신용법 정책으로 시장을 규제하자는 제안

전 세계적으로 시행된 조치들.

VARS에 따르면, 신용 관련 법정책을 통해 부동산 시장을 규제하는 것은 지속 가능하고 안정적인 시장 발전을 보장하고 경제 에 불안정한 영향을 방지하는 효과적인 방법 중 하나입니다. 반대로, 부동산 시장의 호황이나 불황은 심각한 금융 위기로 이어질 수 있습니다.

역사적으로 부동산은 베트남 경제 어려움의 주요 원인 중 하나로 꼽혀왔습니다. 이는 부동산 부문 자체의 직접적인 영향뿐 아니라 건설,관광 , 금융 및 은행업과 같은 지원 경제 부문에 미치는 간접적인 영향 때문입니다. 이러한 어려움에 기여하는 요인으로는 부실 채권, 높은 부동산 재고량, 자금 조달의 어려움, 투자자 신뢰도 하락 등이 있습니다.

위에서 언급한 어려움들은 시장 발전에 직접적인 영향을 미칠 뿐만 아니라 경제 전반에 광범위한 파급 효과를 초래합니다. 따라서 수요와 공급의 자연 법칙을 최대한 존중하는 것을 바탕으로, 부동산 시장이 "불안정 조짐"을 보일 때 국가가 선제적으로 시장 규제를 강화하는 것이 매우 중요합니다. 이는 세계 여러 국가의 정부와 금융 기관들이 시행하고 있는 조치이기도 합니다.

부동산 시장 규제는 경제에 미치는 부정적인 영향을 막기 위한 중요한 조치입니다.

특히, 부동산 시장의 지속 가능하고 안정적인 발전을 보장하고 경제에 미치는 불안정한 영향을 방지하기 위해 많은 정부는 신용 정책을 부동산 시장 규제 수단으로 활용해 왔습니다. 신용 공급을 늘리거나 줄임으로써 정부는 부동산 가격을 통제하고 거품 형성을 방지하며 시장 안정성을 확보할 수 있습니다. 그러나 이러한 정책의 유연성은 각 시장과 각국의 구체적인 경제 상황에 따라 달라집니다. 이와 관련하여 몇몇 국가의 경험은 다음과 같습니다.

예를 들어 중국에서는 투자 흐름을 통제하기 위해 중국 정부가 신용을 이용한 부동산 구매, 특히 투기 목적의 대출에 많은 제한을 두고 있습니다. 또한 투기 자금이 해외 부동산 시장으로 유입되는 것을 막기 위해 자본 유출도 통제하고 있습니다.

구체적으로 말하자면, 2010년 중국의 부동산 시장은 급속도로 발전했고, 주택 가격은 급등했습니다. 당시 중국에서는 수천만 채의 아파트가 오래전에 지어졌지만 아무도 살지 않는 상태였습니다. 이러한 상황이 너무 오래 지속되고 심각해지자, 2017년 말 중국 정부는 "집은 살기 위한 것이지 투기의 수단이 아니다"라는 정책을 발표하고, 투기꾼과 실제 주택 수요가 있는 구매자를 구분하기 위해 시장을 통제하고 규제하는 정책 시스템을 구축하도록 지시했습니다.

두 번째 주택이나 그 이상의 주택 소유에 대한 매우 엄격한 규제 외에도, 두 번째 주택 구매자에게 60~85%의 계약금을, 세 번째 주택 구매자에게는 최대 100%의 계약금을 요구하는 것, 주택 구매자에게 최소 3년 6개월 동안 해당 부동산을 보유하도록 요구하는 것, 주택 가격이 폭등한 지역의 고위 공무원을 해임하는 것, 심지어 기준 가격제와 구매 할당제를 시행하는 것까지 포함하여, 많은 중국 도시들은 주택담보대출 한도 설정, 주택담보대출 금리 인상, 주택담보대출 규제 강화와 같은 다양한 조치를 시행해 왔습니다. 이러한 조치들은 투기를 상당히 줄이는 데 어느 정도 효과를 거두었습니다.

투기를 막기 위해 "주택 구매자들의 지갑에 타격을 주는" 많은 규제들이 시행되고 있습니다.

싱가포르 정부는 부동산 투기를 억제하고 거품 형성을 방지하기 위해, 특히 두 번째 또는 세 번째 주택 구매자를 대상으로 주택 담보 대출 최소 계약금을 인상했습니다. 동시에 대출 금액을 줄이고 부동산 가격 상승을 억제하기 위해 대출 기간을 단축하고 신용 정책을 강화했습니다.

캐나다 정부는 고위험 대출을 제한하기 위해 담보대출비율(LTV)에 대한 규제를 강화했습니다. 토론토와 밴쿠버 같은 대도시의 주택 구매자들은 주택 구입을 위해 대출을 받을 때 더 높은 계약금을 내야 하는 경우가 많습니다. 호주와 캐나다를 비롯한 많은 국가들도 투기를 억제하고, 주택 가격 상승을 통제하며, 대도시의 중산층 주민들을 보호하기 위해 외국인 주택 구매자에 대한 신용 통제를 시행하고 있습니다.

다른 국가들의 경험은 신용 정책이 정부가 부동산 시장을 규제하는 중요한 수단 중 하나임을 보여줍니다. 다른 국가에서 성공적으로 시행된 많은 정책들을 참고하고, 배우고, 베트남에 적용할 수 있습니다.

이 원칙을 베트남에도 적용하여 시장을 규제해야 합니다.

전 세계 여러 국가에서 입증된 효과를 바탕으로, VARS는 시장이 3개월 동안 20% 이상 변동하거나, 주택 수요에는 영향을 미치지 않으면서 사회경제적 안정에 영향을 주는 다른 변동이 부동산 시장에서 발생할 경우, 시장을 규제하기 위한 몇 가지 신용 정책 방안을 ​​다음과 같이 제안합니다.

첫째, 투기 목적의 대출에 대한 신용 정책을 강화해야 합니다. 투기적 목적의 대출이나 과도한 레버리지를 사용하는 대출자 수를 줄이기 위해 금융기관은 담보대출비율을 조정하거나, 자기자본상환비율을 높이거나, 두 번째 주택 이상을 구매하는 사람들에게 더 높은 금리를 적용하는 등의 방법으로 대출 한도를 조정할 수 있습니다.

둘째, 신용 감시 및 관리를 강화해야 합니다. 정부는 신용 품질 관리에 대한 규제를 도입하여 은행들이 부동산 관련 대출에 대한 더 자세한 정보를 보고하도록 의무화함으로써 위험 감시를 강화할 수 있습니다. 또한 사회주택 사업을 위한 신용 메커니즘을 구축하고, 사회주택 개발 사업과 저렴주택 사업에 대한 자금 지원을 우선시하여 저소득층의 주택 수요를 충족해야 합니다.

VARS는 시장을 가장 합리적인 방식으로 규제하기 위한 몇 가지 조치를 제안합니다.

또한 정부는 금리 인하, 생애 첫 주택 구매자 또는 신혼부부 등 사회 안정에 기여하는 우선 지원 대상층에 대한 장기 대출 우대 금리 지원 등 신용 제한 완화 정책을 시행해야 합니다.

그러나 VARS에 따르면, 정책이 올바르고 효과적으로 적용되려면 주 정부는 생산 및 사업 목적으로 부동산을 사용하는 진정한 주택 구매자와 투기 및 폭리 목적으로 부동산을 구매하는 사람들을 명확히 구분할 수 있도록 충분히 크고 정확하며 최신의 데이터베이스를 구축해야 합니다. 부동산 거래 가격 지수 및 기타 영향 지표의 발표를 신속하게 진행하는 것은 주 정부의 개입 시점을 결정하는 데 매우 중요합니다.

특히, 현재 부동산 가격에 대한 우려가 커지고 있는 상황에서 부동산 시장을 보다 포괄적으로 규제하기 위해서는 신용 정책과 부동산 양도세 또는 재산세 부과를 병행해야 합니다. 동시에 규제 정책의 적용은 유연해야 하며, 부동산 시장의 안정과 질서를 확보하는 동시에 위험을 최소화해야 합니다.

출처: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html