귀가객이 늘고 있는데도 임대료는 여전히 내려가지 않는 이유는 무엇일까?
2024년 말부터 현재까지 호치민시 중심부의 주요 번화가인 응우옌 후에, 레 러이(1군), 보 반 탄, 하이 바 쯩(1군, 3군), 판시크 롱(푸년군), 응우옌 짜이(5군), 바 탕 하이(10군) 등에서는 연중 가장 바쁜 성수기임에도 불구하고 임대 건물이 점점 더 많이 문을 닫고 있습니다. 주된 원인은 임대료가 너무 높기 때문입니다.
공실, 임대료 계속 상승
호찌민시의 일부 임대 중개업체에 따르면, 상점과 식당의 상황은 누구나 알 수 있을 만큼 침체되어 있지만, 역설적으로 임대료는 전혀 내려가지 않았습니다. 대부분의 임대인들은 2025년 초부터 임대료를 10~15% 인상하겠다고 발표했습니다. 사업주들이 아무리 애원하거나 협상해도, 임대인들은 1~2개월 동안 "보너스 삭감"만 할 뿐, 실제 임대료는 이전보다 훨씬 높습니다.
응우옌 짜이 거리에 있는 남성복 및 여성복 매장 매니저인 타이 쩐 씨는 임대 기간이 4년 남았고, 월 임대료가 6천만 동(VND)이며 3개월치 보증금이 있는 80m² 규모의 매장을 이전하고 싶다고 말했습니다. 이유는 "집주인과 사이가 좋지 않아서" 다른 사업으로 전환할 계획이었다고 합니다. 하지만 저희가 문의하자 타이 쩐 씨는 사업이 잘 안 되어 임대료를 여러 번 낮춰 달라고 협상했지만 집주인이 동의하지 않았고, 심지어 2025년부터 임대료가 5% 인상될 것이라고 말했다고 합니다.
호치민시 10군 3/2번가의 한 공간이 오랫동안 비어 있었습니다. 사진: LE TINH
Batdongsan.com의 자료에 따르면 2024년 첫 9개월 동안 1, 3, 10군, 투득시(구 2군), 빈탄군의 타운하우스 임대료가 10~30% 상승했습니다. 특히 응우옌 짜이 거리의 임대료는 전년 동기 대비 100% 이상 상승하여 많은 상가들이 임대를 반환했습니다. 현재 이 거리는 임대 안내판으로 가득 차 있고, 건물 외벽에는 중개인 전화번호가 붙어 있어 어수선한 분위기를 자아냅니다.
호치민시뿐만 아니라 하노이 에서도 킴마, 타이하, 추아복, 팜응옥탁 등 도심의 많은 패션 거리 상점들이 연쇄적으로 문을 닫았습니다. 월세가 수천만에서 수억 동에 달하는 거리 앞 임대 주택은 현재 세입자를 기다리며 비어 있습니다. 바딘구 킴마 거리에 3층짜리 임대 매장을 운영하는 응우옌 티 란 씨는 건물이 3개월째 비어 있지만, 손님이 있으면 월 1억 동 이상에 임대할 수 있다고 말했습니다. 란 씨에 따르면 이 거리에 있는 많은 브랜드와 상점들이 계속해서 문을 닫고 떠나고 있습니다. 주된 이유는 사업이 부진해서 온라인 판매로 전환하는 것이지, 반드시 건물 가격이 너무 비싼 것은 아니라고 합니다.
Batdongsan.com.vn의 자료에 따르면, 하노이와 호치민시의 타운하우스 임대에 대한 관심은 4분기에 감소했습니다. 반면 하노이와 호치민시의 타운하우스 임대료는 2023년 이후 지속적으로 상승세를 보이고 있습니다. 예를 들어, 하노이의 경우 2023년 1분기 타운하우스 임대료는 월 6,500만 동에 불과했지만, 4분기에는 월 7,000만 동으로 상승했습니다. 호치민시의 경우 월 6,500만 동에서 8,000만 동으로 상승했습니다.
공통점을 찾기가 어렵네요!
SGO 홈즈 부동산 컨설팅 및 개발 주식회사(하노이)의 레 딘 청 대표는 거리형 임대 주택 시장이 침체되어 있으며, 주요 도로와 좋은 입지를 갖춘 곳에서만 일부 브랜드와 업종의 임대가 이루어지고 있다고 밝혔습니다. "전반적인 시장 상황이 좋지 않은 이유는 온라인 쇼핑이 활발하게 발전하고 있기 때문에 기업과 판매자가 거리형 임대 주택을 많이 선호하지 않기 때문입니다."라고 청 대표는 덧붙였습니다.
더욱이 오프라인 사업장 유지에는 비용이 많이 들기 때문에 임차인들은 사업 효율성을 확보하기 위해 매우 신중합니다. 게다가 시장 상황이 좋지 않고 가격도 계속 오르고 있습니다.
정 씨는 가로변 주택의 임대료 상승은 부동산 가격 전반, 특히 가로변 주택의 경우 2024년에 2023년 대비 30~50% 상승할 것으로 예상되기 때문이라고 설명했습니다. 예를 들어, 2023년 가로변 주택 가격이 200억 VND였다면 현재는 300억 VND로 올랐기 때문에 임대인 역시 원하는 수익 수준을 달성하기 위해 임대료가 상승할 것으로 예상합니다.
기술 부동산 플랫폼 HouseZy.vn의 설립자 응우옌 탓 틴 씨는 호찌민시의 미분양 부동산 상황이 수년간 지속되어 왔으며, 특히 코로나19 팬데믹 이후 온라인 사업의 성장과 소비자 소비 및 쇼핑 습관의 급격한 변화로 인해 이전에는 "인기"를 누렸던 곳들이 미분양으로 전락했다고 말했습니다. 또한, 임대인들은 건물의 부가가치에 따라 임대료를 인상하는데, 특히 체인점을 비롯한 여러 매장들이 비용 절감 전략을 취하고 있어 미분양 부동산 문제가 심화되고 있습니다. "중심가 1, 3, 5구의 아름다운 건물 주인들은 모두 경제적으로 부유한 사람들이라 가격을 계속 올리고 있습니다. 또한 세입자가 누구인지도 명확히 알고 있습니다. 사업 목적뿐 아니라 브랜딩을 위해서도 임대를 합니다. 대표적인 사례로 2024년 중반 스타벅스 커피가 인수한 한투옌(1구) 건물을 들 수 있습니다. 가격이 이전보다 거의 만 달러나 올랐음에도 불구하고 많은 유명 브랜드들이 임대를 원하고 있습니다. 이처럼 가치 있는 건물을 임대하는 집주인은 제시한 가격을 받아들이는 사람에게만 동의하며, 절대 가격을 낮추지 않습니다." - 틴 씨는 이렇게 말했습니다.
또한, 이러한 건물의 소유주 역시 매우 신중하게 계산하는데, 적합한 사람에게 임대하지 않으면 건물의 가치가 떨어지고, 잠재력이 부족한 사람에게 임대하면 사업이 불안정해지고 매우 위험해질 것입니다.
부동산 프로젝트 및 상품 검토 전문 기업인 Seenee의 CEO 판 딘 푹(Phan Dinh Phuc) 씨는 많은 임대인들이 현재 낮은 은행 금리와 임대 수익을 비교하기 위해 임대료를 인상하고 있다고 말했습니다. 또한 부동산 가치 하락을 피하기 위해 유사 건물과 비교한 임대료를 고려합니다. 또한, 시장 회복 가능성을 고려하여 임대인들은 가격을 인하하는 대신 적합한 임차인을 기다리는 경향이 있는데, 이는 지역 전체의 임대료에 영향을 미칠 수 있습니다. "1, 3, 5, 10군과 같은 중심 지역의 많은 임대인들은 재정적으로 유능하며, 전반적인 가격 수준을 유지하기 위해 힘을 합치는 경우가 많습니다. 그들은 한 곳에서 가격을 인하하면 지역 전체에 영향을 미쳐 임대료와 부동산 가치 상승이 어려워질 것을 우려합니다. 한편, 임차인들은 합리적인 가격에 아름다운 건물을 원하기 때문에 합의에 도달하지 못하고 건물이 오랫동안 공실이 되지만 임대료는 여전히 상승하는 상황입니다."라고 푹 씨는 분석했습니다.
전문가들은 경제적 어려움과 온라인 쇼핑 및 전자상거래로의 소비자 행동 변화로 인해 향후 2~3년 동안 하노이와 호치민시, 특히 중심가의 공실률이 높아질 것으로 예측합니다.
이를 극복하기 위해 임대인은 시장 상황에 맞춰 임대료를 조정하고, 3~5년간 임대료를 안정적으로 유지하며, 초기 임대료 인하를 통해 임차인을 유치해야 합니다. 임차인 입장에서도 임대인과의 신뢰를 구축하기 위한 명확한 사업 계획을 수립하고, 초기 비용과 위험을 줄이기 위해 다른 세대와 건물을 공유하는 방안을 고려해야 합니다.
레딘충 씨는 현재 상황에서는 집주인과 세입자가 적극적으로 어려움을 논의하고 공유하여 최선의 해결책을 찾는 것만이 유일한 방법이라고 말했습니다.
레 딘 쭝 씨에 따르면, 쇼핑몰 모델의 호황은 타운하우스 임대 사업에도 영향을 미쳤다고 합니다. "선진국에서는 여전히 주로 쇼핑몰에서 사업을 하고, 거리에서는 판매하지 않는 추세입니다."라고 쭝 씨는 말했습니다.
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출처: https://nld.com.vn/ly-giai-da-tang-gia-cua-mat-bang-cho-thue-196250106205409965.htm
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