중국 부동산 시장 회복의 시작

중국 주택 및 농촌 건설부는 지방 정부가 국유기업에 부동산 개발업체로부터 팔리지 않은 주택을 매수하는 데 도움을 요청할 수 있다고 밝혔습니다.

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — 중국 상하이의 건물.

중국 정부는 부동산 시장을 구제하기 위해 지금까지 가장 야심찬 계획을 시작했습니다.

이는 투자자들이 수개월 동안 기대해 온 사건입니다. 하지만 이러한 조치가 효과적일지는 여전히 큰 의문으로 남아 있다.

야심찬 계획

이 패키지 거래는 중국이 한 주요 도시에서 시도했던 정책을 채택하는 것을 중심으로 진행됩니다. 즉, 지방 정부가 부동산 개발업체로부터 팔리지 않은 주택을 매수하여 저렴한 사회 주택으로 전환하도록 요구하는 것입니다.

이 계획에는 주택담보대출 금리와 선불금 요건을 인하하는 내용도 포함되어 있으며, 더 중요한 것은 중앙은행에서 3,000억 위안(415억 달러)의 저금리 현금을 지원하여 팔리지 않은 부동산을 국가가 매입하는 데 자금을 지원한다는 내용입니다.

ANZ 리서치의 수석 전략가인 자오펭 싱(Zhaopeng Xing)은 "정책 입안자들은 본격적인 부동산 위기를 예방하는 것이 시급하다는 사실을 알고 있습니다."라고 말했습니다. "새로운 구제 계획은 중국 정책 입안자들이 상황을 반전시키려는 결의를 보여줍니다."

긴급조치는 환영할 만한 일이지만 전문가들은 현재 구호 패키지의 규모가 너무 작아서 효과를 거두기 힘들고 자금 조달 문제에 직면할 수도 있다고 말한다.

골드만삭스에 따르면, 중국의 미판매 주택, 미완성 프로젝트, 미사용 토지의 총 가치는 약 30조 위안(4.1조 달러)에 달합니다.

골드만삭스 분석가들은 최근 연구 보고서에서 주택 공급을 부동산 시장이 호황이었던 2018년 수준으로 줄이려면 모든 도시에서 7조 위안(9,670억 달러) 이상의 비용이 들 수 있다고 밝혔습니다. 그 수치는 중국인민은행(PBoC, 중앙은행)이 발표한 자금 지원액의 20배가 넘습니다.

올해 초 예상보다 중국 경제 가 빠르게 성장했지만, 한때 경제 활동의 30%를 차지했던 주요 부동산 부문이 이러한 성장세를 둔화시키고 있습니다.

제한된 규모

이번 달 초에 여러 차례 발표가 있었음에도 불구하고 중국 정부가 주택 매입을 어떻게 시행할지, 그리고 이 계획에 자금을 지원하기 위해 얼마나 많은 자금이 필요할지는 여전히 불확실합니다. 가장 중요한 점은, 재정난에 시달리는 지방 정부가 이 주택 매입 프로그램에 필요한 자금을 어디서 조달할 수 있을지 불분명하다는 것입니다.

중국 인민은행 부총재 타오 링은 최신 재융자 프로그램을 통해 5,000억 위안(690억 달러) 규모의 은행 대출을 제공해 지역 주택 구매를 지원할 수 있다고 말했습니다.

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — 중국 상하이의 아파트 건물.

하지만 이 숫자조차 필요한 것보다 훨씬 적습니다. 일부 분석가들은 중국 전역에 걸쳐 수백만 채의 빈집이나 반쯤 지어진 주택을 포함한 중국 부동산 재고를 정리하는 데 수천억 달러가 소요될 것으로 추정합니다.

노무라의 중국 수석 경제학자인 팅 루는 이미 판매된 주택의 건설을 완료하려면 최소 3조 2,000억 위안(4,420억 달러)이 필요하다고 말하며, 중국의 부동산 부문을 "어려운 문제"라고 불렀습니다. 그는 현재 약 2,000만 채의 주택이 사전 판매되었지만 아직 건축되지 않았다고 추정합니다.

돈은 어디에 있나요?

중국 주택 및 농촌 건설부는 지방 정부가 국유기업에 부동산 개발업체로부터 팔리지 않은 주택을 매수하는 데 도움을 요청할 수 있다고 밝혔습니다.

그러나 중국 인민은행 부총재 타오 링에 따르면, 지방정부 채권 발행자(LGFV)는 현재 매수가 허용되지 않는 막대한 "숨겨진" 부채를 지고 있다고 합니다. 이로 인해 지방정부는 자금을 조달할 때 선택의 폭이 줄어듭니다.

중국의 지방과 도시는 약 15조 달러의 부채를 쌓았는데, 이 중 대부분은 인프라 프로젝트 비용과 팬데믹 관련 지출을 충당하기 위해 최근 몇 년 동안 숨겨져 쌓여 왔습니다.

부동산 시장 침체로 인해 지역 재정난이 더욱 심화되었는데, 토지와 주택 매매가 일반적으로 총 수익의 40% 이상을 차지하기 때문입니다. 부채 위기로 인해 많은 중국 도시들이 지출을 대폭 줄여야 했습니다.

중국의 부동산 산업은 2019년부터 약화되기 시작했고, 약 3년 전 정부가 부동산 개발업체의 대출 활동을 강화하라는 명령을 내린 후부터 "블랙홀"에 빠졌습니다.

핵심 부문을 구제하려는 노력은 2022년 초부터 시작되었는데, 당시 경기 침체로 인해 일부 부동산 개발업체가 위기를 맞고 프로젝트가 지연되거나 납품일이 늦어지면서 수만 명의 주택 구매자 사이에 불만이 촉발되었습니다. 하지만 이러한 조치는 대체로 효과가 없었고, 부동산 개발업체의 현금 흐름이 감소하는 결과를 낳았습니다.

단지 시작일 뿐

전문가들은 팔리지 않은 주택의 과잉공급 문제를 해결하는 것이 중국 부동산 부문을 되살리는 첫 단계일 뿐이라고 말한다. 다시 말해, 골드만삭스의 분석가들에 따르면 중국은 세 가지 핵심 문제를 해결해야 합니다.

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — 중국의 건설 프로젝트.

두 번째와 세 번째 단계는 주택 수요를 늘리고 건설 부문의 침체를 완화하는 것입니다. 이를 위해서는 소비자 신뢰를 회복하고 주택 가격을 높이기 위한 보다 세부적인 조치가 필요합니다.

외부 환경이 점점 더 어려워지고 있다는 점도 언급할 가치가 있습니다. 미국 정부는 8월 1일부터 중국산 수입품에 대한 관세를 인상하기로 결정했으며, 유럽연합(EU)도 이에 동참할 가능성이 있습니다. 도널드 트럼프 전 미국 대통령은 재선될 경우 중국산 수입품에 60%의 관세를 부과하겠다고 위협하기도 했습니다.

분석가들은 트럼프 대통령이 제안한 관세로 인해 중국의 성장률이 최대 0.9%p까지 낮아질 수 있다고 추산합니다.

전문가들은 장기적으로 볼 때 이 계획이 일본처럼 중국이 '디플레이션의 악순환'에 빠질 위험을 줄일 수 있다고 말한다. 일본에서 얻을 수 있는 중요한 교훈은 정책 입안자들이 너무 늦게 행동해서는 안 된다는 것입니다. 그들은 "이것은 중국의 부동산 위기가 끝나가는 시작이 될 수 있다"고 덧붙였다.

Vietnamplus에 따르면

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