최근 부동산 시장 상황에 대한 정부 상임위원회 회의에서 총리는 각 부처, 부문 및 지방 자치 단체에 부동산 비용 및 가격 상승의 원인을 명확히 밝히고 동시에 대다수 국민의 소득에 적합한 건강한 시장 개발을 촉진하기 위한 장벽을 제거하기 위한 긴급 조치를 취하라고 요청했습니다.
병목 현상으로 공급이 줄어들다
정부 수반의 지시는 투자, 건설 및 프로젝트 개발과 관련된 행정절차 수행에 소요되는 시간과 비용을 최소 30% 절감하고, 투기 행위, 가상 열풍 조성 행위, 시장 조작 행위를 엄격히 처리하라는 요구 사항을 강조했습니다.
최근 중저가 아파트의 위상 차이와 희소성은 이 시장 가격에 큰 영향을 미쳤습니다. 사진: TAN THANH
실제로 부동산 시장은 잠재력에 걸맞게 발전하지 못했으며, 여전히 많은 병목 현상이 존재합니다. 건설부 보고서에 따르면, 부동산 가격이 높은 수준을 유지하는 주요 원인 중 하나는 제품 구조의 불균형 때문입니다. 고급 주택(빌라, 저층 주택)은 과잉 공급되는 반면, 저렴한 주택은 특히 하노이와 호치민시와 같은 대도시에서 매우 부족합니다. 현재 많은 제품의 매매가는 대다수 사람들, 특히 중산층과 저소득층이 감당할 수 있는 수준을 크게 넘어섰습니다. 건설부 응우옌 반 신 차관은 "주택 가격이 상승한 것은 투입 비용, 특히 새로운 가격표를 적용할 때 토지 관련 비용이 급격히 상승한 것과 비정상적으로 높은 낙찰률을 기록하는 토지 경매 상황 때문입니다. 투자자들이 경매에 참여하기 위해 집단을 형성한 후, 보증금을 포기하고 가상 가격 수준을 형성하여 이익을 취하는 경우가 많습니다."라고 말했습니다.
또한, 공인중개사 자격증이 없는 무자격 중개인들의 투기와 가격 부풀리기로 인해 시장의 투명성이 훼손되었습니다. 건설부 보고서는 "많은 프리랜서 중개인들이 가격 인상을 위해 담합하며 무분별하게 운영되고 있어, 사람들이 손실을 입는 동시에 시장에 대한 신뢰를 잃고 있다"고 지적했습니다.
사업적 관점에서, 사이공 5 부동산 개발 주식회사의 당 안 투(Dang Anh Tu) 대표는 부동산 가격 상승은 투입 비용 급등의 직접적인 결과라고 말했습니다. "장기간의 행정 절차 비용은 대출 증가로 이어집니다. 3년에서 6년까지 걸리는 프로젝트는 총 비용을 20~30% 증가시켜 매매가 상승으로 이어질 수 있습니다."라고 투 대표는 말했습니다. 그는 총리의 행정 절차 시간 및 비용 30% 절감 지침이 제대로 시행된다면 제품 가격이 크게 하락하고 구매자는 실질적인 혜택을 누릴 수 있을 것이라고 강조했습니다.
DKRA 그룹 부총괄 이사인 보 홍 탕(Vo Hong Thang) 씨는 수급 구조와 관련하여 "현재 부동산 가격은 공급이 수요를 따라가지 못하는 상황을 반영하고 있습니다. 실제 주택 수요는 여전히 높은 반면, 프로젝트들이 법적 문제를 해결하는 데 더디기 때문에 공급이 정체되어 있습니다."라고 분석했습니다. 그는 최근 장애물 제거 노력은 칭찬할 만하지만, 장기간의 침체기에 비하면 철거 정책의 영향이 시장을 진정시킬 만큼 크지 않다고 덧붙였습니다.
DKRA 그룹의 5월 보고서는 호찌민시 시장 자료를 인용하며 A급 아파트가 신규 공급의 76%를 차지한다고 밝혔습니다. 한편, 중산층에게 적합한 주택 단지는 거의 개발되지 않은 상태입니다. 전체 시장 소비량은 1,200세대 미만으로 전년 대비 11% 감소했습니다. 이는 2021~2022년 기간처럼 가격 상승세가 더 이상 이어지지 않았음에도 불구하고 실질 구매력이 여전히 낮음을 보여줍니다.
건설부의 2025년 1분기 보고서에 따르면, 베트남의 상업용 아파트 완공 건수는 3,813건에 불과하며, 이는 같은 기간 대비 40% 증가한 수치이지만 여전히 수요를 충족하지 못하고 있습니다. 특히 부동산 신용자본은 156억 동(약 1조 5천억 원)을 넘어 2024년 4분기 대비 7% 증가했지만, 기업들의 담보 부족과 많은 프로젝트들의 법적 절차 미완료로 자금 조달에 여전히 어려움을 겪고 있습니다.
또한 주식, 금, 채권 등 금융 시장의 불안정성으로 인해 자금이 부동산으로 몰리면서 실제 거래가 활발하지 않음에도 불구하고 가격 상승 압력이 커지고 있습니다. 토지 가치 평가 데이터베이스의 부재 또한 관리 기관과 기업이 재정적 의무를 파악하는 데 어려움을 초래하여 사업 추진이 지연되고 비용이 증가하게 됩니다.
법을 풀어 자본 흐름의 길을 열어라
시장 내 여러 난관에 직면한 정부 상임위원회는 관련 기관에 중복되고 부적절한 규제를 시급히 검토, 개정 및 철폐하도록 지시했습니다. 특히, 계획 중단, 지가 산정의 어려움, 용도 변경 절차, 투자 평가 및 건설 인허가와 같은 공통적인 난제에 집중해야 합니다.
태스크포스 1435의 통계에 따르면 현재 전국적으로 어려움에 처한 부동산 프로젝트는 788건이며, 이 중 136건(17.3%)만 해결되었습니다. 토지 문제에 직면한 프로젝트는 최대 251건으로, 전체 어려움 프로젝트의 40% 이상을 차지합니다. 이는 토지 및 투자 절차의 병목 현상을 해소하는 것이 공급 증대 및 가격 인하를 위한 핵심적인 해결책임을 보여줍니다.
신용 정책 측면에서, 국립은행은 시중은행들이 저렴한 상업용 주택 프로젝트에 대한 대출에 집중하고, 젊은 생애 첫 주택 구매자들을 위한 별도의 신용 패키지를 연구하도록 지시하는 임무를 맡았습니다. 또한 기업과 주택 구매자 모두에게 편의를 제공하기 위해 자본 접근성을 낮추는 것도 강조되었습니다.
또한 주택, 도시 계획, 건설 투자, 부동산 사업 관련 법제도 개선이 필요합니다. 건설부는 국회와 협력하여 사회주택 개발을 위한 특별 메커니즘 시범 운영 결의안을 마련하고 있습니다. 이 부문으로의 자본 유입을 촉진하면 중산층과 저소득층의 주택 문제를 해결할 수 있을 것입니다. 중산층은 주택 시장의 주요 구성원이지만 현재 소외되고 있습니다.
주목할 만한 제안은 사후 검사를 늘리고 사전 검사를 줄이는 것입니다. 처음부터 너무 많은 절차를 요구하는 대신, 일부 요건을 이후 단계로 이관하여 투자 기간을 단축하는 동시에 시공 품질과 법적 안전성을 확보할 수 있습니다. 보 홍 탕 씨는 "프로젝트가 완공 전 절차를 완료하는 데 3~5년이 걸린다면 비용은 확실히 증가할 것입니다. 가능한 한 빨리 공급을 확대하는 정책을 우선시해야 합니다."라고 강조했습니다.
특히, 시장 조작 행위 및 가상 과열 조장 행위를 감시하고 엄격하게 처리할 수 있는 역량을 강화해야 합니다. 건설부는 개인 및 비전문 중개업체의 활동을 엄격하게 감독하는 동시에 투명성 확보를 위한 전문성 기준을 강화할 것을 권고합니다. 통합적이고 투명한 시장 데이터 시스템을 구축하는 것 또한 가격 및 거래 활동을 더욱 효과적으로 통제하는 중요한 토대입니다.
2025년 최대 8%, 향후 두 자릿수 경제 성장률 목표라는 맥락에서, 안정적이고 지속 가능한 부동산 시장 조성은 경제적 요구일 뿐만 아니라 사회 보장 문제이기도 합니다. 따라서 법적 장벽 제거, 행정 개혁, 상품 구조 재편, 그리고 자본 흐름 차단은 주택 가격 하락을 억제하고 부동산 시장이 실질 수요에 더욱 근접할 수 있도록 하는 중요한 "G 포인트"가 될 것입니다.
출처: https://nld.com.vn/ha-nhiet-gia-nha-o-goi-ten-nguon-cung-19625061621514353.htm
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