하노이 '작은 희망의 빛', 칸호아성 5개 빌라 매립, 아파트 가격 하락, 투자자들은 왜 여전히 주저하는가?

아파트 가격 하락에도 투자자들은 여전히 주저하고 있고, 칸호아는 바오다이궁 유적지에 5개 빌라를 위한 토지를 회수하고, 교외 토지가 다시 구획되어 인기가 높아지고 있다는 것이 최근 부동산 뉴스입니다.

최신 부동산 소식: 하노이 외곽 지역의 토지 분할 및 분양이 한 달간 "풀린" 후, 매수 희망자들이 늘어나고 있습니다. (사진: N.Le)

투자자들은 아파트 가격이 아쉽지만, 여전히 손실 광고에 "두려움"을 느낀다.

최근 아파트를 손해보거나 가격을 인하한다는 정보가 시장에 넘쳐나고 있습니다. 구 9군(현 투득시)의 약 300헥타르 규모의 도심 지역에 있는 일부 아파트들이 저가 매물로 나오고 있습니다. 약 54제곱미터 면적의 투룸 아파트는 2년 전 30억 동 이상에 매입했지만, 현재는 약 27억 동에 매물로 내놓을 예정입니다. 2군 재정착 지역의 아파트의 경우, 소유주는 80제곱미터 면적에 약 25억 동에 매물로 내놓을 예정입니다.

많은 사람들이 임대 아파트를 소유하여 장기적인 수입원을 확보할 수 있는 기회를 잡고 싶어 합니다. 하지만 현금 흐름과 투자 효율성 문제로 인해 주저하는 경우가 많습니다.

계산에 따르면, 약 27억 VND에 아파트를 매입할 경우, 원금과 이자의 유예 기간이 만료된 후 매달 약 2,200만~2,300만 VND의 임대료를 지불해야 합니다. 매입 후 임대할 경우, 월 임대료는 약 500만~600만 VND에 불과하여 이자 비용을 충당하기에는 턱없이 부족합니다. 이로 인해 많은 사람들이 결정을 망설이고 있습니다.

현재 호치민시의 아파트 평균 가격은 m²당 6천만~7천만 동(VND) 수준입니다. 반면, 저가 주택과 사회주택 부문은 공급이 부족합니다. 아파트 가격은 상승하는 반면 임대료는 회복세에 그쳐, 최근 이러한 유형의 주택의 수익률은 크게 개선되지 않았습니다.

시장조사기관 조사에 따르면, 호치민시의 아파트 임대 수익률은 2023년 1분기에 연 4.4%에 그쳐 2019년 5.9%보다 크게 낮았습니다. 팬데믹의 영향으로 지난 3년(2020~2022년) 동안 연 4.9%로 떨어졌다가 4.1%를 유지하다가 최근에야 상승했습니다.

사람들이 부동산을 구매할 때 현재 시장에서 가장 큰 걸림돌 중 하나는 금리입니다. 예전에는 연 10% 안팎이었던 금리가 지금은 연 13~14%로 높아졌지만, 대출을 받기가 쉽지 않습니다.

DKRA 그룹 컨설팅 서비스 및 프로젝트 개발 이사인 보 홍 탕 씨는 현재 아파트 분양 시장에서는 가격 인하와 손실이 발생하고 있으며, 많은 2차 매물들이 30%까지 할인된 상태라고 말했습니다. 하지만 재정적 잠재력과 현금 유동성을 갖춘 사람들에게는 높은 할인율, 좋은 임대 입지, 그리고 증가하는 수요를 가진 부동산을 활용할 수 있는 기회가 있습니다.

금융 레버리지를 활용하고 은행에서 대출을 받아야 하는 사람들에게는 상황이 정반대입니다. 현재 임대료는 안정적이고 상승 추세이며, 평균 수익률은 연 4~5% 정도이지만 은행 금리는 연 13~14%입니다.

당연히 대출금 이자를 충당하기에는 자금이 부족합니다. 따라서 투자자들이 재무 레버리지를 활용한다면, 현재 시점에서 임대 아파트를 매입하는 것은 매력적이지 않습니다. 향후 아파트 가격이 상승할 가능성이 있지만, 현재로서는 재정적 부담이 매우 큽니다.

같은 견해를 가진 남부 지역 Batdongsan.com 의 딘 민 투안 이사는 임대 아파트에 투자할 때 투자자는 아파트 가격이 연간 얼마나 상승할 수 있는지, 그리고 은행 금리 대비 임대 수익률이 어느 정도인지 고려해야 한다고 분석했습니다. 시장이 호황일 때(2018~2020년) 아파트 가격은 연간 10~15% 상승할 수 있습니다. 2021~2023년까지 아파트 가격의 평균 상승률은 연 8% 정도로 큰 변동이 없을 것입니다. 2차 아파트의 경우 가격 상승률은 연 3~4%에 그칠 것으로 예상됩니다.

투안 씨의 평가에 따르면 현재 시장은 두 가지 다른 추세를 보이고 있습니다. 즉, 1차 아파트는 가격이 상승하는 반면, 2차 아파트는 손실에 시달리고 있다는 것입니다.

2차 거래 프로젝트는 여전히 m²당 5천만~6천만 동(VND) 정도의 가격으로 거래되고 있지만, 할인 및 빠른 지불 방식을 통해 가격을 더욱 적절하게 조정하는 경우가 많습니다. 이 그룹의 임대 수익률은 예상 수준(연 6% 정도)까지 상승하지 않았고, 은행 대출 금리보다 여전히 낮으며, 대출 금리 부담이 큽니다. 따라서 신규 임대 목적으로 아파트를 매입하는 투자자들이 매력을 느끼기 어렵습니다. 투안 씨는 "시장에서 가장 어려운 것은 차입 자본을 확보하는 것이며, 이 단계에서 차입 자본을 확보하는 것은 매우 어렵습니다."라고 말했습니다.

결론적으로 투안 씨는 분양 및 임대가 완료된 아파트의 경우 임대료가 상승할 것이라고 말했습니다. 투자 목적으로 아파트를 매입하는 투자자는 자본금과 이자 문제를 고려해야 합니다.

교외 토지, '분할' 해제 후 거래 활발

Vietnamnet 에 따르면, 한 달간 구획 정리 및 분리가 "풀린" 하노이 외곽 지역의 토지가 매수에 관심 있는 고객들을 끌어들이기 시작했습니다. 설문조사에 따르면 대부분의 고객은 등기부등본이 있고, 법적 지위가 명확하며, 10억~15억 동(VND) 가격대의 토지에만 관심이 있는 것으로 나타났습니다.

EZ 부동산 투자 개발 주식회사(EZ Property)의 팜 득 또안(Pham Duc Toan) 대표이사는 하노이에서 토지 분할을 허용한다는 소식이 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것이라고 평가했습니다. 비록 강력한 영향은 아니지만, 특히 토지 부문에서 시장 개선을 위한 "촉진" 역할을 할 것으로 예상됩니다.

부동산은 '병들어' 있으며, 시장을 더욱 어렵게 만드는 장벽을 만들어서는 안 됩니다. 작은 필지로 분할하면, 실질적인 주택 수요를 가진 대다수 사람들의 요구에 부합할 것입니다.

그러면 부동산 사업에도 더 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 특히 토지 분할이 이루어지면 시장에서 거래가 활발해지고, 국가도 양도세를 징수할 수 있을 것입니다."라고 토안 씨는 말했습니다.

이 사람에 따르면, 투리엠, 하동, 동안, 메린 등의 지역은 사람들이 땅을 많이 소유하고 있기 때문에, 그 땅을 나누면 시장에 좋은 공급이 생길 것이라고 합니다.

하노이가 토지 분할과 세분화를 재개한 이후 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미쳤다고 평가하면서, SGO Homes 부동산 투자 및 개발 주식회사의 대표이사인 레딘충 씨는 교외 시장에서 거래가 재개되었다고 말했습니다.

뗏(Tet) 이전과 비교했을 때, 베트남 시장은 투자자들의 관심을 받기 시작했으며, 특정 거래가 활발하게 이루어지고 있습니다. 기본적으로 인구 밀도가 높고 주택 수요가 많은 지역에 집중되어 있습니다. 랑호아락(Lang Hoa Lac)과 같이 도시 개발 방향으로 장기 투자 수요가 있는 지역도 있습니다.

정 씨는 "필지의 세분화와 분리는 실제 소비자 관점에서 시장 회복에 도움이 되며, 더 많은 대상에게 적합한 가치를 창출합니다. 동시에 부동산 시장 회복의 원동력이자 전반적인 영향이기도 합니다."라고 말했습니다.

현재 투자자의 상품 판매가 거의 불가능한 공급 부족 상황에서, 정 씨는 구획 분할 및 세분화를 통해 시장에 더 많은 상품 공급원을 확보할 수 있을 것이라고 생각합니다. 시장에 상품이 더 많아지면 거래도 활발해질 것입니다.

정 씨는 토지 가격과 관련해 실제로 시장 가격은 정점에 비해 여전히 하락하고 있으며, 약 15~20% 정도 하락하고 있으며, 어떤 지역은 30%까지 하락했다고 말했습니다.

정 씨는 "이제 공급과 수요가 좋은 상품을 찾을 수 있는 기회, 살기 좋은 상품을 살 수 있는 기회가 생긴 시기입니다."라고 덧붙였다.

정 씨는 올해 말까지 토지 시장에 대해 논평하면서, 예전처럼 '뜨거운', '열광적인' 이야기가 나올 가능성은 낮다고 말했습니다.

Batdongsan.com.vn 북부 지역 영업 이사인 레 딘 하오 씨는 토지 분할을 다시 허용하는 것이 하노이 토지 시장에 "작은 희망의 빛줄기"가 될 것이라고 평가했습니다.

하오 씨에 따르면 토지 시장이 보다 지속 가능하게 발전하려면 행정 중심지, 산업 단지, 프로젝트, 대학 등을 하노이 외곽으로 이전하는 것을 촉진하는 등 더 많은 지원이 필요하다고 합니다.

그와 함께 서쪽의 호아락, 쑤언마이와 홍강 북쪽의 메린, 속썬, 동안 등 위성 도시 지역에 더 많이 투자하세요.

특히 하오 씨는 시장에는 더 적합한 이자율을 제공하는 부동산 대출 상품이 필요하다고 말했습니다.

"대출 금리는 평균 11~13%가 아닌 10% 미만입니다. 동시에 투기성 부동산보다는 생산 및 사업에 투입되어 현금 흐름을 창출하는 부동산에 우선적으로 대출해야 합니다."라고 하오 씨는 의견을 밝혔습니다.

칸호아: 바오다이 궁전 유적지 내 5개 빌라 부지 공식 회수

칸호아성 인민위원회는 나트랑시 빈응우옌구에 있는 바오다이 럭셔리 리조트 프로젝트의 유물 빌라 5곳의 토지를 회수하기로 결정했습니다.

2023년 5월 19일자 제1125/QD-UBND 결정에서, 칸호아성 인민위원회 부위원장인 레 후 황은 칸하 투자 주식회사가 바오다이 럭셔리 리조트 프로젝트를 건설하기 위해 임대받은 바오다이 유적 빌라 5채의 토지 9,209.4제곱미터를 회수하기로 서명했습니다.

Toàn cảnh khu di tích lầu Bảo Đại. (Ảnh: BXD)

바오다이궁 유적지의 전경. (사진: BXD)

이 5개 유물 빌라의 토지 면적은 회수 후 법률 규정에 따라 관리를 위해 칸호아 기념물 보존 센터에 인계될 예정입니다.

칸호아성 인민위원회의 토지 회수 결정에 따라, 칸호아 토지등록사무소는 칸하 투자 주식회사가 법률 규정에 따라 프로젝트 문서를 조정할 수 있도록 프로젝트 토지 사용권 증서를 회수하고 재발급할 책임이 있습니다.

바오다이 궁전 유적지는 나트랑만에 위치하고 있으며, 2005년 문화정보부로부터 국가 지정 경관 명소로 지정되었습니다.

2013년, 칸호아성 인민위원회는 바오다이궁 유적지의 세부 계획 1/500을 승인하고 토지 이용 계획을 지역적으로 조정한다는 결정을 내렸습니다.

그 후, 칸하 투자 주식회사는 바오다이 궁전 유적지 등의 토지를 할당받아 바오다이 나트랑 리조트 프로젝트를 시행하게 되었습니다.

바오다이 궁전 유적지는 12헥타르가 넘는 면적에 걸쳐 있으며, 1923년 프랑스가 칸롱산에 건설하여 해양학자들이 거주하는 공간으로 활용했습니다. 1940년부터 1945년까지 바오다이 국왕과 남프엉 왕비가 이곳에서 휴식을 취하곤 했는데, 이 때문에 바오다이 궁전이라는 이름은 그 당시부터 유래되었습니다.