부동산 시장 2024: &apos;사냥하기 가장 좋은 시기&apos;?

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정부 와 국립은행의 일련의 지원 정책으로 2023년 하반기부터 부동산 시장은 일부 부문의 거래량이 개선되는 조짐을 보이고 있습니다. 부동산은 2024년에도 회복세를 이어갈 것으로 예상됩니다.

KB증권 베트남 지사의 고객 자산 관리 전문가인 응우옌 민 지앙 씨가 PV와 의견을 공유했습니다. VietNamNet 에서는 부동산 시장과 부동산 주식, 2024년 용의 해 전망을 소개합니다.

밝은 지역은 아파트와 단독주택입니다.

- 부동산 시장은 2023년 하반기에 회복 조짐을 보이고 있는데, 이에 대한 평가는 어떠신가요?

응우옌 민 지앙: 제가 관찰한 바에 따르면 2023년 부동산 시장은 하반기에 약간 개선되었지만 지역화되어 있고 뚜렷하게 차별화됩니다. 하노이 , 호치민시 등 대도시의 오래된 아파트 가격은 계속해서 오르고 있습니다. 일부 중간 가격대 아파트 프로젝트는 투자자들의 관심을 끌었습니다.

게다가 민간 주택 부문도 상당히 회복되었습니다. 일부 지방과 도시는 공공 투자 개발이 활발하여 많은 투자자들이 찾아오는 곳이기도 하며, 이런 지역의 매매 가격 하락폭도 일반적인 수준보다 작습니다. 토지 부문의 경우, 교외 토지, 상가, 리조트 빌라 등은 계속해서 우울한 모습을 보이고 있습니다.

국회는 부동산 산업에 직접 영향을 미치는 세 가지 중요한 법안을 공식적으로 통과시켰습니다. 주택법(개정); 부동산사업법(개정) 및 토지법(개정).

부동산 부문은 법적 요인에 크게 의존하는 것이 특징이며, 이로 인해 자본 재원이 확보되고 프로젝트 실행이 빨라집니다. 따라서 투자자들은 2025년 1월 1일부터 공식적으로 적용되는 위의 3가지 법률이 새로운 주기에 맞춰 시장이 번창하고 지속 가능하게 발전하는 데 도움이 될 것으로 기대합니다.

kbnguyenminhgiang 3.gif — KB 베트남 고객 자산 관리 전문가 Nguyen Minh Giang 씨

- 2024년에도 시장 회복세가 지속될 것으로 어떻게 평가하시나요?

2024년에도 느슨한 통화 정책 방향은 부동산 시장이 회복세를 유지하는 데 도움이 되는 중요한 요인으로 계속 작용할 것입니다. 2022년 후반과 2023년 초반에 유입된 주택 예금의 상당 부분이 만기가 되면 생산으로 돌아오고, 이 중 일부는 투자 채널로 유입될 것입니다. 그 중에서도 부동산은 항상 우선순위가 높습니다. 경영정책이 안정되고 투자자의 신뢰가 회복되면 부동산 시장은 호황을 누리는 경향이 있습니다.

시장 전망은 긍정적이지만 지역화되고 분산될 가능성이 높습니다.

리조트 빌라, 상가주택 등 고급 부문은 투자자 부족으로 계속해서 침체될 것입니다. 그와 함께 토지와 '녹색쌀' 토지의 투기적 부문도 계속해서 조용할 것이다. 왜냐하면 이 부문에 참여하는 투자자 대부분이 높은 금융 레버리지를 사용하고, 실제 수요가 많지 않으며, 법적 절차가 아직 완료되지 않았기 때문이다. 이 부문의 공급 과잉은 너무 커서 2024년에 개선하기 어려울 것입니다.

또한 하노이, 호치민시와 같은 대도시에는 평균 소득층을 대상으로 한 가격대의 아파트가 있습니다. 다음으로, 개인 주택 부문도 사람들의 실제 수요로 인해 계속 회복될 것입니다.

batdongsan2024 두바이 cbre.gif — *제한된 공급과 높은 수요로 인해 하노이와 호치민시의 아파트 가격은 계속해서 상승하고 있습니다. (출처: CBRE)*

3가지 도전에 직면하다

- 귀하께서 생각하시기에 부동산 시장은 여전히 어떤 어려움에 직면해 있습니까?

저는 부동산 시장이 세 가지 어려움에 직면해 있다고 생각합니다.

첫째, 일반적인 경제적 맥락입니다. 2024년에는 세계 경제가 둔화될 수 있습니다. 국내에서는 2023년 10월 말까지 신용 성장률이 7.39%에 그쳤고, 연말 2개월 동안에야 비로소 가속되어 13.7%의 성장률을 기록했습니다. 이를 통해 이전에는 이자율이 상당히 높았지만, 지금은 기업과 개인이 신규 대출에 대한 수요가 매우 낮다는 것을 알 수 있습니다.

세계 경제는 여전히 전반적으로 불확실합니다. 국내 현금 흐름이 매우 낮습니다. 베트남의 제조업 PMI 지수가 수개월째 50포인트 미만인 것도 경제 수요가 여전히 매우 낮다는 신호입니다. 따라서 부동산 부문뿐만 아니라 경제의 모든 부문이 이런 과제에 직면하게 됩니다.

두 번째는 현금 흐름입니다. 2023년 부동산 사업 대출은 전체 경제 신용의 21% 이상을 차지하며 업계 전체 성장률보다 훨씬 더 크게 증가했습니다. 이는 부동산 사업체가 효과적인 자본원에 접근할 수 있도록 어려움을 해소하고 해결책을 제시하는 정책을 반영합니다.

틴둥밭동산2024 kbsecurites.gif — *2023년 부동산 신용 증가율 급락 전망 (출처: KBS)*

하지만 부동산 사업의 현금 흐름은 대부분 어려움을 겪고 있다는 점에 유의해야 합니다. 2023년에는 신규사업을 통해 매각을 시작하는 기업의 수가 매우 적고, 핵심사업의 현금흐름은 대부분 마이너스입니다.

2024년까지 프로젝트에서 법적 문제를 해결하고 제품을 시장에 출시하기 위한 인프라를 완성하지 못하면 위험이 존재합니다. 말할 것도 없이, 채권 만기 압력은 엄청나서 12조 VND가 넘습니다. 이는 지난 5년 동안 가장 큰 만기입니다.

셋째, 법적 요인이 있습니다. 부동산 사업은 프로젝트 실행에 있어 많은 어려움에 직면합니다. 최근 몇 년 동안 공급이 감소한 이유도 여기에 있습니다.

새로운 프로젝트를 시작하려면 고객과 대출로부터 최대 70%의 자본금 출자가 필요합니다. 투자자는 자본의 30%만 차지합니다. 법적 어려움이 발생하고 기업이 프로젝트를 수행하는 데 필요한 자본을 조달하지 못하면 지연이 발생하고 비용이 증가하여 기업에 많은 결과를 초래하고 시장에 위험을 초래합니다.

그러므로 저는 부동산 시장에서 합법성이 핵심 요소라고 생각합니다.

traiphieu2024 다오한 hnx.gif — *2024년 만기가 되는 채권은 지난 5년간 가장 큰 규모입니다.*

2025년부터 역전되면, 부동산은 2027년부터 폭발적으로 성장할 것인가?

- 시장이 언제 반전될 것으로 생각하시나요? 부동산 투자자에게 어떤 조언을 해주시겠습니까?

2024~2025년 기간 동안 주요 시장에서는 투자자의 판매 가격이 하락할 것입니다. 이는 기업이 어려운 상황을 벗어나기 위해 필요합니다. 수요와 공급이 더 쉽게 일치될 수 있습니다. 이는 부동산 시장의 반전점을 찾을 수 있는 신호 중 하나이기도 합니다.

또 다른 중요한 신호는 인구 소득입니다. 소득 감소로 인해 2024년 부동산 시장이 반전될 가능성은 낮아 보입니다. 회복은 아마도 점진적으로 이루어질 것이며, 주로 차별화된 형태로 나타날 것입니다.

다음으로 중요한 요소는 법적 측면으로, 2025년 1월 1일부터 세 가지 중요한 법률이 시행됩니다. 이는 또한 구주기와 신주기 사이의 전환기로 간주됩니다.

제가 조사한 바에 따르면, 일반적으로 시장이 반전점을 지난 후 안정화되고 다시 강하게 성장하려면 최소 2년이 걸립니다.

따라서 저는 2025년 하반기가 부동산 시장의 전환점이 될 것으로 예측합니다. 2027년경부터는 경기 순환이 어려운 시기를 지나고, 법률 제도가 완비되고, 사람들의 소득이 다시 증가하기 시작하면 시장이 실제로 개선될 것입니다. 기업 역시 적절한 사업 방향을 갖고 성장한다.

부동산 거래 소스 2018 2023 vars.gif — *2018년부터 2023년까지의 주택 공급.*

투자자 입장에서는 개인 현금 흐름을 관리하고 이런 맥락에서 투자할 적절한 시점을 선택하는 것이 매우 중요하다고 생각합니다.

경제가 아직 불확실한 단계에 있고 지정학적 맥락이 불안정할 때, 투자 비율을 적절하게 배분하는 것이 큰 도움이 될 수 있습니다. 부동산에 투자하는 사람들은 현금 흐름이 있는 중심 지역의 부동산을 찾아야 합니다. 이 밖에도 공공투자 지출을 강력히 추진하는 분야, 저소득층을 위한 세그먼트 등이 있으며, 시장 반전 시점을 고려하여 적절한 시점을 선택하는 것이 현금흐름을 극대화하여 투자성과를 극대화하는 데 중요합니다.

부동산 주식은 부동산 시장의 호황과 불황을 면밀히 따릅니다.

- 증권거래소에 상장된 부동산 회사의 주식을 어떻게 평가하시나요?

저는 부동산 시장은 항상 상장된 부동산 회사의 주가와 긴밀하게 연관되어 있고 일치한다고 믿습니다.

2021년 토지 열풍으로 부동산 주가가 단 몇 달 만에 5~10배나 상승했습니다. 2022년 부동산 시장이 얼어붙으면 많은 부동산 주식의 가격이 "5배 또는 10배로 나뉘게" 될 것입니다. 저는 부동산 주식을 "가격이 오를수록 가격이 떨어진다"고 종종 말하는데, 이는 시장의 특성과 사업의 어려움을 명확히 반영합니다.

2022년에는 많은 투자자와 부동산 사업주가 주식을 청산했습니다. 부동산이 가장 어려운 시기입니다.

하지만 위험 속에는 항상 기회가 있습니다. 가장 어려운 시기는 항상 가장 좋은 "사냥" 시기입니다. 객관적으로 보면, 부동산 부문의 많은 상장사들은 대규모 프로젝트 개발과 높은 레버리지로 인해 어려움을 겪고 있습니다. 하지만 그 외에도 좋은 부동산 사업체도 많이 있으며, 이때가 그들이 사냥을 떠날 때입니다.

저는 2024~2025년에 부동산 부문에서 인수합병(M&A)이 붐을 이룰 것이라고 믿습니다.

개인 투자자의 경우, 이는 기업을 선별하고 장기적인 비전을 가지고 투자할 만한 우수한 기업을 찾기에 좋은 시기이기도 합니다.

좋은 사업은 건전하고 좋은 재무적 잠재력을 가져야 합니다. 이러한 사업은 레버리지가 낮아 가볍게 레버리지를 활용합니다. 기업 자체도 현재 어려운 상황 속에서 수익과 현금 흐름을 유지하기 위해 중산층을 위한 세그먼트로 전환하거나 사회주택을 건설하는 등 사업 방향을 유연하게 바꿔야 합니다.

현재 재정적으로 튼튼한 기업은 새로운 주기에 맞춰 지속 가능한 개발 가치를 가져올 수 있는 많은 M&A 기회를 갖게 될 것입니다. 이는 투자자들이 좋은 기업을 찾을 때 주의해야 할 사항입니다.

부동산 시장의 운영주기는 일반적인 주식 시장보다 길고 느릴 것이라는 점을 강조해야 합니다. 투자자들은 지금 부동산 주식에 투자할 경우 장기적인 관점을 가져야 합니다. 왜냐하면 부동산의 "초대형" 붐은 이미 지나갔기 때문입니다. 2021년과 같은 큰 흐름이 형성되려면 부동산 주식은 7~8년간 축적돼야 합니다.

감사합니다!

귀하께서 생각하시기에, 세 가지 새로운 법률의 주요 내용은 무엇입니까?주택법(개정); 부동산사업법(개정)과 토지법(개정)이 새로운 주기의 부동산 시장에 적용될 경우 긍정적인 영향을 미칠까요?

* 이는 해외에 거주하는 베트남인에게 국내인과 마찬가지로 부동산 사업을 할 수 있는 권리를 부여하는 것입니다. 이를 통해 베트남으로의 연간 송금액이 늘어나게 될 것입니다. 베트남은 전 세계에서 송금액이 가장 많은 상위 3개국에 속합니다.

* 토지 분할과 매각을 강화합니다. 이를 통해 토지 투자를 최소화하고, 자원 낭비를 피하며, 실제 수요가 있는 부문에 집중할 수 있습니다.

앞으로 부동산 사업은 새로운 경기 주기에 적합한 부동산 부문에 초점을 맞춰야 하며, 이를 통해 부동산 시장을 보다 지속 가능하게 안정시키고 발전시키는 데 기여해야 합니다.

* 미니 아파트에 핑크북을 부여하고 아파트의 소유 기간을 지정하지 않음.

* 2014년 7월 1일 이전에 토지 이용 문서가 없는 토지에는 적색책이 부여됩니다.

* 지가 프레임을 없애고, 시장원리에 따라 지가를 결정합니다. 토지를 회복한 사람들에게 제공하는 보상 형태를 다양화합니다. 회복하기 전에 재정착 주택을 마련하세요. 회복된 농지는 주거용 토지/주택으로 보상됩니다.

이를 통해 사람들은 더 많은 혜택을 누릴 수 있고, 기업은 토지를 쉽게 개간하고 프로젝트를 더 빠르게 실행할 수 있습니다.

* 기업은 토지 이용세를 한꺼번에 전액 납부하는 대신 매년 납부합니다.

* 농지에 대한 보다 개방적인 메커니즘이 도입되어 개인소유의 최대 한도가 10배에서 15배로 늘어났습니다. 농지를 직접 생산하지 않는 개인이라도 벼농사용 토지를 양도받을 수 있습니다.

요약하자면, 이 세 가지 개정 법률은 사회의 모든 측면과 모든 계층의 사람들에게 큰 영향을 미칩니다. 이 법안이 실제로 시행되면 기업들이 법적 어려움을 극복하는 데 도움이 될 뿐만 아니라, 새로운 주기에 맞춰 부동산 부문의 개발을 재조정하는 데도 도움이 될 것이라고 약속합니다. 부동산 공급은 점차 회복되어 경제에 지속 가능한 가치를 가져다주고 사람들의 필수적인 요구를 충족하는 제품으로 옮겨갈 것입니다.