2023년 주택법은 공동주택의 관리 및 운영에 어떤 변화를 가져올까요?

새로운 법을 적용하면서 많은 긍정적인 측면이 나타났습니다.

이에 따라 2023년 주택법은 주택 개발, 개보수, 노후 아파트 건설, 사회주택, 그리고 아파트 건물의 관리 및 사용에 대한 많은 새로운 조항을 명시했습니다. 세빌스 하노이 부동산 관리부 부국장인 쩐 응옥 주이(Tran Ngoc Duy)는 시장과 프로젝트 관리 및 운영에 미치는 영향을 평가하며, 2023년 주택법이 모든 것을 더욱 체계적으로 만들고 시장 회복에 긍정적으로 기여할 것이라고 말했습니다.

또한, 2023년 주택법은 기존 법률의 한계를 극복하고 사업의 대상과 기간, 시공 품질, 주택 소유권 등을 명확히 하는 데 도움이 됩니다. 특히 주택 사업 관리 운영 분야에서 고객과 관리 단위 간의 일반적인 분쟁을 해결하는 데 도움이 되며, 관련 당사자의 권리와 책임을 더욱 명확하게 규정합니다.

그러나 이 법의 영향은 장기적일 것입니다. 실제로 당초 계획보다 5개월 일찍 시행되었을 당시에는 아직 구체적인 규정이나 시행 지침이 많지 않았습니다. 예를 들어, 신주택법을 안내하는 법령 95/2024/ND-CP만 2024년 7월 24일에 공포되었고, 시행규칙 05/2024/TT-BXD는 2024년 7월 31일에 발표되었습니다.

Tran Ngoc Duy 씨 - Savills Hanoi 부동산 관리 부서 부국장

세빌리스 전문가들은 2023년 주택법과 2014년 주택법의 변경 사항에 대해, 새 법은 운영 중 건설 및 서비스의 품질에 중점을 두고 있다고 밝혔습니다. 건설 품질과 관련하여, 기존처럼 사용 기간을 50년으로 고정하는 대신, 새 법은 건설의 실제 품질에 따라 프로젝트 사용 기간을 조정하여 노후화된 프로젝트를 적시에 유지 및 보수할 수 있도록 규정합니다.

서비스 품질과 관련하여, 새 법은 수입/지출 내역을 상세히 명시하고 관리 부서의 역량에 대한 구체적인 요건을 정하는 등 운영 관리에 변화를 도입합니다. 또한, 화재보험료와 이사회 보수는 서비스 수수료에서 분리되어 별도의 비용으로 처리됩니다. 운영 관리 부서는 이사회/투자자와 협력하여 법 규정에 따라 새로운 서비스 비용 산정표를 신속하게 발표해야 합니다.

2023년 주택법은 또한 로비, 엘리베이터, 이륜차 주차장 등의 광고 수익과 공용 유틸리티 구역 등 공용 구역을 개발하여 얻은 모든 수익을 유지 관리 기금으로 이전해야 한다고 규정하고 있습니다.

"이전에는 이러한 수입이 운영 비용을 상쇄하기 위해 관리 운영 기금에 합산되었습니다. 이번 변경은 관리 기금 수입에 영향을 미쳐 운영 부서가 새로운 규정에 맞춰 예산과 운영 계획을 재조정해야 하며, 안정적인 운영을 보장하고 주민들에게 영향을 미치지 않도록 해야 합니다."라고 Tran Ngoc Duy 씨는 말했습니다.

또한, 서비스 계약 기간은 이사회 임기에 따라 최대 3년으로 규정되어 있습니다. 운영 관리 부서는 운영 기간 동안 품질과 역량을 확보하고 유지해야 합니다. 이를 통해 관리 부서는 당장의 요구사항 충족뿐만 아니라 계약 만료 후 계약 갱신 경쟁력 확보를 위해 업무 효율성에 더욱 집중할 수 있습니다.

운영 관리의 투명성 확보

세빌스 하노이 부동산 관리부 부국장은 주민들에게 미치는 영향에 대해 언급하면서, 주택법 2023은 2014년 규정에 비해 중요한 조정을 거쳐 법적 틀을 강화하고, 경영과 운영의 투명성을 보장하며, 주민들의 권리를 보호한다고 말했습니다.

특히, 새 법은 계약서에 명시되지 않은 경우 공동 소유권과 개별 소유권을 결정하는 규정을 추가하여 주택 구매자의 권리를 보호하는 데 기여했습니다. 이 법은 발코니와 로지아에 부착된 설비 및 부품의 공동 소유권을 결정하는 방법을 추가했습니다.

화재보험과 관리위원회 보수를 서비스 수수료 단가에 따라 명확히 구분함으로써 주민들은 수수료 사용 목적을 더 잘 이해할 수 있습니다. 또한, 새 법은 공유재산에 대한 서비스 이용 수익을 운영 관리 기금을 보충하는 대신 유지 관리 기금으로 이전하도록 규정하여 공유재 유지 관리에 유리한 환경을 조성하고 기반 시설의 질을 향상시키는 데 기여합니다.

2023년 주택법 시행으로 공동주택 관리 투명화로 주민 권리 보장

또한, 아파트 관리위원회 위원의 아파트 관리운영 전문지식 및 기술 교육 계획의 아파트 관리위원회 회의 공고에 관한 새로운 규정에서는 관리위원회 위원에 대해서도 교육을 이수하고 자격증을 취득하도록 규정(인정 결정일로부터 3개월 이내)하고 있습니다. 이를 통해 관리위원회 위원들이 아파트 관리운영 전문지식 및 기술을 확실히 습득할 수 있게 되었습니다.

법령 95/2024/ND-CP에 따른 주택법은 투자자가 구매자와 임차인에게 프로젝트의 법적 문서를 공개적으로 공개하도록 요구합니다. 여기에는 프로젝트 완료 승인 의사록, 방화 및 소화 승인 결과 승인 문서, 전문 건설 기관의 승인 통지서, 주차장 도면 등이 포함됩니다. 이 규정은 투자자의 프로젝트 운영 진행 및 시장에 아파트 공급에 영향을 미칠 수 있지만 투명성과 운영의 안전성을 보장하고 주택 구매자의 위험을 최소화할 것입니다.

또한, 아파트 건물의 등급 분류를 엄격하게 규제하고 기준을 더욱 구체적으로 정해 구매자가 프로젝트의 품질을 정확하게 평가하도록 돕고, 자체 등급 분류로 인해 아파트 가격이 부당하게 오르는 상황을 방지합니다.

세빌리스 전문가들은 "A, B, C 규정 대신 프로젝트가 1, 2, 3등급으로 분류될 것입니다. 분류는 입지, 아파트 건물 위치, 아파트 내 편의시설, 주차 공간, 복도 및 로비, 엘리베이터, 전력 공급, 아파트 등 8가지 필수 기준을 기반으로 합니다. 최소 기준은 건축 기준 준수입니다. 여기에 관리 및 운영 서비스, 환경, 보안, 안전, 화재 예방, 친환경 건물, 효율적인 에너지 사용, 디지털화, 스마트 홈 등 5가지 추가 기준이 있습니다."라고 분석했습니다.

출처: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html