토지이용료 및 토지임대료에 관한 여러 규정을 개정·보완

정부는 토지 사용료 및 토지 임대료를 규정하는 2024년 7월 30일자 법령 103/2024/ND-CP의 여러 조항과 토지 개발 기금을 규정하는 2024년 7월 31일자 법령 104/2024/ND-CP의 여러 조항을 개정 및 보완하는 2025년 11월 6일자 법령 291/2025/ND-CP를 발표했습니다.

증명서 발급 시 토지 이용료 계산 방식 변경

토지법 제140조에 규정된 바와 같이 적절한 허가 없이 할당된 토지를 사용하는 경우 토지 사용권 및 토지에 부착된 자산 소유권 증명서(증명서)를 발급할 때 토지 사용료를 계산하는 방법과 관련하여, 법령 제291/2025/ND-CP는 법령 제103/2024/ND-CP의 제12조 3항 a, b, c항을 개정 및 보완하여 토지법 제140조 3항 a항에 규정된 바와 같이 유능한 국가 기관으로부터 증명서를 발급받은 가구 및 개인에 대한 토지 사용료를 계산하는 방법을 규정했습니다.

새로운 규정에 따르면, 가구와 개인은 2024년 토지법 제140조 3항 a, b 항목의 규정에 따라 관할 국가 기관으로부터 인증서를 부여받고, 토지 사용료는 다음과 같이 계산됩니다.

가) 2024년 토지법 제140조 3항 가목 및 나목의 규정에 따라 토지이용권 및 토지에 부속된 자산소유권증서(증서)를 발급받고 토지이용료 납부 증빙서류가 없는 경우, 주거용 토지로서 증서가 발급된 구역에 대한 토지이용료는 다음과 같이 계산한다.

토지 이용료

주거용 토지 허가증 면적

엑스

토지 가격은 토지 가격표에 명시되어 있습니다.

엑스

70%

나) 2024년 토지법 제140조 제3항 가목, 나목의 규정에 따라 토지사용허가증을 발급받은 경우, 이 조 제5항의 규정에 따라 토지사용료 전액을 납부하였음을 증명하는 서류가 있는 경우에는 토지사용료를 납부하지 아니할 수 있다.

토지이용료를 납부하였음을 증명하는 서류가 있으나 납부 당시 토지이용료가 법령에 따라 정한 금액보다 적은 경우, 납부한 금액은 납부 당시의 정책 및 토지가격에 따라 토지이용료를 납부한 토지면적의 일정비율로 환산하여야 하며, 나머지 토지면적에 대한 토지이용료는 완전하고 유효한 증명서 신청서를 제출할 당시 본 조 제1항의 규정에 따라 산정하여야 한다.

다) 2024년 토지법 제140조 제3항 다목에 규정된 잔여 면적에 대하여 주거용 토지로 인정되는 경우(해당하는 경우)에 토지이용허가증을 발급하는 경우, 토지이용료는 토지가격표에 규정된 정책에 따라 산정된 토지이용료와 허가증 신청 당시의 주거용 토지가격의 100%를 징수한다.

박장성 남부 도시 지역의 한 구석. 토지 가격이 필지당 20억~40억 동(VND)으로 상승했습니다. (사진: Danh Lam/VNA)

토지이용료 면제 및 감면 규정 개정

제291/2025/ND-CP호 법령은 제103/2024/ND-CP호 법령 제17조의 여러 조항을 개정 및 보완하며, 토지 사용료 면제 및 감면 대상 주체에 대한 토지 사용료 면제 및 감면 시행 원칙을 규정합니다.

구체적으로, 제291/2025/ND-CP호 법령은 제103/2024/ND-CP호 법령 제17조 제1항의 규정을 개정하여 토지 사용료 면제 또는 감면 대상 가구 및 개인에게 할당된 주거용 토지 면적에 대해 1회에 한하여 면제 또는 감면하도록 합니다. 동시에, 토지가 있는 지역에 거주하는 소수 민족 가구 및 개인에 대한 토지 사용료 면제 또는 감면 원칙을 명확히 합니다.

법령 제291/2025/ND-CP호는 제17조 제1항을 다음과 같이 개정 및 보완합니다. 법령 제103/2024/ND-CP호 제18조 및 제19조의 규정에 따라 토지 이용료 면제 또는 감면 자격이 있는 가구 및 개인은 국가가 주택을 위해 토지를 배정하거나 토지 이용 목적을 다른 토지에서 주거용 토지로 변경하도록 허가받거나 토지법의 규정에 따라 주거용 토지 목적으로 인정받는 경우 주거용 토지 배정 한도 내의 토지 면적에 대해서만 한 번만 면제 또는 감면을 받습니다.

빈곤 가구와 개인, 소수민족에 대한 토지이용료 면제 및 감면은 해당 토지가 소재한 곳에 거주(영주)하는 가구와 개인에게만 적용되며, 토지이용료 면제 및 감면 기록은 세무관리법의 규정에 따라 시행됩니다.

동시에, 법령 제291/2025/ND-CP호는 법령 제103/2024/ND-CP호의 제17조 5항을 다음과 같이 개정 및 보완합니다. 토지 이용료를 징수하여 토지를 할당하기 위해 토지 이용권을 경매하는 경우, 토지 이용료의 면제 또는 감면은 적용되지 않습니다. 2024년 토지법 제157조 1항 a목에 규정된 대로 상업용 주택 건설을 위한 토지.

재정착토지 할당의 경우 토지이용료의 면제 및 감면은 국가가 토지를 회수할 때 보상, 지원 및 재정착에 관한 정부령의 규정에 따라 시행한다.

특히, 국가가 인명을 위협하는 위험으로 인해 토지를 회수할 때 이전해야 하는 사람들에게 토지 사용료를 면제 또는 감면하는 경우와 국가가 주택에 부착된 토지를 회수하고 주거용 토지에 대한 보상 조건을 충족하지 못하고 토지를 회수한 지방 행정 단위에 다른 거주지가 없는 경우 2024년 토지법 제157조 1항 b목 l목의 규정에 따라 이전해야 하는 경우, 법령 제103/2024/ND-CP 제18조 1항 c목 1목, 제19조 1항의 규정을 적용합니다.

관할 국가 기관이 토지 사용자가 토지 사용료 및 토지 임대료에서 면제 또는 감면되었으나 규정에 따라 면제 또는 감면 조건을 충족하지 못하는 경우의 처리 원칙과 관련하여, 법령 제291/2025/ND-CP호는 법령 제103/2024/ND-CP호 제17조 제6항을 다음과 같이 개정 및 보완합니다.

- 정책에 따라 면제 또는 감면되어 회수하여야 할 토지이용료 및 토지임대료의 금액 산정에 관한 규정과 규정에 따라 토지이용료 및 토지임대료를 산정할 때(토지할당 결정시, 토지임대차계약시, 토지용도변경시 또는 실제 토지인도시)의 토지가격.

- 관할 국가기관이 면제 또는 감면 조건이 충족되지 않거나 토지이용이 적정한 목적에 사용되지 않는다는 사실을 감지한 경우와 사용자가 더 이상 면제 또는 감면 조건을 충족하지 않아 면제 또는 감면된 기간에 대한 인센티브(토지이용료 및 토지임대료 자발적 납부)를 적용하지 않도록 요청한 경우를 구분하여 각 사례에 대해 회수해야 할 면제 또는 감면된 토지이용료 및 토지임대료의 계산을 규제합니다.

- 토지이용료 및 토지임대료 중 면제 또는 감면되어 회수되어야 하는 금액을 계산, 징수 및 납부하는 데 있어서 세무당국 및 토지관리기관의 책임을 보다 구체적으로 규정합니다.

호치민 시의 상업용 토지 임대료가 상승하고 있다. (사진: 홍닷/VNA)

구체적으로, 법령 제291/2025/ND-CP호는 법령 제103/2024/ND-CP호 제17조 6항의 규정을 다음과 같이 개정했습니다. 유관 기관 또는 개인이 토지 사용자가 토지 사용료에서 면제 또는 감면되었지만 면제 또는 감면 당시 규정된 토지 사용료 면제 또는 감면 조건(있는 경우)을 충족하지 못하거나 토지 할당 결정에 명시된 목적 이외의 목적으로 토지를 사용하지만 토지법에 따라 토지 회수 대상이 아니거나 토지 사용자가 더 이상 면제 또는 감면 조건을 충족하지 않기 때문에 인센티브를 적용하지 말 것을 요청하는 경우, 그는 면제 또는 감면된 토지 사용료 금액을 국가 예산에 납부해야 합니다. 면제 또는 감면된 토지 사용료 금액의 회수는 다음과 같이 수행됩니다.

a) 면제 또는 감면된 토지 이용료 중 회수되는 금액은 다음과 같이 계산됩니다.

가1) 면제 또는 감면된 토지이용료 중 회수하여야 할 금액(2024년 토지법 시행일 이전에 법률의 규정에 따라 토지이용료가 면제 또는 감면되었으나, 현재까지 관계기관 및 관계자가 토지이용료가 규정에 따라 면제 또는 감면되는 조건(있는 경우)을 충족하지 못하는 것으로 판단한 경우를 포함함)은 정책에 따라 산정하며, 법률의 규정에 따라 토지이용료를 산정할 당시의 토지가격에 (+) 세무관리법의 규정에 따라 토지이용료를 연체한 금액에 상당하는 금액을 더한 금액입니다.

토지사용자가 감면 또는 면제의 조건을 더 이상 충족하지 아니하여 인센티브를 적용하지 아니할 것을 신청하는 경우(감면 또는 면제받은 토지이용료를 자진 반납하는 경우), 환수하여야 할 감면 또는 면제받은 토지이용료는 각 기간의 법률의 규정에 따라 토지이용료를 산정할 당시의 정책 및 토지가격에 (+) 2024년 토지법 제257조 제2항 라목의 규정에 따라 환수하여야 할 감면 또는 면제받은 토지이용료에 대하여 계산한 추가징수액을 더한 금액으로 한다.

토지이용자는 토지이용과정에서 투자법의 규정에 따라 투자우대지역 목록에 관한 규정이 변경되는 경우, 투자우대지역에 따라 면제 또는 감면된 금액을 상환할 필요가 없습니다.

가2) 이 항 가1호에 규정된 연체료 및 추징금 상당액을 계산하는 기간은 토지이용료의 면제 또는 감면일부터 해당 기관 또는 해당인이 면제 또는 감면된 토지이용료를 회수하기로 결정하는 때까지로 한다.

b) 토지이용료의 면제 또는 감면을 결정할 권한이 있는 기관 또는 개인은 면제 또는 감면된 토지이용료 금액을 회수할 권한이 있습니다.

c) 면제 또는 감면된 토지 사용료를 계산하고 회수하는 절차:

c1) 토지이용료 면제의 경우

2024년 토지법 제157조 제3항에 따라, 토지이용자에게 토지배정 및 증서발급 절차를 시행함에 있어서, 관할 토지관리기관은 토지이용료 면제 대상 토지배정 및 증서발급 사례를 수집·종합하여 규정에 따라 세무기관 및 관련기관에 이관하여 감독을 받도록 하여야 한다.

시행과정에서 토지이용료 면제대상자가 면제 당시 토지이용료 면제조건(있는 경우)을 충족하지 아니하거나 토지배정결정에 기재된 목적 외의 용도로 토지를 사용하였으나 토지법령에 따라 토지회수 대상이 아닌 사실을 발견한 경우, 관할기관 또는 그 사람은 관할토지관리기관을 파견하여 주재하게 하고, 관할기관과 협조하여 검사·심사를 실시하여야 한다.

토지이용료 면제 대상자가 토지이용료 면제 조건(면제 시점)을 충족하지 못하거나 토지배정 결정에 기재된 용도 외의 용도로 토지를 사용하였지만 토지법 규정에 따라 토지취소 대상이 아닌 경우, 토지관리기관은 동급 인민위원회 위원장에게 토지이용료 면제 취소 결정을 보고하고, 세무기관에 이 정보를 이관하여 면제되지 않은 토지이용료 금액, 토지이용료 연체료 상당액 또는 추가 금액(있는 경우)을 이 항 가목의 규정에 따라 계산하여 징수한다.

c2) 토지이용료 감면의 경우:

시행 과정에서 토지이용료 감면을 받은 토지사용자가 토지이용료 감면 조건(있는 경우)을 충족하지 못하는 사실을 유관기관 또는 해당인이 발견한 경우, 유관기관 또는 해당인은 세무기관에 통지서를 발송하여 주관기관과 협의하여 규정에 따라 토지이용료 감면 조건의 충족 여부를 조사, 검토, 결정하고, 납부해야 할 토지이용료 금액(감면되지 않음), 토지이용료 연체료 상당액 또는 추가 금액(있는 경우)을 이 항 가목의 규정에 따라 계산하여 징수하여야 한다.

d) 세무 당국은 이 조항의 a항에 명시된 금액을 계산하고 징수하기 위해 주재하고 유능한 토지 관리 기관과 협력해야 합니다.

토지이용료 면제 결정권에 대한 새로운 규정

이와 함께, 제291/2025/ND-CP호 법령은 토지 사용료 면제 결정 권한을 규제하는 방향으로 제103/2024/ND-CP호 법령 제18조 5항을 개정 및 보완합니다.

새로운 규정에 따르면, 토지이용료 면제 결정권자는 2024년 토지법 제123조에 따라 토지 할당 결정권자가 되며, 토지 할당 결정 시, 토지 용도 변경 시, 관할 토지 관리 기관이 제출한 서류에 따라 토지 할당권한을 가진 주체에 상응하는 주체의 토지 사용권을 인정할 때 토지이용료 면제를 결정해야 합니다. 면제 사유, 토지이용료 면제 지역 등의 내용을 명확히 명시해야 합니다.

위 규정은 2025년 11월 6일부터 시행됩니다.

(베트남+)

출처: https://www.vietnamplus.vn/sua-doi-bo-sung-mot-so-quy-dinh-ve-tien-su-dung-dat-tien-thue-dat-post1075670.vnp