최근 국가은행은 은행의 자본 안전 비율을 규제하는 통지문 41/2016을 개정 및 보완하는 통지문 22/2023을 발표했습니다.
이 회람은 올해 7월 1일부터 시행되며, 많은 새로운 내용이 포함되어 있습니다. 새로운 규정이 주택 구매자에게 어려움을 초래할 것이라는 우려가 일고 있습니다.
구체적으로, 시장은 이 회람이 시행되면 시중은행과 외국은행 지점이 "인도 완료되지 않은 상업용 주택(즉, 미래에 조성될 상업용 주택")을 매입하기 위해 개인에게 대출하는 것을 허용하지 않을 것이라고 우려하고 있습니다. 주택 자체를 담보로 한 대출입니다. 따라서 "미래에 조성될 상업용 주택"을 매입하기 위해 대출을 받으려는 개인은 별도의 담보 조치를 취하거나 다른 자산으로 담보를 제공해야 합니다.
그러나 국립은행은 새로운 규정이 미래 주택 구매자의 권리를 제한하지 않으며 현행 규정에 위배되지 않는다고 단언했습니다.
완공된 주택은 위험도가 낮은 것으로 평가됩니다.
구체적으로, 국가은행 통지문 41/2016 제2조 10항은 다음과 같이 규정하고 있습니다. "부동산 담보 대출이란 부동산을 매수하고 부동산 프로젝트를 수행하기 위해 개인 또는 법인에게 제공되는 대출이며, 부동산 자체를 담보로 하며, 담보 거래에 관한 법률의 규정에 따라 대출로 형성된 부동산 프로젝트입니다."
2023년 22호 시행령은 이 내용을 수정하거나 보완하지 않습니다. 주택을 매입하고 이 주택을 담보로 대출(주택담보대출)을 받아야 하는 기관 및 개인은 담보 가치에 대한 대출 잔액 비율로 계산된 보증 비율에 따라 30~120%의 위험 계수를 적용합니다. 보증 비율에 대한 정보가 없는 경우, 위험 계수는 150%입니다.
22/2023 통지문은 향후 주택 구매 권리를 제한하지 않습니다(그림: Tran Khang).
한편, 제22호 통지문 제1조 제1항은 개인이 주택을 구매하기 위해 부동산을 담보로 대출받는 주택담보대출에 관한 제41호 통지문 제2조 제11항을 개정·보충했다.
특히, 개인이 주택을 구매하기 위해 부동산 담보 대출을 받으려면 다음 조건을 충족해야 합니다.
첫째, 부채 상환의 원천은 대출로 발생한 임대 수입의 원천이 아닙니다.
둘째, 주택매매계약에 따라 주택이 인도완료되었습니다.
셋째, 고객이 담보거래법과 주택법의 규정에 따라 채무를 변제할 수 없는 경우, 은행 및 외국은행 지점은 담보주택을 취급할 수 있는 완전한 법적 권한을 갖습니다.
넷째, 본 주택담보대출로 형성된 주택은 은행 또는 외국은행 지점의 규정에 따라 신중성 원칙(대출 승인 당시 시장 가격보다 높지 않음)에 따라 독립적으로 평가(은행 또는 외국은행 지점의 신용승인 부서와 독립적인 제3자 또는 부서에서 평가)되어야 합니다.
사회주택을 구입하기 위한 대출, 정부 지원 프로그램 및 프로젝트에 따른 주택을 구입하기 위한 대출의 경우, 이는 주택법의 규정에 따라 결정되며, 위에서 언급한 조건(1, 3, 4)을 충족해야 합니다.
이 규정과 관련하여, 국가은행은 주택담보대출에 다음이 포함된다고 설명했습니다. 주택인도 완료 조건 등 규정된 조건을 충족하는 주택을 매입하기 위한 주택담보대출, 사회주택 매입, 정부 지원 프로그램 및 사업에 따른 주택 매입을 위한 주택담보대출. 주택담보대출에 적용되는 위험계수는 보증비율과 소득비율에 따라 20%에서 100%까지입니다.
사회주택을 매입하거나 정부 지원사업 및 사업에 따른 주택을 매입하기 위한 대출의 경우, 주택이 인도완료 상태여야 한다는 조건을 충족할 필요가 없으며, 위험계수가 20~50%에 불과해 정부의 사회주택 장려정책을 이행하기 위한 다른 주택담보대출보다 낮습니다.
국립은행은 주택매매계약에 따른 완공된 주택의 조건은 주택담보대출(부동산 담보대출 등 다른 채권보다 위험계수가 낮음)에만 적용된다고 밝혔습니다.
조직 또는 개인이 미래의 주택을 건설하거나 구매할 필요가 있고 미래의 주택을 담보로 대출을 받는 경우, 제41호 통지 제2조 제10항에 규정된 부동산을 담보로 한 대출이 되며, 제41호 통지 제9조 제10항에 규정된 해당 위험 계수가 적용됩니다.
따라서 이 규정은 조직 및 개인의 미래 주택 구매 권리를 제한하지 않으며 현행 규정에 위배되지 않습니다."라고 국가은행은 확인했습니다.
이전에 호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 국가은행의 통지문 22/203에 대해 언급하면서 위 규정은 상업은행과 외국은행 지점이 미완성 상업용 주택을 매수하는 사람에게 대출을 해주는 것을 허용하지 않는다고 말했습니다. (미래에 건설될 상업용 주택을) 해당 주택 자체를 담보로 대출을 해주는 것입니다.
그에 따르면, 위의 세부 사항이 통지문이 발효되기 전에 즉시 수정되지 않으면 이 규정은 나쁜 결과를 초래할 수 있으며, 어려움을 야기하고 부동산 시장의 정상적인 운영을 방해하여 단기 및 장기적으로 시장의 회복 및 개발 과정에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
HoREA는 신용기관이 개인에게 향후 주택을 담보로 한 상업용 주택을 구매할 수 있도록 대출을 허용하는 규정을 추가할 것을 제안했습니다. 이 규정은 상업용 주택 또는 사회주택을 구매하는 경우, 즉 주택이 있거나 미래에 건설될 주택이 있는 경우 모두에 적용됩니다.
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