ເຮັດແນວໃດເພື່ອຫຼີກເວັ້ນການຕົກຢູ່ໃນຈັ່ນຈັບຂອງ 'ການລ້ຽງໄກ່' ແລະ 'ອັດຕາເງິນເຟີ້' ລາຄາຊັບສິນ?

DNVN - ທ່ານ Duong Thuy Dung, CEO ຂອງ CBRE ຫວຽດນາມ ຢືນຢັນວ່າ: ມີສະຖານະການ “ລ້ຽງໄກ່” ແລະ “ອັດຕາເງິນເຟີ້” ລາຄາອະສັງຫາລິມະຊັບ ແລະ ແນະນຳໃຫ້ຜູ້ຊື້ມີສະຕິປັນຍາ ແລະ ມີສະຕິຢ່າງສູງໃນການພິຈາລະນາວ່າການລົງທຶນມີຜົນດີ ຫຼື ບໍ່ ເພື່ອຫຼີກລ່ຽງການຕົກຢູ່ໃນກັບດັກ.

ທີ່ການປະກາດຈຸດເດັ່ນຂອງຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະຊັບ ດ່າໜັງ ສຳລັບໄຕມາດທີ 2 ປີ 2025 ໂດຍ CBRE ຫວຽດນາມ (ສ່ວນໜຶ່ງຂອງກຸ່ມບໍລິສັດບໍລິການອະສັງຫາລິມະຊັບ CBRE, ອາເມລິກາ), ນັກຂ່າວ ນັກທຸລະກິດຫວຽດນາມ ໄດ້ໂອ້ລົມກັບທ່ານນາງ ດັ້ງທິຢຸງ - ຊີອີໂອຂອງບໍລິສັດ ກ່ຽວກັບບັນດາສັນຍານຜິດປົກກະຕິທີ່ເກີດຂຶ້ນຢູ່ບໍລິເວນ.

ທ່ານ Duong Thuy Dung, ຜູ້​ອຳ​ນວຍ​ການ​ໃຫຍ່ CBRE ຫວຽດ​ນາມ ໄດ້​ສະ​ເໜີ​ບົດ​ລາຍ​ງານ​ກ່ຽວ​ກັບ​ຈຸດ​ສຸມ​ຂອງ​ຕະ​ຫລາດ​ອະ​ສັງ​ຫາ​ລິ​ມະ​ຊັບ ດ່າ​ນັງ ໃນ​ໄຕ​ມາດ​ທີ 2 ປີ 2025.

CBRE ຫວຽດນາມ ບັນທຶກການພັດທະນາລາຄາຂອງອາພາດເມັນ ແລະ ດິນຕອນຢູ່ດານັງ ໃນເຄິ່ງຕົ້ນປີ 2025 ແນວໃດ?

ທ່ານນາງ ດັ້ງທິຢຸງ: ຕາມ CBRE ຫວຽດນາມ ແລ້ວ, ລາຄາຂາຍສະເລ່ຍຂອງເຮືອນ ແລະ ຫ້ອງແຖວຢູ່ຕະຫຼາດ ດານັງ ໃນ 6 ເດືອນຕົ້ນປີ 2025 ແມ່ນປະມານ 85 ລ້ານດົ່ງ/m2, ສູງທີ່ສຸດໃນທົ່ວປະເທດ, ສູງກວ່າລາຄາຂາຍສະເລ່ຍຢູ່ນະຄອນໂຮ່ຈີມິນ (82 ລ້ານດົ່ງ/m2) ແລະ ຮ່າໂນ້ຍ (72 ລ້ານດົ່ງ/m2); ເພີ່ມຂຶ້ນ 27% ເມື່ອທຽບໃສ່ໄລຍະດຽວກັນຂອງປີກາຍ (ຮ່າໂນ້ຍ ເພີ່ມຂຶ້ນປະມານ 30 – 35%, ນະຄອນ ໂຮ່ຈີມິນ ເພີ່ມຂຶ້ນກວ່າ 20%).

ລາຄາທີ່ດິນຢູ່ນະຄອນດານັງໃນ 6 ເດືອນຕົ້ນປີ 2025 ຍັງຈະເພີ່ມຂຶ້ນ 15-20% ໃນເຂດຕົວເມືອງໃຫຍ່ ແລະ ທີ່ຕັ້ງຫຼັກຂອງນະຄອນ; ແມ້ແຕ່ຢູ່ໃນເຂດຕົ້ນຕໍຕາມແຄມຝັ່ງທະເລແລະແມ່ນ້ໍາ, ລາຄາສາມາດເພີ່ມຂຶ້ນເຖິງ 20% -25%. ນີ້​ແມ່ນ​ຂ່າວ​ດີ​ສຳ​ລັບ​ຕະຫຼາດ​ນະຄອນ​ດ່າ​ນັງ, ​ແຕ່​ໃນ​ບາງ​ດ້ານ, ລາຄາ​ທີ່​ຜູ້​ຊື້​ຢູ່​ນີ້​ຕ້ອງ​ຈ່າຍ​ສູງ​ກວ່າ.

ໃນເວລານີ້, ຢູ່ນະຄອນດານັງ, ເບິ່ງຄືວ່າມີອາການ "ໄຂ້ດິນ", ຊໍ້າຄືນສະຖານະການໃນປີ 2018 - 2020. ໃນຄວາມຄິດເຫັນຂອງເຈົ້າ, ນີ້ແມ່ນພະຍາດແຜ່ນດິນໂລກທີ່ແທ້ຈິງຫຼືເປັນໄຂ້ດິນ virtual?

ທ່ານ​ນາງ ດວງ​ທິ​ລິງ: ເມື່ອ​ເວົ້າ​ເຖິງ​ເລື່ອງ​ໄຂ້​ດິນ, ພວກ​ເຮົາ​ຕ້ອງ​ຊອກ​ຫາ​ສະ​ເພາະ​ເຂດ​ໃດ​ທີ່​ໄດ້​ຂຶ້ນ​ລາ​ຄາ​ດິນ​ເພື່ອ​ປະ​ເມີນ​ວ່າ​ເປັນ​ໄຂ້​ດິນ​ຫຼື​ບໍ່? ຄໍານິຍາມຂອງອາການໄຂ້ທີ່ດິນປະກອບມີທັງລາຄາທີ່ແທ້ຈິງແລະ virtual ເພີ່ມຂຶ້ນ. ໃນບາງຂົງເຂດ, ພວກເຮົາສັງເກດເຫັນວ່າມີຫຼາຍປັດໃຈເຊັ່ນ: ໂຄງສ້າງພື້ນຖານທີ່ດີຂຶ້ນ, ການວາງແຜນໂດຍລວມແບບ synchronous, ແລະການມີສ່ວນຮ່ວມຂອງນັກລົງທຶນທີ່ມີຊື່ສຽງທີ່ຊ່ວຍເພີ່ມລາຄາທີ່ດິນຢູ່ທີ່ນັ້ນ.

ນັ້ນແມ່ນການເພີ່ມຂຶ້ນຂອງລາຄາທີ່ແທ້ຈິງ. ຜູ້ຊື້ເອງດຽວນີ້ມີຄວາມຮູ້ຫຼາຍ, ເຂົາເຈົ້າເຫັນວ່າລາຄາທີ່ດິນຢູ່ບ່ອນນັ້ນແມ່ນສູງກວ່າແຕ່ກ່ອນແນ່ນອນ. ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ພວກເຂົາຍັງເຕັມໃຈທີ່ຈະໃຊ້ເງິນເພື່ອຊື້, ເພາະວ່າມັນເປັນການເພີ່ມລາຄາທີ່ແທ້ຈິງ. ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ຍັງມີພື້ນທີ່ທີ່ມີການເພີ່ມຂຶ້ນຂອງລາຄາ virtual, ນັ້ນແມ່ນ, "ຕິດຕາມ" ການເພີ່ມຂຶ້ນຂອງລາຄາ.

ນັ້ນແມ່ນ, ມີພື້ນທີ່ທີ່ບໍ່ມີຫຍັງ, ແຕ່ "ບາງບ່ອນໄດ້ຍິນ" ວ່າມີໂຄງສ້າງພື້ນຖານທີ່ກ່ຽວຂ້ອງ, ມີການລວມຕົວ, ຫຼືຈະມີໂຄງການນີ້ຫຼືໂຄງການນັ້ນເຂົ້າມາ ... ດັ່ງນັ້ນລາຄາເພີ່ມຂຶ້ນ "ຕິດຕາມ". ການ “ຕິດຕາມ” ເກີດຂຶ້ນແທ້ຢູ່ນະຄອນ ດ່າໜັງ, ແຕ່ຕາມຄວາມເຫັນຂອງພວກເຮົາ, ໄພໄຂ້ເລືອດອອກໃນບໍລິເວນໃນເວລານີ້ບໍ່ຮ້າຍແຮງຄືປີ 2018 – 2020.

​ໄລຍະ 2018 – 2020, ນະຄອນ ດ່າໜັງ ​ໄດ້​ປະສົບ​ກັບ​ສະພາບ​ພະຍາດ​ທີ່​ແກ່​ຍາວ, ​ແຕ່​ຍັງ​ບໍ່​ທັນ​ມີ​ບັນດາ​ຜະລິດ​ຕະພັນ​ອອກ​ສູ່​ຕະຫຼາດ. ໃນຊຸມປີຕໍ່ໄປ, ເກືອບບໍ່ມີໂຄງການຈັດຕັ້ງປະຕິບັດຢູ່ໃນພື້ນທີ່, ແຕ່ໃນ 2 ປີຜ່ານມາ, ມີຫຼາຍໂຄງການໄດ້ຖືກນໍາມາສູ່ຕະຫຼາດໂດຍນັກລົງທຶນທີ່ມີຊື່ສຽງ, ຄວາມສາມາດໃນການບໍລິໂພກຂອງໂຄງການເຫຼົ່ານີ້ແມ່ນດີຫຼາຍ.

ທ່ານ​ນາງ Duong Thuy Dung ​ໄດ້​ຕອບ​ຄຳ​ສຳພາດ​ຕໍ່​ນັກ​ຂ່າວ​ຂອງ​ວິ​ສາ​ຫະກິດ ຫວຽດນາມ.

ເມື່ອເບິ່ງການດູດຊືມຂອງຕະຫຼາດ, ພວກເຮົາເຫັນວ່າໄລຍະເວລານີ້ແຕກຕ່າງຈາກ 2018 - 2020. ດັ່ງນັ້ນ, ພວກເຮົາບໍ່ເປັນຫ່ວງເກີນໄປກ່ຽວກັບໄຂ້ດິນ virtual ຢູ່ດານັງ. ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ຈາກທັດສະນະຂອງນັກລົງທຶນສ່ວນບຸກຄົນຫຼືຜູ້ຊື້ສ່ວນບຸກຄົນ, ໂດຍສະເພາະແມ່ນຜູ້ຊື້ຈາກບ່ອນອື່ນ, ພວກເຮົາຈໍາເປັນຕ້ອງລະມັດລະວັງກ່ຽວກັບວິທີການລົງທຶນ.

ຄວາມຄິດເຫັນບາງທ່ານເວົ້າວ່າ ຫວ່າງມໍ່ໆມານີ້, ເມື່ອມີການສະໜອງອາພາດເມັນຈຳນວນຫຼວງຫຼາຍ, ນັກລົງທືນກໍ່ຂຶ້ນລາຄາທີ່ດິນສູງເກີນໄປ ເພື່ອ “ລ້ຽງໄກ່” ເພື່ອຊື້ຫ້ອງແຖວແທນທີ່ດິນ. ເມື່ອໂຄງການທີ່ດິນເປີດຕົວຜະລິດຕະພັນຂອງພວກເຂົາອອກສູ່ຕະຫຼາດ, ພວກເຂົາໃຊ້ tricks ທີ່ຄ້າຍຄືກັນເພື່ອ "ຝູງ" ປະຊາຊົນກັບຄືນ. ໃນຄວາມຄິດເຫັນຂອງເຈົ້າ, ມີສະຖານະການດັ່ງກ່າວ "ລ້ຽງໄກ່" ຫຼືບໍ່, ແລະວິທີການແກ້ໄຂເພື່ອປົກປ້ອງສິດທີ່ຖືກຕ້ອງຕາມກົດຫມາຍຂອງຜູ້ຊື້ແມ່ນຫຍັງ?

ທ່ານ​ນາງ ດັ້ງ​ທິ​ຢຸງ: ​ໃນ​ຕົວ​ຈິງ​ແລ້ວ, ສະພາບ​ການ “ລ້ຽງ​ໄກ່” ບໍ່​ພຽງ​ແຕ່​ເກີດ​ຂຶ້ນ​ຢູ່​ນະຄອນ ດ່າ​ນັງ ​ເທົ່າ​ນັ້ນ ຫາກ​ຍັງ​ຢູ່​ບັນດາ​ຕະຫຼາດ​ໃຫຍ່​ຄື ຮ່າ​ໂນ້ຍ, ນະຄອນ ​ໂຮ່ຈີ​ມິນ … ຫາກ​ລາຄາ​ດິນ​ເພີ່ມ​ຂຶ້ນ​ກວ່າ 30% ພຽງ​ແຕ່​ມື້​ດຽວ​ເທົ່າ​ນັ້ນ, ​ແມ່ນ​ປະກົດ​ການ​ຫຍໍ້​ທໍ້​ແນ່ນອນ, ບໍ່​ມີ​ກໍລະນີ​ທີ່​ລາຄາ​ດິນ​ເພີ່ມ​ຂຶ້ນ​ຢ່າງ​ວ່ອງ​ໄວ. ຂ້ອຍສາມາດຢືນຢັນວ່າຜູ້ຊື້ທີ່ສະຫຼາດຈະບໍ່ຍອມຮັບການເພີ່ມຂຶ້ນຂອງລາຄານັ້ນ.

ບາງທີອາການໄຂ້ທີ່ດິນ virtual ເກີດຂຶ້ນໃນອະດີດເພາະວ່າຜູ້ຊື້ຢ້ານວ່າຖ້າພວກເຂົາບໍ່ຊື້, ຄົນອື່ນຈະຊື້ມັນທັງຫມົດ. ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ຜູ້ຊື້ແມ່ນສະຫລາດກວ່າແລະຈະບໍ່ລົງທຶນໃນພື້ນທີ່ທີ່ມີໄຂ້ virtual ທີ່ຊັດເຈນ.

ບໍ່ວ່າຈະມີສະຖານະການ "ລ້ຽງໄກ່" ຫຼືບໍ່ແມ່ນຂຶ້ນກັບແຕ່ລະກໍລະນີແລະແຕ່ລະໂຄງການທີ່ຈະພິຈາລະນາ. ຂ້າ​ພະ​ເຈົ້າ​ຄິດ​ວ່າ​ນັ້ນ​ອາດ​ຈະ​ເປັນ “ການ​ຫຼອກ​ລວງ” ໃນ​ການ​ຂາຍ​ເຮືອນ​ແລະ​ທີ່​ດິນ. ບໍ່​ພຽງ​ແຕ່​ຢູ່ ດ່າ​ນັງ ​ເທົ່າ​ນັ້ນ ຫາກ​ຍັງ​ຢູ່​ຕະຫຼາດ​ອື່ນ​ຄື ຮ່າ​ໂນ້ຍ ກໍ່​ມີ​ສະພາບ​ການ​ຄື​ກັນ. ມີ​ໂຄງການ​ທີ່​ວ່າ​ຈ້າງ​ຄົນ​ເຂົ້າ​ແຖວ​ເພື່ອ​ຊື້, ​ແຕ່​ໃນ​ຄວາມ​ເປັນ​ຈິງ​ແລ້ວ​ມັນ​ເປັນ​ຄິວ virtual…

ວິທີແກ້ໄຂທີ່ມີປະສິດທິຜົນທີ່ສຸດຕໍ່ບັນຫານີ້ຕ້ອງມາຈາກຜູ້ຊື້ເອງເພື່ອການລົງທຶນສ່ວນບຸກຄົນຫຼືຊື້ເພື່ອດໍາລົງຊີວິດ. ມັນເປັນການຍາກຫຼາຍທີ່ຈະພິສູດວ່າເຈົ້າຂອງໂຄງການຫຼືນາຍຫນ້າໂດຍເຈດຕະນາຍູ້ລາຄາ virtual, ແລະມັນກໍ່ເປັນການຍາກຫຼາຍສໍາລັບລັດຖະບານທີ່ຈະແຊກແຊງໃນເລື່ອງນີ້. ດັ່ງນັ້ນ, ວິທີທີ່ດີທີ່ສຸດແມ່ນໃຫ້ຜູ້ຊື້ມີສະຕິລະວັງຕົວເພື່ອຫຼີກເວັ້ນການຕົກຢູ່ໃນຈັ່ນຈັບກໍາໄລ.

ຖ້າໃນອະດີດ, ຜູ້ຊື້ບໍ່ມີຄວາມຮູ້ກ່ຽວກັບ " tricks" ຂອງອັດຕາເງິນເຟີ້ລາຄາແລະ "ການລ້ຽງໄກ່", ໃນປັດຈຸບັນພວກເຂົາໄດ້ຖືກເຕືອນຫຼາຍ. ພວກເຂົາເຈົ້າມີຄວາມສະຫລາດພໍທີ່ຈະພິຈາລະນາວ່າການລົງທຶນມີປະສິດທິພາບຫຼືບໍ່, ແທນທີ່ຈະຟັງການໂຄສະນາຫຼືຄໍາຫມັ້ນສັນຍາຂອງເຈົ້າຂອງໂຄງການ, ເພາະວ່າເຖິງແມ່ນວ່າສັນຍາຄໍາຫມັ້ນສັນຍາແມ່ນວ່າງຫຼາຍ. ຫຼາຍກ່ວາຄົນອື່ນ, ມັນແມ່ນຜູ້ຊື້ທີ່ຈະຊ່ວຍປະຢັດຕົນເອງຈາກໃສ່ກັບດັກດັ່ງກ່າວ.

ຂອບໃຈ!

ໄຫ່

ທີ່ມາ: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212