1년여 만에 최고조에 달한 토지 경매시장, 진정세

배치 후 토지 경매 2024년 하노이 교외 부동산 시장은 매우 뜨거웠습니다. 하지만 현재 이 시장의 매력은 식어가고 있습니다. 경매된 토지를 "보유"하고 있는 많은 투자자들이 "손실 감축"을 감수하면서라도 토지를 매각하고자 합니다.

2024년의 활기 넘치는 모습과는 대조적으로, 연초부터 하노이 교외 지역의 토지 경매 활동은 둔화되는 추세를 보였습니다. 많은 지역에서 가격이 크게 하락했습니다.

예를 들어, 탁탓 지구(구)의 34개 토지가 올해 중반에 경매에 부쳐져 최고 낙찰가가 5,600만 VND/m²를 넘었는데, 이는 2024년 12월 회기 대비 3.3배 감소한 수치입니다(최고 낙찰가는 1억 8,500만 VND/m² 이상이었습니다).

마찬가지로, 푹토(구) 지역의 9개 필지도 m²당 4,700만 동(VND)이라는 최고가에 매각되었는데, 이는 작년 9월 세션 대비 약 40% 감소한 수치입니다. 이번 세션에는 100명 이상이 참여했는데, 이는 이전 세션 대비 3분의 1 이상 감소한 수치입니다.

호아이득 마을의 부동산 중개인 응우옌 티엔 투앗 씨는 이전 주인의 토지 두 구획을 광고하고 있으며, 판매 가격은 낙찰가인 500만~1,000만/m²보다 약간 높을 뿐이지만, 몇 달 동안 아무도 판매를 요청하지 않았다고 말했습니다.

현재 투앗 씨의 회사는 호아이득, 타인오아이, 꾸옥오아이(구) 지구에 여러 개의 경매 토지를 보유하고 있으며, 투자자들은 2025년 초부터 이 토지들을 매물로 내놓았습니다. 그러나 거래 건수는 매우 적어, 이전에 낙찰받아 다시 매수한 투자자들과 동일한 가격으로 거래된 토지는 5개에 불과합니다.

투앗 씨에 따르면, 실제로 투자자들은 모두 90~110m² 면적에 대해 필지당 2억~3억 동(VND)의 가격 차이를 제시했지만, 매수자들은 모두 더 낮은 가격을 제시했습니다. 여러 차례 가격 조정을 거친 후, 투자자들은 이전에 매수했던 가격과 동일한 가격에 매도하기로 결정했습니다. 투자자들이 즉시 매도해야 했던 이유는 은행에 이자와 원금을 지불해야 하는 날짜가 되었지만 아직 현금 흐름을 확보하지 못했기 때문입니다. 이는 자본을 보존하기 위한 "손실 절감" 조치로 볼 수 있습니다.

투앗 씨에 따르면, 호아이득에는 현재 약 8,500만 VND/m²의 낙찰 가격을 가진 토지가 4개 있습니다. 토지 소유자는 같은 가격에 팔고 싶어하고, 구매자는 세금을 부담하지만, 찾아오는 고객들은 모두 가격이 너무 높다고 불평하며 토지를 2억~3억 VND/m²로 낮추고 싶어합니다.

“ 작년 중반 경매 토지 시장이 활성화되면서 많은 투자자들이 이익을 위해 매수에 뛰어들었지만, 몇 달 후 시장이 반전되고 유동성이 둔화되면서 이들 투자자들은 은행 대출을 갚기 위해 자본을 회수하기 위해 매도할 수밖에 없었습니다 .”라고 투아트 씨는 말했습니다.

하노이의 부동산 중개인인 쩐 응옥 안(Tran Ngoc Anh) 씨는 현재 2024년 8월과 9월부터 경매된 토지를 보유하고 있던 많은 투자자들이 물건을 처분하기 위해 판매 가격을 낮출 수밖에 없었다고 말했습니다.

예를 들어, 옛 탄오아이 지구의 61m² 토지는 m²당 약 7,000만 동, 토지당 약 42.5억 동에 낙찰되었지만, 현재는 약 40억 동에 손실을 보고 매각되고 있습니다.

또는 호아이득 구 지구의 또 다른 토지는 m²당 약 8,500만 VND의 낙찰가를 기록했지만, 현재는 m²당 약 8,000만 VND로 하락했습니다.

응옥 아인 씨에 따르면, 경매되는 토지 중 상당수는 기본적인 인프라를 갖추고 있지만 지역 연결성을 확대할 미래 연결 계획이 없어 가격 상승 가능성이 크지 않습니다.

투기꾼들은 토지의 잠재력을 제대로 평가하지 않고 시장 상황에 따라 가격이 오르기만을 기다리며 매수합니다. 그래서 시장이 붕괴되면, 그들은 "폭탄 보유" 상황에 빠지게 되고, 손실을 줄이기 위해 가격을 낮출 수밖에 없습니다.

실제로 경매 용지 주변 지역의 시세는 m²당 5천만~6천만 동 수준이며, 일부 주택 단지의 경우 건축비를 포함하여 m²당 1억~1억 1천만 동 수준인 반면, 경매 용지는 m²당 8천만~1억 2천만 동 수준입니다. 투자자가 이 용지를 보유한다면 최소 3년 후에는 시세에 매수한 셈이 됩니다.

한 경매 회사 대표는 토지 경매 현황에 대해 언급하며, 상황이 예전에 비해 많이 진정되었다고 말했습니다. 예를 들어, 예전에는 경매 신청 건수가 1,000건에 달했지만, 지금은 수백 건으로 줄었습니다. 즉, 예전에는 토지 한 필지당 평균 40~50건의 신청이 있었지만, 지금은 토지 한 필지당 10~20명 정도의 고객만 남게 되었다는 것입니다. 가격도 현실에 가까워졌고, 계약금 취소도 더 이상 발생하지 않습니다.

토지 경매가 강화된다

전문가들에 따르면, 토지 경매가 엄격해지면서 더 이상 가상 열풍은 일어나지 않을 것으로 보인다.

토지 경매의 침체에 대해 일부 부동산 전문가들은 과거 경매에서 토지 가격이 지나치게 높게 책정되어 실제 가치를 크게 초과하게 되면 유동성 문제가 심각한 문제로 대두될 것이라고 분석했습니다. 낙찰받은 낙찰자들은 매수자를 찾지 못해 재판매에 어려움을 겪을 것으로 예상되며, 특히 높은 은행 대출 금리와 부동산 시장이 자본난에 직면한 상황에서 더욱 그렇습니다.

또 다른 이유는 땅값 폭등 이후 매수자들이 "깨어났기" 때문일 수 있습니다. 투자자들은 더 이상 땅을 너무 비싼 가격에 사서 팔아 이익을 남기는 데 관심이 없습니다. 현재 가격이 너무 비현실적이라고 생각하기 때문에, 한 달 안에 매수자를 찾지 못하면 계약금을 포기해야 하기 때문에 더욱 신중한 태도를 보입니다.

또한, 호아이득, 탄오아이, 푹토 등 하노이 교외 지역은 대부분 인프라 개발이 고르지 않습니다. 이러한 지역은 단기적으로는 매력적일 수 있지만, 토지 가격이 지나치게 높아 시장의 실제 구매력을 따라가지 못하고, 결국 "토지 보유 및 적기 대기"라는 장기적 상황을 초래하여 경매 토지의 매력을 떨어뜨립니다.

게다가, 경매된 토지 토지는 본질적으로 특별하기 때문에 구매자는 짧은 기간 내에 전액을 지불해야 하며, 연체료는 허용되지 않습니다. 낙찰가가 너무 높으면 투자자는 수익을 낼 여지가 거의 없습니다. 해당 프로젝트를 개발, 건설 또는 개발할 계획이 없다면, 경매된 토지는 금고에 있는 붉은 종이 조각에 불과합니다.

한편, 응우옌 티엔 투앗(Nguyen Tien Thuat) 씨에 따르면, 토지 경매가 침체된 이유 중 하나는 경매 관련 규정이 점점 더 엄격해지고 있기 때문입니다. 보증금 인상 외에도, 올해 초 시행된 개정 부동산 경매법은 위반자에게 최대 5년간 경매 참여를 금지하고 형사 처벌까지 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이로 인해 이전의 매매 경쟁과는 달리, 많은 토지 경매장에서 일련의 거래소와 "임시" 중개 사무소가 문을 닫았습니다.

또한, 당국은 투기 행위 및 경매 조작에 대한 검사 및 처리를 강화했습니다. 또한, 시작가 인상, 보증금 증액, 보증금 포기에 대한 엄격한 처리 등에 관한 새로운 규정이 시행되기 시작했습니다.

EZ 프로퍼트(EZ Propert)의 CEO인 팜 득 토안(Pham Duc Toan) 씨는 이전 경매에서 토지 가격이 지나치게 높게 책정되어 실제 가치를 초과할 경우 유동성 문제가 심각한 문제로 대두될 것이라고 분석했습니다. 낙찰자들은 매수자를 찾지 못해 재판매에 어려움을 겪을 것이며, 특히 높은 은행 대출 금리와 부동산 시장이 자금 조달에 어려움을 겪고 있는 상황에서 더욱 그렇습니다.

토안 씨는 " 유동성 부족이 토지 경매가 점차 냉각되는 직접적인 원인일 수 있다 "고 말했다.

또 다른 이유는 토지 가격 급등 이후 매수자들이 "깨어났기" 때문일 수 있습니다. 토안 씨는 " 일부 투자자들은 더 이상 너무 높은 가격을 지불하고 토지를 매입한 후, 이를 팔아 이익을 남기는 데 어려움을 겪고 싶어하지 않습니다. 현재 가격이 너무 비현실적이라고 판단하여 한 달 안에 매수자를 찾지 못하면 계약금을 포기해야 하기 때문에 더욱 신중한 태도를 보이고 있습니다 ."라고 덧붙였습니다.

또한, 토안 씨는 하노이 교외 지역의 인프라 개발이 불균등하다고 말했습니다. 이러한 지역은 단기적으로는 매력적일 수 있지만, 지나치게 높은 토지 가격은 시장의 실제 구매력을 따라가지 못할 것입니다. 이로 인해 "토지를 보유하며 적절한 시기를 기다리는" 장기적 상황이 발생하여 경매 토지의 매력도가 감소합니다.

출처: https://baolangson.vn/thi-truong-dat-dau-gia-ha-nhiet-sau-con-sot-dien-cuong-hon-1-nam-truoc-5063049.html