시장의 모든 예금 행동을 포괄해야 합니다.
부동산 사업법 개정안 초안 제24조 4항 d호에서 "주택 및 건설 공사가 사업 개시를 위한 모든 조건을 충족하고 거래 계약 체결 후 거래를 완료한 경우에만 부동산 프로젝트 투자자가 고객에게서 계약금을 수령할 수 있다"는 규정과 관련하여, 호치민시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 황 쩌우(Le Hoang Chau) 씨는 이 규정이 정확하지만 불충분하다고 인정했습니다. 그는 향후 부동산, 주택 및 토지의 매매 계약 체결 시 계약금 수령을 의무화하는 규정을 보완할 필요가 있다고 밝혔습니다.
부동산, 주택 및 미래주택용지의 매매계약 체결 전 보증금 수령에 관한 엄격한 규정을 보완하여 법적 규정의 일관성과 통일성을 확보하고 사기행위를 방지할 필요성이 있습니다.
하노이 에서 건설 중인 아파트 프로젝트(사진 제공: 하퐁).
부동산협회 회장은 2006년과 2014년 부동산사업법은 부동산 거래계약이 체결된 이후에만 거래를 규제하고, 거래계약 체결 전 보증금에 대한 규정을 두지 않아 문제점이 있다고 밝혔습니다.
실제로 부동산 거래 계약 체결 전 계약금의 필요성이 매우 크기 때문에 계약금 거래는 여전히 매우 흔하며, 2015년 민법 제328조 제2항의 규정만을 준수하고 있습니다. 그러나 위 민법 조항은 계약금의 상한액을 규정하지 않아 "투기꾼, 토지 중개인, 부정업자" 등이 거액의 계약금을 받는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.
차우 씨는 "거래 금액의 최대 90~95%에 달하는 보증금을 받은 뒤 횡령, 사기를 저지르는 사례가 발생하여 보증금자에게 피해를 주고 부동산 시장 불안정의 원인이 되기도 합니다. 따라서 부동산 사업법에서 이를 규제하는 것이 매우 필요합니다."라고 말했습니다.
그러나 부동산사업법 개정안 초안 제24조 제4항 d호 역시 부동산 거래계약 체결 자격 요건 충족 전 계약금 지급을 규정하지 않아 이러한 문제점을 반복하고 있습니다. 특히 토지이용권 관련 서류 없이, 또는 관할 당국의 "투자자 승인과 동시에 투자 정책 승인" 없이, 또는 착공하지 않고 계약 자격 요건 충족 전 "분할토지" 매매를 약속하는 계약금이나 부동산 사업의 매매를 약속하는 계약금의 경우, 손실은 대부분 계약금 지급 당사자에게 귀속됩니다.
예를 들어, "보증금"이 적지만 부동산 가격이 상승하는 경우, 보증금 수령자는 "거래 취소"를 하고 "보증금"(두 배로)을 보증금 수령자에게 돌려줄 의향이 있습니다. 또는 "보증금"이 많거나 매우 큰 경우, 보증금 수령자는 고객의 "보증금"을 사취하고 횡령할 수도 있습니다.
또한 차우 씨에 따르면, 부동산업법 개정안 초안 제24조 4항 d목은 계약 체결 후 보증금의 경우만 "계약 이행 보장" 목적으로 규정하고 있을 뿐, 계약 체결 전 보증금의 경우 "계약 체결 보장" 목적으로 규정하고 있지 않아 "규제 범위"가 부동산 시장의 모든 보증금 행위를 포괄하지 못한다고 합니다.
위 분석에 따르면, 부동산 프로젝트 투자자는 해당 프로젝트가 투자 정책 관련 관할 기관의 승인, 건설 허가(필요한 경우)를 받고 공사가 시작된 경우에만 주택 또는 향후 건설 공사를 매수 또는 임대하려는 고객으로부터 계약금을 수령할 책임이 있다는 내용을 추가할 것을 제안했습니다. 또는 투자자는 주택 또는 건설 공사가 사업 시행을 위한 모든 조건을 충족하고 본 법의 규정에 따라 거래를 완료한 경우에만 고객으로부터 계약금을 수령할 수 있습니다.
차우 씨는 "보증금은 매매 또는 임대되는 주택이나 건축물 가치의 5%를 초과해서는 안 됩니다. 판매자 또는 임대인은 보증금 계약서에 주택이나 건축물의 매매 또는 임대 가격을 명확하게 명시해야 합니다."라고 강조했습니다.
투자자의 법규 회피를 제한합니다.
국회 경제 위원회가 발표한 부동산사업법 개정안에 대한 예비 검토 보고서에서, 보증금의 내용은 부동산사업법에 규정할 필요가 없으며, 민법 일반 규정에 따라 시행하면 된다는 의견이 제시되었습니다. 따라서 "보증금" 조항은 이번 법안 초안에 새롭게 추가된 조항이므로, 입법기관은 해당 조항의 필요성과 근거, 특히 실질적인 근거를 보고하고 명확히 밝혀줄 것을 요청합니다.
검토 보고서는 "필요한 경우, 법률안에서만 미래 부동산 거래 시 보증금에 대한 구체적인 내용을 규정해야 하며, 민법에 이미 규정된 내용을 반복할 필요는 없다"고 밝혔다.
전문가들은 예금자의 위험을 제한하기 위해 시장의 모든 예금 행동을 포괄하는 것이 필요하다고 말합니다(그림: 하퐁).
또한, 주택사업 거래 및 향후 건설사업의 보증금과 관련하여, 건설 부 장관 응웬 탄 응이는 기존 부동산사업법에는 이 내용에 대한 규정이 없다고 밝혔습니다.
실제로, 미래에 주택이나 건설 공사를 판매할 자격이 없는 투자자들이 계약금을 비롯한 여러 유형의 계약을 체결하여 법을 우회하고 고객에게서 돈을 받는 경우가 있습니다. 따라서 이 초안은 주택 및 건설 공사가 사업에 적합한 자격을 갖추고 규정에 따라 거래가 이루어지는 경우 계약금 수령에 대한 규정을 추가했습니다.
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