아파트는 여전히 시장을 선도하고 있습니다
2024년 2분기 부동산 시장은 경제 성장의 안정성과 함께 긍정적인 신호를 지속하며 신규 공급과 거래량이 전분기 대비 각각 3배, 2.4배 급증했습니다.
구체적으로, 베트남 부동산중개인협회(VARS)의 조사 자료에 따르면 지난 분기 주요 주택 공급은 약 27,335개 품목에 달했으며, 약 19,747개의 신규 주택이 공급되었습니다. 전체 시장에서는 14,400건의 거래가 성사되었습니다. 공급 품질 개선과 수요 증가로 거래량이 크게 증가했으며, 특히 아파트 사업에 집중되었습니다. 투자 수요를 포함한 시장 수요는 전 분기 대비 약 30% 증가했으며, 시장 신뢰도가 점차 회복되면서 실질 수요도 개선되었습니다.
VARS는 현재까지 아파트가 시장 유동성을 주도하는 주요 부문이라고 밝혔습니다. 2024년 2분기 1차 부동산 시장 공급량의 70% 이상과 거래량의 75%가 아파트 부문에서 발생할 것으로 예상됩니다. 하노이 에 집중된 5천만 VND/m² 이상의 신규 아파트 프로젝트들은 모두 공식 분양 시작 후 짧은 시간 만에 최대 90%의 흡수율을 기록하며 매우 우수한 흡수율을 기록했습니다. 하지만 1차 가격은 지속적으로 상승했습니다.
아파트 가격 지수는 하노이에서 가장 높은 상승률을 기록하며 상승세를 유지하고 있습니다. 2023년 중후반부터 하노이 아파트 시장의 매매 가격 상승률이 상승하기 시작하여 호치민시 시장의 가격 상승률을 넘어섰습니다. 2024년 2분기 기준 하노이의 일반 아파트 평균 매매 가격은 m²당 6천만 동에 육박합니다. 2019년 대비 하노이의 일반 아파트 매매 가격은 58% 이상 상승했으며, 이는 호치민시 시장의 상승률(27%)의 두 배를 넘는 수치입니다.
다낭 의 아파트 가격 지수도 다시 상승세를 보이며 2024년 2분기 가격 상승률은 호치민시를 넘어섰습니다. 하지만 다낭의 평균 아파트 가격은 여전히 두 특별 도시보다 낮습니다.
VARS는 특히 고급 아파트 공급이 넘쳐나는 상황에서 1차 아파트 가격 하락은 여전히 어려울 것으로 예상합니다. 이와 더불어 건설 비용도 증가하고 있으며, 공간 및 공공시설에 대한 투자도 점차 고품질화되고 있습니다. 도심과 교외 지역의 상업용 주택 개발을 위한 토지 자금은 아파트 부문 투자자들에 의해 지속적으로 개발될 것이며, 이는 "부유층"의 투자 수요와 실질적 주택 수요를 충족시킬 것입니다. 주택 소유 측면에서 저소득층과 중산층은 사회주택에 계속 의존할 것입니다. 하지만 이 부문은 도심에서 30km 이내 반경 내에서는 찾기 어려울 것입니다.
그러나 이 부서에 따르면, 부동산 시장이 완전히 회복되지 않고 공급이 여전히 부족한 상황에서 아파트 부문은 투자자들에게 매력적이고 위험도가 낮은 선택지로 계속 남을 것입니다. 이전 솔루션의 변동성은 신규 투자자뿐만 아니라, 특히 금융 레버리지를 활용하여 투자 목적으로 주택을 구매할 때 더 엄격한 요건을 적용하는 "베테랑" 투자자들에게도 값비싼 교훈이 될 것입니다.
현금 흐름의 방향이 바뀔 가능성이 높습니다.
VARS에 따르면, 미시적 요소를 신중하게 고려하면, 현금 흐름은 위치, 개발 잠재력, 깨끗한 법적 지위 등의 요소에 따라 점차 다른 유형으로 "전환"될 것입니다.
부동산 투자에서 가장 중요한 요소는 입지이며, 상품의 가치와 잠재적 가격 상승을 결정합니다. 이러한 상품은 경제 성장이 양호하고 산업, 무역, 서비스업이 발달한 지역의 중심부에 위치하며, 편리한 교통망을 갖추고 학교, 병원, 쇼핑센터, 유흥가 등 편의시설과 인접해 있는 상품을 말합니다.
또한, 효과적인 개발 및 계획, 매력적인 투자 유치 정책, 그리고 과감한 동기 교통망을 갖춘 지역의 부동산은 가격 상승 잠재력이 뚜렷합니다. 하지만 향후 해당 지역의 개발 계획을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.
마지막으로, 레드북/핑크북 또는 합법적인 토지 사용권 증서가 있는 부동산 상품도 중요한 요소입니다. 또는 해당 상품이 평판이 좋은 투자자에 의해 개발되었거나, 동시적이고 현대적인 인프라 및 유틸리티 시스템을 갖추고 있거나, 고급 주거 커뮤니티를 목표로 하는 고급 서비스 생태계를 갖춘 상품인지도 중요합니다.
부동산에 대한 투자 현금 흐름은 방향이 바뀔 가능성이 있을 것으로 예상됩니다.
VARS는 부동산 시장이 새 법률의 내용을 완전히 "흡수"하는 데 시간이 필요할 것으로 예상합니다. 또한, 부동산 프로젝트는 기존 법률보다 5개월 일찍 시행되었기 때문에 장애물을 해결하고, 신규 공급을 시장에 출시하기 전에 절차를 완료하고, 착공하고, 재시행해야 하기 때문에 시간이 필요합니다. 따라서 아파트 부문 외에도 단기적으로는 거래 "준비"가 되어 있고 뛰어난 요소를 갖춘 상품으로 자금 흐름이 점차 이동하게 될 것입니다.
첫째, 저층 부동산 상품은 평판이 좋은 투자자들이 인수 조건을 제시했거나 이미 인수되었으며, 2차 시장에서 강세를 보이는 상품입니다. 둘째, 매력적인 수익을 창출하는 "투자 채널의 왕"이라 불리는 토지 유형을 언급하지 않을 수 없습니다. 산업, 무역, 서비스업과 관련된 개발 지역에 구획별로 나뉘어 있고, 완벽한 인프라를 갖추고 있으며, 가격이 지나치게 높지 않은 토지는 투자자들의 지속적인 관심을 받을 것입니다.
가장 매력적인 토지 유형은 도시 및 주거 지역에서 경매되는 토지입니다. 이러한 유형은 깨끗하고, 분쟁이나 소송에 연루되지 않았으며, 침범당하지 않았고, 임대되지 않기 때문입니다. 특히, 적색등기부등본과 이용 가능한 기반 시설을 갖추고 있기 때문입니다. 투자자들은 이러한 토지에 임대 목적으로 주택을 쉽게 건설하여 매달 현금 흐름을 창출할 수 있습니다.
실제로 최근 들어 도시 지역과 신축 주택가에서 토지 경매가 지방자치단체별로 같은 기간보다 더 활발하게 진행되고 있습니다. 토지 경매 활동은 일부 지역에서 활발하게 진행되고 있으며, 신청 건수가 급증하여 낙찰가는 최초 낙찰가의 20%에서 최대 10배까지 치솟았습니다.
앞으로는 많은 경매를 조직하는 방법을 통해 예산 수입이 들어오면서 경매장으로 돈이 계속 "흘러들어올" 것입니다.
VARS는 "적절한 투자는 투자자가 자산을 유지하고, 수익을 창출하고, 사회에 부가가치를 창출하는 데 도움이 될 뿐만 아니라 토지 상품과 다양한 가격 유형 대신 부동산 시장이 장기적으로 더 건강하고 효과적으로 발전하는 데 도움이 됩니다."라고 말했습니다.
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출처: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html
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