투자자들이 은행과 손을 잡을까?
실제로, 투자자가 고객에게 주택을 판매하기 전에 프로젝트 전체를 은행에 저당 잡혀 있는 프로젝트가 많습니다. 투자자는 담보를 풀어 고객에게 판매하는 대신, 대출금을 상환하지 않고 그대로 두었고, 이로 인해 은행이 주민들의 주택 담보 대출을 압류하는 결과를 초래했습니다. 많은 고층 건물에서 투자자는 고객에게 주택을 판매한 후에도 다른 용도로 돈을 빌리기 위해 은행에 주택 담보 대출을 계속했습니다. 대출금을 상환할 수 없게 되자 은행이 원금과 이자를 회수하기 위해 주택을 압류했고, 결국 주민들은 파산했습니다. 이로 인해 각 아파트의 핑크북(Pink Book)을 만들 수 없게 되었습니다.
호치민시의 한 아파트가 주민들의 핑크북을 은행에 저당 잡았습니다.
갑자기 집이 압류된 한 주민은 이렇게 질문했습니다. "개인이 돈을 빌릴 때, 은행은 담보가 된 부동산의 적법성, 가치, 서류 등을 꼼꼼히 확인합니다... 투자자들이 매각된 아파트에서 쉽게 돈을 빌리고도 은행의 절차적 장벽을 넘을 수 있는 이유가 이해가 안 됩니다." 이와 같은 난처한 상황을 목격한 많은 사람들이 궁금해하는 질문이기도 합니다.
실제로 부동산 매매 계약 시 규정에 따라, 투자자가 은행에서 부동산을 담보로 대출을 받은 경우 담보를 해제해야 합니다. 고객에게 주택을 인도할 때는 주택 검사를 거쳐 적격 여부를 판단해야 합니다. 일정 기간이 지나면 투자자는 고객에게 핑크북을 발급해야 합니다. 규정은 이와 같지만, 실제로는 방화 및 방화 검사조차 받지 않은 아파트가 적격 여부를 판단하지 않고 불법으로 건설된 아파트를 매매하여 고객에게 인도하는 경우가 많습니다. 특히 "미숙한 쌀"을 팔아넘기는 현상은 주민들이 집을 잃을 위기에 처하게 되는 원인 중 하나입니다. 특히, 사업 시행 초기, 절차가 완료되기 전이라도 토지만 있는 투자자들이 분양을 신청하는 경우가 많습니다. 구매자는 사업 진행 상황에 따라 일시불 또는 분할납부 방식으로 대금을 지불할 수 있습니다. 따라서 서류상으로는 투자자 명의로 되어 있지만, 실제로는 이미 고객이 부동산을 소유하고 있는 것입니다. 많은 경우, 은행은 투자자들이 고객에게 주택을 판매했다는 사실을 알면서도 "눈감아주고" 투자자들이 주택을 담보로 돈을 빌리도록 내버려 두는 경우가 많습니다.
호앙투 로펌 부소장인 응우옌 마우 투엉 변호사는 "투자자가 부동산을 먼저 담보로 잡고 고객이 모르게 고객에게 매도하는 사례가 있습니다. 또한 투자자가 주택을 고객에게 매도한 후, 은행에 담보로 대출을 받아 자금을 조달하는 사례도 있습니다. 고객에게 매도할 당시 매매계약서는 어떤 기관에도 등록되지 않고 회사에만 보관되어 있었기 때문에 은행은 투자자가 고객에게 부동산을 매도했는지 여부를 알 수 없었습니다. 또한 투자자가 고의로 사건을 은폐하고 은행이 사건을 신중하게 평가하지 않아 투자자에게 대출을 제공했을 가능성도 있습니다. 실제로 이 아파트는 매도되었습니다.
"건설 과정에서 투자자는 자본이 부족하여 토지 사용권과 미래 자산인 주택을 은행에 저당 잡혔습니다. 구매자는 자신이 구매한 아파트가 저당 잡혔다는 사실을 알 방법이 없었습니다. 저당을 받은 은행은 사람들이 알 수 있도록 해당 정보를 공개적으로 게시했어야 했습니다. 투자자가 저당을 해제한 후에야 구매자는 매매 계약서에 서명할 수 있었습니다. 그러나 이 사건에서 투자자는 법을 우회하여 협력 계약서나 매매를 약속하는 계약서에 모호하게 서명했습니다. 이제 사건이 드러났으니 구매자는 모든 손실을 입었습니다. 부동산이 은행에 저당 잡혔다는 것은 분명하지만, 투자자는 여전히 고객에게 부동산을 판매했으며, 이는 투자자가 고객을 속였다는 것을 증명합니다. 투자자는 형사 처벌을 받아야 합니다. 이 사건에서는 은행에게도 책임이 있으며, 무죄일 수 없습니다."라고 응우옌 마우 퉁 변호사는 분석했습니다.
호치민시 부동산 협회 회장 Le Hoang Chau 씨
주택 구매자에게 핑크북을 발행해야 함
법률 분석 측면에서 호치민시 부동산협회 회장인 레 황 짜우 씨는 2006년 부동산 사업법이 2024년 부동산 사업법만큼 엄격하지 않다고 말했습니다. 해당 법은 투자자가 매수자와 할부 매수자로부터 불법적으로 자금을 조달하고 횡령하는 것만 금지하기 때문입니다. 또한 이 법은 향후 완공되거나 조성된 프로젝트도 운영할 수 있도록 허용합니다.
"하지만 민법은 부동산을 이중으로 거래할 수 없다고 규정하고 있습니다. 건물 전체가 은행에 저당 잡힌 경우, 고객에게 매각할 수 없습니다. 은행에 저당 잡혔는데도 투자자가 계속해서 고객에게 매각한다면, 투자자는 법을 위반하는 것입니다. 은행에도 책임이 있습니다. 은행은 저당을 받을 때 저당 잡힌 부동산을 관리해야 하며, 투자자가 고객에게 해당 부동산을 매각했다는 사실을 몰랐다고 할 수 없기 때문입니다. 특히 저당 잡힌 부동산이 장래에 조성될 주택인 경우, 대출 출처를 더욱 면밀히 감독하여 대출이 올바른 용도로 사용되고 지급되도록 해야 합니다. 따라서 은행은 과실이 있고 책임이 있으며, 매수자는 진정한 당사자이자 피해자입니다."라고 차우 씨는 분석하며 다음과 같이 덧붙였습니다. "투자자가 저당 잡힌 프로젝트를 완전히 공개했는데도 고객이 여전히 구매한다면, 고객이 책임을 져야 합니다. 반대로 투자자가 프로젝트의 저당을 은폐하고 고객에게 매각한다면, 고객이 피해자입니다. 아파트가 매각된 경우, 고객에게 담보가 설정되면 투자자는 해당 오류에 대한 책임을 질 권리가 있으며, 은행 또한 철저한 평가를 하지 않은 데 대한 책임이 있습니다. 이 경우 고객은 무고하며 보호받습니다. 따라서 국가는 고객에게 핑크북(pink book)을 발급해야 합니다. 투자자와 은행은 서로 협상하거나 소송을 제기해야 할 것입니다.
"2013년부터 우리는 이러한 권고를 해왔지만 지금까지 사람들은 여전히 합법적인 권리를 보호받지 못했습니다."라고 레 황 차우 씨는 강조했습니다.
부 안 투안 변호사(호치민시 변호사 협회)는 다음과 같이 확언했습니다. "투자자가 부동산을 국민에게 매각하고 은행에 저당을 잡은 것은 사기입니다. 은행과 부동산 매수자는 투자자를 경찰에 고소하고, 고객을 보호하기 위해 민사소송을 제기해야 합니다. 은행이 투자자를 고소할 경우, 주택 매수자는 관련 권리와 의무를 가지게 되며, 이들의 권리는 법원에서 검토 및 해결될 것입니다. 특히 투자자가 형사 소송에서 검토 및 처리될 경우, 은행의 민사 소송과 주택 매수자의 민사 소송도 함께 해결될 것이며, 고객의 주택을 압류하는 일은 있을 수 없습니다."
현재까지 호치민시에는 핑크북을 발급받지 못한 주택이 약 6만 채에 달하는 것으로 알려졌으며, 이 중에는 투자자들이 은행에서 대출을 받기 위해 주민들의 주택을 담보로 대출을 받았지만 상환하지 못해 은행이 핑크북을 보관하고 있는 프로젝트도 많습니다. 최근 호치민시 인민위원회는 호치민시 인민위원회에 아파트 관리 및 핑크북 발급 책임에 대해 질의하는 회의를 개최했습니다. 따라서 투자자와 은행의 위법 행위 외에도 당국이 이를 관리하고 처벌하는 과정에서도 엄격하지 않은 책임, 심지어 위법 행위를 은폐하고 묵인하는 모습까지 보이고 있습니다. 따라서 투자자와 은행의 위법 행위 처리와 주택 구매자에 대한 핑크북 발급을 분리하여 관리할 필요가 있습니다.
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출처: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm
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