토지 가치 평가 시 잉여금 산정 방식 조정 제안

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구체적으로 베트남부동산협회(VNREA) 문서에는 잉여금법에 따른 토지가격 결정 절차 및 내용 문제와 관련된 많은 중요한 내용이 언급되어 있는데, 예를 들어 제5조 d항 2항 a, b항을 개정하자는 제안이 있습니다.

구체적으로 a지점에서 해당 토지 또는 토지면적의 총 개발수입은 사업 시행 기간 동안의 양도가격, 임대가격의 추정치, 양도가격과 임대가격의 변동 등을 비교방법을 통해 산정하고, 판매시기, 판매율, 입주율 등의 기타 수익창출 요인을 고려하여 산정합니다.

b 지점에서 총 개발 수익을 결정하기 위한 비교 방법을 적용할 때는 승인된 세부 건설 계획에 따라 기술 인프라에 투자되거나 건설에 투자된 토지 구획 및 토지 면적과 비교 조건을 보장해야 합니다.

베트남 부동산개발조합법(VNREA) 제5조 d항 2항 d호에 관하여 다음과 같이 개정 및 보충하도록 제안합니다. "성 인민위원회는 현지의 실제 상황, 각 프로젝트의 규모와 성격에 따라 공사 기간, 공사 진행 상황, 광고 및 판매 비용을 구체적으로 규정해야 합니다. 투자자의 이익은 사업 위험 요소와 자본 비용(자기 자본 및 차입 자본 포함)을 고려해야 합니다."

토지가격평가 수평척도 산정방법 조정안 (그림 1) — 잔여법은 토지 가치 평가에 필수적인 것으로 간주됩니다.

또한, VNREA는 제5d조에서 제3항 a항과 b항을 개정할 것을 제안합니다. a항은 "건설 투자 비용에는 다음이 포함됩니다: 기술 기반 시설, 사회 기반 시설, 주택 건설, 기타 건설 공사; 장비 비용; 건설 투자 컨설팅 비용; 프로젝트 관리 비용, 투자 실행 과정에서 발생하는 기타 비용. 건설 투자 비용에는 건설 투자 기간 동안의 물가 상승 요인이 고려됩니다."로 개정될 예정입니다.

b 항목에 대한 제안된 수정안은 다음과 같습니다. "사업 비용에는 광고 및 판매 비용, 사업 위험 및 자본 비용(자기 자본 및 차입 자본 포함), 그리고 판매 및 사업 과정에서 발생하는 투자자 관리 비용을 고려한 투자자 수익이 포함됩니다. 광고 및 판매 비용은 지역 평균에 따라 매출 대비 비율로 계산됩니다. 투자자 수익은 사업 위험 및 자본 비용(자기 자본 및 차입 자본 포함)을 고려하며, 토지 및 기술 인프라 건설을 위한 총 투자 비용의 비율로 계산됩니다. 또한 토지 사용료 및 지불해야 할 토지 임대료도 고려됩니다."

또한, VNREA는 지가조정계수 적용방법, 지가에 영향을 미치는 요소, 농경지 에 소득방식을 적용하기 위한 정보, 지가조정계수 방식에 따른 지가결정 절차 및 내용 등 법령 44의 여러 내용을 제안했습니다.

44호 법령과 관련하여, 천연자원환경부는 최근 최신 개정안에 잉여금 방식을 추가했습니다.

이에 따라 현재 토지 가치 평가 방법은 직접 비교, 공제, 소득세, 잉여금, 지가조정계수 등 5가지가 있습니다. 자원환경부는 지난 7월 이 시행령 일부 조항에 대한 개정 및 보충 초안을 통해 잉여금과 공제금 두 가지 방식을 삭제했습니다.

천연자원환경부는 방금 의견을 위해 공개한 최신 초안에서 비교, 수입, 지가조정계수 등 세 가지 방법에 더해 잉여금 방법을 추가했습니다.

잉여금 방식은 부동산 프로젝트의 (가정) 수익에서 예상 비용을 뺀 금액으로, 관리 기관이 기업이 납부해야 할 토지세를 산정하는 방식입니다. 그러나 잉여금은 2014년부터 현재까지 부동산 프로젝트의 약 90%가 토지 사용료를 산정하는 주요 방식으로 적용되고 있습니다.
잉여금 방식을 적용하지 않는 개정안 초안은 불합리합니다. 또한 이 방식을 폐지하려는 제안은 많은 전문가들로 하여금 신규 사업 공급 차질, 사업 어려움, 주택 가격 하락 등 부동산 시장에 추가적인 부정적 영향을 미칠 것이라는 우려를 불러일으키고 있습니다.

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