국회, '부동산 원내거래 의무화 여부' 논의

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10월 31일 오전 국회는 부동산사업법(개정안) 초안의 여러 가지 논란이 되는 내용을 논의했는데, 여기에는 원내거래의 의무화 여부도 포함되었습니다.

현행 규정(2014년 부동산사업법)에서는 현장을 통한 거래를 요구하지 않습니다. 정부는 제5차 국회(2023년 6월)에 제출한 의견에서 두 가지 방안을 제시했습니다. 부동산의 매매, 양도, 임대는 반드시 의회를 거쳐야 하며, 다른 거래는 의무적이지 않습니다.

제5차 회의에 참석한 많은 대의원은 이 요구 사항에 동의하지 않았으며, 부동산 거래는 회의장을 통해서만 장려되어야 한다고 말했습니다. 국회 상임위원회도 이러한 견해에 동의하여, 부동산사업법 개정안(안)은 설명과 동의를 거쳐 부동산 거래는 국회를 거쳐야 한다는 강제 규정을 삭제했습니다. 그 대신 국가는 부동산 거래소를 통해 주택, 건설 공사, 토지 사용권의 매매, 양도, 임대, 할부 매수를 장려합니다.

국회 상임위원회는 2014년 부동산사업법 시행을 보면 현재 부동산 거래소가 거래의 합법적 안전성을 확보하기에 충분하지 않다는 것을 알 수 있다고 설명했습니다. 부동산 거래소가 시장을 교란시킨 사례도 많았습니다.

국회 상임위원회는 "거래소를 통한 부동산 거래를 의무화하는 것은 착취의 위험을 초래할 뿐만 아니라 건강하고 안전하며 지속 가능한 부동산 시장의 발전을 보장하지 못할 것"이라고 밝혔습니다.

또한, 엄격성을 확보하기 위해 초안법에는 부동산 거래소 활동 관리에 관한 제59조가 추가될 예정입니다. 이에 따라 주택 및 지방 부동산 시장을 담당하는 국가 관리 기관의 층별 운영 관리에 대한 책임이 명확하게 정의될 것입니다.

2023년 9월 하노이 서부 지역 부동산. 사진: 응옥 탄 — 하노이 서부 지역 부동산, 2023년 9월. 사진: *응옥 탄*

또한 국회 상임위원회에 따르면, 제5차 국회 본회의에서 장래 주택거래(서류상 주택 및 부동산)에 관한 규제안이 국회의원들의 다수 의견을 받았다고 합니다.

이에 따라 부동산을 서류상으로 매매할 때의 보증금과 관련하여, 주택이나 건설사업이 사업 시행 조건을 충족하는 경우에만 보증금을 받을 수 있도록 규정을 추가하는 방안이 제시되고 있다. 투자자들은 구매자로부터 보증금을 받기 전에 투자 증서, 토지 할당 및 임대 결정, 세부적인 1/500 계획 승인을 받아야 한다는 제안이 있습니다.

다양한 의견이 제시되자 국회 상임위원회는 두 가지 방안을 제시했다. 첫째 , 프로젝트 투자자는 주택 및 건설 공사가 사업에 적합하고 규정에 따라 거래를 진행한 경우에만 고객에게서 보증금을 받을 수 있습니다.

국회 상임기관은 이를 부동산 거래에서 취약계층인 고객에게 위험도가 낮은 옵션으로 간주합니다. 부동산이 사업에 적합한지, 양측이 계약을 체결했는지가 확인된 경우에만 보증금을 지불하기 때문에 분쟁 발생 가능성이 줄어듭니다. 이 방안은 정부와 국회 대의원 및 국회기관 의견의 38%에 의해 선택되었습니다.

하지만 이 방법에도 한계가 있습니다. 즉, 투자자는 보증금을 받고 잠재 고객과 계약을 체결할 기회가 없습니다.

두 번째로, 투자자는 국가 기관에서 프로젝트의 기본 설계를 승인하고 토지 사용권에 대한 문서 중 하나를 보유한 경우에만 고객과의 계약에 따라 보증금을 받습니다. 보증금 계약서에는 주택 또는 건설 프로젝트의 매매, 임대 또는 구매 가격이 명확하게 명시되어야 합니다. 최대 보증금 금액은 정부에서 정하지만 매매 또는 임대 가격의 10%를 초과할 수 없습니다.

이 옵션은 투자자가 자본을 조기에 조달할 수 있다는 장점이 있지만, 프로젝트가 아직 건설을 시작하기 전에 돈을 지불해야 하기 때문에 고객에게는 위험도 있습니다. 건설 허가, 기술 설계, 시공 도면 등 프로젝트 건설에 필요한 절차가 지연되거나 장기화될 경우, 구매자에게 불이익이 발생하여 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 국회 상임위원회는 정부가 이 계획에 대한 영향평가 내용을 보완할 것을 건의했습니다.

부동산 사업을 서류상으로 규제하지 않으면 여러 가지 부작용과 시장 교란을 초래할 것이라며 규제하지 않겠다는 제안에 대해 국회 상임위원회는 앞으로 주택 매매 및 건설 공사에 관한 규정은 2014년 법률에서 그대로 이어받는다고 밝혔습니다. 이 개정 법률안의 규정은 장래에 형성될 재산, 재산거래의 결정, 설정, 변경 및 종료에 관한 조직 및 개인의 권리에 관한 민법의 일반 원칙 및 규정과도 일치합니다.

프로젝트 투자자에 의한 자본 조달과 미래의 주택 및 건설 사업은 두 가지 다른 유형의 거래입니다. 민법에는 장래에 형성되는 자산의 거래에 관한 규정이 있습니다. 따라서 이 법안은 주택 및 건설 공사의 매매를 서류상으로 규제하여 거래에 참여하는 조직 및 개인의 합법적인 권리와 이익을 보장합니다.

국회 상임위원회는 주택 및 부동산 매매 및 임대료를 종이로 지불하는 것과 관련해 두 가지 방안을 법안 초안에 제시했습니다.

옵션 1 , 매수자 또는 할부 매수자가 토지 사용권, 주택 소유권 및 토지에 부착된 기타 자산에 대한 인증서를 부여받지 않은 경우, 판매자는 매매 계약 가치의 최대 95%만 수령할 수 있습니다. 나머지 5%의 가치는 유관 기관이 구매자에게 인증서를 발급할 때 지불됩니다.

옵션 2 , 매수자 또는 할부 매수자가 토지 사용권, 주택 소유권 및 토지에 부착된 기타 자산에 대한 인증서를 부여받지 못한 경우, 판매자는 매매 계약 가치의 최대 95%만 수령할 수 있습니다. 계약 금액의 나머지 5%는 고객이 은행에 개설한 투자자 계좌로 이체하여 관리하며, 투자자는 이 금액을 사용할 수 없습니다. 이 금액으로 인해 발생하는 비용과 수익은 투자자와 은행이 합의합니다.

투자자는 해당 국가 기관이 토지 사용권, 주택 소유권 및 토지에 부착된 기타 자산에 대한 증서를 구매자 또는 임차인에게 발급할 때에만 이 금액을 이익(있는 경우)과 함께 사용할 수 있습니다.

의제에 따르면, 국회는 10월 31일 오후 의회에서 2023년 사회경제 상황과 계획된 2024년 계획을 논의했습니다. 사회경제 회복 프로그램에 관한 결의안 43을 이행합니다. 국회는 또한 다낭시에서 시행된 여러 시범적 메커니즘의 이행과 법률 문서 검토 결과에 대해서도 논의했습니다.

호아이 투

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