예상됩니다.
부동산 시장 회복에는 인프라 또한 중요한 역할을 할 것입니다. 4번 순환도로는 6월에 착공되었으며, 현재까지 부지 정리 작업이 86% 이상 완료되었으며, 2023년 말까지 100% 완료를 목표로 하고 있습니다.
이 노선이 완공되면 2027년까지 링로드 4가 지나는 지역에 33,400개의 아파트가 들어서고, 기존 및 미래 프로젝트 77개가 혜택을 보게 될 것입니다.
세빌스 하노이 컨설팅 및 연구 부문의 수석 이사인 도 투 항(Do Thu Hang) 씨는 향후 시장 동향에 대해 다음과 같이 말했습니다. 연간 관행에 따르면, 연말 만기가 도래함에 따라 올해 4분기에는 자금 흐름이 개선될 가능성이 높습니다. 이는 구매자가 주택 구매 결정을 내리는 데 도움이 될 수 있습니다.
"동시에 현재 시장의 또 다른 장점은 금리가 적절하게 조정되었다는 것입니다. 이는 주택 구매자의 구매 결정에 어느 정도 도움이 될 것입니다."라고 항 씨는 말했습니다.
또한, 항 씨는 최근 정부가 시장의 어려움과 문제점을 해결하기 위해 여러 문서를 발표했다고 언급했습니다. 이를 통해 투자자들이 신규 프로젝트 승인을 받고 시장에 새로운 제품군을 출시할 수 있는 토대가 마련되었습니다. 관련 규정이 명확해지면 시장은 지속 가능한 발전으로 나아갈 것입니다.
항 여사에 따르면, 최근 정부는 공공 투자 진전을 가속화하는 데 매우 적극적이었으며, 이를 통해 경제 활동이 개선되고 부동산 시장이 더 많은 현금 흐름을 유치하고 수요를 늘릴 수 있도록 지원했습니다.
"또한, 개정된 법률이 향후 통과될 경우 주택 시장이 발전할 수 있는 여건이 조성될 것입니다. 장기적인 주택 수요는 긍정적인 순이동률, 인구 증가, 그리고 높은 도시화율과 함께 높은 수준을 유지할 것입니다. 이는 최근 나타난 긍정적인 신호입니다."라고 항 씨는 말했습니다.
그러나 항 씨는 시장에 여전히 많은 어려움이 있다고 지적했습니다. 수요와 공급의 격차, 높은 가격 등입니다. 시장은 주로 저렴한 주택에 대한 수요를 기록하고 있지만, 전체 시장에서 이 부문의 공급 비중은 여전히 낮습니다.
"저렴한 주택 공급이 점점 제한되고 있습니다. 가장 분명한 예는 2015년 하노이 시장에서 저렴한 아파트(C등급 아파트)의 1차 공급 비중이 51%에 달했던 것입니다. 이 비중은 점차 감소하여 현재까지 세빌리스의 2023년 3분기 자료에 따르면 전체 시장 1차 공급의 5%에 불과합니다."라고 전문가는 말했습니다.
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