중고 사회주택의 가격이 날로 오르는 이유는 무엇일까?

저소득층 주택이지만 더 이상 저렴한 가격은 아닙니다.

최근 들어 저렴한 아파트 공급이 개선될 조짐을 보이지 않고, 특히 도심에서 멀지 않은 지역을 중심으로 많은 사람들이 오래된 사회주택 아파트를 매수하려고 합니다.

이러한 아파트는 사회적 주택으로 수년간 사용되어 왔지만, 현재 저소득층이 감당할 수 없는 가격으로 판매되고 있습니다. 예를 들어, 2017년에 1,400만 VND/m2에 판매를 광고했던 고밥(호치민시)의 펠릭스 홈 프로젝트는 많은 사람들에게 호평을 받은 사회주택 프로젝트입니다. 당시 월 소득이 900만 동 미만인 사람들은 여전히 ​​은행에서 아파트 가치의 70%에 해당하는 금액을 우대 금리로 대출받고, 상환 기간은 15~20년이었습니다. 약 2억 4천만 달러 규모의 이 사회주택 프로젝트에서 구매자는 아파트를 소유할 수 있습니다.

하지만 조사에 따르면 현재 펠릭스 홈스의 ​​56제곱미터 면적 아파트는 16억 9천만 동에 판매되고 있는데, 이는 제곱미터당 약 3천만 동에 해당합니다. 또한, 이 프로젝트에는 m²당 3,500만~4,500만 VND의 가격에 아파트를 판매하는 판매자가 있습니다.

고밥의 펠릭스 홈 사회주택 프로젝트.

하노이 에서는 옌소(하노이 호앙마이)에 있는 NOXH @Home 프로젝트가 55m2당 12억 VND의 아파트로 광고되었으며, 2018년 말에 인도되고 우대 금리가 적용되는 20년 대출로 이루어졌습니다. 따라서 이 프로젝트의 1제곱미터당 비용은 약 2,000만 VND 이상으로, 사회주택 사업과 비교하면 그다지 적당하지 않지만 당시 일부 상업용 아파트 사업과 비교하면 저렴한 편입니다.

하지만 현재 @Home 프로젝트의 55m2 아파트 가격은 17억 5천만 VND에 판매되고 있으며, 이는 m2당 3,100만 VND에 해당합니다. 또한, 이 프로젝트에서는 더 큰 규모의 아파트도 m²당 최대 3,600만 VND의 가격에 판매되고 있습니다.

많은 오래된 사회주택 프로젝트의 가격이 상승함에 따라 많은 사람들이 실제 주거 요구에 맞는 주택을 소유하는 것이 그 어느 때보다 어려워졌습니다. 다오 투 트랑(35세, 호치민시) 씨는 집을 찾기까지의 여정을 공유하며, 그녀와 남편은 약 2개월 동안 집을 찾고 보았지만 가격과 위치 면에서 만족스러운 집을 찾지 못했다고 말했습니다.

"오래된 사회주택은 오랫동안 사람이 거주하며 노후화 조짐을 보이고 있음에도 불구하고 가격이 내려가지 않습니다. 여러 프로젝트를 살펴봤지만, 저희 가족의 재정 상황을 고려했을 때 3천만 동(VND) 이하로 분양된 곳은 없었습니다. 적정 가격을 제시하는 사회주택 프로젝트는 너무 멀거나 인근 지역으로 이사해야 합니다. 그곳에 집을 사면 제 업무에 큰 차질이 생길 것 같습니다..."라고 트랑 씨는 말했습니다.

펠릭스 홈의 아파트는 많은 사람들에 의해 원래 가격의 두 배에 재판매되고 있습니다.

트랑 씨는 오래된 사회주택을 사는 아이디어가 친구로부터 나왔다고 말했습니다. 얼마 동안 찾아다닌 끝에, 이 친구의 가족은 1m²당 2,800만 달러짜리 오래된 아파트를 찾았습니다. 하지만 아파트 리모델링 비용을 계산해보면 1m²당 3000만 원 정도가 든다. 이는 저소득층이 감당할 수 없는 가격이므로 많은 사람들에게 좋은 선택이 아닙니다. 따라서 아파트가 노후화 조짐을 보이고 있어 가격이 저렴할 것이라는 생각으로 오래된 사회주택 아파트를 매수한다는 생각은 현실과 맞지 않습니다.

조사에 따르면, 사회주택의 가격은 2차 시장에서 꾸준히 상승했으며, 1차 시장에서도 새로운 최고치를 기록했습니다. 예를 들어, 최근 NHS Trung Van 프로젝트(하노이)의 경우 투자자 가격은 m2당 1,900만~2,000만 VND로 변동했습니다. 현재 이 프로젝트에서 주택을 구매하고 등록 신청서를 제출하려는 사람의 수가 엄청나게 많은데, 이때 발생할 수 있는 수수료는 말할 것도 없습니다.

오래된 사회주택 가격이 오르는 이유는 무엇인가?

이 질문에 대해 많은 의견은 노후 사회주택 가격이 지속적으로 상승하는 주요 원인은 공급 문제라고 말하고 있습니다.

건설부의 최신 보고서에 따르면, 2023년 1분기에 전국에서 신규 허가를 받은 아파트 300세대 규모의 사회주택 프로젝트는 단 1개에 불과했습니다. 향후 주택 판매가 가능한 규모는 1,908개 유닛으로 5개 프로젝트가 있습니다. 934개 아파트 규모의 4개 프로젝트가 완공되었습니다...

이 중 453,426세대 규모로 건설 중인 근로자주택사업은 397개이고, 153,426세대 규모로 건설 중인 사업은 152개입니다. 현재 30만 세대 규모의 아파트 245개 사업에 대한 투자 절차가 진행 중입니다... 많은 사업이 아직 "공사 중" 상태이고, 현재 사회주택 공급이 수요의 아주 작은 부분에 불과하기 때문에 일부 오래된 사업의 가격이 급등했습니다. 상업용 아파트 사업에 비해 아직은 그렇게 높지 않기 때문입니다.

향후 몇 년 안에 사회주택이 개발되면 많은 사람이 집을 소유하는 데 도움이 될 것으로 기대됩니다.

이 보고서에 따르면, 지난 5년 동안 부동산 시장에서 거래 및 판매가 가능한 중고 사회주택 아파트는 가격이 매우 빠르게 상승했으며, 일반적으로 1,700만~1,900만 VND/m2(평균 1차 판매 가격 1,200만~1,500만 VND/m2 대비)까지 상승했습니다. 현재 일부 지역에서는 사회주택 가격이 1m²당 2,100만~2,500만 동, 심지어 1m²당 3,000만~3,500만 동에 달해 저소득층 주민 중 상당수가 사회주택을 이용할 수 없는 상황입니다.

중개사 직원에 따르면, 각 아파트의 가격은 위치, 아파트의 방향, 부속 가구, 프로젝트 주변 인프라의 개발 상황에 따라 다소간 상승합니다. 특히, 한때 인프라가 부족한 지역에 건설된 일부 사회주택 사업의 경우, 수년에 걸쳐 이 지역은 인구 밀도가 높아지면서 급격히 발전했고, 이로 인해 이곳의 아파트 가격이 급등하여 원래 가격의 두 배에 달하는 경우도 있습니다.

또한 전문가들은 사회주택은 토지이용료, 세금 등 국가 정책의 혜택을 받고, 5년 후에야 양도가 가능한 규정에 구속되기 때문에 1차 가격이 상업용 주택보다 훨씬 낮다고 말했습니다. 따라서 이전 시기가 되면 기존 사회주택의 가격은 급격하게 상승하기 시작합니다.

이 문제에 대해 R&D DKRA Vietnam의 부국장인 보 홍 탕 씨는 오래된 사회주택 가격 상승의 3가지 주요 원인을 지적했습니다.

우선, 법적인 문제가 있는데, 프로젝트 허가 승인에 오랜 시간이 걸리면서 이자, 운영 비용, 기회 비용 등 다른 비용이 증가합니다. 이러한 모든 사항이 제품 판매 가격을 부풀렸습니다.

두 번째는 자본의 문제이다. 여기에는 은행 이자율이 급등하고 다른 자본 조달 채널의 비용이 더 많이 드는 것이 포함됩니다. 마지막으로는 투입 비용의 급격한 증가 때문입니다. 최근 토지 가격, 노동비, 원자재(철, 강철, 모래, 시멘트 등)가 모두 급격히 상승했습니다.

원천: https://www.congluan.vn/vi-sao-nha-o-xa-hoi-da-qua-su-dung-ngay-mot-tang-gia-post248197.html