한때 시장에서 큰 인기를 끌며 투자자들에게 "황금알을 낳는 거위"로 여겨졌지만, 지금까지 많은 아파트 건물의 상가들은 침체에 빠져 저가 임대되거나 매물로 나와 있습니다. 이러한 상황으로 인해 많은 상가 소유주들이 어려움을 겪고 있으며, 투자자들은 초기 투자금 수십억에서 수백억 동에 달하는 금액에 비해 현재 저렴한 임대료는 모래알에 불과하기 때문에 자본을 매물로 내놓게 되었습니다. 이러한 상황은 인구 밀도가 높고 소비재 소비가 전국 최고 수준인 호찌민시에서 발생하고 있습니다.
호치민시 고밥구에 있는 상가 건물주인 둥 씨는 3개월 넘게 50m2 상가 건물을 5억 동(VND) 이상의 손해를 보고 팔고 있지만, 아직 아무도 팔지 않았습니다. 이 상가는 둥 씨가 2019년에 약 38억 동(VND)에 매입하여, 처음에는 월 1,500만 동(VND)에 임대했습니다. 그러나 사업 부진으로 세입자는 6개월 임대 후 집을 반환했습니다. 그 후에도 둥 씨는 임대 간판을 계속 걸었지만, 임대 문의가 거의 없어 적극적으로 월 1,300만 동(VND)으로 가격을 낮췄습니다. 지금까지 여러 세입자를 통해 월 1,000만 동(VND)으로 가격을 낮췄지만, 여전히 빈집입니다.
"20억 동(VND) 대출에 대한 은행 이자와 원금 2천만 동(VND) 이상을 매달 갚아야 합니다. 임대료는 적고 금리 압박도 심해서 상가를 손해를 보고 팔아야 했습니다. 3개월 넘게 광고를 했지만 아직 매수자를 찾지 못했습니다."라고 둥 씨는 말했습니다.
같은 상황에서 부동산 투자자인 히엔 씨는 이렇게 말했습니다. "2018년에 저는 구 2군(현 투득시)의 한 프로젝트에 50억 동(VND)이 넘는 상가 건물에 투자했습니다. 이 건물은 주요 도로변에 위치하며 교통량이 많은 곳이어서 시간이 지나면서 집값이 오르거나 높은 가격에 임대될 것이라고 확신했습니다. 계획대로 처음에는 월 3천만 동(VND)에 카페를 오픈하기 위해 고객에게 임대를 제공했습니다. 하지만 2020년 말부터 사업난으로 인해 제 상가와 같은 지역의 인접한 여러 주택이 문을 닫았고, 세입자가 없습니다."
"팬데믹이 끝나면 시장이 빨리 안정될 거라고 생각했는데, 2년이 지났는데도 제 아파트는 여전히 비어 있습니다. 최근 한 고객이 월 1,500만 원에 미니 슈퍼마켓을 차릴 목적으로 임대를 원했지만, 투자 효과가 없어 아직 합의하지 못하고 있습니다."라고 히엔 씨는 말했습니다.
많은 부동산 전문가에 따르면, 최근 전자상거래가 점점 더 성장하면서 많은 회사가 매장이 아닌 창고만 필요하게 되었고, 창고도 이제 저렴하고 안전하게 온라인으로 관리 및 운영되는 스마트 서비스 창고가 되었지만, 상가를 창고로 임대하는 것은 비용이 많이 들고 안전하지 않습니다.
전문가들에 따르면, 2000년대 베트남에 처음 등장했을 당시 숍하우스 모델은 매우 가치 있었습니다. 호찌민시 중심가에는 한때 투자자들을 끌어들이는 "황금알을 낳는 거위"처럼 숍하우스가 줄지어 들어서 있었습니다. 숍하우스의 성공 덕분에 부동산 업체들은 끊임없이 신규 공급을 늘려 과잉 공급을 초래했습니다.
호치민시 부동산협회(HoREA) 회장 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 상가 프로젝트는 여러 요소를 통합해야 하며, 특히 인구 통계적 요인을 고려하고, 사용자 행동, 사업 및 쇼핑 활동을 위해 방문하는 사람들의 수를 면밀히 계산하여 프로젝트의 일일 현금 흐름을 창출해야 한다고 말했습니다. 그래야만 상가가 사업 효율성을 가져올 수 있습니다. 또한, 사람들의 쇼핑 및 오락 방식에 나타난 주요 변화를 면밀히 검토해야 합니다. 현재 소비자들은 온라인 쇼핑을 더 많이 이용하고 있으며, 위성 도시로의 이동이 증가하고 있어 집중된 거래가 이전처럼 효과적이지 않아 상가의 가치가 크게 하락하고 있습니다.
CBRE 베트남 전문가들은 같은 견해를 공유하며, 이 분야는 전문가들이 수익성이 있다고 보는 부문이지만, 도심 지역과 주변 주민들의 잠재적 수요를 면밀히 계산하지 않으면 상가 건물에 투자하여 매장을 여는 것은 쉽게 실패할 수 있다고 지적했습니다. 현재 부동산 시장의 필연적인 개발 추세 속에서 모든 아파트 프로젝트는 상업 공간을 위한 공간을 확보해야 합니다. 하지만 각 프로젝트는 입지에 따라 서로 다른 니즈를 가지고 있습니다. 따라서 상가 건물의 개발 및 개선은 프로젝트의 입지와 규모에 따라 결정될 것입니다.
JLL 베트남의 최근 시장 보고서에서 이 부서는 투자자들에게 숍하우스 부문을 선택할 때 유휴 현금 흐름이 없다면 숍하우스 투자 시 고려해야 할 사항들을 권고했습니다. 숍하우스는 "탈출"이 매우 쉽기 때문입니다. 현재 세입자를 유지하려면 숍하우스 소유주가 임대료를 낮춰야 합니다. 한편, 임대가 진행 중인 상황에서 집주인은 현재 임대료를 20~40% 인하해 달라는 요청을 받고 있습니다. 계약 기간은 3~5년으로 유지되지만, 세입자들은 전체 임대 기간 동안 임대료를 인상하지 않을 것을 제안하고 있습니다.
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