건설부 요약 보고서에 따르면, 2023년 상반기 부동산 시장은 여전히 거래가 조용한 상태를 유지했지만, 연말 6개월 동안 투자금융거래 검색 건수가 크게 회복되었고, 신규사업 공급도 점차 많아지고 있는 것으로 나타났습니다.
부동산 재고 현황을 살펴보면, 53/63개 지자체의 자료에 따르면 부동산 재고는 약 18,808세대로, 주로 단독주택과 개발 사업용 토지입니다. 구체적인 재고는 아파트 3,196세대, 단독주택 6,554세대, 토지 7,190세대입니다.
건설부는 2023년에는 공동주택, 단독주택, 토지구획 등 사업의 부동산 재고가 전반적으로 감소하는 추세를 보일 것으로 평가했습니다.
전반적인 보고서에 따르면 재고는 감소 추세이지만, 각 부동산 사업체의 개별 상황을 살펴보면 재고가 상당히 높은 수준임을 쉽게 알 수 있습니다.
재고 측면에서 부동산 사업을 선도하는 No Va Real Estate Investment Group Corporation( Novaland , HoSE: NVL)은 2023년 말 현재 재고가 138,5980억 VND에 달해 기간 초 대비 3% 증가했습니다. 이는 두 대표 부동산 회사인Vingroup Corporation-JSC(HoSE: VIC)와 Vinhomes JSC(HoSE: VHM)의 총 재고와 거의 같습니다.
또한, 재고자산은 기업 총자산의 57%를 차지하며, 토지 및 건설 중인 프로젝트의 가치는 1,294억 5,800만 동(총 재고자산의 93% 이상)에 달합니다. 또한, 완공된 프로젝트와 부동산 자산이 다수 존재하며, 고객에게 인도될 예정인 완공 부동산은 그 비중이 매우 적습니다.
이렇게 엄청난 양의 재고로 인해 Novaland는 2023년 초보다 80배나 높은 약 1,610억 VND에 달하는 충당금을 따로 마련해야 합니다.
특히, 그룹의 재고는 수년간 총 자산의 50% 이상을 차지해 왔으며, 이 중 수조 원이 대출 담보로 사용되고 있습니다.
일련의 부동산 사업은 막대한 재고 가치를 "짊어지고" 있습니다.
Novaland 바로 뒤에는 부동산 업계의 "대기업"인 Vingroup 이 있습니다. 2023년 12월 31일 기준 재고는 92조 7,300억 VND에 달했는데, 이는 기간 시작 시점에 비해 약 6조 VND 감소한 수치입니다.
그 중 Vingroup의 재고 구조에는 건설 중인 부동산과 판매를 위해 준비된 부동산이 63조 3,540억 VND에 달합니다.
빈홈즈 의 재고는 52조 3,420억 동으로, 연초 대비 18%(약 10조 동) 감소했습니다. 그 이유는 빈홈즈가 2023년에 빈홈즈 오션파크 2호와 3호 두 프로젝트에 저층 부동산 9,800세대를 예정대로 공급하여 매출 증대와 동시에 재고 감소에 기여했기 때문입니다.
빈홈즈의 재고는 주로 건설 중인 부동산 범주에 속하며, 그 가치는 49조 4,070억 동이 넘습니다. 회사 측은 여기에는 주로 토지 사용료, 부지 정리 비용, 프로젝트 구매 비용의 일부로 할당된 자회사의 매수 가격, 드림시티 생태 도시 지역 프로젝트, 다이안 도시 지역, 그랜드 파크, 빈홈즈 오션 파크, 빈홈즈 스마트 시티 및 기타 프로젝트의 건설 및 개발 비용이 포함된다고 설명했습니다.
Khang Dien House Investment and Trading JSC(HoSE: KDH)는 위에서 언급한 회사들만큼 재고가 많지는 않지만 재고 성장률 면에서 선두를 달리고 있습니다.
2023년 말, 나캉디엔은 18조 7,870억 VND로 회사 역사상 가장 높은 재고를 기록했으며, 이는 연초 대비 50.8% 증가한 수치입니다.
위 부동산 기업의 재고 구조는 대부분 개발 중인 주거용 부동산을 포함한 8개 프로젝트를 포함한 미완성 부동산으로, 총 재고는 약 17,700억 VND에 달합니다.
그 중, 캉푹-탄타오 주거지역 프로젝트는 6조 5,270억 동 이상, 도안응우옌-빈중동 프로젝트는 3조 3,800억 동 이상, 빈중-빈중동 프로젝트는 3조 1,580억 동 이상을 차지합니다. 이 프로젝트는 재고가 가장 크게 증가한 프로젝트이기도 하며, 기간 시작보다 3배나 더 높았고, 기업의 재고 항목이 급격히 증가한 이유이기도 합니다.
동시에, 캉푹-안즈엉브엉 프로젝트도 1조 2,330억 VND 이상으로 두 배 증가했습니다. 캉푹-퐁푸 2 주거 지역 프로젝트는 1조 6,750억 VND를 넘어섰고, 캉푹-빈흥 11A 주거 지역 프로젝트는 약 6,100억 VND에 달했습니다. 또한, 2023년에 약 9,650억 VND 규모의 빈쭝머이-빈쭝동 프로젝트가 새롭게 선정되었습니다.
나캉디엔의 급속한 성장과는 대조적으로, 닷산 그룹(HoSE: DXG) 의 재고는 연초 대비 1,090억 동 소폭 감소한 14조 1,390억 동을 기록했습니다. 이 중 회사의 완공된 부동산 재고는 약 58% 증가한 2조 5,000억 동을 기록했고, 미완공 부동산 재고는 10조 8,920억 동으로 감소했습니다.
부동산 중개 부문에서도 사업을 운영하는 Phat Dat 부동산 개발 공사(HoSE: PDR) 의 재고는 12조 1,990억 VND로 약간 감소했지만 여전히 자산의 절반 이상을 차지했으며 주로 기업의 12개 핵심 프로젝트에 투입되었습니다.
대표적인 프로젝트로는 3조 5,970억 VND 규모의 EverRich 2 프로젝트, 1조 9,930억 VND 규모의 Tropicana Ben Thanh Long Hai 프로젝트, 2조 3,930억 VND 규모의 Binh Duong Tower 프로젝트 등이 있습니다.
베트남 부동산협회(VARS)의 특별 보고서 "베트남 부동산 시장의 현재 건강 상태"에 따르면, 대부분의 재고는 미완성 건설 프로젝트에서 비롯된 것으로, 기업들이 더 이상 프로젝트를 계속 진행할 자원이 충분하지 않아 중단된 상태입니다.
수십억에서 수십억에 달하는 재고 수치를 살펴보면, 재고는 점차 모든 부동산 사업자가 해결책을 찾아야 하는 어려운 문제로 대두되고 있음을 알 수 있습니다 .
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