아파트 소유기간에 대한 규정은 많은 주제에 영향을 미칠 것이다.
본 기사는 동도이 법률 사무소( 하노이 변호사 협회) 소장인 쩐 쑤언 티엔 변호사의 견해를 반영하며, 단 트리 변호사의 견해와 반드시 일치하는 것은 아닙니다. 독자는 기사 하단의 댓글란을 통해 의견을 제시할 수 있습니다.
법률 전문가이자 변호사인 Tran Xuan Tien에 따르면, 아파트 소유 기간에 대한 규정은 사회의 많은 주제에 영향을 미칠 것이며, 특히 아파트 매매 관계에 직접적으로 관련된 구매자, 판매자, 관리자의 세 당사자에게 영향을 미칠 것입니다.
변호사 Tran Xuan Tien - 동도이 법률 사무소 대표(사진: Le Mai).
최근 몇 년간 베트남의 현실을 고려하면, 특히 하노이와 호치민시처럼 인구 밀도가 높은 대도시를 중심으로 아파트 소유가 트렌드로 자리 잡고 있습니다. 아파트의 확실한 장점은 일반 주택보다 훨씬 저렴하고, 편리하며, 특히 장기간 아파트를 소유할 수 있다는 것입니다.
하지만 아파트 건물의 소유권은 장기적으로 유지되지만, 자연적으로 감가상각되는 자산이기 때문에 일정 기간 후에는 개·보수 또는 재건축이 필요하기 때문에 건물의 활용도가 제한적이라는 점을 언급할 필요가 있습니다. 그러나 노후화된 아파트 건물의 개·보수 및 재건축은 현재 거주자 이주 문제 등 여러 가지 어려움에 직면해 있습니다.
실제로 많은 사람들이 낡은 아파트에서 이사하기를 거부합니다. 아파트를 영원히 소유할 권리가 있다고 믿기 때문입니다. 그 결과, 심각하게 노후화된 아파트가 여전히 존재하며, 주민들에게 잠재적인 안전 위험을 초래할 뿐만 아니라 도시 계획과 경관에도 영향을 미칩니다.
하지만 이 제안은 대다수 국민의 마음속에 장기 소유라는 사고방식이 깊이 뿌리박혀 있기 때문에 여론의 공감을 얻기가 매우 어려울 것입니다. 그들은 모두 자신과 다음 세대를 위해 장기적이고 안정적인 집을 소유하고 싶어 합니다. 게다가 아파트에 거주하는 가구에 대한 핑크북 발급을 둘러싼 해결해야 할 문제들이 아직 많습니다.
주택법(개정) 초안의 아파트 소유 기간에 대한 규정은 국민들의 특별한 관심을 받고 있습니다(사진 제공: Tran Khang).
정부는 최근 국회 상임위원회에 아파트 소유 기간 연장 방안을 포함한 주택법 개정안을 제출했습니다. 여러 가지 옵션을 제시했던 이전 초안과 달리, 이번 초안에서는 '기간제 아파트 소유'라는 단일 옵션을 제시했습니다.
따라서 아파트 건물의 사용 기간은 설계 도면과 관할 당국이 평가하여 확정한 실제 사용 기간을 기준으로 결정됩니다. 아파트 건물이 철거될 경우, 소유주는 소유권을 종료해야 합니다. 소유주는 아파트 건물과 함께 토지를 계속 사용할 수 있지만, 새로운 부지를 건설하는 데 드는 비용을 부담해야 합니다.
그렇다면 현재 아파트 소유 조건에 대한 법적 규정에 따르면, 건설부의 최근 제안인 주택법(개정) 초안에 있는 단기 아파트 소유에 대한 구체적인 내용은 실행 가능할까요?
기간이 한정된 아파트는 많은 국가에서 이용 가능합니다.
현재 주택 및 토지법 조항은 모두 토지를 안정적이고 장기적으로 사용할 권리와 관련된 주택의 합법적 소유권을 인정하고 있으며, 여기에는 아파트 소유권도 포함됩니다. 또한, 주택을 소유하고 토지를 일정 기간 사용하는 경우는 외국인, 국가가 할당한 토지에 건설한 주택, 일정 기간 동안 임대하는 토지 등 규정에 따라 허용되는 경우에만 적용됩니다.
아파트 임대 기간 제한 문제는 국민의 생명 안전을 보장하기 위해 전 세계 여러 나라에서 오랫동안 적용되어 온 규정입니다. 예를 들어, 인구 10억 명인 중국에서는 베이징이나 상하이와 같은 일부 대도시에서 아파트를 50년에서 70년까지 임대 기간으로 판매하도록 규정하고 있습니다. 임대 기간이 만료되면 국가가 반환하며 보상은 필요하지 않습니다.
한편, 한국에서는 아파트 등 건축물의 내용연수가 만료되면 계획에 따라 재개발을 실시합니다. 그러나 한국은 아파트가 건축된 지 20년이 지난 후에도 안전 문제가 발견되면 재건축할 수 있도록 규정하고 있습니다. 안전 평가 기준은 주거 환경, 건축물 및 내부 설비의 노후도, 구조적 안전성, 그리고 비용 분석의 네 가지 요소를 기반으로 합니다.
동남아시아에서 태국은 두 가지 유형의 주택 소유를 제공합니다. 영구 소유권 또는 최대 30년의 소유권입니다. 기간형 주택 구매 가격은 영구 소유권 주택 가격의 30%에서 70%에 불과합니다. 싱가포르도 두 가지 유형의 주택 소유를 모두 제공하며, 기간형 주택의 경우 최대 99년까지 소유할 수 있습니다.
미국을 비롯한 서구 국가에서는 아파트를 포함한 모든 유형의 주택이 한정 임대 방식으로 판매됩니다. 최근 통계에 따르면 미국 부동산의 최대 85%가 한정 임대 방식으로 판매됩니다. 최대 사용 기간은 99년입니다.
탄쑤언 지역(하노이)에 아파트 건물이 버섯처럼 솟아오르고 있다(사진: 트란 캉).
최근 베트남에서는 일부 기업들이 매우 합리적인 가격으로 한정 소유권을 가진 아파트를 건설하고 있습니다. 예를 들어, 호치민시에는 다양한 단기 주택 모델이 도입되었습니다. C&T International Joint Stock Company는 떤빈구에 30~65m² 면적의 아파트 300여 채를 판매하고 있으며, 12년 소유 계약, 3억 4,700만 동(VND)의 초기 분양가를 제시했습니다. 또한, 빈떤구의 Le Thanh Company는 Le Thanh Twin Tower 프로젝트를 완료하여 30~45m² 면적의 아파트 3,000여 채를 공급하고 있으며, 15년 소유 계약 시 2억 4천만 동(VND)의 초기 분양가와 49년 소유 계약 시 3억 5천만 동(VND)의 초기 분양가를 제시했습니다.
선진국의 규제 및 입법 경험을 도입하고, 현재 현실을 고려했을 때, 아파트가 인구 밀집 지역인 경우 장기간 사용 시 건물의 품질이 저하되어 주민의 안전을 보장하지 못하는 현실에서, 아파트 소유 기간에 대한 규제를 제시하는 것은 진보적인 해결책입니다. 그러나 현 시점에서 위 규제가 적절하고 효과적인지 여부는 신중하게 검토되어야 할 문제입니다.
공동주택 소유권 조건은 동일하지 않습니다.
공사기간에 관하여 현행 건설법상 공사는 설계도서에 기재된 사용기간이나 실제 사용기간에 따라 일정한 사용기간을 두고 있습니다.
이러한 이해를 바탕으로, 규모와 구조에 따른 건축 공사 분류 기준이 명확하게 정의됩니다. 예를 들어, 50층 이상 아파트(특수층 건축물)와 25층~50층 아파트(1등급 건축물)는 100년 이상의 수명을 가지게 됩니다. 8층~24층 아파트(2등급 건축물)는 50~100년, 2층~7층 아파트(3등급 건축물)는 20년~50년 미만의 수명을 가지게 됩니다.
아파트 건물의 수명은 다양합니다(사진: 하노이).
아파트 건물의 소유권 기간은 건설 공사 분류 규정에 따라 달라집니다. 설계 문서에 따라 사용 기간이 만료된 경우, 국가는 건축물의 품질 검사 및 평가를 실시하여 계속 사용하거나 재건축을 위해 철거할 수 있습니다. 따라서 아파트 건물의 소유권 기간은 건축물의 품질에 따라 50년, 70년 또는 최대 80년, 90년, 100년까지 다양합니다.
이 제안이 승인되고 시행된다면, 사람들에게 핑크북을 발급한다는 것은 일정 기간 동안 토지에 대한 자산을 소유하고 사용할 권리를 확정한다는 것을 의미합니다. 동시에 자산을 결정하고 소유하고 사용할 권리는 건설 기간에 따라 달라집니다.
꽤 많은 과목에 영향을 미칠 것입니다
실제로 새로운 정책을 평가하려면 긍정적인 측면과 어려움을 모두 살펴보는 두 가지 방향에서 살펴볼 수 있습니다.
긍정적인 측면으로는, 공동주택 사용기간 규정이 현실에 부합하며, 특히 공사 품질 관리를 통해 주민의 안전을 확보하는 데 큰 도움이 됩니다. 동시에, 이 규정은 아파트 가격 인하에도 기여하여 주민들이 자신의 필요와 경제적 능력에 맞춰 주택 소유 형태를 다양화할 수 있는 여건을 조성합니다.
아파트 건물의 수명을 평가하기 위한 기준을 마련하는 것은 노후 아파트 건물의 개보수 및 재건축, 계획 변경, 인프라 재구축 등을 원활하게 하고, 국민의 생명과 재산의 안전을 보장하는 데 도움이 됩니다.
변호사 Tran Xuan Tien에 따르면, 아파트 소유 기간에 대한 규정은 많은 주제에 영향을 미칠 것입니다(그림: 하퐁).
문제는 (현재 메커니즘의) 구현과 발생하는 절차(인허가, 건축물 평가 및 기존 건축물 철거) 및 자산의 성격의 변화에 있습니다. 즉, 무기한으로 인정되는 자산 유형(주택 소유)에서 이제는 시간 경과에 따른 감가상각을 제외하고 50~70년 동안만 사용하고 사고팔 수 있는 자산 유형으로 변경되었습니다.
따라서 이 정책은 사회의 여러 주체, 특히 아파트 매매에 직접적으로 관여하는 세 당사자, 즉 매수인, 매도인, 그리고 관리자에게 영향을 미칠 것입니다. 구체적으로는 다음과 같습니다.
부동산 사업 프로젝트를 추진하는 투자자들의 입장에서는: 새로운 정책으로 인해 주택 소유의 불확실성이 사라지고 아파트 등 부동산 가치가 하락할 수 있습니다. 아파트 매매 과정에서 주택의 사용 가치 외에도 대도시 간의 안정성과 장기적인 관계가 많은 사람들이 아파트를 소유하려는 이유입니다.
이 새로운 제안에 따라 앞으로 아파트 가격은 하락할 가능성이 있습니다. 부분적으로는 가치 자체의 하락으로 인해, 부분적으로는 이미 가치가 크게 하락하여 수명이 단 한 번뿐인 이런 유형의 부동산에 사람들이 관심을 두지 않을 것이기 때문입니다.
이를 통해 부동산 프로젝트 투자자들 간의 경쟁이 촉진되고, 경제적 문제를 최적화하도록 자극하여 투자자본을 효과적으로 활용하고, 가격과 법률 서비스를 최적화하여 사람들을 유치할 수 있습니다.
아파트를 소유한 사람, 현재 소유 중인 사람, 앞으로 소유하게 될 사람의 입장에서 보면, 대도시의 아파트 가격이 현재 상당히 높은 편입니다. 이는 이 나라의 대부분의 억만장자들이 "토지를 나누어 팔아서 부자가 되라"는 사고방식을 가지고 부동산 업계에 종사하면서, 사람들의 소득에 비해 주택 가격이 너무 높아지는 결과입니다.
사실, 대도시에서 아파트를 소유하려면(사실, 아파트에 대한 수요와 공급이 있는 곳은 대도시뿐이다) 사람들은 소득에 비해 엄청난 돈을 써야 하고, 대부분은 집을 사기 위해 돈을 빌려야 하기 때문에 생활에 큰 압박감을 느낀다.
새로운 정책이 시행되면 단기적으로나 장기적으로나 더 큰 부담이 될 것입니다. 이미 아파트를 소유한 사람들은 물리적 감가상각 외에도 법정 감가상각까지 부담해야 하기 때문입니다. 시간이 지남에 따라 주택의 품질과 가치가 점차 저하되어 사용할 수 없게 되면, 집주인은 자신이 구입한 건물의 소유권을 잃을 위험에 처하게 됩니다.
집을 사려는 사람들은 더 이상 집을 소유할 수 있는 무기한의 상태가 아니기 때문에 재정 자원을 최적화하고 안정성을 추구하기 위해 토지에 집을 사는 경향이 있고, 이는 다시 토지 가격을 끌어올려 결국 부담을 서민에게 전가하게 됩니다.
주택 소유권 제한은 다른 시민권, 특히 재산 상속권에도 영향을 미칠 수 있습니다. 과거부터 현재까지 베트남 사람들의 사고방식에서 주택은 "안주하고 생계를 유지하는" 장기적이고 안정적인 공간으로 여겨지기 때문에, 아파트는 중요한 자산으로 여겨지며, 종종 다음 세대로 이전됩니다. 새로운 정책 적용은 이러한 활동에 어려움을 초래할 수 있습니다.
국가관리청의 입장: 이 제안은 새로운 메커니즘을 구축하여 국가 주택 행정 관리에 많은 새로운 활동들을 가져올 것입니다. 하지만 이 행정 관리에는 많은 잠재적 어려움과 단점이 있습니다. 구체적으로, 건설 공사 인허가 및 평가는 여러 부정적인 측면의 잠재적 원천입니다. 건설 공사 인허가 및 관리는 항상 많은 단점을 안고 있었으며, 불법적이고 안전하지 못한 건설 공사가 현실적으로 존재합니다.
건물의 철거를 목적으로 연령 평가 절차를 시행한다면, 이러한 작업이 공정하게, 이익을 취하지 않고, 부동산 투자자가 노후된 건물의 존속을 연장하려는 개입 없이 수행될 것이라고 누가 보장할 수 있겠는가?
아파트 건물의 건설, 유지관리 및 철거는 법적 절차가 매우 복잡하고, 대부분의 아파트가 인구 밀집 지역인 대도시에 건설되기 때문에 실무적으로도 위험합니다. 게다가 기존 아파트를 철거하기 위한 부지 정리 및 이전은 토지 사용권 확보를 위한 부지 정리 작업과 유사한 성격의 여러 복잡한 사회 문제를 야기하여 예측 불가능한 결과를 초래하기 쉽습니다.
관리 측면에서, 주택 소유 기간이 제한되어 있기 때문에 주택에는 기간이 적용되어 가격과 가치에 차이가 발생합니다. 특히, 기간이 끝나가는 주택은 가격이 낮게 책정되고, 반대로 장기적으로 거주할 수 있는 신축 아파트는 높은 가격에 매물로 나옵니다.
기본적으로 주택 소유는 건축 품질, 투자자 평판, 법적 문서, 특히 사용 기간 등 여러 측면을 고려하여 가치가 평가되는 유가증권으로 간주됩니다. 이러한 특징은 부동산 가격을 높이기 위해 사용 기간을 악용하거나 세금을 회피하기 위해 의도적으로 낮은 가격으로 이전하는 등 여러 가지 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다.
마찬가지로, 이 새로운 특징이 적용된 아파트의 가치 평가 역시 많은 어려움에 직면합니다. 특히 감가상각이 안정화된 경우, 연령이 부동산 가격의 결정적인 요인이 될 수 있습니다. 앞서 언급했듯이, 연령 평가는 국가 기관의 기준에 따라 달라지므로 아파트 매매 관리 및 세무 관리와 관련하여 많은 문제가 발생할 수 있습니다.
위 제안은 아파트 재건축 과정에서 발생하는 어려움과 장애를 극복하고, 도시 계획을 원활하게 하며, 도시 지역 주민의 안전을 확보할 수 있는 법적 기반을 마련하고자 마련되었습니다. 그러나 위 규정이 효과적으로 시행되고 실행되기 위해서는 여러 가지 요인이 필요합니다.
정책 규제를 바꾸는 것 외에도, 사회 기반 시설 개선, 국민 경제 발전, 그리고 국민 생활 수준 향상을 위한 조치들을 동시에 시행해야 합니다. 이러한 실질적 조건이 충분히 충족될 때, 새로운 법적 정책들이 시행되어 설정된 목표를 달성할 수 있습니다.
쩐 쑤언 티엔
2023년 3월 15일
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