1층 상가 건물 투자에 대한 실망감.

Báo Tài nguyên Môi trường•29/08/2023

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고밥 지구의 한 아파트 건물에 있는 상가가 오랫동안 비어 있는 상태입니다.

한때 투자자들에게 '황금알을 낳는 거위'로 여겨지며 높은 인기를 누렸던 아파트 건물 1층 상가들이 이제는 수요 부진, 낮은 임대료, 혹은 매물로 나오는 상황에 직면하고 있습니다. 이러한 상황은 많은 상가 소유주들을 곤경에 빠뜨리고 있으며, 투자자들은 수십억에서 수백억 동에 달하는 초기 투자금에 비해 현재의 낮은 임대료가 미미하기 때문에 자본이 묶이는 문제에 직면하고 있습니다. 이러한 현상은 인구 밀도가 높고 소비 지출이 가장 많은 도시인 호치민시에서 특히 두드러지게 나타나고 있습니다.

호치민시 고밥 지구에 있는 상가 건물주인 둥 씨는 3개월 넘게 50m² 규모의 상가를 5억 동 이상의 손해를 감수하면서까지 팔려고 애쓰고 있지만, 아직 아무도 문의하지 않고 있습니다. 둥 씨는 2019년에 이 상가를 약 38억 동에 매입했고, 처음에는 월세 1,500만 동에 임대했습니다. 하지만 장사가 잘 안 돼서 세입자가 6개월 만에 나가버렸습니다. 그 후 둥 씨는 다시 임대 광고를 냈지만 문의가 거의 없자 월세를 1,300만 동으로 낮췄습니다. 여러 차례 임대 시도 끝에 이제는 월세를 1,000만 동까지 더 낮췄지만, 여전히 공실 상태입니다.

"매달 20억 VND 대출금에 대한 이자와 원금을 합쳐 2천만 VND 이상을 갚아야 합니다. 임대 수입은 미미하고 이자 부담은 너무 커서 손해를 감수하고 상가를 팔 수밖에 없었습니다. 하지만 3개월 넘게 광고를 냈는데도 아직 구매자를 찾지 못했습니다."라고 둥 씨는 말했다.

부동산 투자자인 히엔 씨는 비슷한 경험을 공유하며 이렇게 말했습니다. "2018년에 저는 구 2군(현재 투득시)의 한 개발 프로젝트에 있는 상가 건물을 50억 VND 이상에 투자했습니다. 교통량이 많은 대로변에 위치해 있어 시간이 지나면 가치가 오르거나 높은 가격에 임대될 것이라고 확신했습니다. 계획대로 처음에는 월 3천만 VND에 커피숍을 운영하는 세입자에게 임대했습니다. 하지만 2020년 말부터 사업이 어려워지면서 제 상가 건물을 비롯해 같은 지역의 다른 상가 건물 몇 채가 문을 닫고 임대되지 못하고 있습니다."

“팬데믹이 끝나면 시장이 금방 안정될 거라고 생각했는데, 2년이 지났는데도 제 아파트는 아직 비어 있어요. 최근에 한 세입자가 미니 슈퍼마켓으로 쓰겠다며 월세 1,500만 VND를 제시했지만 아직 계약하지 않았습니다. 수익성이 없는 투자라서 팔 생각이에요.”라고 히엔 씨는 말했다.

많은 부동산 전문가들에 따르면, 최근 전자상거래가 크게 성장했습니다. 이제 많은 기업들은 물리적인 매장이 아닌 창고만 필요로 하며, 이러한 창고는 온라인으로 관리 및 운영되는 스마트 서비스 창고로 바뀌어 비용과 안전성이 모두 높아졌습니다. 상가 건물을 창고로 임대하는 것은 비용이 많이 들고 보안에도 취약합니다.

전문가들에 따르면, 상가주택은 2000년대 베트남에 처음 등장했을 당시 매우 높은 가치를 지녔습니다. 호치민시 중심 지역에서는 일련의 상가주택들이 투자자들을 끌어들이는 '황금알을 낳는 거위'와 같은 존재였습니다. 이러한 성공에 힘입어 부동산 업계는 지속적으로 신규 물량을 시장에 내놓았고, 이는 과잉 공급으로 이어졌습니다.

호찌민시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 호앙 차우 씨는 상가 개발 사업은 인구 통계, 사용자 행동에 대한 상세한 분석, 유동 인구 수 등 여러 요소를 고려해야 한다고 강조합니다. 이를 통해 상업 및 쇼핑 활동이 사업에 필요한 일일 현금 흐름을 창출할 수 있도록 해야 하며, 그래야만 수익성 있는 사업이 될 수 있다는 것입니다. 또한, 사람들의 쇼핑 및 여가 습관 변화를 면밀히 분석하는 것도 중요합니다. 현재 소비자들은 온라인 쇼핑을 더욱 자주 이용하고 있으며, 외곽 지역으로의 인구 이동으로 인해 기존 상권의 효율성이 떨어지고 있어 상가의 가치가 크게 하락하고 있습니다.

CBRE 베트남의 전문가들도 같은 견해를 갖고 있으며, 상가 주택이 전문가들 사이에서 수익성이 높은 투자처로 여겨지지만, 도심 지역과 주변 거주자들의 잠재적 수요를 신중하게 고려하지 않으면 소매 목적으로 투자할 경우 실망으로 이어질 수 있다고 지적합니다. 현재 부동산 시장의 불가피한 발전 추세 속에서 모든 아파트 단지 프로젝트는 상업 공간을 확보해야 합니다. 그러나 위치에 따라 각 프로젝트의 필요성은 다릅니다. 따라서 상가 주택의 개발 및 개선은 프로젝트의 위치와 규모에 따라 달라질 것입니다.

JLL 베트남의 최근 시장 보고서에 따르면, 상가 주택 부문에 투자하려는 투자자들은 현금 유동성이 충분하지 않다면 투자 전 신중을 기해야 한다고 조언했습니다. 시장이 붕괴될 위험이 매우 크기 때문입니다. 상가 건물주들은 기존 세입자를 유지하기 위해 임대료를 인하해야 하는 상황입니다. 한편, 현재 임대 매물로 나온 상가의 경우, 임대인들은 현재 임대료를 20~40% 인하하라는 요구에 직면하고 있습니다. 임대 기간은 3~5년으로 유지되고 있지만, 세입자들은 임대 기간 내내 임대료를 인상하지 않겠다는 입장을 보이고 있습니다.

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