은행을 비난하지 않을 수는 없다.

개발사가 은행과 제휴하고 있나요?

실제로 많은 프로젝트에서 고객에게 주택을 판매하기 전에 전체 프로젝트를 은행에 담보로 제공하는 경우가 많습니다. 개발업체는 고객에게 판매하기 전에 담보를 해제하는 대신, 그렇게 하지 않고 지금까지도 대출금을 상환하지 않아 결국 은행이 입주민들의 주택을 압류하는 사태가 발생했습니다. 심지어 많은 고층 건물에서도 개발업체는 고객에게 주택을 판매한 후에도 다른 용도로 자금을 빌리기 위해 해당 주택을 계속해서 담보로 제공합니다. 결국 개발업체가 대출금을 상환하지 못해 은행이 원금과 이자를 회수하기 위해 압류를 진행할 때에야 입주민들은 이러한 사실을 알게 됩니다. 따라서 각 아파트에 대한 개별 소유권 증서가 발급되지 않는 것입니다.

호치민시의 한 아파트 건물이 거주자들의 소유권 증서를 은행 대출 담보로 활용하고 있습니다.

갑작스럽게 집을 압류당한 한 주민은 이렇게 질문했습니다. "개인이 대출을 받을 때 은행은 담보 자산을 매우 꼼꼼하게 검토하여 법적 지위, 가치, 서류 등을 확인합니다. 그런데 왜 개발업자들은 이미 판매된 아파트를 담보로 쉽게 대출을 받을 수 있는 거죠?" 이는 이러한 역설적인 상황을 목격하는 많은 사람들이 던지는 의문이기도 합니다.

실제로 규정에 따르면, 부동산 매매 계약을 체결할 때 개발업자는 해당 부동산이 은행에 저당 잡혀 있다면 저당권을 해제해야 합니다. 또한, 주택을 고객에게 인도할 때는 검사를 거쳐 모든 요건을 충족하는지 확인해야 합니다. 일정 기간이 지나면 개발업자는 고객을 위해 소유권 증명서(분홍색 책자)를 발급받아야 합니다. 이것이 규정이지만, 현실에서는 검사조차 완료되지 않았거나, 소방 안전 인증을 받지 않았거나, 심지어 불법으로 건설된 아파트조차 고객에게 판매 및 인도되는 경우가 많습니다. 특히, 이러한 "조기 분양" 관행은 주민들이 집을 잃을 위험을 초래하는 주요 원인 중 하나입니다. 구체적으로, 프로젝트가 완료되기 전, 심지어 모든 절차가 마무리되기 전, 토지만 있는 상태에서도 많은 개발업자들이 분양을 시작합니다. 구매자는 일시불 또는 프로젝트 진행 상황에 따라 분할 납부할 수 있습니다. 따라서 프로젝트는 공식적으로 개발업자 명의로 등록되지만, 실제 소유권은 고객에게 있습니다. 많은 경우, 은행들은 개발업자가 이미 주택을 고객에게 판매했다는 사실을 알고 있으면서도 이를 눈감아주고, 개발업자가 해당 부동산을 담보로 자금을 빌리도록 허용합니다.

호앙 투 법률사무소 부소장인 응우옌 마우 트엉 변호사는 "개발업자가 부동산을 미리 담보로 잡고 고객 몰래 판매하는 경우가 있습니다. 또한 개발업자가 이미 주택을 판매한 후 은행에 담보를 잡고 대출을 받는 경우도 있습니다. 매매 계약서가 어떤 기관에도 등록되지 않고 회사에만 보관되어 있기 때문에 은행은 개발업자가 실제로 부동산을 판매했는지 여부를 알 수 없습니다. 개발업자가 의도적으로 이를 은폐하고 은행의 감정평가가 부실하여 실제로는 아파트가 판매되었음에도 불구하고 개발업자에게 대출이 승인되는 경우도 있을 수 있습니다."라고 말했습니다.

"건설 당시 개발업체는 자금 부족으로 토지 사용권과 미래 자산(주택)을 은행에 담보로 제공했습니다. 구매자들은 자신들이 구입한 아파트가 담보로 잡혀 있다는 사실을 알 길이 없었습니다. 이상적으로는 담보권을 가진 은행이 이 정보를 공개적으로 발표하여 사람들이 알 수 있도록 해야 했습니다. 개발업체가 담보권을 해제한 후에야 구매자들이 매매 계약서에 서명할 수 있었을 것입니다. 그러나 개발업체는 법을 교묘하게 피해 협력 계약이나 매매 약정 계약서에만 서명했습니다. 이제 이 사실이 드러나면서 구매자들은 모든 손실을 고스란히 떠안게 되었습니다. 부동산이 은행에 담보로 제공된 상태에서 개발업체가 고객에게 판매했다는 사실은 명백히 개발업체의 사기 행위를 입증합니다. 개발업체는 형사 책임을 져야 합니다. 은행 역시 이 사건에 책임이 있으며, 면책될 수 없습니다."라고 응우옌 마우 트엉 변호사는 분석했습니다.

개발업자가 해당 프로젝트가 담보 대출을 받았다는 사실을 완전히 고지했음에도 불구하고 고객이 이를 구매했다면, 고객에게 책임이 있습니다. 반대로 개발업자가 담보 대출 사실을 숨기고 고객에게 판매했다면, 고객은 피해자입니다. 만약 아파트가 이미 고객에게 판매되었지만 담보 대출이 설정되어 있다면, 개발업자와 은행 모두 부실한 감정평가를 한 책임이 있습니다. 이 경우 고객은 무죄이며 보호받아야 합니다. 따라서 정부는 고객에게 소유권 증서를 발급해야 하며, 개발업자와 은행은 스스로 문제를 해결하거나 법원에 소송을 제기해야 합니다.

호찌민시 부동산협회 회장 레 호앙 차우 씨

주택 소유자는 소유권 증명서를 발급받아야 합니다.

호치민시 부동산협회 회장인 레 호앙 차우 씨는 법률적 측면을 분석하며, 2006년 부동산사업법은 2024년 부동산사업법만큼 엄격하지 않다고 지적했습니다. 2006년 법은 개발업자가 구매자와 임차인으로부터 불법적으로 자금을 조달하거나 횡령하는 행위만을 금지했을 뿐이며, 완공 후 또는 향후에 프로젝트를 분양하는 것도 허용했기 때문입니다.

"그러나 민법은 자산을 이중으로 거래할 수 없다고 규정하고 있습니다. 건물 전체를 은행에 담보로 제공했다면 고객에게 판매할 수 없습니다. 개발업자가 담보로 제공된 부동산을 고객에게 계속 판매한다면 법을 위반하는 것입니다. 은행 또한 과실이 있습니다. 담보를 제공한 은행은 담보 자산을 관리할 의무가 있으며, 개발업자가 이를 고객에게 판매한 사실을 몰랐다고 주장할 수 없습니다. 특히 담보 자산이 향후 주거용 부동산인 경우, 대출금이 본래 목적대로 사용되고 지급되는지 철저히 관리해야 합니다. 따라서 은행은 과실이 있으며, 구매자는 무고한 피해자입니다."라고 차우 씨는 분석하며 덧붙였습니다. "개발업자가 담보 사실을 완전히 고지했는데도 고객이 구매했다면 고객에게 책임이 있습니다. 반대로 개발업자가 담보 사실을 숨기고 고객에게 판매했다면 고객이 피해자입니다. 아파트가 고객에게 판매된 후 담보로 제공된 경우, 개발업자와 은행 모두 과실이 있습니다." 또한 부실한 평가로 인한 잘못도 있었습니다. 이 경우 고객은 무죄이며 보호받아야 합니다. 따라서 국가는 고객에게 토지 소유권 증서를 발급해야 하며, 개발업체와 은행은 이 문제를 스스로 해결하거나 서로를 고소해야 합니다.

"우리는 2013년부터 이러한 권고를 해왔지만, 오늘날까지도 국민들의 정당한 권리는 보호받지 못하고 있습니다."라고 레 호앙 차우 씨는 강조했습니다.

호치민시 변호사협회 소속 부 안 투안 변호사는 개발업자가 부동산을 담보로 은행 대출을 받으면서 분양가는 사기라고 강조했습니다. 은행과 구매자는 고객을 보호하기 위해 개발업자를 경찰에 신고하고 법원에 민사 소송을 제기해야 합니다. 은행이 개발업자를 상대로 소송을 제기하면 관련 권리와 의무를 가진 주택 구매자의 권리도 법원에서 고려되고 해결될 것입니다. 또한, 개발업자가 형사 사건으로 수사 및 기소될 경우 은행과 주택 구매자 간의 민사적 문제도 함께 다뤄지며, 고객의 재산이 압류되는 일은 없을 것입니다.

현재 호치민시에는 약 6만 채의 주택이 아직 소유권 증서를 발급받지 못한 것으로 알려져 있습니다. 이러한 사업들 중 상당수는 개발업자들이 주민들의 주택을 담보로 대출을 받았으나 상환하지 못해 은행이 소유권 증서 발급을 보류한 사례입니다. 최근 호치민시 인민위원회는 아파트 관리 및 소유권 증서 발급에 대한 인민위원회의 책임 소재를 질의하는 회의를 개최하기도 했습니다. 따라서 개발업자와 은행의 위반 행위뿐만 아니라, 당국의 부실한 관리 및 집행, 심지어는 부정행위를 은폐하고 묵인하는 듯한 태도에 대한 책임도 분명히 드러납니다. 그러므로 개발업자와 은행의 위반 행위 처리와 주택 구매자에 대한 소유권 증서 발급은 분리하여 진행해야 할 필요가 있습니다.

출처: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm