주택담보대출 금리, 사상 최저 수준

변동 금리는 주택 구매자에게 여전히 큰 과제로 남아 있습니다.

주택 담보대출 시장은 오늘날처럼 활발했던 적은 없었습니다. 당시 상업은행들은 연 3.88%라는 역대 최저 이자율로 수천만 VND에 달하는 총액의 일련의 우대 신용 패키지를 동시에 출시했습니다.

우대 대출 패키지로 넘쳐나다

2025년 5월 초, 응우이라오동 신문의 한 기자가 주택 대출이 필요한 사람으로 가장하여 여러 상업 은행에 접근하여 우대 대출 패키지에 대해 알아보았습니다. 베트남 Thuong Tin Commercial Bank(VietBank)의 컨설턴트들은 연 3.99%의 이자율, 최대 대출 기간 380개월, 처음 60개월 동안 원금 상환 없음을 특징으로 하는 "0% 이자 대출 - 모든 것이 원활하게 진행됩니다" 패키지를 소개했습니다. 이 은행은 또한 연관 프로젝트에서 아파트를 구매하는 고객을 위한 특별 프로그램을 운영하고 있으며, 첫 달에는 이자 면제를 제공하고 첫해의 다음 11개월 동안 연 8%의 이자율을 적용합니다. 우대 기간 이후에는 대출 기간에 따라 이자율이 주기적으로 조정됩니다.

베트남 농업 및 농촌 개발 은행( Agribank )도 2025년 말까지 공무원, 공공 직원 또는 근로자인 35세 미만의 개인 고객을 대상으로 우대 프로그램을 시행하는 데 뒤처지지 않았습니다.

고객은 구매하고자 하는 주택을 담보로 대출을 받을 수 있으며, 최초 3년간은 연 5.5%의 고정 이자율이 적용되고, 대출 한도는 자본 필요액의 최대 75%, 최대 대출 기간은 40년입니다. 특히, 고객은 처음 60개월 동안 원금 납부가 면제됩니다.

최근 부동산 가격이 급등한 것은 우대 대출 상품의 효과를 방해하는 장벽입니다. 사진: 람 지앙

ACB, BIDV, Vietcombank, VIB, VPBank, HDBank, MB, SHB , LPBank 등 다른 많은 은행도 1단계에서는 3.88% 또는 3.99%의 이자율을 적용하고, 처음 2~3년 동안은 5.5%의 고정 이자율을 적용하는 우대 신용 패키지를 적극적으로 시행하고 있습니다.

특히 HDBank는 최대 50년 기간의 사회주택 대출 상품을 제공하여 월 소득이 1,500만 VND 미만인 사람들이 하루 20만 VND의 분할금으로 주택을 소유할 수 있도록 돕고, 차용인이 효과적으로 재정을 균형 있게 관리할 수 있도록 지원합니다.

아시아상업은행(ACB) 개인고객부문 부국장인 딘티투타오 여사는 ACB가 35세 미만 고객을 대상으로 연 5.5%의 이자율을 적용하는 우대대출 상품을 시행한 지 불과 2개월 만에 약 2조 VND를 지급했다고 밝혔습니다.

호치민시 빈탄구에 거주하는 호아이 남 씨는 부동산을 매수하기 위해 돈을 빌리려고 하는데, 은행에서 이렇게 경쟁력 있는 이자율로 부동산 매수를 위한 우대 대출 상품을 동시에 출시하는 것을 본 적이 거의 없어서 놀랐습니다. 남 씨는 호치민시에 아파트를 매입해 임대하거나 장기 토지에 투자하는 것을 고려하고 있습니다.

"일부 은행에서는 우대 금리 기간을 연장하고 대출 기간을 30~50년으로 늘리고, 원금 상환 유예 기간도 최대 5년까지 연장하는 걸 봤어요. 이런 조건들은 정말 매력적이지만, 단기간에 부동산 가격이 급등한 탓에 아직 적합한 부동산을 찾지 못했어요." - 남 씨는 이렇게 말했습니다.

변동금리로 인한 위험

우대 대출 패키지는 많은 기회를 가져다주지만, 일부 전문가들은 차용인이 우대 기간이 끝난 후에도 변동 금리로 인한 위험에 여전히 직면할 수 있다고 말합니다. 모든 대출 패키지에는 12개월 정기예금 이자율에 3.5%-5%의 마진을 더한 우대금리 이후 이자율 조항이 포함되어 있으며, 연 11%-13% 범위에서 변동됩니다. 일반적으로 주택 담보 대출은 20년 이상 지속되므로 변동 금리는 대출자가 충분한 조사를 하지 않을 경우 많은 재정적 압박을 가할 수 있습니다.

딘티투타오 여사는 자본금이 안정적인 대형 은행은 12개월 또는 24개월 저축 금리에 3% 이상의 마진을 더한 우대 금리를 적용하는 경우가 많다고 말했습니다. 한편, 일부 소규모 은행은 변동 금리를 적용하거나 자체적으로 기준 금리를 발표할 수도 있는데, 이로 인해 프로모션 이후 금리가 상당히 높아질 수 있습니다.

금융 전문가인 응우옌 트리 히에우 박사는 변동 금리가 차용자들에게 큰 어려움이라고 경고했습니다. 유예 기간이 지나면, 특히 소득이 부족한 가정의 경우 부채 상환 부담이 급격히 증가할 수 있습니다.

따라서 그는 주택 구매자에게 위험을 피하기 위해 총 부채 상환액(원금과 이자)이 월 소득의 50~60%를 넘지 않도록 하라고 조언합니다. 이 비율이 70~80%에 달하면 변동금리가 급등할 경우 차용인은 큰 압박을 받게 됩니다. 히에우 씨는 "차용인은 이자율 조정 메커니즘, 조기 상환 수수료 및 기타 비용 등 조건을 주의 깊게 연구하여 이자율 '함정'에 빠지지 않도록 해야 합니다."라고 강조했습니다.

호치민시 경제대학교의 레닷치 박사는 자본 조달 비용이 증가하면 은행이 이자율 위험을 차용인에게 전가할 수 있다고 말했습니다. 그는 이러한 위험을 피하기 위해 차용인에게 안정적인 투입 자본 가격과 투명한 대출 조건을 갖춘 대형 은행을 선택하여 인센티브 이후 이자율이 합리적인 수준을 유지하도록 조언했습니다. 대출 패키지를 비교하고, 인센티브와 관련 비용을 적용한 후의 이자율 범위를 파악하는 것은 차용인이 신중하게 고려해야 할 핵심 요소입니다.

하지만 딘티투타오 여사는 주택담보대출 시장이 많이 개선되었다고 평가했습니다. 은행은 이자율 경쟁뿐만 아니라 법률 자문, 대출 조건 확대, 유연한 상환 기간 조정, 적절한 상환 일정 수립 등 부가가치를 제공합니다. "프로모션 이후 이자율이 너무 높으면 고객은 더 나은 조건의 다른 은행으로 대출을 이전할 수 있습니다."라고 타오 씨는 말했습니다.

신용 성장이 예상대로 이루어지지 않았습니다

2025년에 은행업계는 약 16%의 신용 성장을 목표로 하고 있으며, 이는 250억 VND가 시장에 투입되는 것과 같습니다. 국가은행에 따르면, 2025년 4월 중순까지 시스템 전반의 신용 성장률은 2024년 말 대비 약 3.95%에 이를 것으로 예상됩니다. 호치민시만 해도 2025년 2월 말 기준 미결제 부동산 신용 총액이 지역 미결제 부채 총액의 약 28%를 차지했는데, 이는 작년 말 대비 1.15% 증가한 수치입니다. 이 중 미지급 주택 대출(사회 및 상업 주택 포함...)은 0.67% 증가했습니다.

하지만 은행들이 적극적으로 주택담보대출을 장려하고 있음에도 불구하고 성장률은 예상만큼 높지 않습니다. 레탄 건설 무역 회사의 회장인 레 후 응이아 씨는 주된 이유는 공급 부족이라고 말했습니다. 부동산을 매수하기 위한 대출 수요는 매우 크고, 은행 자금도 풍부한 반면, 시장에 나오는 신규 프로젝트 수는 매우 제한적입니다. "가장 큰 문제는 여전히 프로젝트의 법적 절차입니다. 이를 없애기 위한 많은 노력이 있었지만, 정책에서 실제 실행으로 이어지는 과정에는 여전히 많은 장애물이 있습니다. 2025년에는 많은 프로젝트가 판매 허가 절차를 완료하는 데 어려움을 겪고 있으며, 새로운 상품이 출시되는 것은 2026년이 되어야 가능할 것입니다. 상품이 부족하면 은행의 자본 지출 수요 또한 급격히 증가하기 어려울 것입니다."라고 응이아 씨는 분석했습니다.

출처: https://nld.com.vn/lai-suat-vay-mua-nha-thap-chua-tung-co-196250509220950946.htm