기초 블록에 있는 상가에 투자하는 것에 환멸을 느꼈습니다.

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코이데.jpg — 고밥 지구의 아파트 건물에 있는 상가는 오랫동안 비어 있었습니다.

한때 시장에서 큰 인기를 끌며 투자자들에게 "황금알을 낳는 거위"로 여겨졌지만, 지금까지 많은 아파트 건물의 상가들은 침체 상태에 빠져 저가 임대되거나 매물로 내놓아지고 있습니다. 이러한 상황으로 인해 많은 상가 소유주들이 어려움을 겪고 있으며, 투자자들은 초기 투자금 수십억에서 수백억 동에 달하는 금액에 비해 현재 저렴한 임대료는 모래알에 불과하기 때문에 자본을 매물로 내놓게 되었습니다. 이러한 상황은 인구 밀도가 높고 소비재 소비가 전국 최고 수준인 호찌민시에서 발생하고 있습니다.

호치민시 고밥(Go Vap) 구에 있는 상가 건물주인 융(Dung) 씨는 3개월 넘게 50m2 상가 건물을 5억 동(VND) 이상의 손해를 보고 팔고 있지만, 아직 아무도 임대를 요청하지 않았습니다. 이 상가는 융 씨가 2019년에 약 38억 동(VND)에 매입하여, 당초 월 1,500만 동(VND)에 임대했습니다. 그러나 사업 부진으로 세입자는 6개월 임대 후 집을 반환했습니다. 그 후에도 융 씨는 임대를 계속 요청했지만, 찾는 사람이 거의 없어 적극적으로 월 1,300만 동(VND)으로 가격을 낮췄습니다. 지금까지 많은 세입자가 들어오면서 월 1,000만 동(VND)으로 가격을 낮췄지만, 여전히 빈집입니다.

"매달 20억 동(VND) 대출에 대한 원금과 이자가 2천만 동(VND)이 넘습니다. 임대료는 낮은데 금리 압박이 심해서 상가를 손해를 보고 팔아야 했습니다. 3개월 넘게 광고를 했는데도 아직 매수자를 찾지 못했습니다."라고 둥 씨는 말했습니다.

같은 상황에서 부동산 투자자인 히엔 씨는 이렇게 말했습니다. "2018년에 저는 구 2군(현 투득시)의 한 프로젝트에 50억 동(VND)이 넘는 상가 건물에 투자했습니다. 상가는 대로변에 위치하며 교통량이 많은 곳이어서 시간이 지나면서 집값이 오르거나 고가에 임대될 거라고 확신했습니다. 계획대로 처음에는 월 3천만 동(VND)에 카페를 오픈하기 위해 고객들에게 임대를 제공했습니다. 하지만 2020년 말부터 사업난으로 인해 제 상가와 같은 지역의 인접한 여러 건물이 폐쇄되었고, 세입자가 없습니다."

"팬데믹이 끝나면 시장이 빨리 안정될 거라고 생각했는데, 2년이 지났는데도 제 아파트는 여전히 비어 있습니다. 최근 한 고객이 월 1,500만 원에 미니 슈퍼마켓을 차릴 수 있도록 임대를 제안했지만, 투자 효과가 없어 팔려고 했기 때문에 거절했습니다."라고 히엔 씨는 말했습니다.

많은 부동산 전문가에 따르면, 최근 전자상거래가 점점 더 성장하면서 많은 회사들이 매장이 아닌 창고만 필요하게 되었고, 창고는 이제 스마트 서비스 창고가 되었으며, 온라인으로 관리하고 운영하는 것이 저렴하고 안전한 반면, 상가를 창고로 임대하는 것은 비용이 많이 들고 안전하지 않다고 합니다.

전문가들에 따르면, 2000년대 베트남에 처음 등장했을 당시 숍하우스 모델은 매우 가치 있었습니다. 호찌민시 중심가에는 한때 투자자들을 끌어들이는 "황금알을 낳는 거위"와 같은 숍하우스가 줄지어 들어서 있었습니다. 숍하우스의 성공 덕분에 부동산 업계는 끊임없이 새로운 공급을 시장에 내놓았고, 이는 잉여로 이어졌습니다.

호치민시 부동산협회(HoREA) 회장 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 상가 프로젝트는 여러 요소를 통합해야 하며, 특히 인구 통계적 요인을 고려하고, 사용자 행동, 사업 및 쇼핑 목적으로 방문하는 사람들의 수를 면밀히 계산하여 프로젝트의 일일 현금 흐름을 창출해야 한다고 말했습니다. 그래야만 상가가 사업 효율성을 가져올 수 있습니다. 또한, 사람들의 쇼핑 및 오락 방식에 나타난 주요 변화를 면밀히 검토해야 합니다. 현재 소비자들은 온라인 쇼핑을 더 많이 이용하고 있으며, 위성 도시로의 이동이 증가함에 따라 집중된 거래는 이전처럼 효과적이지 않아 상가의 가치가 크게 하락하고 있습니다.

CBRE 베트남 전문가들은 같은 견해를 공유하며, 이 분야가 수익성이 높은 분야라고 생각하지만, 도심 지역과 주변 주민들의 잠재적 수요를 면밀히 계산하지 않으면 상가 건물에 투자하여 매장을 여는 것은 쉽게 실패할 수 있다고 지적했습니다. 현재 부동산 시장의 필연적인 개발 추세 속에서 모든 아파트 프로젝트는 상업 공간을 위한 공간을 확보해야 합니다. 하지만 각 프로젝트는 입지에 따라 서로 다른 니즈를 가지고 있습니다. 따라서 상가 건물의 개발 및 개선은 프로젝트의 입지와 규모에 따라 결정됩니다.

JLL 베트남의 최근 시장 보고서에서 이 부서는 투자자들에게 숍하우스 부문을 선택할 때 유휴 현금 흐름이 없다면 숍하우스 투자 시 고려해야 할 사항을 권고했습니다. "탈출"이 매우 용이하기 때문입니다. 현재 세입자를 유지하려면 숍하우스 소유주가 임대료를 낮춰야 합니다. 한편, 임대가 진행 중인 상황에서 집주인은 현재 임대료를 20~40% 인하해 달라는 요청을 받고 있습니다. 계약 기간은 3~5년으로 유지되지만, 세입자들은 전체 임대 기간 동안 임대료를 인상하지 않을 것을 제안하고 있습니다.

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