90~95%의 계약금을 요구한 후 자금을 횡령하는 사기를 당하지 않으려면 어떻게 해야 할까요?

우리는 시장에서 발생하는 모든 유형의 예금 활동을 다뤄야 합니다.

호치민시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 호앙 차우 씨는 부동산사업 개정안 제24조 4항 d호에 명시된 "주택 또는 건설 프로젝트가 사업 개시 조건을 모두 충족하고 계약 체결 후 거래가 완료된 경우에만 부동산 개발업자가 고객으로부터 계약금을 받을 수 있다"는 규정에 대해, 해당 규정 자체는 옳지만 불충분하다고 지적했습니다. 그는 건설 중인 부동산, 주택 또는 토지의 매매 계약 체결 전에도 계약금을 받을 수 있도록 하는 규정이 추가되어야 한다고 주장했습니다.

부동산, 주택, 건설 중인 토지의 매매 계약 체결 전 계약금 수령에 관한 법적 규제와 더욱 엄격한 규제의 필요성은 법적 규범의 일관성과 통일성을 확보하고 사기 행위를 방지하기 위해 필수적입니다.

하노이 에서 건설 중인 콘도미니엄 프로젝트 (사진 제공: 하퐁).

HoREA 회장은 2006년과 2014년 부동산 사업법이 계약 체결 후의 부동산 거래만 규제하고 계약 체결 전 보증금 납부 요건을 명시하지 않아 결함이 있다고 주장했습니다.

실제로 부동산 거래 계약 체결 전 계약금 납부가 필수적인 관행으로, 계약금 제도는 여전히 널리 시행되고 있으며, 2015년 민법 제328조 제2항의 규정에 의해서만 규제되고 있습니다. 그러나 민법에는 계약금의 최대 금액이 명시되어 있지 않아, 일부 비양심적인 중개인, 토지 투기꾼, 그리고 사업자들이 이 제도를 악용하여 과도한 계약금을 요구하는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.

"거래 금액의 90~95%에 달하는 예치금을 받은 후 횡령하거나 사기 행위를 저지르는 사례가 있어 예치자에게 손실을 입히고 부동산 시장의 불안정을 야기하는 경우가 있었습니다. 따라서 부동산거래법에 이러한 문제를 규제하는 것이 필수적입니다."라고 차우 씨는 밝혔습니다.

그러나 개정된 부동산사업법안 제24조 4항 d호는 부동산거래계약 체결조건이 충족되기 전에 이루어진 계약금에 대한 규제를 마련하지 않아 이러한 한계를 그대로 답습하고 있다. 특히 토지이용권 관련 서류가 없거나, 관할 당국이 투자계획과 투자의견을 동시에 승인하지 않았거나, 공사가 시작되지 않은 등 계약 체결조건이 충족되기 전에 '분할토지' 매매 약정이나 부동산 개발사업 상품 매매 약정으로 계약금이 지급된 경우, 계약금을 지급한 당사자가 손실을 보는 것이 일반적이다.

예를 들어, 계약금이 적지만 부동산 가치가 상승하는 경우, 계약금을 받은 당사자는 거래를 취소하고 계약금(두 배 금액)을 예치자에게 반환할 의향이 있을 수 있습니다. 반대로, 계약금이 많거나 매우 큰 경우, 계약금을 받은 당사자가 사기를 저지르고 고객의 계약금을 횡령할 수도 있습니다.

또한, 차우 씨에 따르면 부동산거래법 개정안 제24조 4항 d호는 계약 체결 후 "계약 이행 보장"을 목적으로 하는 예치금에 대해서만 규정하고 있을 뿐, 계약 체결 전 "계약 성립 보장"을 목적으로 하는 예치금에 대해서는 규정하고 있지 않습니다. 따라서 "규제 범위"가 부동산 시장의 모든 예치금 관련 활동을 포괄하지 못하고 있습니다.

위의 분석을 바탕으로 그는 다음과 같은 내용을 추가할 것을 제안했습니다. 부동산 개발업자는 관할 당국의 투자 승인, 건축 허가(해당되는 경우)를 받고 공사가 시작된 경우에만 주택 또는 미래 건설 프로젝트의 구매 또는 임대에 관심 있는 고객으로부터 계약금을 받을 수 있습니다. 또는 개발업자는 주택 또는 건설 프로젝트가 사업 개시에 필요한 모든 조건을 충족하고 거래가 이 법의 규정에 따라 진행된 경우에만 고객으로부터 계약금을 받을 수 있습니다.

차우 씨는 "계약금은 매매 또는 임대되는 주택이나 건설 프로젝트의 가치의 5%를 초과해서는 안 되며, 매도인이나 임대인은 계약서에 주택이나 건설 프로젝트의 매매 또는 임대 가격을 명확하게 명시해야 한다"고 강조했습니다.

개발자들이 법을 회피하는 것을 막으십시오.

국회 경제 위원회가 작성한 부동산거래법 개정안 예비심의보고서에서 일부 의견은 부동산거래법에 보증금 관련 규정을 따로 명시할 필요가 없으며, 민법의 일반 규정으로 충분하다는 것이었습니다. 따라서 이번 법안에는 '보증금' 관련 조항이 새로 추가되었으므로, 법안 작성기관은 이 규정의 필요성과 근거, 특히 실질적인 적용 방안에 대해 보고하고 명확히 설명해주시기 바랍니다.

"필요한 경우에만 향후 부동산 거래 시 보증금에 관한 구체적인 조항을 법안에 포함시켜야 하며, 민법에 이미 규정된 조항을 반복할 필요는 없다"고 검토 보고서는 밝혔다.

전문가들에 따르면 예금자의 위험을 제한하기 위해서는 시장의 모든 예금 활동을 규제하는 것이 필요합니다 (삽화: 하퐁).

향후 건설 프로젝트와 관련된 부동산 거래 시 보증금에 대해 응우옌 탄 응이 건설 부 장관은 이전에는 부동산 관련 법률에 이 문제에 대한 규정이 없었다고 밝혔습니다.

실제로 일부 개발업자들은 주택이나 건설 프로젝트의 판매 조건이 충족되기 전에 고객으로부터 계약금을 받는 등의 방식으로 계약금을 수령하여 법을 회피하고 있습니다. 따라서 본 법안은 주택이나 건설 프로젝트가 사업 개시 조건을 충족하고 관련 법규에 따라 거래를 진행할 수 있는 경우에만 계약금을 수령할 수 있도록 하는 규정을 포함하고 있습니다.

원천: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/yeu-cau-dat-coc-90-95-roi-chiem-dung-lua-dao-lam-gi-de-tranh-20230415115356546.htm