하노이에 '작은 희망의 빛', 칸호아성 5개 빌라 매립, 아파트 가격 하락, 투자자들은 왜 여전히 주저하는가?

아파트 가격 하락에도 투자자들은 여전히 주저하고 있고, 칸호아는 바오다이궁 유적지에 5개 빌라를 위한 토지를 회수하고, 교외 토지가 다시 구획되어 인기가 높아지고 있다는 것이 최근 부동산 뉴스입니다.

최신 부동산 소식: 하노이 외곽 지역의 토지 구획과 토지 분할이 한 달간 '풀려진' 후, 매수에 관심 있는 고객들이 늘어나고 있습니다. (사진: N.Le)

투자자들은 아파트 가격이 아쉽지만, 여전히 손실 광고에 "두려움"을 느낀다.

최근, 아파트를 손해 보고 팔거나 가격을 낮추는 것에 대한 정보가 시장에 넘쳐납니다. 구 9구(현재의 투득시)에 있는 약 300헥타르 규모의 도시 지역에 있는 일부 아파트가 저렴한 가격에 매물로 나왔습니다. 약 54제곱미터 면적의 2베드룸 아파트는 2년 전 주인이 30억 동 이상에 매입했지만, 현재는 약 27억 동에 매각할 계획입니다. 또는 2구 재정착 지역에 있는 아파트의 경우, 집주인은 80제곱미터 면적에 대해 약 25억 VND에 광고하는 데 동의합니다.

많은 사람들이 아파트를 임대하여 장기적인 수입원을 창출할 기회를 얻고 싶어합니다. 하지만 현금흐름과 투자 효율성의 문제로 인해 주저하게 됩니다.

계산에 따르면, 약 27억 VND에 아파트를 매수할 경우, 이자와 원금에 대한 유예 기간이 만료된 후 투자자는 매달 약 2,200~2,300만 VND를 지불해야 합니다. 매수 후 임대할 경우 임대료는 한 달에 500~600만 VND 정도로 이자 비용을 충당하기에는 턱없이 부족합니다. 그래서 많은 사람들이 결정을 내릴 때 망설이고 주저하게 됩니다.

호치민시의 현재 아파트 가격은 m²당 6000~7000만 VND 정도입니다. 저가 주택과 사회 주택 부문에서는 공급이 부족합니다. 아파트 가격은 오르고 있는 반면 임대료는 겨우 회복되고 있어, 최근 들어 이런 유형의 부동산의 이익 마진이 크게 개선되지 않았습니다.

시장조사기관 조사에 따르면, 호치민시의 아파트 임대 수익률은 2023년 1분기에 연 4.4%에 그쳐 2019년 5.9%보다 크게 낮았습니다. 팬데믹의 영향으로 지난 3년(2020~2022년) 동안 연 4.9%로 떨어졌다가 4.1%를 유지하다가 최근에야 상승했습니다.

이자율은 사람들이 부동산을 구매하기로 결정할 때 현재 시장에서 직면하는 장벽 중 하나입니다. 지난 몇 년 동안 이자율은 연 10% 정도였지만, 지금은 연 13~14% 정도로 낮아졌지만, 사람들은 돈을 빌리는 데 어려움을 겪고 있습니다.

DKRA 그룹의 컨설팅 서비스 및 프로젝트 개발 이사인 보 홍 탕 씨는 현재 시장에서는 아파트가 할인된 가격으로 판매되고 있으며, 손실이 발생하고 있으며, 많은 2차 상품은 30%까지 할인된 상태라고 말했습니다. 하지만 그 기회는 높은 할인율, 좋은 임대 위치, 증가하는 수요를 갖춘 부동산을 활용할 재정적 잠재력과 현금 흐름이 있는 사람들에게 있습니다.

재정적 레버리지를 활용하고 은행에서 돈을 빌려야 하는 사람들에게는 상황이 그 반대입니다. 현재 임대료는 안정적이며 증가하는 추세이며, 평균 이익 마진은 연 4-5% 정도이나 은행 이자율은 연 13-14%입니다.

당연히 그 수익금은 대출 이자를 충당하기에 충분하지 않습니다. 따라서 투자자들이 재정적 레버리지를 활용한다면, 지금 시점에서 임대용 아파트를 매수하는 것은 매력적이지 않습니다. 앞으로 아파트 가격이 오를 가능성은 있지만, 현재로서는 재정적 부담이 매우 큽니다.

같은 견해를 가진 Batdongsan.com 남부 지역 이사인 Dinh Minh Tuan 씨는 임대 아파트에 투자할 때 투자자는 아파트 가격이 매년 얼마나 상승할 수 있는지, 은행 금리와 비교한 임대 수익률이 어느 정도인지 고려해야 한다고 분석했습니다. 경기가 좋은 시기(2018~2020년)에는 아파트 가격이 연간 10~15% 상승할 수 있습니다. 2021~2023년까지 아파트 가격은 연평균 8% 정도만 상승할 것으로 예상되며, 큰 변동은 없을 것으로 보입니다. 2차 아파트의 경우 가격 상승률은 연간 3~4%에 불과합니다.

투안 씨의 평가에 따르면, 현재 시장에는 두 가지 다른 추세가 나타나고 있습니다. 즉, 1차 아파트는 가격이 오르는 반면, 2차 아파트는 손실을 보고 판매됩니다.

2차 거래 프로젝트의 가격은 여전히 m2당 5천만~6천만 VND 정도이지만, 할인과 빠른 지불을 통해 가격을 보다 적절하게 조정하는 경우가 많습니다. 이 그룹의 임대수익률은 기대 수준(연 6% 정도)에는 미치지 못하고, 여전히 은행 대출 이자보다 낮아 대출 이자에 부담을 받고 있다. 따라서 투자자가 신규 임대 목적으로 아파트를 매수하는 경우 매력을 얻기 어렵습니다. 투안 씨는 "시장에서 가장 어려운 일은 대출을 받는 것이고, 이 단계에서 대출을 받는 것은 극도로 어렵다"고 말했다.

결론적으로, 투안 씨는 이미 분양되어 임대된 아파트의 경우 임대료가 올랐다고 말했습니다. 투자자가 투자 목적으로 매수하는 경우 자본과 이자 문제를 고려해야 합니다.

교외 토지, '분할' 해제 후 거래 활발

Vietnamnet 에 따르면, 하노이 외곽의 토지 구획이 한 달간 "분할"과 토지 분할을 "풀어준" 후 매수에 관심 있는 고객들의 관심을 끌기 시작했다고 합니다. 설문조사에 따르면, 대부분 고객은 적법한 지위와 10억~15억 VND 가격대를 갖춘 토지에만 관심이 있는 것으로 나타났습니다.

EZ 부동산 투자 및 개발 주식회사(EZ Property)의 Pham Duc Toan 사장은 하노이에서 토지 분할 및 분리를 허용한다는 정보가 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것이라고 평가했습니다. 아직 강력하지는 않지만, 특히 토지 부문에서 시장이 나아지도록 하는 "힘"이 될 것입니다.

부동산은 '병들어' 있으며, 시장을 더욱 어렵게 만드는 장벽을 만들어서는 안 됩니다. 작은 필지로 분할하면, 실질적인 주택 수요를 가진 대다수 사람들의 요구에 부합할 것입니다.

여기서부터 부동산 사업도 더 긍정적인 영향을 미치게 됩니다. 특히 토지가 분할되면 시장에서 거래가 이루어지고 국가도 양도세를 징수하게 됩니다."라고 토안 씨는 말했습니다.

이 사람에 따르면, 투리엠, 하동, 동안, 메린 등의 지역은 사람들이 땅을 많이 소유하고 있기 때문에, 그 땅을 나누면 시장에 좋은 공급이 생길 것이라고 합니다.

하노이가 토지 분할과 세분화를 재개한 이후 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미쳤다고 평가하면서, SGO Homes 부동산 투자 및 개발 주식회사의 대표이사인 레딘충 씨는 교외 시장에서 거래가 재개되었다고 말했습니다.

뗏(Tet) 이전과 비교했을 때, 베트남 시장은 투자자들의 관심을 받기 시작했으며, 특정 거래가 활발하게 이루어지고 있습니다. 기본적으로 인구 밀도가 높고 주택 수요가 많은 지역에 집중되어 있습니다. 랑호아락(Lang Hoa Lac)과 같이 도시 개발 방향으로 장기 투자 수요가 있는 지역도 있습니다.

구획의 세분화와 분리는 실제 소비자의 관점에서 시장을 회복하는 데 도움이 되며, 더 많은 주제에 적합한 가치를 창출합니다. 정 씨는 "동시에 이는 부동산 시장 회복의 원동력이자 전반적인 영향이기도 합니다."라고 말했습니다.

공급이 부족해 투자자들이 상품을 판매하는 것이 거의 불가능한 상황에서, 정 씨는 구획을 나누고 분리하면 시장에 더 많은 상품 공급원이 생길 것이라고 말했습니다. 시장에 더 많은 제품이 출시되면 거래도 활발해질 것입니다.

정 씨는 토지 가격과 관련해 실제로 시장 가격은 정점에 비해 여전히 하락하고 있으며, 약 15~20% 정도 하락하고 있으며, 어떤 지역은 30%까지 하락했다고 말했습니다.

정 씨는 "이제 공급과 수요가 좋은 상품을 찾을 수 있는 기회, 살기 좋은 상품을 살 수 있는 기회가 생긴 시기입니다."라고 덧붙였다.

정 씨는 올해 말까지 토지 시장에 대해 논평하면서, 예전처럼 '뜨거운', '열광적인' 이야기가 나올 가능성은 낮다고 말했습니다.

Batdongsan.com.vn 북부 지역 영업 이사인 레 딘 하오 씨는 토지 분할을 다시 허용하는 것이 하노이 토지 시장에 "작은 희망의 빛줄기"가 될 것이라고 평가했습니다.

하오 씨에 따르면 토지 시장이 보다 지속 가능하게 발전하려면 행정 중심지, 산업 단지, 프로젝트, 대학 등을 하노이 외곽으로 이전하는 것을 촉진하는 등 더 많은 지원이 필요하다고 합니다.

그와 함께 서쪽의 호아락, 쑤언마이와 홍강 북쪽의 메린, 속썬, 동안과 같은 위성 도시 지역에 더 많이 투자하세요.

특히 하오 씨는 시장에는 더 적합한 이자율을 제공하는 부동산 대출 상품이 필요하다고 말했습니다.

"대출 금리는 평균 11~13%가 아닌 10% 미만입니다. 동시에 투기성 부동산보다는 생산 및 사업에 투입되어 현금 흐름을 창출하는 부동산에 우선적으로 대출해야 합니다."라고 하오 씨는 의견을 밝혔습니다.

칸호아: 바오다이 궁전 유적지 내 5개 빌라 부지 공식 회수

칸호아성 인민위원회는 나트랑시 빈응우옌구에 있는 바오다이 럭셔리 리조트 프로젝트의 유물 빌라 5곳의 토지를 회수하기로 결정했습니다.

2023년 5월 19일자 제1125/QD-UBND 결정에서, 칸호아성 인민위원회 부위원장인 레 후 황은 칸하 투자 주식회사가 바오다이 럭셔리 리조트 프로젝트를 건설하기 위해 임대받은 바오다이 유적 빌라 5채의 토지 9,209.4제곱미터를 회수하기로 서명했습니다.

Toàn cảnh khu di tích lầu Bảo Đại. (Ảnh: BXD)

바오다이 궁전 유적지의 전경. (사진: BXD)

이 5개 유물 빌라의 토지 면적은 회수 후 법률 규정에 따라 관리를 위해 칸호아 기념물 보존 센터에 인계될 예정입니다.

칸호아성 인민위원회의 토지 회수 결정에 따라, 칸호아 토지등록사무소는 칸하 투자 주식회사가 법률 규정에 따라 프로젝트 문서를 조정할 수 있도록 프로젝트 토지 사용권 증서를 회수하고 재발급할 책임이 있습니다.

바오다이 궁전 유적지는 나트랑만에 위치하고 있으며, 2005년 문화정보부로부터 국가 지정 경관 명소로 지정되었습니다.

2013년, 칸호아성 인민위원회는 바오다이궁 유적지의 세부 계획 1/500을 승인하고 토지 이용 계획을 지역적으로 조정한다는 결정을 내렸습니다.

그 후, 칸하 투자 주식회사는 바오다이 궁전 유적지 등의 토지를 할당받아 바오다이 나트랑 리조트 프로젝트를 시행하게 되었습니다.

바오다이 궁전 유적지는 12헥타르가 넘는 넓은 면적에 위치하고 있으며, 1923년 프랑스인이 칸롱산에 건설한 해양학자 들의 거주지였습니다. 1940년부터 1945년까지 바오다이 국왕과 남프엉 왕비가 종종 이곳에서 휴식을 취했기 때문에 바오다이 궁전이라는 이름은 그 당시부터 유래되었습니다.