부동산 조작이 주식 조작과 마찬가지로 위험하다는 점을 감안하여 국회 대의원들은 가격 조작과 시장 거품을 방지하기 위해 부동산 조작을 금지할 것을 제안했습니다.
부동산 사업법 개정안은 부동산 사업에서 금지된 여러 가지 행위를 보완합니다. 금지 행위에는 문서 위조, 부동산 사업에 대한 정보를 고의로 위조하고 공개하지 않는 것, 고객을 속이고 사기하는 것 등이 포함됩니다.
10월 31일 국회 토론회에서 국방안보위원회 상임위원인 찐쑤언안(Trinh Xuan An) 의원은 부동산 가격 조작 및 고정 행위를 이 사업 분야의 금지 행위 목록에 추가할 것을 제안했습니다.
그는 부동산 시장 조작이 주식 시장 조작만큼 위험하다고 분석했습니다. 조작은 고가에 입찰한 후 보증금을 포기하는 것뿐만 아니라, 한 프로젝트를 이용해 다른 프로젝트의 가격을 "올려" 거품을 만들고 실제보다 훨씬 높은 가격을 형성하는 행위까지 포함합니다.
안 씨는 "철저히 처리하지 않으면 중국 부동산 회사인 중국 에버그란데 그룹처럼 거품이 생길 수 있다"며 부동산 가격 조작과 조작을 법적으로 금지하고 특정 사례를 배제해야 한다고 덧붙였다.
찐쑤언안(Trinh Xuan An) 국방안보위원회 상임위원이 31일 오전 부동산사업법(개정안) 토론회에서 발언하고 있다. 사진: 국회미디어
같은 견해를 가진 응우옌 후 통( 빈투 언성 전문대표단 부단장)과 트린 람 신(안장성 전문대표단 부단장)은 부동산 시장을 조작하고 교란하는 행위를 금지하는 규정을 추가할 것을 제안했습니다.
통 씨는 토지 사용권 경매와 주변 지역의 가격 부풀리기 위한 경매에서 담합이 빈번하게 발생한다고 지적했습니다. 이로 인해 토지 가격이 상승하고, 정작 집이 필요한 사람들은 땅을 사서 집을 지을 수 없게 됩니다.
한편, 응우옌 반 만( 경제 위원회 위원)은 부동산 사업의 금지 행위에 대해서도 언급하며, 매수자와 할부 매수자의 향후 부동산 할부 매매를 위한 자금 조달 및 사용 규정은 불법이라고 밝혔습니다. 만 위원에 따르면, 현행 규정과 비교했을 때, 이 법안 초안은 자본 동원 및 불법 유용 행위를 근절하여 투자자의 자본 사용에 의도치 않게 허점을 만들고, 자본 조달을 위한 다른 경로를 만들어내고 있다고 합니다.
그는 불법 점유 금지와 관련된 규정을 유지하여 이러한 행위가 실제로 발생하지 않도록 제한할 것을 제안했습니다.
향후 주택 거래(주택, 부동산 등) 보증금 규정에 대한 논의에서도 많은 의견이 나왔습니다. 현재 법안 초안은 두 가지 방안을 제시하고 있습니다. 하나는 주택 및 건설 공사가 준공 및 운영 조건을 충족하는 경우에만 투자자가 보증금을 수령할 수 있도록 하는 것입니다. 다른 하나는 국가 기관의 감정평가를 받은 기본 설계와 토지 사용권 관련 서류를 갖춘 경우, 투자자가 발주처와의 계약에 따라 보증금을 수령하는 것입니다. 최대 보증금 금액은 정부에서 규제하지만, 매매가 또는 임대가의 10%를 초과할 수 없습니다.
쩐 홍 응우옌(법률위원회 부위원장) 씨는 1번 옵션을 선택했습니다. 거래의 약자인 매수인에게 위험이 덜할 것이라고 생각했기 때문입니다. 계약금은 부동산이 사업 조건을 충족하고 양측이 계약을 체결할 때만 지불되므로 분쟁 발생 가능성이 적습니다.
응우옌 씨에 따르면, 투자자가 프로젝트에 대한 기본 설계가 평가되었거나 토지 사용권에 대한 문서 중 하나가 있는 경우(옵션 2) 보증금을 받는 경우 구매자는 많은 위험을 감수해야 합니다. 보증금을 받은 후 프로젝트가 건설되기까지 시간이 오래 걸리기 때문입니다.
실제로 최근 부동산 시장은 프로젝트 투자자들이 계약금과 출자금 계약을 악용하여 자의적으로 자금을 조달하는 등 복잡해지고 있습니다. "5년 또는 10년 후 계약금을 받은 많은 프로젝트들이 아직 시행되지 않고 있기 때문에 향후 조성될 부동산 프로젝트에 대한 계약금 '규제'를 강화하는 규정이 필요합니다."라고 법무위원회 부위원장은 말했습니다.
한편, 응우옌 다이 탕(흥옌성 전문 대표단 부단장)과 팜 반 호아 씨는 규정상 투자자가 보증금을 받을 수 있는 경우와 보증금 금액이 명확하게 정의되어 있고, 공개적이고 투명하다고 생각했기 때문에 옵션 2를 선택했습니다.
팜 반 호아 씨는 투자자가 프로젝트 진행에 필요한 자본금을 100% 보유하고 있지 않아 은행에서 대출을 받아야 한다고 말했습니다. 분양 아파트 가격의 10%를 보증금으로 받는 것도 현실적으로 타당합니다. "10억 원짜리 집이라면 보증금 10%가 1억 원이고, 40억 원짜리 집이라면 보증금 4억 원입니다. 고객 입장에서는 집을 살 때 이 정도 금액은 큰돈이 아니라고 생각합니다. 고객들은 선불로 계약하고, 투자자는 더 낮은 가격에 집을 파는 경우도 있습니다."라고 그는 말했습니다.
더욱이 투자자들은 보증금 수령을 위해 토지 사용권 관련 서류를 소지하고 있으며, 그는 "이 서류들은 부정직하지 않다"고 주장합니다. 따라서 초안 법안은 투자자들이 프로젝트 실행을 위해 자본을 조달할 수 있도록 유연한 규정을 마련하고, 투자자와 고객 간의 신뢰를 구축해야 합니다.
부동산 프로젝트 이전 시 토지에 대한 재정적 의무 이행 규정 도 논의되었습니다. 제5차 회의(6월)에서 부 홍 탄 경제위원장은 국회 상임위원회의 설명 및 수용 보고서를 발표하며, 프로젝트 이전 전 "의무 이행 의무" 요건에 많은 의견이 동의한다고 밝혔습니다. 그러나 더 이상 투자 여력이 없는 투자자들을 위한 여건을 마련해야 한다는 의견도 있었습니다.
따라서 국회 상임위원회는 두 가지 방안을 제시했다.
첫째 , 투자자가 프로젝트 부지 또는 이전된 프로젝트 부분에 대한 재정적 의무를 국가에 양도하였지만 이행하지 않은 경우, 양측은 이행되지 않은 재정적 의무를 계속 이행하기로 합의할 수 있습니다.
둘째 , 양도인이 해당 국가기관으로부터 사업을 시행하기 위한 토지를 할당받거나 임대받기로 결정하고 사업용 토지에 대한 재정적 의무(토지이용료, 토지임대료, 세금, 수수료 등)를 이행한 경우, 양도된 사업의 전부 또는 일부에 대하여 토지이용권증서를 소지할 필요는 없습니다.
국회 상임위원회는 1번 방안을 선택했습니다. 이 방안은 엄격한 규제를 보장하고, 무능한 투자자를 선정해 프로젝트를 이전하고 수익을 내는 것을 방지합니다.
팜 반 호아 씨는 옵션 1을 선택하기로 했습니다. 이는 투자자가 프로젝트 전체 또는 일부를 타인에게 양도할 경우, 수혜자가 국가에 대한 재정적 의무를 이행해야 한다는 것을 의미합니다. 호아 씨는 재정적 의무가 계속 이행될 것이기 때문에 국가는 아무런 손해도 보지 않을 것이라고 말했습니다.
그는 "영양실조에 걸려 더 이상 프로젝트를 계속 진행할 능력이 없는 투자자는 프로젝트를 이전해야 하며, 거래를 시작하기 전에 재정적 의무를 이행하도록 강요하는 것은 바람직하지 않다"고 말했습니다.
팜 반 호아 의원은 10월 31일 오전 부동산사업법(개정안) 토론회에서 의견을 밝혔다. 사진: 국회미디어
국방안보위원회 상임위원인 찐 쑤언 안(Trinh Xuan An) 씨도 부동산 사업 이전 시 유연성이 필요하다고 말했습니다. 그는 각 당사자가 국가에 대한 재정적 의무를 스스로 협상할 수 있도록 허용해야 한다고 제안했습니다.
과학기술환경위원회 상임위원인 응우옌 응옥 손은 현재 "부동산 프로젝트의 전부 또는 일부를 양도하는 것"의 의미에 대해 매우 다양한 이해가 존재한다는 점에 대해 우려를 표명했습니다.
손 씨는 조사·검사 기관 또한 토지 사용권 및 토지에 부속된 자산의 양도, 토지에 부속된 자산의 매각 등 투자자를 변경하는 사업 처리에 어려움을 겪고 있다는 점을 언급하며, 자산 양도의 개념과 방식을 명확히 규정하여 부당이득을 방지해야 한다고 제안했습니다.
국회는 11월 27일에 부동산사업법(개정안) 초안을 통과시키기 위한 투표를 할 것으로 예상된다.
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